珠海市人民政府於2021年3月13日印發珠海市既有住宅增設電梯指導意見.本意見自2021年4月13日起施行，自施行之日起有效期為五年。
基本介紹
- 中文名：珠海市既有住宅增設電梯指導意見
- 頒布時間：2021年3月13日
- 實施時間：2021年4月13日
- 發布單位：珠海市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第二條 本意見適用於本市行政區域內既有住宅增設電梯的建設和管理。
本意見所稱的既有住宅，是指具有合法權屬證明或者合法報批手續，已建成投入使用的3層及以上的多業主無電梯住宅。
既有住宅本單元內有多套住宅且全部為同一產權人擁有的，增設電梯的建設和管理可參照適用本意見，但不納入政府獎補範圍。
已納入城市更新拆建範圍的住宅不適用本意見。
第三條 既有住宅增設電梯（以下簡稱增設電梯）堅持“業主自願、政府引導、社區協助、兼顧各方、依法合規、保障安全”的原則。
第四條 市人民政府統籌全市增設電梯工作，負責全市增設電梯工作的政策制定、指導等工作。
區人民政府（以下簡稱區政府）負責本轄區內增設電梯的統籌協調和日常管理工作。區政府應當成立區增設電梯工作領導小組，負責組織自然資源、建設、市場監督管理等相關行政管理部門對增設電梯工程設計方案進行聯合審查。
自然資源、建設、市場監督管理、消防、城市管理、財政等行政管理部門按照各自職責，做好有關增設電梯的審查、建設和管理工作。
橫琴新區、經濟功能區管理機構履行區政府的職責。
鎮人民政府、街道辦事處（以下簡稱鎮街）負責本轄區內增設電梯的組織實施、政策宣傳、業務指導、民意協調和糾紛調解、公示公告等工作。鎮街應當設立增設電梯管理服務機構，實施一個視窗統一對外辦理。鎮街可以依法委託社區居民委員會辦理增設電梯相關事務。
第五條 社區居民委員會、小區業主委員會、物業服務企業應當對鎮街開展增設電梯相關工作給予協助。
第六條 供水、排水、供電、燃氣、通信、有線電視等管線運營單位應當就增設電梯及方案設計等事宜提供相應服務，並應當支持、配合做好管線遷移改造工作。
第七條 增設電梯所需要的資金，可以通過以下渠道籌集：
（一）根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商約定；
（二）可以申請使用房屋所有權人名下的住房公積金、物業專項維修資金；
（三）原房地產開發企業自願資助；
（四）社會投資等其他合法資金來源；
（五）屬地政府老舊小區整治專項補助資金。
同意增設電梯的業主根據上述第（一）項協商約定共同出資分攤比例的，可以借鑑增設電梯的成功案例，結合自身小區的實際情況進行協商；也可以參考以下分攤比例約定增設、維護和養護費用的分攤：以第四層分攤係數1為基準，第一、二層分攤係數為0，第三層分攤係數為0.5、從第五層開始每增加一個樓層分攤係數增加0.1，即第五層分攤係數為1.1、第六層分攤係數為1.2、第七層分攤係數為1.3，並依此類推出資比例；同一樓層各戶的出資比例可以按照業主專有部分占該層建築總面積的比例確定。
政府可以對增設電梯項目給予相關財政補貼，具體資金補貼辦法由各區人民政府會同市財政主管部門另行制定。
鼓勵社會資本參與增設電梯，支持探索代建租賃、新增設施有償使用、各類金融租賃、融資租賃、廣告投放等吸引社會資本參與增設電梯的方式和途徑。
第八條 如增設電梯導致有關業主的採光、通風、通行或房屋價值等合法權益受到不利影響的，應當依法給予適當補償，補償費用在籌集資金中支出，由業主之間協商。原則上，第一、二層業主補償總金額不宜超過增設電梯總工程費用的30%。涉及權益受損補償問題且經協商或者調解仍無法達成一致的，申請人可以委託評估機構或諮詢機構就增設電梯是否對提出異議業主的權益產生實質性影響和相應補償標準等進行評估。
各區政府應當根據轄區實際情況，編制有關增設電梯的增設、維護和養護費用分攤標準，或者增設電梯對利益受損業主造成不同程度影響的補償標準，供業主協商時參考。
第九條 增設電梯項目無需辦理規劃選址、建設用地規劃許可和供地審批手續，免予辦理建設工程規劃許可證，建築面積不計入計容建築面積，免予徵收地價和城市基礎設施配套費，新增建築面積作為一個整體由該梯號（幢）全體增設電梯的業主共同使用，不辦理不動產權登記，各分戶業主產權登記面積與增設電梯前維持不變。城市更新、拆遷改造時，業主有權獲得合理補償，補償標準參照電梯設備的建造成本及使用年限等因素綜合確定。
第十條 獨立產權住宅建築（含別墅）需要增設電梯的，不納入政府獎補範圍，增設方案原則上應當通過室內改建方式實施，並且應當保障房屋結構安全。因室內確實無法滿足改建條件而需申請參照適用本意見在室外增設的，若增設方案涉及占用他人土地或共有土地的，應當按照相關規定徵求有關土地權利人意見並進行表決。增設電梯後的建築面積不計入房產建築面積，不辦理不動產權登記。
第十一條 增設電梯由同意增設電梯的業主作為申請人，負責增設電梯的意見統一、項目申報、設備採購、項目實施、維護管理等工作。
申請人可以書面委託業主代表、原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業等其他相關單位作為增設電梯項目的實施主體，負責實施前款規定的工作。
第十二條 申請增設電梯應當經本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；增設電梯擬占用業主專有部分或屬於《珠海市既有住宅增設電梯規劃技術標準》所列嚴重遮擋範疇的，還應當徵得該專有部分的業主或被嚴重遮擋的業主同意。
申請增設電梯的程式如下：
（一）申請人應當就增設電梯事宜簽訂增設電梯協定，並委託具有相應資質的建築設計單位出具增設電梯工程設計方案。
（二）申請人向所屬鎮街遞交增設電梯協定、增設電梯工程設計方案等資料，提出增設電梯申請。經鎮街審查符合申請要求後，由鎮街報區增設電梯工作領導小組組織各成員單位對增設電梯工程設計方案的可行性進行初步審查，各成員單位應當在10個工作日內出具可行性審查意見。
（三）增設電梯工程設計方案通過可行性審查後，由鎮街負責按本意見規定組織公示。
（四）經公示無異議、已妥善處理異議，以及異議經調解處理仍未能達成一致意見，但經過小區業主委員會、社區居民委員會組織協商、調解，並已經就協商調解情況出具說明或調解意見的，由鎮街對增設電梯協定和增設電梯工程設計方案予以蓋章備案。鎮街蓋章備案後，申請人應當委託具有相應資質的設計單位進行施工圖設計，向審圖機構申辦施工圖審查並應取得《審圖合格證》。
（五）申請人向所屬鎮街遞交聯合審查申請，經鎮街審查符合申請要求後，由鎮街報區增設電梯工作領導小組組織各成員單位開展聯合審查，出具聯合審查意見。申請人取得經聯合審查各成員單位蓋章的《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》後，方可依法增設電梯。
第十三條 申請增設電梯的業主應當以書面協定形式明確項目申請人及實施主體的職責、增設電梯項目所需資金的預算及籌集分攤方案、增設電梯工程設計方案、電梯的使用管理者和使用方式、電梯維護保養方式及其保養維修資金的分擔方案、對利益受損業主進行補償的資金籌集方案等內容。
第十四條 申請人應當委託具有相應資質的建築設計單位編制增設電梯工程設計方案，出具結構安全說明和滿足消防設計規範說明。
增設電梯工程設計方案應當符合建築設計、結構安全和消防安全等法律、法規的規定及《珠海市既有住宅增設電梯規劃技術標準》等相關規範、標準的要求，以實用、合理、節約空間為原則，不得超出用地紅線，不得增加或者變相增加住宅套內使用空間，不得侵占既有城市道路空間，不得影響城市規劃的實施，且應當儘量減少占用現狀綠化和公共場地，儘量減少對增設電梯所在建築和周邊相鄰建築在通風、採光、日照、通行等方面的不利影響。
增設電梯工程設計方案內容涉及供水、排水、供電、燃氣、通信、有線電視等公共管線改造的，應當提前諮詢、徵求相關管線運營單位意見。
第十五條 鎮街應當負責將增設電梯申請書、增設電梯協定、增設電梯工程設計方案等內容在擬增設電梯的工程現場顯著位置（包括所在物業管理區域及本幢、本單元主要出入口）進行公示，公示時間不少於10日。
鎮街應當就公示情況出具相應說明並附上公示照片。公示期滿，若利害關係人無實名制書面反對意見的，鎮街應當在說明中明確記載。
第十六條 公示期間，若利害關係人對增設電梯事項有異議的，應當實名向鎮街提出，由申請人自行與異議人進行充分協商。申請人經過自行協商仍無法與提出異議的利害關係人達成一致意見的，可以請求業主委員會、社區居民委員會組織協商或者調解，並由組織協商或者調解的單位在規定時間內出具協商情況說明或者調解意見。小區業主委員會、社區居民委員會、鎮街應當積極協助申請人做好異議的協商、調解。
公示期滿，業主間經協商、調解仍無法達成一致意見的，利害關係人可向鎮街申請採用聽證會等形式聽取利害關係人的意見。組織公示、開展調解及聽證等需用的時間不計入辦理時限。
業主間協商或者調解不成的，依法另行通過民事訴訟途徑解決。
第十七條 申報聯合審查所需要的資料：
（一）《珠海市既有住宅增設電梯申請表》；
（二）申請增設電梯業主的身份證明檔案及房產證複印件。委託業主代表、受託單位作為實施主體的，提供相關委託授權書或委託協定，以及實施主體身份證明檔案複印件；
（三）具有相應資質的建築設計單位出具的增設電梯工程設計方案，以及結構安全說明和滿足消防設計規範說明；
（四）經審圖機構審查合格的施工圖紙及《審圖合格證》；
（五）經鎮街備案的增設電梯協定書和工程設計方案，以及其他可以反映同意增設電梯業主就增設電梯費用和維修保養費用分攤方案達成一致意見的證明材料（鎮街提供）；
（六）鎮街出具的公示情況說明（附公示照片，鎮街提供）；
（七）若經公示有書面反對意見的，提供申請人與提出異議業主進行協商的書面材料；若存在請求調解或申請聽證情形的，還需要提供小區業主委員會、社區居民委員會出具的協商情況說明或調解意見，以及鎮街出具的調解、聽證情況記錄；
（八）法律、法規規定的其他材料。
第十八條 區增設電梯工作領導小組應當組織各成員單位對增設電梯工程設計方案進行聯合審查，各成員單位應當在10個工作日內出具相應意見。
自然資源部門負責審查增設電梯工程項目用地權屬是否清晰，規劃方案是否影響城鄉規劃實施；建設部門負責審查增設電梯工程的結構、消防設計是否符合技術標準要求；市場監督管理部門負責審查增設電梯工程設計是否符合電梯安裝、檢修等技術要求。
經審查增設電梯工程設計方案不符合要求的應當書面提出，符合要求的應當在《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》蓋章。增設電梯項目通過聯合審查的，由鎮街對項目聯合審查意見表、增設電梯工程設計方案和施工圖紙予以歸檔，並同時將情況書面告知城市管理行政主管部門。
第十九條 申請人取得《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》後，應當依法就增設電梯建設工程委託具有相應資質的單位進行施工以及監理。
城市管理行政主管部門應當加強對增設電梯項目建設情況的巡查執法，若發現違反本意見規定，未依法取得《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》即擅自增設電梯或未按已通過聯合審查的增設電梯方案開展建設的，由城市管理行政主管部門依照查處違法建設的法律、法規進行處理。
第二十條 增設電梯的全體業主作為增設電梯工程項目的建設單位共同承擔建設主體責任，依法承擔法律、法規規定由建設單位承擔的義務。
增設電梯所涉建築工程依法須辦理施工許可及工程質量安全監督手續的，施工前申請人到轄區建設行政主管部門申請辦理。
增設電梯施工前，申請人應當向轄區建設行政主管部門申請辦理建築工程施工許可或開工登記備案手續。負責電梯安裝的施工單位應當在施工前將擬進行的電梯安裝情況書面告知負責特種設備質量安全監督管理的部門。
施工過程和電梯安裝過程接受轄區建設行政主管部門和特種設備安全監督管理部門的質量安全監督，增設電梯所在轄區的鎮街、區建設行政主管部門應當依法開展巡查，對增設電梯工程的施工安全和質量安全進行監督管理。
第二十一條 增設電梯施工單位應當按照施工圖設計檔案施工，並對施工現場的質量安全、文明施工負總責，應當按規定做好施工現場安全防護及警戒、警示措施，確保施工安全和居民出入安全。
因增設電梯施工可能危及周邊房屋安全的，申請人應當依法按照有關房屋安全管理的規定，及時向房屋安全鑑定機構申請房屋安全鑑定，並根據鑑定結果採取有效的安全防護措施。
對已經通過聯合審查並依法辦理有關施工手續的增設電梯工程，物業服務企業、相關業主以及其他單位和個人應當提供必要的施工便利。阻撓、擾亂、破壞增設電梯項目施工等構成違反治安管理秩序行為的，由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規定處理。
第二十二條 增設電梯申請人應當選用取得相應電梯製造許可資質的電梯製造單位生產的電梯。電梯安裝應當由電梯製造單位或者其委託的具有法定資質的單位負責安裝。
第二十三條 電梯的安裝過程，應當經特種設備檢驗機構按照安全技術規範的要求進行監督檢驗；未經監督檢驗或者監督檢驗不合格的電梯，安裝單位不得交付使用。
第二十四條 增設電梯項目完工後，申請人應當依照法律、法規的規定，組織勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，前往市場監督管理部門辦理使用登記。竣工驗收合格後，申請人應當將建設檔案移交城建檔案管理部門歸檔。
依法需要辦理竣工驗收備案的，申請人應當向轄區建設主管部門辦理竣工驗收備案。
第二十五條 申請增設電梯的業主為增設電梯的後續管理主體及責任主體，應當以書面協定形式明確電梯使用管理者，電梯使用管理者負責增設電梯的日常使用和運行管理。
增設電梯的業主可以共同委託物業服務企業或者其他單位管理電梯，受委託的物業服務企業或者其他單位為電梯使用管理者。
增設電梯的業主未委託他人管理的，應當按照本意見第十三條的規定協商約定一名業主為日常使用管理者，申請增設電梯的其他業主共同承擔安全管理責任。
第二十六條 電梯使用管理者應當履行特種設備法律法規規定的電梯使用單位的義務，依照《中華人民共和國特種設備安全法》和《廣東省電梯使用安全條例》等規定承擔相應責任，保障電梯的正常運行和安全使用。
電梯使用管理者應當委託有相應資質的電梯維修保養單位對電梯進行日常維護保養工作。
鼓勵增設電梯申請人投保電梯綜合服務及責任保險。
第二十七條 增設電梯的業主發生變更的，變更後的業主應當按照增設電梯協定的約定承擔原業主的管理責任，變更後的業主與其他增設電梯業主重新約定維護保養分攤等電梯管理責任的除外。
第二十八條 鼓勵和支持社區居民委員會或者業主委員會牽頭對既有住宅小區增設電梯進行統一規劃設計。
垂直運輸的新設備和新技術的套用，在符合相關技術標準的前提下，可參照本意見執行。
第二十九條 各區政府應當結合本地實際，根據本意見制定實施細則，細化最佳化工作程式和辦事指南、辦理時限、相應補償標準，建立健全本區增設電梯事項的工作管理制度。
第三十條 本意見自2021年4月13日起施行，自施行之日起有效期為五年。原《珠海市既有住宅增設電梯指導意見》（珠府〔2018〕50號）自本意見施行之日起即行廢止。
政策解讀
珠海市自然資源局牽頭起草《珠海市既有住宅增設電梯指導意見》（以下稱《指導意見》），現就相關內容解讀如下：
一、出台《指導意見》的背景
2018年6月、2019年9月及2020年9月，珠海市先後公布施行《珠海市既有住宅增設電梯指導意見》（珠府〔2018〕50號）、《珠海市既有住宅增設電梯技術指引（試行）》、《珠海市既有住宅增設電梯規劃技術標準》，相關政策檔案對珠海市增設電梯工作的增設條件、規劃許可、建設管理、維護管理、法律責任等方面作出規定，一批既有住宅增設電梯得以有效推進。2018至2019年期間國務院兩次將支持城鎮老舊小區加裝電梯寫入政府工作報告，並於2020年7月印發《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，對包括增設電梯在內的老舊小區改造工作提出明確指導意見。近年國家行政體制改革和建設工程審批制度改革不斷深化推進，2021年《中華人民共和國民法典》實施，有關增設電梯的相關規定發生較大變化。因此，為適應行政體制改革需求，切實保障和促進民生工作，我市決定啟動《珠海市既有住宅增設電梯指導意見》的修訂工作。
二、《指導意見》的主要依據
（一）《中華人民共和國民法典》；
（二）《中華人民共和國建築法》；
（三）《中華人民共和國特種設備安全法》；
（四）《物業管理條例》；
（五）《建設工程質量管理條例》；
（六）《廣東省電梯使用安全條例》；
（七）《珠海市人民政府關於印發珠海市全面開展工程建設項目審批制度改革實施方案的通知》（珠府〔2019〕42號）。
三、《指導意見》的主要內容
本次修訂著重解決電梯增設工作中遇見的實際問題，在確保全全的前提下，堅持儘量簡化審批程式、發揮基層政府部門的協調服務功能、充分尊重業主意願、兼顧各方利益等原則，《珠海市既有住宅增設電梯指導意見》主要內容有如下幾方面：
（一）明確可增設電梯範圍
相對於原政策，修訂後的《指導意見》規定既有住宅本單元內有多套住宅且全部為同一產權人擁有的項目（如政府保障房、公產房項目），可以參照政策規定申請增設電梯，並對獨立產權住宅建築（含別墅）需要增設電梯的情況作出相應的指引和特別規定，同時將原來規定不適用增設電梯政策的範圍調整為“已納入城市更新拆建範圍的住宅不適用本意見”，新政策規定的適用範圍相對較寬。但是，需要特別說明的是，既有住宅全部為同一產權人擁有，以及獨立產權住宅申請增設電梯的，均不屬於政府獎補範圍。
（二）規定增設電梯免予辦理建設工程規劃許可
結合國家建設工程審批制度改革的大背景，參照國內北京、上海、杭州、長沙、漳州、東莞等地已出台探索相關情形下既有住宅增設電梯免予辦理工程規劃許可的有關做法，《指導意見》規定增設電梯免予辦理建設工程規劃許可，對審批流程進行簡化。
（三）明確啟動加裝電梯的業主同意比例
遵循《民法典》有關規定，經本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，即可依法增設電梯。
（四）實施聯合審查等聯審聯辦制度
《指導意見》規定申請增設電梯的程式如下：
1.申請人應當就增設電梯事宜簽訂增設電梯協定，並委託具有相應資質的建築設計單位出具增設電梯工程設計方案。
2.申請人向所屬鎮街遞交增設電梯協定、增設電梯工程設計方案等資料，提出增設電梯申請。經鎮街審查符合申請要求後，由鎮街報區增設電梯工作領導小組組織各成員單位對增設電梯工程設計方案的可行性進行初步審查，各成員單位應當在10個工作日內出具可行性審查意見。
3.增設電梯工程設計方案通過可行性審查後，由鎮街負責按本意見規定組織公示。
4.經公示無異議、已妥善處理異議，以及異議經調解處理仍未能達成一致意見，但經過小區業主委員會、社區居民委員會組織協商、調解，並已經就協商調解情況出具說明或調解意見的，由鎮街對增設電梯協定和增設電梯工程設計方案予以蓋章備案。鎮街蓋章備案後，申請人應當委託具有相應資質的設計單位進行施工圖設計，向審圖機構申辦施工圖審查並應取得《審圖合格證》。
5.申請人向所屬鎮街遞交聯合審查申請，經鎮街審查符合申請要求後，由鎮街報區增設電梯工作領導小組組織各成員單位開展聯合審查，出具聯合審查意見。申請人取得經聯合審查各成員單位蓋章的《既有住宅增設電梯聯合審查意見表》後，方可依法增設電梯。
（五）保障可能受影響的利害關係人民事權益
既有住宅增設電梯可以給中、高層的多數住戶帶來便利，但同時也可能給低層住戶帶來通風、採光、噪音等方面的影響，住戶之間權益協調難，既缺乏法律、法規依據，也缺乏相對成熟的經驗借鑑，著眼於更好維護各方業主（包括相關利害關係人）的基本民事權益，《指導意見》仍然保留有關增設電梯方案的基本原則和技術要求，以及增設電梯協定和方案的公示制度，並且特別要求申請增設電梯的業主應當以書面協定形式明確約定對利益受損業主進行補償的資金籌集方案，保障可能受影響的利害關係人民事權益。最後，相對於原政策，本次修訂參考其他城市做法，規定如增設電梯導致有關業主的採光、通風、通行或房屋價值等合法權益受到不利影響的，應當依法給予適當補償，補償費用在籌集資金中支出，由業主之間協商。原則上，第一、二層業主補償總金額不宜超過增設電梯總工程費用的30%。涉及權益受損補償問題且經協商或者調解仍無法達成一致的，申請人可以委託評估機構或諮詢機構就增設電梯是否對提出異議業主的權益產生實質性影響和相應補償標準等進行評估。
（六）推進開展城鄉社區協商工作
相對原政策規定，《指導意見》規定公示期間若利害關係人對增設電梯事項有異議的，應當實名向鎮街提出，由申請人自行與異議人進行充分協商。申請人經過自行協商仍無法與提出異議的利害關係人達成一致意見的，可以請求業主委員會、社區居民委員會組織協商或者調解，並由組織協商或者調解的單位在規定時間內出具協商情況說明或者調解意見。小區業主委員會、社區居民委員會、鎮街應當積極協助申請人做好異議的協商、調解。公示期滿，業主間經協商、調解仍無法達成一致意見的，利害關係人可向鎮街申請採用聽證會等形式聽取利害關係人的意見。通過這些規定，引導當事人先行通過友好協商的方式來解決，探索在解決既有住宅加裝電梯矛盾時，發揮社區居委會（包括社區黨組織）的牽頭作用，組織相關利益方通過有關社區議事平台開展協商，為未來進一步推進、落實城鄉社區協商有關工作機制打下基礎。
（七）加強工程質量安全管理，強化主體責任
《指導意見》規定各方主體責任和政府相關部門的監督責任，增設電梯項目完工後，申請人應當依照法律、法規的規定，組織勘察、設計、施工、監理等單位進行竣工驗收，前往市場監督管理部門辦理使用登記。竣工驗收合格後，申請人應當將建設檔案移交城建檔案管理部門歸檔。
同時增加鼓勵電梯申請人投保電梯綜合服務及責任保險的條款。
