《梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定》已經梅州市人民政府同意，梅州市人民政府辦公室於2023年9月6日印發，本規定自2023年10月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定
- 頒布時間：2023年9月6日
- 實施時間：2023年10月1日
- 發布單位：梅州市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
第一條 為了適應經濟社會發展，完善既有住宅的使用功能，規範既有住宅增設電梯行為，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建築法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國特種設備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》和《廣東省物業管理條例》等有關規定，結合實際，制定本規定。
第二條 本規定所稱既有住宅，是指梅州市市轄區範圍內具有合法報批手續或權屬證明、已建成投入使用、增設電梯用地在現住宅用地紅線範圍內，4層及以上（不含地下室）且未列入房屋徵收範圍或計畫的多業主無電梯住宅。
非住宅類的既有建築增設電梯可參照本規定執行。
第三條 梅江區、梅縣區人民政府負責本行政區域內既有住宅增設電梯的組織推進工作。
鎮人民政府（街道辦事處）負責本轄區內既有住宅增設電梯的組織實施工作，居（村）民委員會、原房改售房單位或者業主委員會等對既有住宅增設電梯工作予以協助、協調。
第四條 自然資源、住房城鄉建設、市場監督管理、消防、人防等有關行政主管部門在各自職責範圍內做好既有住宅增設電梯的監督管理工作。
第五條 既有住宅增設電梯應當滿足現行國土空間規劃、建築設計、結構安全、消防安全、防雷安全和用電安全等規範、標準的要求。
第六條 增設電梯設計方案應以實用為原則，建築面積不計入容積率，不得侵占現有城市道路及後退道路紅線空間，不得影響國土空間規劃的實施，不得增加或者變相增加住宅使用空間、非交通必要的使用面積。
增設電梯應儘量少占用小區公共空間，新增的電梯井和連廊的尺度以滿足基本交通需要為準，宜連線原建築樓梯間增設，並確保建成後疏散樓梯符合採光與通風要求。電梯井占地尺寸不超過2.4米×2.4米，首層疏散外門淨寬度不應小於1.1米，因此需增設連線通道的，其寬度不宜大於1.5米，長度不宜大於2.4米。
儘量避免對擬增設電梯的交通單元內住宅或相鄰建築物構成導致通風、採光等受到直接影響的嚴重遮擋，增設電梯後與本交通單元內住宅或相鄰建築物及主要用於房屋通風采光日照的窗戶正投影淨距離不宜小於6米，且滿足消防規範要求。電梯井若需占用現狀通道，應確保剩餘的通道（可通過改造方式實現）供機動車（不含機車）通行的通道寬度不小於4米，供人行、非機動車和機車通行的通道寬度不小於2米。
第七條 既有住宅增設電梯的建築設計方案應當聽取擬增設電梯所在物業管理區域範圍內業主的意見。既有住宅增設電梯，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。增設電梯擬占用業主專有部分的，應當徵得該專有部分的業主同意。業主同意增設電梯的決定應當包括同意增設電梯的建築設計方案。
既有住宅應以建築單元為最小單位增設電梯，前款所指總面積和總人數按照該單元獨立計算。
本條第一款所指面積和業主人數的計算，按照《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》和《廣東省物業管理條例》相關規定執行。
第八條 同意增設電梯所在單元業主應當以書面協定形式達成以下事項解決方案：
（一）同意增設電梯的業主人數比例達到規定標準的書面材料；
（二）增設電梯工程費用的預算及其籌集方案；
（三）電梯維護保養方式及其保養維修費用分擔方案；
（四）與受到增設電梯直接影響的業主進行協商並達成協定；
（五）依法需要業主協商解決的其他事項。
第九條 既有住宅增設電梯所需資金，可以按照以下方式籌集：
（一）根據所在樓層等因素，由業主按照一定的分攤比例共同出資，分攤比例由共同出資業主協商確定；
（二）可以申請使用房屋所有權人名下的住宅專項維修資金、本人及其配偶的住房公積金；
（三）原產權單位或者原房改售房單位（不包括財政撥款的預算單位）出資；
（四）社會投資；
（五）其他合法資金。
第十條 業主使用住房公積金用於既有住宅增設電梯的，按照《住房公積金管理條例》及有關規定向住房公積金管理中心提出申請。
第十一條 下列單位或個人可作為增設電梯的主體，依照本規定提出增設電梯的申請：
（一）業主或者業主代表可以提出申請，也可以由業主委員會提出申請。申請的業主人數超過5人的，應當推選不超過5名業主作為代表。
（二）業主可以委託原房地產開發企業、物業服務企業、電梯生產安裝企業等提出增設電梯申請。
（三）擬增設電梯的住宅屬於房改房的，業主可以委託原房改售房單位提出申請。
申請增設電梯的業主應當作為建設單位承擔法律、法規規定的義務。
第十二條 經業主協商確定申請人並形成增設電梯書面協定後，申請人應當依法委託有相應資質的工程設計單位編制符合建築設計、結構安全、消防安全、電力設計、人防工程設計和特種設備等相關規範、標準的既有住宅增設電梯建築設計方案。鼓勵和支持申請人委託有資質的工程設計單位對既有住宅小區增設電梯工程進行統一規劃設計。
增設電梯工程涉及勘察作業的，申請人應當依法委託有相應資質的勘察單位編制勘察檔案。涉及水、電、氣等公共管線改造的，應當徵得相關管線單位同意。
第十三條 增設電梯的申請人按照屬地管理原則向既有住宅所在地的鎮人民政府（街道辦事處）提出增設電梯申請，並提供以下申請材料（一式二份）：
（一）同意增設電梯的業主人數比例達到規定標準的簽名同意書；
（二）房屋權屬證明檔案及權屬人身份證明檔案；
（三）增設電梯建築設計方案（含繪製在1/500比例或以上的現狀地圖上的總平面圖、效果圖，符合結構安全及滿足消防設計規範的說明）；
（四）涉及其他相鄰關係受影響業主的，提供書面協商材料或第三方出具的協商情況說明或者調解意見簽名同意書等相關資料。
第十四條 鎮人民政府（街道辦事處）收到增設電梯申請後，應當在擬增設電梯的工程現場、小區公示欄等顯著位置對擬建電梯建築設計方案、簽名同意書、效果圖、聯繫電話等進行公示，公示期不少於10日。
第十五條 公示期間，業主對增設電梯事項有異議的，申請人應當自行與相關業主協商。經協商無法達成一致意見的，可以請求居（村）民委員會、原房改售房單位、業主委員會或者增設電梯諮詢服務機構等第三方組織協商或者調解，並由組織協商或者調解的第三方出具協商情況說明或者調解意見。
第十六條 公示期無異議或有關異議處理結束後，對涉及用地紅線、城市道路、公共設施、機場限高、房屋結構安全、電梯安裝和使用、消防安全等事項，由鎮人民政府（街道辦事處）組織自然資源、住房城鄉建設、市場監督管理、消防、人防等相關職能部門聯合審查。依法需要審批的，應當按規定履行審批程式。
各相關職能部門對增設電梯無不同意見的，鎮人民政府、街道辦事處負責對增設電梯協定及建築設計方案予以登記歸檔。
第十七條 既有住宅增設電梯建築設計方案登記歸檔後，申請人應當依法委託具有相應資質的工程設計單位進行施工圖設計，委託具有相應資格的施工圖審查機構進行施工圖技術審查。
第十八條 申請人應當依法委託有資質的施工單位進行施工，並依法向住房城鄉建設部門申請辦理建築工程施工許可證和工程質量監督手續。依法需要實行監理的，申請人還應委託有相應資質的監理單位實行監理。
工程投資額在100萬元以下（含100萬元）或者建築面積在500平方米以下（含500平方米）的建築工程，可以不申請辦理施工許可證。
施工單位應當按照審查合格的施工圖以及現行相關技術標準規範組織施工，確保工程質量、施工安全。施工單位不得擅自變動房屋建築主體和承重結構。
第十九條 既有住宅增設電梯用電按規定需要報裝的，申請人應當向供電部門辦理用電手續。
第二十條 電梯安裝前，施工單位應當到市場監督管理部門辦理施工告知手續。電梯安裝後必須經由有資質的特種設備檢驗檢測機構依法檢驗合格；未經監督檢驗或者檢驗不合格的電梯不得交付使用。
第二十一條 增設電梯工程竣工後，申請人應當依照法律法規的規定組織勘察（按需）、設計、施工、監理（按需）單位進行竣工驗收。依法需要辦理消防設計審查、消防驗收或消防驗收備案的，申請人應當向住房城鄉建設部門辦理相應手續。
增設電梯所有權人的房屋所有權發生變更時，增設電梯的相關權利和義務由變更後的房屋所有權人承繼。其中，增設電梯所有權人通過買賣、贈與等方式轉移房屋所有權的，要書面告知其他增設電梯所有權人，並在房屋買賣契約、贈與契約中明確告知受讓人對增設電梯的權利和義務。
第二十二條 電梯使用管理人應當使用取得許可生產並經檢驗合格的電梯。電梯投入使用前或投入使用後30日內，電梯使用管理人應當到市場監督管理部門辦理使用登記。在用電梯定期檢驗周期為1年，電梯使用管理人應當在安全檢驗合格有效期屆滿前1個月向特種設備檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
電梯使用管理人應當按規定選擇具有相應資質的電梯維護保養單位實施維護保養。
第二十三條 鎮人民政府（街道辦事處）應當聯合住房城鄉建設、城市管理執法、市場監督管理等相關職能部門建立日常聯動巡查機制，加強增設電梯工程的全過程監管。
第二十四條 對已依法辦理有關手續的增設電梯工程，相關業主應當為施工提供必要的便利。
第二十五條 業主認為因增設電梯侵犯了自己的所有權和相鄰權等民事權益而提出要求的，由業主之間協商解決。人民調解委員會根據業主的申請依照法定職權和程式組織調解，促使相關業主在平等協商基礎上自願達成調解協定。業主之間協商或調解不成的，可依法通過其他合法途徑解決。
第二十六條 違反本規定的，由相關部門依照有關法律、法規、規章進行處理。
第二十七條 鎮人民政府（街道辦事處）和相關職能部門應當結合實際，建立健全增設電梯工程工作制度，細化最佳化辦事流程和辦事指南，縮短辦理時限。
政務服務機構通過數據共享等方式能夠獲得申請材料信息或者申請材料實行告知承諾的，申請人可以免於提交相關申請材料。
第二十八條 本規定自2023年10月1日起施行，有效期5年。其他縣（市）既有住宅增設電梯可參照本規定執行。
政策解讀
一、修訂背景
《梅州市市轄區既有住宅增設電梯管理規定》（下稱《管理規定》）對既有住宅增設電梯的增設條件、規劃許可、建設維護、法律責任等方面進行了全面規定，對我市增設電梯工作起到了積極的推動作用。現執行的《管理規定》有效期至2022年12月到期，同時結合市人大法工委對《管理規定》中涉及與《中華人民共和國民法典》相牴觸的內容進行修改等要求，以及行政機關機構改革、工程建設項目審批制度改革、“放管服”改革等改革措施要求，需出台新的《管理規定》規範和指導我市的既有住宅增設電梯管理工作。《管理規定》修訂後將更為明確相關民生工程的各方主體權責，進一步最佳化建設流程和辦事效率，加快既有住宅增設電梯改造，破除增設電梯的難點堵點提供了更有利的條件。
二、修訂的主要依據
《管理規定》的制定依據，主要有《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國建築法》《中華人民共和國特種設備安全法》《廣東省電梯使用安全條例》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》和《廣東省既有住宅增設電梯的指導意見》《廣東省自然資源廳關於繼續深化若干規劃用地改革事項的通知》（粵自然資函〔2020〕552號）等相關規定，同時借鑑了珠海、河源等地市的經驗做法。
三、修訂的主要內容
原《管理規定》內容共27條，修訂後的《管理規定》內容共28條。主要修訂內容：
（一）為了充分銜接《中華人民共和國民法典》第278條有關業主共同決定事項（改建、重建建築物及其附屬設施）的規定，將原《管理規定》中增設電梯需“雙2/3”業主同意的規定進行調整。調整為啟動增設電梯應經本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主、且人數占比三分之二以上的業主參與表決，並應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主、且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
（二）為了進一步最佳化、簡化增設電梯的程式和流程，充分發揮鎮、街基層組織作用，明確了在增設電梯過程中，增設電梯申請人按屬地管理原則向所在地鎮、街提出申請。在增設電梯申請公示期無異議或有關異議處理結束後，由鎮、街組織相關部門進行審查，各部門無不同意見的，由鎮、街對增設電梯協定及建築設計方案予以登記歸檔，即對既有住宅增設電梯納入豁免清單，無需辦理規劃許可。同是強調了鎮、街和相關職能部門應當結合實際，建立健全增設電梯工程工作制度，細化最佳化辦事流程和辦事指南，縮短辦理時限。
（三）為了進一步銜接機構改革後的部門名稱和職責變化，將《管理規定》中的所涉及的部門名稱和職責進行相應的調整。
（四）為了進一步明確既有住宅增設電梯需辦理建築施工許可的範疇，將限額以下的，即“工程投資額在100萬元以下(含100萬元)或者建築面積在500平方米以下（含500平方米）的建築工程”，可以不申請辦理施工許可證，加入了條款內容，並強調了施工單位的質量和安全職責。
（五）為了進一步明確《管理規定》第六條中電梯井和連線通道的相關尺寸要求，提升可操作性，解答民眾對增設電梯相關尺寸的疑問，如：電梯井占地尺寸不超過2.4米×2.4米，首層疏散外門淨寬度不應小於1.1米，因此需增設連線通道的，其寬度不宜大於1.5米，長度不宜大於2.4米，如圖所示:
