《惠州市區既有住宅增設電梯管理辦法》已經惠州市人民政府同意，惠州市人民政府辦公室於2023年1月13日印發，本辦法自2023年2月20日起施行。
基本介紹
- 中文名：惠州市區既有住宅增設電梯管理辦法
- 頒布時間：2023年1月13日
- 實施時間：2023年2月20日
- 發布單位：惠州市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一條 為適應社會經濟發展，完善既有住宅的使用功能，提高宜居水平，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建築法》《廣東省特種設備安全條例》《廣東省電梯使用安全條例》等法律、法規和省關於既有住宅增設電梯的相關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於惠州市區（含惠城區、惠陽區、大亞灣開發區、仲愷高新區）範圍內既有住宅增設電梯的建設和管理。惠東縣、博羅縣、龍門縣可參照執行。
第三條 本辦法所稱的既有住宅，是指具有合法權屬證明或者合法報批手續，已建成投入使用的四層及以上的多業主無電梯單元式住宅。
第四條 既有住宅增設電梯應符合規劃、建設、環境保護、安全生產、消防管理等法律、法規的規定。遵循業主自願、充分協商、社區協助、依法合規、確保全全的原則。
第五條 自然資源部門負責既有住宅增設電梯建設工程的規劃管理工作。
住房城鄉建設部門負責既有住宅增設電梯的工程質量和安全生產監督管理工作。
市場監管部門負責既有住宅增設電梯安全實施監督管理工作。
城管執法部門負責既有住宅增設電梯涉及違法建設行為的查處工作。
財政部門負責既有住宅增設電梯財政補助的保障工作。
鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內既有住宅增設電梯工作的指導和協調。
第六條 既有住宅增設電梯的意向和建設工程設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見，業主申請增設電梯應當由本單元或者本幢房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主就以下事項書面簽署同意意見：
（一）建設工程設計方案。
（二）增設電梯工程費用的預算及其籌集方案。
（三）確定電梯使用管理者。
（四）電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案。
（五）與不同意增設電梯的業主進行協商，以及對利益受損業主進行補償的資金籌集方案。
（六）法律、法規、規章規定其他應由業主協商確定的事項。
增設電梯擬占用業主專有部分的，還應徵得該專有部分的業主同意。
專有部分面積可以按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣契約記載的面積計算。
業主人數可以按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。
分單元增設電梯未變動本幢其他單元房屋建築主體和承重結構的，本條第一款所指總面積和總人數按照增設電梯單元的房屋獨立計算。
第七條 既有住宅增設電梯的建設工程設計方案應以實用為原則，不得侵占現有城市道路空間，不得影響城市規劃的實施，儘量減少占用現狀綠化，儘量減少對周邊相鄰建築和城市景觀的不利影響，應避免嚴重遮擋本單元內住宅或相鄰住宅。
第八條 既有住宅增設電梯的申請按照下列方式提出：
（一）由同意增設電梯的業主提出申請。申請的業主人數超過3人的，應當推選不超過3名業主作為代表。
（二）同意增設電梯的業主可以委託既有住宅原建設單位、業主委員會、原房改售房單位、物業服務企業或其他增設電梯服務機構提出申請。
同意增設電梯的業主應當作為建設單位承擔法律、法規規定的義務。
第九條 既有住宅增設電梯應當向屬地自然資源部門申請辦理建設工程規劃許可證，原批准圖紙上已明確標識預留電梯井的除外。
既有住宅增設電梯項目不需辦理建設用地規劃許可、供地審批手續，建築面積不納入用地容積率，不辦理不動產權登記。
增設電梯占用他人權屬用地的，申請人應提交相關土地使用權人的書面同意意見。
第十條 既有住宅增設電梯申請辦理建設工程規劃許可證，應提交以下資料：
（一）申請書。
（二）申請人身份證明檔案複印件（核對原件）。申請人為自然人的，應當提交身份證複印件；申請人為單位的，應當提交統一社會信用代碼證複印件。單位接受委託代為提出申請的，還應當提交代理人的統一社會信用代碼證（業主委員會接受委託的，提交業主委員會的備案回執）複印件（核對原件）、授權委託書。
（三）具有相應資質的設計單位出具的建設工程設計方案圖紙一式兩份（含繪製在1∶500地形圖上的總平面圖、各樓層平面圖、各向立面圖、剖面圖）。
（四）本辦法第六條規定的書面意見，並附有同意增設電梯業主的不動產權屬證書或登記證明複印件。
（五）法律、法規規定的其他材料。
第十一條 自然資源部門在作出建設工程規劃許可前，應當將業主依本辦法第六條規定簽署的同意增設電梯的書面檔案、所送審的建設工程設計方案和利害關係人享有的權利等事項在擬增設電梯的工程現場顯著位置（包括所在物業管理區域及本幢或本單元主要出入口）及自然資源部門網站同時進行公示，公示時間不少於10日。
第十二條 公示期間，業主或其他利害關係人提出增設電梯直接影響通風、採光或者通行，構成嚴重遮擋的，自然資源主管部門應當安排工作人員進行現場勘察。對確實構成嚴重遮擋的，應當要求申請人再次徵求受影響業主或其他利害關係人的意見並取得書面同意意見，或者修改建設工程設計方案。若修改建設工程設計方案的，應當再次組織公示。
對於公示期間業主或其他利害關係人對增設電梯事項提出的意見，自然資源部門應當及時處理，並回復處理結果。必要時可以採取聽證會、論證會等方式聽取各方意見。
第十三條 自然資源部門應當結合申請資料、批前公示、公示期間的意見處理情況，依據經批准的城鄉規劃、相關技術標準和規範對增設電梯的申請進行審查，符合條件的，依法核發建設工程規劃許可證。
自然資源部門核發既有住宅增設電梯項目的建設工程規劃許可證後，應及時將許可情況抄送屬地住房城鄉建設、城管執法、市場監管等部門及鎮人民政府（街道辦事處）。
第十四條 增設電梯項目有以下情形之一的，不得作出建設工程規劃許可：
（一）占用現狀及規劃市政道路、城市綠地、河涌的。
（二）房屋已列入拆遷徵收範圍的。
（三）對城市重要景觀節點造成不良影響的。
第十五條 增設電梯項目電梯井道的建設工程應由具有相應資質的單位進行勘察、檢測、施工圖設計和審查、施工以及監理。
施工圖設計和審查需含增設電梯的樓棟是否滿足防火安全間距、保障消防通道、消防車可達性、人行疏散通道和結構安全等內容。
第十六條 申請人在既有住宅增設電梯工程開工前應當依照《建築工程施工許可管理辦法》的規定，向住房城鄉建設部門申請領取建築工程施工許可證，限額以下的增設電梯工程可以不申請辦理建築工程施工許可證。
申請人要切實履行工程質量安全首要責任，加強對勘察、設計、採購和施工質量安全的過程控制和驗收管理，嚴格執行有關工程建設標準。
住房城鄉建設部門應聯合城管執法部門、鎮人民政府（街道辦事處）建立日常聯動機制，落實屬地管理責任，完善相關制度和工作措施，建立格線化管理體系，加強日常質量安全巡查，確保既有住宅增設電梯工程的質量和施工安全。
第十七條 申請人應當自開工之日起至竣工驗收之日止在建設項目施工現場或者其他顯著地點設定建設工程規劃許可公告牌，載明建設工程規劃許可的主要內容和圖件。公告內容應當真實、有效，不得隱瞞、虛構。
依據《建築工程施工許可管理辦法》的規定領取了建築工程施工許可證的，申請人還應當將施工許可證放置在施工現場備查，並按規定在施工現場公開。
第十八條 電梯井道的土建工程完工後，申請人應當組織勘察、設計、施工等參建單位進行分部驗收，電梯井道驗收合格後方可進行電梯安裝。
第十九條 市場監管部門應提供有資質的電梯製造、安裝、改造、修理單位名單等信息，統一向社會公布，方便民眾自主選擇。
第二十條 電梯安裝的施工單位應當在安裝電梯前將擬進行的電梯安裝情況書面告知市場監管部門，併到特種設備檢驗檢測機構申請辦理監督檢驗。特種設備檢驗機構應按照電梯安裝單位的申請依據安全技術規範的要求對新增設的電梯進行監督檢驗。
第二十一條 既有住宅增設電梯建設工程竣工後，申請人應當到屬地自然資源部門辦理建設工程規劃條件核實手續。
辦理建設工程規劃條件核實手續所需資料依照自然資源部門依法公布的標準執行。
第二十二條 既有住宅增設電梯建設工程通過規劃條件核實後，申請人還應當依照法律、法規的規定組織竣工驗收，並由申請人向市城建檔案館移交建設檔案。
按照《建設工程質量管理條例》的規定需要辦理竣工驗收備案的，申請人應當到屬地住房城鄉建設部門辦理竣工驗收備案。
第二十三條 同意增設電梯的業主應共同委託物業服務企業或其他機構管理電梯，受委託的物業服務企業或其他機構為電梯使用管理者。同意增設電梯的業主未委託的，應按照本辦法第六條的規定協商約定其中一個業主為使用管理者，其他業主共同承擔安全管理等責任。
同意增設電梯的業主發生變更的，變更後的業主應按照增設電梯相關書面協定的約定承擔原業主的管理責任，變更後的業主與其他增設電梯業主重新約定維護、養護分攤等電梯管理責任的除外。
電梯使用管理者應履行特種設備法律法規規定的電梯使用單位的義務，依照《廣東省電梯使用安全條例》的規定承擔相應責任。
第二十四條 電梯使用管理者應在電梯投入使用前到屬地市場監管部門辦理電梯使用登記。按照安全技術規範的要求，在特種設備檢驗合格有效期屆滿一個月前向特種設備檢驗機構提出定期檢驗申請。未經定期檢驗或者檢驗不合格的特種設備，不得繼續使用。
第二十五條 電梯使用管理者應委託有相應資質的電梯維修保養單位對電梯進行日常維護保養工作，制定本電梯的事故應急和救援預案。
第二十六條 鎮人民政府（街道辦事處）應加強與創新社會基層治理理念，建立健全矛盾協調機制，搭建協商平台，做好增設電梯引發的糾紛的人民調解工作。
鎮人民政府（街道辦事處）或村委會（社區居委會）設立的人民調解委員會可根據業主或其他利害關係人的申請進行調解，也可以主動調解。
第二十七條 業主或其他利害關係人明確拒絕調解或調解不成的，可通過司法途徑解決。
第二十八條 未依法取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由城管執法部門依法處理。
第二十九條 本辦法自2023年2月20日起施行，有效期5年。
政策解讀
為進一步完善既有住宅使用功能，提高城市宜居水平，方便居民生活，我市於2016年4月29日發布實施了《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》（惠府辦〔2016〕3號，以下簡稱《辦法》），有效期5年。該《辦法》的有效期屆滿後，惠州市人民政府辦公室於2021年4月18日 作出了《關於延用<惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法>的通知》（惠府辦〔2021〕4號）:“經市人民政府同意，《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》（惠府辦〔2016〕3號）延用至2022年6月30日”。現該《辦法》的有效期已屆滿，我市決定予以修訂。為使公眾能更準確了解修訂背景、法律依據和政策的有關特點，現將有關政策解讀如下：
一、修訂的背景
“既有住宅增設電梯”已於2018年起連續多年寫進政府工作報告。自此，我國眾多城市相繼出台政策，把既有住宅增設電梯納入新一輪城市建設行動計畫，並加大政府財政補貼。在此背景下，惠州市十一屆136次市政府常務會議審議通過並發布實施了《惠州市區既有住宅加建電梯管理辦法》。
原有《辦法》實施以來，得到有關單位、既有住宅業主、物業服務企業的貫徹和執行，市區老舊小區加建電梯辦理業務大幅增加，我市既有住宅加建電梯工作取得了重大成效，達到了預期目標，切實提升了廣大居民生活質量和幸福感。現該辦法有效期已屆滿，市自然資源局起草了《惠州市區既有住宅增設電梯管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》），對既有住宅增設電梯原有政策進行了延續，同時在增設電梯項目具體辦理流程、管理等方面進行了修訂完善。
二、修訂依據
1、《中華人民共和國民法典》
2、《中華人民共和國行政許可法》
3、《中華人民共和國城鄉規劃法》
4、《中華人民共和國特種設備安全法》
5、《中華人民共和國建築法》
6、《建設工程質量管理條例》
7、《建設工程安全生產管理條例》
8、《廣東省城鄉規劃條例》
9、國務院辦公廳《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》【國辦發（2020）23號】
10、《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》
11、《廣東省電梯使用安全條例》
三、主要內容
《管理辦法》全文共二十九條，主要包括既有住宅增設電梯的適用範圍、申請條件、規劃管理、建設管理、安裝與登記、運行維護、協商調解、具體辦理流程等相關內容。
《管理辦法》在吸取原《辦法》實施經驗的基礎上，對原《辦法》實施過程中產生的問題有針對性地進行了補充規定。與原有《辦法》相比，《管理辦法》在篇章體例編排上更加科學和完善，並增加規定了既有住宅增設電梯的業主協商程式、各職能部門職責、業主表決事項、增設電梯從申請到竣工驗收的辦理流程、增設電梯的管理者及其責任、增設電梯後續使用管理、相關法律責任等內容，將增設電梯的質量安全主體責任和監督管理納入增設電梯行為的全過程。
（一）明確了《管理辦法》制定的目的、依據以及適用範圍（第一條、第二條）。
（二）明確了既有住宅的概念、增設電梯的基本要求（第三條、第四條）。
《管理辦法》規定具有合法權屬證明，已建成投入使用的四層及以上的多業主無電梯單元式住宅為既有住宅。
（三）明確了既有住宅增設電梯審批、管理的相關職能部門，以及鎮政府（街道辦事處）對轄區內增設電梯協調工作的職責（第五條）。
（四）規定了業主協商程式（第六條）。
《管理辦法》規定既有住宅增設電梯的意向和建設工程設計方案應當充分聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見。
（五）修改了民主表決條件和事項（第六條）。
根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，《管理辦法》對原“三分之二以上”的表決條件進行了調整，明確既有住宅增設電梯的意向和建設工程設計方案應當由本單元或者本幢房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意的條件。
（六）明確了增設電梯的申請主體為同意增設電梯的業主（第八條）。
（七）明確了增設電梯的辦理流程，完善了增設電梯審批主體和審批機制，規定了增設電梯項目從申請到竣工驗收的辦理流程，簡化了審批手續，提高了行政效能，減輕了申請人負擔（第九條、第十條、第十三條、第十六條、第十八條、第二十一條、第二十二條）。
（八）明確了增設電梯項目實施過程中公示、公告及對業主或其他利害關係人提出的意見的處理（第十二條）。
《管理辦法》規定對於公示期間業主或其他利害關係人對增設電梯事項提出的意見，自然資源部門應當及時處理，並回復處理結果。必要時可以採取聽證會、論證會等方式聽取各方意見。
（九）明確了增設電梯項目審批、實施、管理過程中各政府職能部門的職責及工作上的溝通、銜接等（第五條、第十三條）。
《管理辦法》規定自然資源部門負責既有住宅增設電梯建設工程的規劃管理工作。住房和城鄉建設部門負責既有住宅增設電梯的工程質量和安全生產監督管理工作。市場監督管理部門負責既有住宅增設電梯安全實施監督管理工作。城鄉管理和綜合執法部門負責既有住宅增設電梯涉及違法建設行為的查處工作。財政部門負責既有住宅增設電梯財政補助的保障工作。鎮人民政府、街道辦事處負責轄區內既有住宅增設電梯工作的指導和協調。
自然資源部門核發既有住宅增設電梯項目的建設工程規劃許可證後，應及時將許可情況抄送屬地住房和城鄉建設、城鄉管理和綜合執法、市場監督管理等部門及鎮人民政府（街道辦事處）。
（十）強化了增設電梯項目質量和安全的監督管理。確保增設電梯項目的質量和安全（第十五條、第十六條、第二十條、第二十一條、第二十二條）。
《管理辦法》明確了增設電梯項目電梯井道的建設工程應由具有相應資質的單位進行勘察、檢測、施工圖設計和審查、施工以及監理。
對增設電梯涉及的土建施工和特種設備安裝實施“多線監管”：城鄉管理和綜合執法、住房和城鄉建設、市場監管部門、鎮（街）加強對既有住宅增設電梯的施工安全和質量安全進行監督管理；電梯井道的土建工程質量驗收合格後，方可進行電梯安裝施工；特種設備檢驗機構對電梯安裝進行監督檢驗；項目完工並經特種設備檢驗機構監督檢驗合格後，申請人還應當組織竣工驗收、檔案材料歸檔。
（十一）《管理辦法》規範了增設電梯的後續使用管理（第二十三條、第二十四條、第二十五條）。
《管理辦法》重點對後續管理的責任主體、變更管理、委託管理等問題予以明確，規定既有住宅增設電梯的業主負責電梯的使用管理，申請人委託的物業服務企業或其他單位受委託依法履行電梯安全使用管理義務。《管理辦法》還對電梯使用登記、檢驗、維護保養予以明確。
（十二）明確了對因既有住宅增設電梯爭議解決途徑（第二十六條、第二十七條）。
《管理辦法》規定了鎮人民政府（街道辦事處）或居（村）民委會設立的人民調解委員會可根據業主或其他利害關係人的申請進行調解，也可以主動調解。業主或其他利害關係人明確拒絕調解或調解不成的，可通過司法途徑解決。
（十三）《管理辦法》對違法行為的處理作出了規定（第二十八條）。
