《關於支持城市更新規劃和用地保障的指導意見》是海南省自然資源和規劃廳，於2024年4月15日印發的檔案，自2024年5月15日起施行，有效期5年。該規範性檔案從規劃和土地等方面制定13條政策措施，為支持海南省城市更新行動，提升城市品質，改善人居環境，提高資源利用水平提供政策保障。
基本介紹
- 中文名：海南省關於支持城市更新規劃和用地保障的指導意見
- 發文字號：瓊自然資規〔2024〕3號
- 發文日期：2024年4月15日
- 發文單位：海南省自然資源和規劃廳
- 實施時間：2024年5月15日
檔案全文,內容解讀,
檔案全文
海南省自然資源和規劃廳關於支持城市更新規劃和用地保障的指導意見
各市、縣、自治縣自然資源和規劃局：
為深入貫徹落實黨的二十大精神，支持我省城市更新行動，推進以人為核心的新型城鎮化，服務海南自貿港建設，根據有關法律法規規定，結合我省實際，現提出以下意見。
一、最佳化國土空間規劃管控
（一）堅持規劃先行。城市更新以市縣國土空間總體規劃為引領，以詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據，持續提升城市規劃理念，將綠色、智慧、韌性、文化底蘊和熱帶特色資源環境與城市建設融合發展。市、縣、自治縣可編制城市更新專項規劃，科學論證支持政策、資金平衡和時序安排等內容，合理劃定城市更新單元。城市更新專項規劃經批准後，納入詳細規劃。市、縣、自治縣可依據國民經濟和社會發展規劃、國土空間規劃，編制城市更新年度實施計畫，並有序實施。
（二）最佳化規劃管理程式。結合城市更新實施的特點，將國土空間總體規劃確定的強制性管控要求和引導措施，探索通過“城市更新單元”和“城市更新地塊”兩個層面分層落實到詳細規劃中。不突破國土空間總體規劃和“城市更新單元”規劃強制性管控要求的，或增加公益性設施、公共綠地的，可通過局部技術修正和最佳化調整的方式，對“城市更新單元”及“城市更新地塊”的詳細規划進行動態維護，經法定程式審批後納入國土空間規劃“一張圖”系統，實行全周期監管。
二、科學提升城市品質
（三）保障公共服務設施空間。城市更新新增補的市政基礎設施和公共服務設施占地面積（含建築投影面積）在300平方米以下的，地上建築面積可作為獎勵面積，不計入容積率。對於不獨立占地的公共服務設施，可不計入容積率。在規劃條件之外，用地單位自願將經營性用地用於建設綠地、廣場、停車場（站）等開敞空間（不含架空層）的，在保證公共屬性無償對公眾開放使用的前提下，可按照占地面積1：1的比例折算為建築面積，作為獎勵面積，不計入容積率，相應的占地面積亦可計入所在地塊綠地率。
（四）統籌使用規劃指標、獎勵面積。為避免過度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來實現項目資金平衡，以及超出城市更新區域及周邊配套的道路、給排水等市政基礎設施保障能力，規劃指標、獎勵面積可在市、縣、自治縣的城鎮開發邊界範圍內跨地塊使用。
（五）科學管控開發強度。在滿足與城市空間格局、功能布局、風貌管控及周邊自然環境等相適應以及與當地消防救援能力相匹配的情況下，城市更新項目新建居住建築高度按照國家標準和《住房和城鄉建設部 應急管理部關於加強超高層建築規劃建設管理的通知》（建科〔2021〕76號）、住房城鄉建設部等15部委《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》（建村〔2021〕45號）等有關規定執行，並確保與當地消防救援能力相匹配。城市更新中建築間距、建築退距、建築密度、日照標準、綠地率等無法達到現行標準和規範的，在保障公共安全的前提下，經專家論證，可以按不低於現狀條件為底線進行更新。
三、完善土地支持政策
（六）探索多種供地方式。在先行確定規劃指標、合作單位選擇條件和淨地出讓等前提下，按照提前公告、公開擇優原則，通過競爭性準入機制組織採用公開招標、邀請招標、競爭性磋商等方式，選擇優質合作單位，相應城市更新項目內土地可依法實施綜合評價出讓或帶設計方案出讓。原土地使用權人改變土地用途，原劃撥土地使用權人申請辦理協定出讓，劃撥土地使用權轉讓申請辦理協定出讓，經依法批准，可採用協定出讓方式辦理出讓手續，但劃撥決定書、出讓契約、法律法規等明確規定應當收回土地使用權重新公開出讓的除外。協定出讓受讓人為原土地使用權人或原土地使用權人組建的聯合體、設立的新公司，可以簡化申請改變土地用途、簽訂變更協定的辦理程式。
（七）鼓勵集中連片改造開發。城市更新項目中的“邊角地”“夾心地”“插花地”等不具備單獨建設條件的零星土地（零星用地累計面積不超過城市更新項目總面積的10%），允許通過在村集體建設用地之間、集體與國有建設用地之間進行土地整合、置換等方式，促進區域統籌和成片開發，確實無法按宗地單獨供地的，可按劃撥或協定有償使用土地的有關規定合理確定土地使用者。涉及多宗土地的拆除重建類城市更新項目可以一幅多宗方式掛牌出讓土地，同步採用配建模式推進項目配套基礎設施、公共服務設施建設，對一幅多宗供應的土地，可整體核發一個建設工程規劃許可證。
（八）合理確定土地條件。城市更新項目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可以按照《海南自由貿易港土地管理條例》等有關規定，依據詳細規劃重新確定土地的規劃條件，依法重新設定出讓年期，涉及的土地價款應當按照規定評估確定價款後繳交。
（九）完善地價政策工具。鼓勵市、縣、自治縣最佳化完善城市更新的地價計收規則，改變土地用途補繳土地價款，可以分區域、分類別，制定以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定的統一規則。城市更新涉及土地出讓價款，要綜合考慮土地整理投入、移交公益性用地或者建築面積、配建基礎設施和公共服務設施以及多地塊聯動改造等成本，以市場評估價為基礎按程式集體決策確定。
（十）最佳化住宅用地政策。城市更新項目範圍內涉及土地供應或者拆除重建的，不受市場化商品住宅用地計畫指標和建設計畫指標限制。鼓勵用途變更為住宅、公共管理與公共服務用地的地塊在供地前連片提前開展土壤污染狀況調查。城市更新項目可以通過收購、等價置換、退回土地價款等方式，將存量商品住房用作保障性租賃住房、公租房並以劃撥方式供地；具備條件的城市更新項目，可結合住宅用地及其建築規模按一定比例建設保障性住房。
（十一）妥善處理歷史遺留用地。城市更新項目涉及土地在第二次土地調查和第三次國土調查中均調查認定為建設用地的，在符合規劃用途前提下，允許按建設用地辦理土地徵收等手續，按規定落實征地補償；對其地上建築物、構築物，不符合規劃要求、違反《城鄉規劃法》相關規定的，依法依規予以妥善處置。
四、依法保障主體權益
（十二）注重權益保障。城市更新要尊重居民安置意願，鼓勵就地安置，改善居住條件，保持鄰里關係和社會結構。涉及房屋搬遷安置的，應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規劃設計和建設管理工作，確保全置房品質不低於商品住房水平，配套基礎設施、公共消防設施和公共服務設施與安置房同步規劃、同步設計、同步報批、同步建設、同步交付使用。支持各市、縣、自治縣探索在城市更新項目中以留物業方式進行土地徵收安置留用補償，對於尚未兌現的留用地權益，可不進行實物留地，採取商業辦公等物業方式進行補償。
（十三）依法實施徵收。城市更新涉及土地徵收成片開發的公益性用地比例確實難以達到40%的，可以根據項目實際和詳細規劃確定公益性用地比例。對城市更新中舊住宅區拆除重建項目，已簽訂徵收補償安置協定或者房屋搬遷補償協定的專有部分面積和業主人數占比均不低於90%的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》《海南自由貿易港徵收徵用條例》等法律法規有關規定對未簽約部分房屋實施徵收。對政府徵收取得的物業權利，由政府部門按照有關規定與改造主體協商簽訂搬遷補償協定。對經濟困難、無力購買安置房的被徵收人，依法依規納入住房保障體系統籌解決。
各市、縣、自治縣可根據本意見制定細化政策。本意見自2024年5月15日起施行，有效期5年。
海南省自然資源和規劃廳
2024年4月15日
（此件主動公開）
抄送：各市、縣、自治縣人民政府，省發展改革委、省住房城鄉建設廳、省應急管理廳。
海南省自然資源和規劃廳辦公室 2024年4月22日印發
內容解讀
（一）最佳化國土空間規劃管控。明確城市更新以市縣國土空間總體規劃為引領，以詳細規劃作為規劃許可、改造實施的法定依據。支持市縣結合城市更新實施的特點，探索編制更新單元和更新地塊兩個層面詳細規劃，提高規劃管控的精準性和合理性。最佳化城市更新的詳細規劃調整程式，城市更新需要調整詳細規劃但不突破詳細規劃強制性管制要求的，或增加公益性設施、公共綠地的，可通過局部技術性修正和最佳化調整的方式進行動態維護。
（二）科學提升城市品質。為了補足城市公共設施短板，提出對完善城市公共功能服務的新建項目給予建築面積獎勵，獎勵面積不計入容積率。為避免過度依賴單一地塊增容、突破消防能力匹配的限高來實現項目資金平衡，以及超出市政基礎設施保障能力，允許規劃指標、獎勵面積在本市縣城鎮開發邊界範圍內跨地塊使用，並提出科學管控新建居住建築高度等開發強度政策。
（三）完善土地支持政策。明確城市更新項目可以採用綜合評價出讓或帶設計方案出讓。允許一幅多宗供應的土地整體核發一個建設工程規劃許可證。允許零星土地，集體與國有用地之間通過土地整合、置換等方式集中連片改造開發。城市更新項目涉及拆除重建或者土地用途改變的，可依據詳細規劃重新確定土地的規劃條件。城市更新項目範圍內涉及土地供應或者拆除重建的，不受市場化商品住宅用地計畫指標和建設計畫指標限制，充分賦予市縣自主權。鼓勵市縣最佳化完善城市更新的地價計收規則，探索以公示地價（或市場評估價）的一定比例核定地價，降低城市更新的用地成本。支持市縣妥善處理歷史遺留用地問題。
（四）依法保障主體權益。明確城市更新涉及土地徵收成片開發的公益性用地比例確實難以達到40%的，可以根據項目實際和詳細規劃確定公益性用地比例。對已簽訂徵收補償安置協定或者房屋搬遷補償協定的專有部分面積和業主人數占比均不低於90%的，可按照有關法律法規對未簽約部分房屋實施徵收，解決個別業主徵收難的問題。
