第一章 總 則
第一條 為規範農村宅基地和農民建房審批管理，保護農民合法權益，促進農村宅基地節約集約、合理有序利用，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《農業農村部 自然資源部關於規範農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《湖北省土地管理實施辦法》、《湖北省農業農村廳 湖北省自然資源廳 湖北省住房和城鄉建設廳關於進一步做好農村宅基地和農房審批管理工作的通知》（鄂農發〔2020〕25號）等法律、法規和政策規定。結合我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：大冶市農村宅基地和農民建房審批管理辦法（試行）
- 制定目的：規範農村宅基地和農民建房審批管理，保護農民合法權益，促進農村宅基地節約集約、合理有序利用
第二條 本辦法適用於大冶市行政區域內 (黃石託管區和城鎮開發邊界以內的區域除外)農村宅基地和農民建房的審批管理。
第三條 本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民以戶為單位合法使用或依法批准，用於建造住宅及其附屬用房的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地範圍占用的空閒地等土地。
本辦法所稱農民建房，是指農村村民在依法取得的農村宅基地上建設住房、附屬用房（指主體房屋外的廚房、衛生間、圈舍等）和庭院。包括原址翻建、改擴建，異址新建等活動。
第四條 農村宅基地權能分為所有權、資格權和使用權三種形式。宅基地所有權歸屬農村集體經濟組織所有。
本辦法所稱宅基地資格權，是指依法向農村集體經濟組織申請使用宅基地的成員資格。宅基地資格權原則上戶籍必須在村集體且已經集體經濟組織確認集體成員身份的資格權人享有。集體經濟組織成員身份由各村級集體經濟組織依照《大冶市農村集體經濟組織成員身份確認工作指導意見》（冶農產權辦〔2018〕7號）檔案要求，保留回鄉落戶的軍人、高等院校和中等職業學校的在校學生、正在服刑和其他被依法限制人身自由的人員和由於離婚返回原集體經濟組織的婦女等相關類型的人員宅基地資格權，其他類型根據各自實際每兩年進行一次動態調整。
本辦法所稱宅基地使用權，是指根據本辦法，通過分配、繼承、租賃、購買、置換等方式依法獲取的，對宅基地的占有、使用的權利。
第五條 本辦法所稱農戶是指除具有城鎮社區戶籍居民外的農村居民，履行集體成員義務的集體經濟組織成員家庭戶。一般由戶主、配偶、子（女）、父（母）等家庭成員組成。
第六條 本辦法所稱農村村民是指除具有城鎮社區戶籍居民外的農村居民，且不在國防、行政、事業單位和國有企業單位工作的公職人員（現役義務兵和選擇自主擇業的士官除外）。
第七條 按照市級主導、鄉鎮主責、村級主體的原則由市政府負責統籌宅基地和建房審批管理工作，組織協調相關部門、鄉(鎮)政府、村級組織依法履行職責。市農業農村局、市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局等部門單位按照各自職責對鄉鎮農村宅基地和農房管理審批工作做好監督、指導工作。 市農業農村局。負責指導宅基地分配、使用、流轉和宅基地合理布局、用地標準、違法用地查處，以及閒置宅基地與閒置農房利用等工作，建立相關制度；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，將農民建房新增宅基地需求及時通報市自然資源和規劃局；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。
市自然資源和規劃局。負責國土空間規劃、土地利用計畫和規劃許可等工作，在國土空間規劃編制中統籌安排好宅基地用地規模和布局，原則上農村宅基地年度用地指標不低於我市新增建設用地指標的5%，用於滿足合理的需求，指導編制村莊規劃，依法辦理農用地轉用審批和規劃許可等相關手續。依法辦理農民住宅的不動產確權登記。
市住房和城鄉建設局。負責組織編制和推廣農村住宅圖集,加強鄉村建築風貌引導,組織開展農村工匠培訓,指導做好農房建設質量和安全等工作。
各鄉鎮人民政府。負責組織編制村莊規劃，同時對農村宅基地申請使用進行事前、事中、事後審查監管，依法組織開展農村住宅用地建房動態巡查,核發《農村宅基地批准書》、《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》和《鄉村建設規劃許可證》，承擔農村宅基地使用權和建房糾紛調處工作。指導村級組織完善宅基地和農房建設民主管理程式，設立村級宅基地專（兼）職協管員。負責本轄區農民建房質量安全管理。承擔轄區內農村宅基地和農房審批管理，查處在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或為按照鄉村建設規劃許可證的規定建設的行為及違法建築拆除工作。
村民委員會。負責村民宅基地申請核實，宅基地用地調整、宅基地退出處置、開展宅基地日常巡查，對村民違法用地的現場勸止、及時報告違法違規建房等相關工作。每個行政村配備1名村級宅基地審批專（兼）職協管員。
其他有關部門。在宅基地審批管理過程中，涉及生態環保、水務、交通、林業、文旅、電力、通訊、燃氣等事項的，鄉鎮政府應徵求相關部門意見。各有關部門要加強對宅基地審批和建房規劃許可工作的指導，及時給出明確意見，協同推進宅基地審批管理工作。同時要制定本部門（單位）配合農村宅基地審批管理具體細則，明確專人負責對接指導鄉鎮政府農村宅基地審批管理工作。
第八條 農村宅基地和村民建房審批管理應遵循以下原則：
（一）相對集中原則。農村建房應與新農村建設、新型城鎮化以及農村土地綜合整治相結合，積極引導農村人口向城鎮和中心村集中，引導農民合理節約利用土地。
（二）“一戶一宅”原則。農村宅基地分配使用嚴格貫徹“一戶一宅”的法律規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅。村民出售、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的不予批准。對於不能保障一戶擁有一處宅基地的村莊，鄉鎮人民政府可結合當地實際，採取集中建設公寓樓等措施保障農村村民實現戶有所居。
（三）合法依規原則。嚴格執行土地管理、城鄉規劃、工程建設、環境保護、質量安全等方面的法律法規和政策規定。農民建房用地應符合國土空間規劃，並從嚴控制農民住房占地面積和總建設高度等標準。
（四）集中審批原則。農村村民住宅用地由各鄉鎮按照完善基層治理體系要求，建立一個視窗受理、多部門內部聯動集中辦公的宅基地用地建房聯審聯辦制度，一站式為民眾提供便捷高效服務。
（五）風貌管控原則。農村村民建房應當安全適用、經濟美觀，充分體現荊楚風格和本地村居特色，促進美麗鄉村建設。
第二章 村民建房選址和標準
第九條 農村住房建設，應當符合國土空間規劃、村莊規劃和相關保護規劃要求。不準占用永久基本農田建房；不準強占多占耕地建房；不準買賣、流轉耕地違法建房；不準在承包耕地上違法建房；不準巧立名目違法占用耕地建房；不準違反“一戶一宅”規定占用耕地建房；不準非法出售占用耕地建的房屋；不準違法審批占用耕地建房。應當儘量利用原有宅基地、空閒地和其他未利用地，避開地質災害、洪澇災害、地下采空、行洪泄洪通道等危險區域。禁止非法買賣或者變相買賣宅基地.禁止借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。禁止城鎮居民到農村購買宅基地，禁止為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放不動產登記證書，禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所。
第十條 農村村民一戶只能擁有一處不超過規定標準面積的宅基地。根據《湖北省土地管理實施辦法》規定，農村村民新建、改建房屋宅基地 (含附屬設施)，按照人均占地不超過30平方米計算面積（申請戶人口不足3人可按3人計算），總占地面積不得超過150平方米宅基地使用面積(占用農用地不得超過140平方米)，房屋建設層數原則上不超過三層，房屋建築高度不得高於12米，同時應符合《村鎮住宅結構施工及驗收規範》（GB/T50900-2016）等國家現行規範、標準要求，確保工程質量安全。
第十一條 城鄉道路沿線兩側嚴格控制建造住宅，確需批准建設的，擬建房屋與道路規劃紅線的距離為：國道不少於20米，省道不少於15米，縣道不少於10米，鄉道不少於5米；旅遊景觀道路、進出城門戶道路嚴格按照相關專項規劃執行；在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄、橋樑邊線的間距不少於50米；在鐵路沿線建房的，擬建房屋與鐵路用地邊緣距離不少於50米。
第十二條 農村村民應按照批准的占地面積和建築面積建設住宅，禁止未批先建、少批多建。經批准易地建房的，應按照“建新拆舊”的要求在新房建成後六個月內拆除舊房，並註銷舊房屋相關證件。
鼓勵村民在本村級集體經濟組織內向符合宅基地申請條件的村民轉讓宅基地，滿足符合宅基地分配條件的村民的建房需求。允許進城落戶的村民依法自願有償退出宅基地。
第三章 宅基地和建房申請條件
第十三條 農村村民符合下列條件之一的,可以以戶為單位在戶口所在地申請使用宅基地建房:
（一）農戶僅有一處住房，並屬於危舊房屋，確需在原宅基地上進行重建的；
（二）因家庭成員已達到法定年齡需要結婚或者有其他原因，且原有住房用地面積低於規定標準，確需分戶建房且符合分戶條件的；
（三）因無住房或外來人口落戶成為本集體經濟組織成員,在本集體內沒有宅基地，經過本集體經濟組織民主程式同意的；
（四）因發生或者防禦自然災害、實施村莊以及進行鎮村公共設施和公益事業建設,需要搬遷安置的；
（五）法律法規規定的其他情形。
第十四條 農村村民申請宅基地，有下列情形之一的，不予批准：
（一）戶口已遷出的或者未達到法定年齡要求等分戶條件的；
（二）不符合國土空間規劃、村莊規劃和用途管制要求的；
（三）申請宅基地新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協定或者對不需要居住的住房不拆除的;
（四）所申請的宅基地存在權屬爭議的；
（五）將原有宅基地或者宅基地地上房屋轉讓、出租、贈予、改變使用性質（如改為經營場所等非生活居住用途）後再次申請宅基地的或原住房長期空置，無人居住的；
（六）原有宅基地或者宅基地上房屋被依法徵收、徵用後已享受住房安置；
（七）子女符合立戶條件且已立戶，其父母再單獨申請宅基地的；
（八）所有家庭成員作為一戶申請宅基地並被批准後，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的;
（九）法律法規規定的其他情形。
各鄉鎮不予批准的，須在接到申請後，五個工作日內書面通知申請人並說明不予批准的理由。
第十五條 有下列情形之一的，經原批准機關批准依法收回土地使用權，並由發證機關或批准機關10個工作日內註銷土地使用權證書和有關批准檔案:
（一）自批准宅基地之日起滿二年未動工建設的（因不可抗力導致延期動工的除外）;
（二）報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房歸還原宅基地的;
（三）經批准實施搬遷改造移民的村或經批准易地新建住宅或集中上樓居住的，已遷入新居居住的原宅基地的;
（四）農戶消亡且宅基地上住宅無人繼承的；
（五）被繼承的住宅坍塌、拆除或者被鑑定為D級危房無法正常使用的；
（六）騙取批准或非法轉讓宅基地的;
（七）其他應收回宅基地使用權情形的。
宅基地使用權被收回的，當事人應當主動向原發證機關或批准機關申請辦理土地使用權註銷手續，逾期60日不辦理的，鄉鎮人民政府可依法直接辦理。
第十六條 經批准回鄉落戶的軍人、高等院校和中等職業學校的在校學生、正在服刑和其他被依法限制人身自由的人員、由於離婚返回原集體經濟組織的婦女等相關類型的人員申請宅基地建房的，應當持有原所在單位或者原戶口所在地不動產登記機構出具的無農村宅基地建住房證明材料，並經戶口所在地村民委員會或村集體經濟組織同意後，方可申請建房。
第四章 宅基地和建房審批程式
第十七條 農村村民申請宅基地按以下程式審批辦理：
（一）村民申請
具備宅基地資格權的農村村民，以戶為單位向所在村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請。並提供以下材料：
1.《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附屬檔案1）
2.申請人的身份證及戶口簿複印件（原件核實）和相應資格權人身份信息等要件。
3.屬於拆舊建新的，對於異地建設的需提供原宅基地土地使用證和同意自願退出原宅基地並交由村集體調劑處理的承諾書。
（二）村級審核
1.分設村民小組的。村民小組收到申請後，應當在10個工作日內提交村民小組戶代表會議討論或者徵求書面意見，獲得半數以上通過的，將申請理由、擬用地位置和宅基地面積、擬建房層高和面積、建築風貌等情況在本小組顯著位置公示，公示期不少於5個工作日。公示無異議或者異議不成立的，由所在村民小組將村民申請、村民小組會議記錄（意見）等材料提交村級組織審查。村級組織重點審核提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否徵求了用地建房相鄰權利人意見等。並在5個工作日內作出審查意見，並將最終結果進行公示，公示期不少於5個工作日。村級組織審核通過的，由村級組織在《申請表》簽署意見，並將農村村民申請、戶口簿複印件等相關材料、村民小組會議記錄（意見）、村級組織會議記錄、公示情況等報送鄉鎮人民政府。
2.沒有分設村民小組的，村民可直接向村級組織提出建房申請，村級組織在20個工作日內提交村民代表會議討論，獲得半數以上通過的，公示不少於5個工作日後，由村級組織出具意見，將相關材料報送鄉鎮人民政府審批。
（三）鎮級審批
各鄉鎮人民政府統籌農村宅基地審批工作，並由鄉鎮農業農村部門牽頭，在鄉鎮行政服務中心建立一個視窗受理村委會提交的申請資料，並組織本鄉鎮負責農業農村、自然資源和規劃、城建等部門進行審核審查，填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》。
鄉鎮農業農村工作部門負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村級審核公示、申請材料是否齊全規範等，並綜合鄉鎮各有關部門的意見提出審批建議。
鄉鎮自然資源和規劃工作部門負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃和用途管制要求，涉及占用農用地的，協調市自然資源和規劃局辦理農用地轉用審批手續。
涉及建設、城管、生態環境、水務、電力、衛健、文旅、通信等有關部門的，鄉鎮負責農業農村的部門要及時徵求意見，在收到徵求意見後5個工作日內回覆意見。具體按照下列程式分別作出處理：
1.申請在宅基地範圍內建房，不涉及農用地轉用的，由鄉鎮人民政府根據各部門聯審結果，自受理申請之日起10個工作日內作出決定，符合條件的，核發《鄉村建設規劃許可證》及《農村宅基地批准書》。
2.申請在未利用地範圍內建房，由各鄉鎮匯總後上報市自然資源和規劃局辦理使用未利用地審批手續，手續辦理後，由鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批准書》。
3.申請在農用地範圍內建房，由各鄉鎮匯總後上報市自然資源和規劃局辦理農用地轉用手續，手續辦理後，由鄉鎮人民政府核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批准書》。
各鄉鎮人民政府應自收到申請資料之日起10個工作日內根據各部門聯審結果進行審批。予以批准的，出具《農村宅基地批准書》和《鄉村建設規劃許可證》。同時應及時將審批結果在申請人所在集體經濟組織範圍內進行公布（不少於5個工作日）；不予批准的，在作出決定之日起5個工作日內書面通知申請人，並說明理由。鄉鎮人民政府要建立農村宅基地用地建房審批台賬，有關資料歸檔留存，並在每季度首月5日前將上季度審批情況報市農業農村局、市自然資源和規劃局備案。
第五章 建設管理
第十八條 農村村民建造住宅，應嚴格按照批准的宅基地面積、高度進行施工，按圖施工，與生活污水、環境整治等配套設施無縫對接，實現環境衛生達標。
第十九條 要按照屬地管理原則，各鄉鎮人民政府要嚴格用地建房全程管理。應落實申請審查到場、批准後丈量批放到場、住宅建成後核查到場“三到場”要求。落實各鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃、申請條件、審批程式、審批結果、投訴舉報方式公開。
農村村民經批准用地建房後，鄉鎮人民政府要組織鄉鎮負責農業農村、自然資源與規劃、建設、城管等工作的部門到現場進行開工查驗，實地丈量批放宅基地，確定建房位置，做好現場工作記錄，指導農村村民按照批准面積和要求使用土地。
農村村民建房過程中，鄉鎮農業農村部門組織鄉鎮自然資源與規劃、建設、城管等工作的部門要根據各自職責聯合村級組織進行過程監督檢查，重點檢查是否按照批准面積、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面積和規劃要求建設住房，是否符合安全標準要求，發現問題及時制止並責成整改。 農村村民建房完工後，鄉鎮農業農村部門組織鄉鎮自然資源與規劃、建設、城管等工作的部門要對房屋占地面積、四至範圍、建築面積、建築高度、建築風貌等進行實地驗收，驗收合格的出具《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。通過驗收後村民可依法申請辦理不動產登記。
第二十條 各鄉鎮應完善農村村民建房動態管理信息系統和檔案管理制度，強化農房建設檔案管理，做到一房（戶）一檔案。
第六章監督管理
第二十一條 市農業農村局牽頭建立健全農村宅基地資料庫和審批操作平台。推行宅基地一張圖、資格權和使用權基礎信息、審批辦理和違法執法管理動態化，實現人、地、房管理全覆蓋，實行宅基地全要素信息化管理，推行全市宅基地審批辦理政務電子化。探索建立宅基地違法用地巡查執法信息實時推送等信息化監管機制，並建立農村宅基地信息共享體系。市財政局要將審批測繪等技術性服務、資料庫維護、執法監督等工作經費，按部門職責列入每年部門預算，予以保障。
第二十二條 市農業農村局牽頭負責宅基地增減信息、使用權要素信息統計匯總和系統錄入工作，負責完成宅基地資格權資料庫定期調整和動態管理工作。第二十三條 各鄉鎮（街道）要按照屬地管理原則，依法加強日常監管，組織開展農村宅基地管理和農民建房的動態巡查工作。同時要依照《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》及時發現和查處涉及宅基地使用和農民建房的各類違法違規行為。市農業農村局、市自然資源和規劃局要加強對鄉鎮農村宅基地和農民建房審批管理和違法查處工作的監督指導。跨鄉鎮、典型性重大違法案件由市農業農村局依法開展查處工作。
第二十四條 各村級集體經濟組織要有效依託格線化管理載體，發揮村級格線員資源優勢，建立村級宅基地協管員制度，負責開展任務巡查、日常巡查和舉報巡查，及時收集掌握農民宅基地使用、農房建設施工等狀況，主要履行發現違法行為、報告違法信息職責，對違法違規行為做到早發現、早報告、早處理。
第七章 法律責任
第二十五條 有關單位相關工作人員在農村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予政務處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十六條 凡未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建設住宅的，由鄉鎮政府按照規定依法拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢復土地原狀。
建房超過本辦法規定宅基地面積部分，多占的土地按照非法占用土地論處。第二十七條 在鎮、村莊規劃區未取得鄉村建設工程規劃許可證或未按照鄉村建設工程規劃許可證的規定進行建設的，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規定，由各鄉鎮人民政府責令停止建設，限期改正;逾期不改正的，可責令自行拆除或者強制拆除。
第二十八條 違反本辦法規定，非法批准農村村民建房的，其批准檔案無效;對非法批准農村村民建房的，依法依規追究有關責任人行政和法律責任，並依法收回非法批准檔案和使用的土地。
第八章 附 則
第二十九條 本辦法由市農業農村局負責解釋。
第三十條 本辦法自2021年8月1日起施行，原有的與本辦法衝突的檔案同時廢止執行。
