《河源市人民政府關於規範市區物業管理工作的意見》是河源市人民政府2015年6月23日印發的一份檔案。
基本介紹
- 中文名：河源市人民政府關於規範市區物業管理工作的意見
- 外文名：無
- 發布日期：2015-06-23
- 發布者：河源市人民政府
河源市人民政府關於規範市區物業管理工作的意見
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河府〔2015〕42號
各縣（區）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
為進一步規範市區（源城區、江東新區轄區範圍）物業管理工作，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，提出以下意見：
一、理順市區物業管理工作關係，明確管理主體
市區的物業管理工作按屬地管理原則，相應由源城區人民政府、江東新區管委會負責（市高新區的物業管理工作由源城區人民政府負責）。市住房城鄉規劃建設部門是市物業管理行政主管部門，負責指導、監督和協調全市物業管理工作，制定全市物業管理髮展規劃、發展目標及有關政策；市直相關部門根據職能配合源城區人民政府、江東新區管委會做好物業管理有關工作。源城區人民政府、江東新區管委會應將物業管理工作納入政府目標責任管理體系，擬訂物業管理相關操作規範，督促本轄區各部門、街道辦事處（鎮人民政府）落實物業管理工作責任，建立長效管理機制。
二、加大行政監管力度，規範物業服務行為
（一）嚴把物業服務企業準入退出關。凡在河源市區從事物業管理的企業，須將已簽訂的《物業服務契約》報物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。外來企業在河源市區承接業務的，必須分別到市物業管理行政主管部門、物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業服務企業退出管理項目，須提前3個月以書面形式向物業所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和業主委員會告知退出原因、退出時間，並公告全體業主。物業服務企業如擅自退出，造成業主大量投訴或發生影響惡劣事件的，市物業管理行政主管部門可根據物業所在地物業管理行政主管部門的處理意見，暫停其資質定（升）級和換證。
（二）規劃建設物業服務用房。規劃部門在審查建設工程規劃方案時，應確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房面積按照物業總建築面積2‰標準配置（總建築面積5萬平方米以下的不低於100平方米），其中業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不少於20平方米。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、採光條件和水、電使用功能，主要用於物業服務、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。建設單位應在房屋預售時公布物業服務用房的位置和面積。
（三）把好物業項目承接驗收關。新建項目竣工驗收合格後，建設單位須向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料，並簽訂《物業承接查驗協定書》：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；
3.物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
4.物業及配套設施的產權清單；
5.物業服務用房清單；
6.物業管理所必須的其他材料。
物業服務企業應當在前期物業服務契約終止時將上述資料無條件移交給業主委員會。開發建設單位、物業服務企業未按上述要求辦理交接手續的，物業所在地物業管理行政主管部門應責令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關法規進行處罰。
（四）強化前期物業監管。實行前期物業管理招投標制度。建設單位要以招標的方式選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並簽訂《前期物業服務契約》。《前期物業服務契約》應統一使用廣東省住房和城鄉建設廳制定的規範文本。投標人少於3個的，經物業所在地物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
（五）依法召開首次業主大會。已建成入住的住宅小區，20%以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建築總面積達到物業管理區域建築面積50%以上的，業主應當在30日內向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出召開首次業主大會的書面報告。街道辦事處（鎮人民政府）應當在接到業主書面報告或者業主書面要求後的30日內，會同物業所在地物業管理行政主管部門組建業主大會籌備組，按有關規定組織召開首次業主大會，依法選舉產生業主委員會，引導小區業主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。
（六）規範物業服務收費行為。物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價，嚴格按照《河源市物業服務收費管理實施細則》（河發改價格〔2014〕279號）的規定執行。專業經營單位委託物業服務企業代收有關費用的，雙方協商支付手續費，物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
（七）加強住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，規範使用。物業所在地物業管理行政主管部門負責轄區內住宅專項維修資金歸集使用的監管工作。
三、建立配套管理機制，促進物業管理健康發展
（一）建立聯席會議制度。物業管理工作聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）召集，物業所在地的規劃、建設、房管、城管、公安、環保、物價、工商、質監等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業的負責人參加，主要協調解決業主委員會換屆、物業服務契約糾紛以及物業服務企業變更交接等重大問題。
（二）建立首次業主大會籌備金制度。首次業主大會籌備金由建設單位承擔。建設單位在辦理商品房預售證時，按每戶20元標準繳存至物業所在地物業管理行政主管部門指定的代管銀行專門賬戶（最低不少於1萬元）。在召開首次業主大會條件成熟時，由街道辦事處（鎮人民政府）向物業所在地物業管理行政主管部門申請撥付。首次業主大會召開後籌備金尚有剩餘的，由業主大會決定用途。
（三）建立物業管理履約保證金制度。物業服務企業自簽訂《物業服務契約》之日起30日內，將履約保證金（按契約約定的物業服務費用年度總額的5%）交存到物業所在地物業管理行政主管部門開設的監管賬戶，契約履約期滿後，物業服務企業取回保證金。如物業服務企業違約或出現重大責任事故，保證金用於代付違約金或賠償金。
（四）建立物業服務企業誠信評估制度。誠信評估分為誠信內容和誠信等級，其中誠信內容包括基本信息、業績信息和警示信息三部分內容，誠信等級由高到低分為優秀、良好、合格、不合格四個等級。物業所在地物業管理行政主管部門負責建立物業服務企業誠信評估檔案，客觀記載物業服務企業誠信信息和誠信等級，每年進行一次通報，並向社會公布。誠信等級作為招投標、創先評優、資質核定的參考依據。對不合格企業，物業所在地物業管理行政主管部門要責令其限期整改，對拒不整改或者整改不合格的，依據《物業服務企業資質管理辦法》有關規定，對其資質核定不予批准。整改期間，該企業不得承接新的物業服務項目，不得參評區級以上優秀項目。
（五）加強老舊小區管理。具備物業管理條件的老舊住宅小區，街道辦事處（鎮人民政府）要引導其成立業主大會，實行物業管理。尚不具備物業管理條件的住宅小區，要引導業主自治管理，提供公共區域保潔、綠化和公用設施設備養護維修等基本服務。屬於單位宿舍類的老舊住宅小區，由所屬單位組織做好物業管理工作。
（六）加強從業人員培訓。實行物業管理從業人員持證上崗制度。物業管理從業人員培訓由市行業協會組織實施，重點加強依法從業、熱心服務、處置突發事件技能等教育和培訓，提升從業人員整體素質。
四、明確相關部門職責，形成齊抓共管合力
（一）物業管理行政主管部門：負責貫徹執行物業管理法規、政策；制訂物業管理有關制度；按規定對物業服務企業資質進行管理；做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集和使用管理、物業承接查驗、物業服務契約備案、物業服務企業誠信評估等工作；會同街道辦事處（鎮人民政府）調解物業管理矛盾糾紛。
（二）街道辦事處（鎮人民政府）：把物業管理工作納入社區建設的重要內容，指導、監督住宅小區成立業主大會和選舉業主委員會，並做好備案工作；協調處理物業管理矛盾糾紛；配合物業管理行政主管部門做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集使用的監管、物業承接查驗、物業服務契約備案、物業服務企業誠信評估等工作；指導、監督和協調社區居委會、業主委員會、物業服務企業和建設單位實施物業管理進場或退出交接、矛盾糾紛調處等物業管理日常工作；引導無物業管理的住宅小區實施物業管理。
（三）社區居委會：協助街道辦事處（鎮人民政府）做好業主大會召開、業主委員會選舉和業主委員會備案、物業管理矛盾糾紛調處等工作。
（四）規劃部門：負責新建住宅小區的物業服務用房、停車位等配套設施的規劃和驗收，查處住宅小區內亂搭建和擅自改變房屋使用性質等行為。
（五）建設部門：負責住宅小區建設項目竣工驗收，處理建設中及竣工後建築質量等方面的投訴。
（六）房管部門：負責房屋安全鑑定工作，協調處理房屋質量投訴；配合物業管理行政主管部門做好住宅專項維修資金歸集管理工作。
（七）價格部門：負責制定物業管理收費標準並監督執行，協調處理物業管理收費矛盾糾紛；查處亂收費行為。
（八）工商部門：負責物業服務企業經營準入，查處住宅小區內外無證照經營行為。
（九）城管部門：負責住宅小區二次供水系統的監督管理，制定居民水錶之外供水管網的改造和維護方案；查處亂設攤點、亂設牆體（戶外）廣告、養禽種菜等違反市政、市容、綠化、環境衛生規定的行為；監督住宅小區垃圾及時清運。
（十）環保部門：負責查處住宅小區經營性建設項目生產經營過程中產生的噪聲（使用高音喇叭招攬顧客等公安部門管理的噪聲污染除外）、廢物（城市生活垃圾除外）、污水、輻射、煙塵、惡臭氣體等污染環境行為。
（十一）公安（消防）部門：負責指導住宅小區安全防範設施建設；對消防設施設備定期檢查；查處治安案件和破壞消防設施設備、堵塞交通、擅自養犬等行為。
（十二）人防部門：負責對人防工程使用、維護的監督管理，對人防設施進行定期檢查，查處擅自占用、轉讓及改變人防工程等違法違規行為。
（十三）質量監督部門：負責對電梯進行安全監察，監督電梯使用單位落實電梯定期檢驗、維護保養；協調處理電梯質量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業中的違規行為。
（十四）人社部門：負責監督物業服務企業的勞動用工和社會保險繳納情況，協調處理物業服務企業勞資矛盾糾紛。
（十五）供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業經營單位：新建住宅小區的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設施設備的建設方案必須經上述相應行業的專業經營單位批准同意，工程項目建設開工後，涉及到各行業相關的部分，由各行業的專業經營單位負責監督管理和竣工驗收；工程竣工驗收後，建設單位應將供電、供水等公用設施設備的產權移交給專業經營單位，供電、供水等專業經營單位擔負終端用戶水電等表（箱）以外所有連線管線及設備設施管理、維修、養護和更新的責任。對於已建成入住小區的供電、供水等設施設備及終端用戶水電等表（箱）以外連線管線，產權所有方將產權移交給相應專業經營單位後，由該專業經營單位負責管理、維修、養護和更新。
本意見自2015年7月1日起施行，有效期為5年，各縣可參照執行。
為進一步規範市區（源城區、江東新區轄區範圍）物業管理工作，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》等法律法規，結合我市實際，提出以下意見：
一、理順市區物業管理工作關係，明確管理主體
市區的物業管理工作按屬地管理原則，相應由源城區人民政府、江東新區管委會負責（市高新區的物業管理工作由源城區人民政府負責）。市住房城鄉規劃建設部門是市物業管理行政主管部門，負責指導、監督和協調全市物業管理工作，制定全市物業管理髮展規劃、發展目標及有關政策；市直相關部門根據職能配合源城區人民政府、江東新區管委會做好物業管理有關工作。源城區人民政府、江東新區管委會應將物業管理工作納入政府目標責任管理體系，擬訂物業管理相關操作規範，督促本轄區各部門、街道辦事處（鎮人民政府）落實物業管理工作責任，建立長效管理機制。
二、加大行政監管力度，規範物業服務行為
（一）嚴把物業服務企業準入退出關。凡在河源市區從事物業管理的企業，須將已簽訂的《物業服務契約》報物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。外來企業在河源市區承接業務的，必須分別到市物業管理行政主管部門、物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。物業服務企業退出管理項目，須提前3個月以書面形式向物業所在地物業管理行政主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）和業主委員會告知退出原因、退出時間，並公告全體業主。物業服務企業如擅自退出，造成業主大量投訴或發生影響惡劣事件的，市物業管理行政主管部門可根據物業所在地物業管理行政主管部門的處理意見，暫停其資質定（升）級和換證。
（二）規劃建設物業服務用房。規劃部門在審查建設工程規劃方案時，應確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房面積按照物業總建築面積2‰標準配置（總建築面積5萬平方米以下的不低於100平方米），其中業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，面積不少於20平方米。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、採光條件和水、電使用功能，主要用於物業服務、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。建設單位應在房屋預售時公布物業服務用房的位置和面積。
（三）把好物業項目承接驗收關。新建項目竣工驗收合格後，建設單位須向前期物業服務企業移交物業管理用房和下列資料，並簽訂《物業承接查驗協定書》：
1.竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
2.設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料、出廠資料；
3.物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
4.物業及配套設施的產權清單；
5.物業服務用房清單；
6.物業管理所必須的其他材料。
物業服務企業應當在前期物業服務契約終止時將上述資料無條件移交給業主委員會。開發建設單位、物業服務企業未按上述要求辦理交接手續的，物業所在地物業管理行政主管部門應責令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關法規進行處罰。
（四）強化前期物業監管。實行前期物業管理招投標制度。建設單位要以招標的方式選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理服務，並簽訂《前期物業服務契約》。《前期物業服務契約》應統一使用廣東省住房和城鄉建設廳制定的規範文本。投標人少於3個的，經物業所在地物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
（五）依法召開首次業主大會。已建成入住的住宅小區，20%以上業主可以聯名向街道辦事處（鎮人民政府）提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建築總面積達到物業管理區域建築面積50%以上的，業主應當在30日內向物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）提出召開首次業主大會的書面報告。街道辦事處（鎮人民政府）應當在接到業主書面報告或者業主書面要求後的30日內，會同物業所在地物業管理行政主管部門組建業主大會籌備組，按有關規定組織召開首次業主大會，依法選舉產生業主委員會，引導小區業主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向物業所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）備案。
（六）規範物業服務收費行為。物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價，嚴格按照《河源市物業服務收費管理實施細則》（河發改價格〔2014〕279號）的規定執行。專業經營單位委託物業服務企業代收有關費用的，雙方協商支付手續費，物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
（七）加強住宅專項維修資金管理。住宅專項維修資金實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，規範使用。物業所在地物業管理行政主管部門負責轄區內住宅專項維修資金歸集使用的監管工作。
三、建立配套管理機制，促進物業管理健康發展
（一）建立聯席會議制度。物業管理工作聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）召集，物業所在地的規劃、建設、房管、城管、公安、環保、物價、工商、質監等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業的負責人參加，主要協調解決業主委員會換屆、物業服務契約糾紛以及物業服務企業變更交接等重大問題。
（二）建立首次業主大會籌備金制度。首次業主大會籌備金由建設單位承擔。建設單位在辦理商品房預售證時，按每戶20元標準繳存至物業所在地物業管理行政主管部門指定的代管銀行專門賬戶（最低不少於1萬元）。在召開首次業主大會條件成熟時，由街道辦事處（鎮人民政府）向物業所在地物業管理行政主管部門申請撥付。首次業主大會召開後籌備金尚有剩餘的，由業主大會決定用途。
（三）建立物業管理履約保證金制度。物業服務企業自簽訂《物業服務契約》之日起30日內，將履約保證金（按契約約定的物業服務費用年度總額的5%）交存到物業所在地物業管理行政主管部門開設的監管賬戶，契約履約期滿後，物業服務企業取回保證金。如物業服務企業違約或出現重大責任事故，保證金用於代付違約金或賠償金。
（四）建立物業服務企業誠信評估制度。誠信評估分為誠信內容和誠信等級，其中誠信內容包括基本信息、業績信息和警示信息三部分內容，誠信等級由高到低分為優秀、良好、合格、不合格四個等級。物業所在地物業管理行政主管部門負責建立物業服務企業誠信評估檔案，客觀記載物業服務企業誠信信息和誠信等級，每年進行一次通報，並向社會公布。誠信等級作為招投標、創先評優、資質核定的參考依據。對不合格企業，物業所在地物業管理行政主管部門要責令其限期整改，對拒不整改或者整改不合格的，依據《物業服務企業資質管理辦法》有關規定，對其資質核定不予批准。整改期間，該企業不得承接新的物業服務項目，不得參評區級以上優秀項目。
（五）加強老舊小區管理。具備物業管理條件的老舊住宅小區，街道辦事處（鎮人民政府）要引導其成立業主大會，實行物業管理。尚不具備物業管理條件的住宅小區，要引導業主自治管理，提供公共區域保潔、綠化和公用設施設備養護維修等基本服務。屬於單位宿舍類的老舊住宅小區，由所屬單位組織做好物業管理工作。
（六）加強從業人員培訓。實行物業管理從業人員持證上崗制度。物業管理從業人員培訓由市行業協會組織實施，重點加強依法從業、熱心服務、處置突發事件技能等教育和培訓，提升從業人員整體素質。
四、明確相關部門職責，形成齊抓共管合力
（一）物業管理行政主管部門：負責貫徹執行物業管理法規、政策；制訂物業管理有關制度；按規定對物業服務企業資質進行管理；做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集和使用管理、物業承接查驗、物業服務契約備案、物業服務企業誠信評估等工作；會同街道辦事處（鎮人民政府）調解物業管理矛盾糾紛。
（二）街道辦事處（鎮人民政府）：把物業管理工作納入社區建設的重要內容，指導、監督住宅小區成立業主大會和選舉業主委員會，並做好備案工作；協調處理物業管理矛盾糾紛；配合物業管理行政主管部門做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集使用的監管、物業承接查驗、物業服務契約備案、物業服務企業誠信評估等工作；指導、監督和協調社區居委會、業主委員會、物業服務企業和建設單位實施物業管理進場或退出交接、矛盾糾紛調處等物業管理日常工作；引導無物業管理的住宅小區實施物業管理。
（三）社區居委會：協助街道辦事處（鎮人民政府）做好業主大會召開、業主委員會選舉和業主委員會備案、物業管理矛盾糾紛調處等工作。
（四）規劃部門：負責新建住宅小區的物業服務用房、停車位等配套設施的規劃和驗收，查處住宅小區內亂搭建和擅自改變房屋使用性質等行為。
（五）建設部門：負責住宅小區建設項目竣工驗收，處理建設中及竣工後建築質量等方面的投訴。
（六）房管部門：負責房屋安全鑑定工作，協調處理房屋質量投訴；配合物業管理行政主管部門做好住宅專項維修資金歸集管理工作。
（七）價格部門：負責制定物業管理收費標準並監督執行，協調處理物業管理收費矛盾糾紛；查處亂收費行為。
（八）工商部門：負責物業服務企業經營準入，查處住宅小區內外無證照經營行為。
（九）城管部門：負責住宅小區二次供水系統的監督管理，制定居民水錶之外供水管網的改造和維護方案；查處亂設攤點、亂設牆體（戶外）廣告、養禽種菜等違反市政、市容、綠化、環境衛生規定的行為；監督住宅小區垃圾及時清運。
（十）環保部門：負責查處住宅小區經營性建設項目生產經營過程中產生的噪聲（使用高音喇叭招攬顧客等公安部門管理的噪聲污染除外）、廢物（城市生活垃圾除外）、污水、輻射、煙塵、惡臭氣體等污染環境行為。
（十一）公安（消防）部門：負責指導住宅小區安全防範設施建設；對消防設施設備定期檢查；查處治安案件和破壞消防設施設備、堵塞交通、擅自養犬等行為。
（十二）人防部門：負責對人防工程使用、維護的監督管理，對人防設施進行定期檢查，查處擅自占用、轉讓及改變人防工程等違法違規行為。
（十三）質量監督部門：負責對電梯進行安全監察，監督電梯使用單位落實電梯定期檢驗、維護保養；協調處理電梯質量和使用等方面的矛盾和投訴；查處電梯行業中的違規行為。
（十四）人社部門：負責監督物業服務企業的勞動用工和社會保險繳納情況，協調處理物業服務企業勞資矛盾糾紛。
（十五）供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業經營單位：新建住宅小區的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設施設備的建設方案必須經上述相應行業的專業經營單位批准同意，工程項目建設開工後，涉及到各行業相關的部分，由各行業的專業經營單位負責監督管理和竣工驗收；工程竣工驗收後，建設單位應將供電、供水等公用設施設備的產權移交給專業經營單位，供電、供水等專業經營單位擔負終端用戶水電等表（箱）以外所有連線管線及設備設施管理、維修、養護和更新的責任。對於已建成入住小區的供電、供水等設施設備及終端用戶水電等表（箱）以外連線管線，產權所有方將產權移交給相應專業經營單位後，由該專業經營單位負責管理、維修、養護和更新。
本意見自2015年7月1日起施行，有效期為5年，各縣可參照執行。
河源市人民政府
2015年6月23日
2015年6月23日
