河源市人民政府關於促進市區房地產市場持續健康發展的意見。由河源市人民政府在2015年5月起草發布。
河源市人民政府關於促進市區房地產
市場持續健康發展的意見
市場持續健康發展的意見
河府〔2015〕35號
源城區人民政府，江東新區、市高新區管委會，市府直屬各單位：
近年來，隨著城鎮化的不斷推進，我市城市建設步伐明顯加快，房地產業已成為國民經濟發展的重要支柱產業。為促進房地產交易，滿足剛性需求，推動市區（包括源城轄區和江東新區所轄的和平村、勝利村、河紫路居委會）房地產業持續健康發展，根據國家和省有關規定，結合我市實際，現提出以下意見：
一、完善住房供應和保障體系
（一）改善住房供應結構。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的原則，逐步建立健全多層次的住房供應和保障體系。以本地市場剛性需求為導向，調整和最佳化商品住房供應結構，合理規劃中小戶型和大戶型商品住房建設比例，針對不同消費群體提供多層次產品供給選擇，滿足不同收入家庭住房需求。對於在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業對不適應市場需求的住房戶型適當調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。綜合衡量商品房銷售速度和人口增長規模，實行房地產開發年度計畫目標控制，合理調控商品房開發規模和增量，避免商品房供應出現階段性嚴重過剩。引導房地產開發企業積極應對市場變化，主動採取措施，以合理的價格促進商品房銷售。
（二）調整政府投資性住房建設方式。對政府投資的各類安置房和各類保障性安居工程住房，鼓勵實行社會房源政府公開採購。也可以由政府出資長期租賃商品空置房或存量房，以彌補廉租住房房源的不足。各區和有關部門要根據需要，在滿足政策、技術規定前提下，引導房地產開發企業調整或改造原有戶型，以適應商品房與保障性住房、安置房轉換需求。
（三）以引導購買商品房形式解決房屋徵收安置問題。推進房屋徵收貨幣化安置補償款購買存量商品房。各區政府（管委會）應當建立貨幣化安置被徵收人選購存量商品房服務平台，為被徵收人購房提供便利。在對被徵收人實行貨幣化安置後，各區可以統一組織被徵收人購買商品房用於安置，並由商品房開發建設單位給予被徵收人“團購”優惠。各區爭取使用國家開發銀行棚戶區改造項目政策性貸款，採用政府採購方式收儲商品房，供實行貨幣化安置的棚戶區改造項目房屋被徵收人選購。被徵收人以貨幣化安置補償款購買商品房後，憑購房契約和房屋徵收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續，並可按當地教育行政主管部門相關規定辦理子女入學和轉學等手續；自貨幣化安置協定簽訂之日起2年內，被徵收人子女仍可在被徵收住宅劃片區內公辦義務教育階段學校入學，學校應視同片區內生源辦理。
二、促進商品住房交易
（一）減免個人住房交易稅收。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
（二）建立個人購房財政補貼機制。從2015年6月10日起至2016年12月31日止，對在市區範圍內購買商品住房（一手房）的，根據其本人申請，財政給予每套補貼5000元（每戶僅限補貼1套）。購買商品住房（一手房）的時間，以房管部門系統中的網簽時間為準。補貼資金市、區間結算和具體發放辦法由市財政局牽頭，會同源城區政府、江東新區管委會和市房管局等有關部門按照高效便民原則制定。
（三）積極發揮住房公積金作用。住房公積金管理部門要加強與房地產開發企業的按揭合作，讓更多職工享受住房公積金貸款的政策實惠。調整住房公積金貸款條件，連續足額繳存6個月以上住房公積金的職工購買首套自住住房或第二套改善型普通住房的，可申請住房公積金貸款。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。在本市範圍內繳存住房公積金，符合公積金貸款條件的職工，可向房產所在地的住房公積金管理部門申請公積金貸款。
（四）放寬購房入戶政策。從即日起至2016年12月31日止，凡在市區範圍內購買商品住房的，允許房主本人及其父母、配偶、子女的戶口遷入市區。具體操作辦法由市公安局負責制定。
（五）營造良好的居住環境。在城市和住宅區開發建設中，必須留足教育用地，將中國小、幼稚園納入整體規劃，同步建設、同步使用。對在市區購房的業主（戶口未遷入市區），市區各中國小校在按規定保證轄區適齡戶籍人口學位需求的情況下，優先考慮其子女入學問題。合理規劃建設公交專用道和公交站場樞紐，最佳化線路布局，提高公交線路覆蓋度，增加公交出行分擔率。科學設定商業服務設施，做到設施合理布局和業態合理配置。把推進公共服務均等化作為政府的主要責任，著重解決好就學、就醫、出行、養老、休閒、安全等居民關注的問題，完善住宅區配套條件，營造宜人的居住生活環境。
三、加大金融支持力度
（一）努力滿足房地產業信貸需求。銀行業金融機構要合理配置信貸資源，積極向上級爭取貸款規模，增加住房開發貸款供應，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高貸款授信審批效率；對達到授信條件的貸款，要及時發放。大力支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。要努力配足個人住房貸款額度，加快受理、審批、發放個人住房貸款，不壓單、不壓貸。
（二）大力支持居民家庭合理的住房貸款需求。鼓勵銀行業金融機構發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。銀行業金融機構要合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例調整為不低於40%。具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
（三）降低貸款成本。銀行業金融機構不得向借款方收取貸款服務費（或貸款手續費）。銀行業金融機構在辦理貸款業務時，不得直接或間接設定增加貸款成本的條件；一經發現，有關監管部門要予以嚴肅處理。
（四）允許房地產多次抵押。在符合國家法律法規的前提下，允許房地產多次貸款抵押登記，為企業房地產抵押物“剩餘價值”抵押融資提供方便。
（五）規範貸款抵押估價收費。房地產抵押估價原則上由銀行業金融機構委託，估價費用由委託人承擔。但銀行業金融機構與借款人另有約定的，從其約定。金融機構及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。
四、規範中介行業管理
（一）推進中介服務市場化。凡可以由企業承擔的建設項目環境影響評價、雷電災害風險評估、人防技術服務、消防技術服務、水土保持諮詢服務、白蟻防治等中介服務一律推向市場，市內外具備相應資質的中介機構都可以承擔，任何部門不得違法設定門檻，不得非法干預中介活動。積極推動事業單位中介服務職能分離，對條件成熟的，要與行政主管部門徹底脫鉤；對條件暫時不成熟的，主管部門要進一步規範其運作，中介服務的所有收入全部納入統一管理。
（二）加強對中介機構的監管。中介服務機構除國家法律法規明確授權外，一律不得行使政府部門的行政職能，禁止以原掛靠單位或主管單位的名義執業或招攬業務。行政主管部門要定期對中介服務機構進行檢查，對存在違法違規行為的，要依法依規嚴肅查處，並記入其信用檔案，向社會公示。政府部門及其工作人員不得為中介服務機構指定客戶、承攬業務，不得以任何名義從中介服務機構收取費用、領取報酬、報銷票據。規範中介服務機構收費行為，中介服務機構服務收費由價格主管部門依照《價格法》進行分類管理。對以上有關違法違規行為，一經查實，堅決依法依規進行處理。
五、強化行政管理和服務
（一）提高行政審批效率。加快對房地產項目的審查審議，進一步縮短辦理時間。完善契約實時備案登記，提高備案登記服務效率。簡化交易審批流程，相關審批表格實行電子蓋章，縮短交易登記時間。涉及房地產項目的行政審核、審批、備案等，其辦理時限比法定時限要縮短三分之一以上。
（二）縮短項目驗收時間。有關職能部門要最佳化房地產開發項目驗收流程，進一步提高工作效率，在受理房地產開發企業驗收申請的15個工作日內，必須出具驗收意見。
（三）取消房產抵押評估確認。房產抵押價值由抵押當事人協商議定或由抵押當事人自行委託評估公司評估確定，無須房地產管理部門確認。房地產管理部門不得指定評估機構。
（四）取消商品房預測算收費。市、區房地產管理部門下屬的房產測繪機構免費提供房產預測算服務，並且在受理房地產開發企業的預測算申請之後的10個工作日內必須出具預測算技術報告。
六、維護房地產市場秩序
（一）堅持正確的輿論導向。要以鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳國家和省市出台的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。對不實報導和不當言論，要及時糾正和澄清；對於造謠、傳播、炒作不實信息的，要進行嚴肅處理，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作，切實增強個人和企業防範房地產市場風險的意識和能力。
（二）嚴厲查處違法違規行為。完善市場監管方式，堅持依法行政，堅持打擊違法犯罪與保護合法權益並重，依法依規查處無資質開發、未批先建、違規銷售等違法違規行為，切實維護消費者合法權益。規劃建設部門要會同工商等部門，以貫徹落實新《廣告法》為契機，將房地產虛假違法廣告作為整治重點，嚴厲打擊發布包含虛假、欺騙、誤導性質內容廣告的企業和媒體，切實解決房地產虛假違法廣告問題，維護市場秩序。
市規劃建設、房管、國土資源、財政、金融、教育、公安、住房公積金管理等部門要結合實際，適時制定相應的政策措施，促進房地產市場持續健康發展。
近年來，隨著城鎮化的不斷推進，我市城市建設步伐明顯加快，房地產業已成為國民經濟發展的重要支柱產業。為促進房地產交易，滿足剛性需求，推動市區（包括源城轄區和江東新區所轄的和平村、勝利村、河紫路居委會）房地產業持續健康發展，根據國家和省有關規定，結合我市實際，現提出以下意見：
一、完善住房供應和保障體系
（一）改善住房供應結構。按照“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的原則，逐步建立健全多層次的住房供應和保障體系。以本地市場剛性需求為導向，調整和最佳化商品住房供應結構，合理規劃中小戶型和大戶型商品住房建設比例，針對不同消費群體提供多層次產品供給選擇，滿足不同收入家庭住房需求。對於在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許房地產開發企業對不適應市場需求的住房戶型適當調整，滿足合理的自住和改善性住房需求。綜合衡量商品房銷售速度和人口增長規模，實行房地產開發年度計畫目標控制，合理調控商品房開發規模和增量，避免商品房供應出現階段性嚴重過剩。引導房地產開發企業積極應對市場變化，主動採取措施，以合理的價格促進商品房銷售。
（二）調整政府投資性住房建設方式。對政府投資的各類安置房和各類保障性安居工程住房，鼓勵實行社會房源政府公開採購。也可以由政府出資長期租賃商品空置房或存量房，以彌補廉租住房房源的不足。各區和有關部門要根據需要，在滿足政策、技術規定前提下，引導房地產開發企業調整或改造原有戶型，以適應商品房與保障性住房、安置房轉換需求。
（三）以引導購買商品房形式解決房屋徵收安置問題。推進房屋徵收貨幣化安置補償款購買存量商品房。各區政府（管委會）應當建立貨幣化安置被徵收人選購存量商品房服務平台，為被徵收人購房提供便利。在對被徵收人實行貨幣化安置後，各區可以統一組織被徵收人購買商品房用於安置，並由商品房開發建設單位給予被徵收人“團購”優惠。各區爭取使用國家開發銀行棚戶區改造項目政策性貸款，採用政府採購方式收儲商品房，供實行貨幣化安置的棚戶區改造項目房屋被徵收人選購。被徵收人以貨幣化安置補償款購買商品房後，憑購房契約和房屋徵收部門出具的貨幣化安置證明辦理戶口遷入手續，並可按當地教育行政主管部門相關規定辦理子女入學和轉學等手續；自貨幣化安置協定簽訂之日起2年內，被徵收人子女仍可在被徵收住宅劃片區內公辦義務教育階段學校入學，學校應視同片區內生源辦理。
二、促進商品住房交易
（一）減免個人住房交易稅收。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
（二）建立個人購房財政補貼機制。從2015年6月10日起至2016年12月31日止，對在市區範圍內購買商品住房（一手房）的，根據其本人申請，財政給予每套補貼5000元（每戶僅限補貼1套）。購買商品住房（一手房）的時間，以房管部門系統中的網簽時間為準。補貼資金市、區間結算和具體發放辦法由市財政局牽頭，會同源城區政府、江東新區管委會和市房管局等有關部門按照高效便民原則制定。
（三）積極發揮住房公積金作用。住房公積金管理部門要加強與房地產開發企業的按揭合作，讓更多職工享受住房公積金貸款的政策實惠。調整住房公積金貸款條件，連續足額繳存6個月以上住房公積金的職工購買首套自住住房或第二套改善型普通住房的，可申請住房公積金貸款。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。在本市範圍內繳存住房公積金，符合公積金貸款條件的職工，可向房產所在地的住房公積金管理部門申請公積金貸款。
（四）放寬購房入戶政策。從即日起至2016年12月31日止，凡在市區範圍內購買商品住房的，允許房主本人及其父母、配偶、子女的戶口遷入市區。具體操作辦法由市公安局負責制定。
（五）營造良好的居住環境。在城市和住宅區開發建設中，必須留足教育用地，將中國小、幼稚園納入整體規劃，同步建設、同步使用。對在市區購房的業主（戶口未遷入市區），市區各中國小校在按規定保證轄區適齡戶籍人口學位需求的情況下，優先考慮其子女入學問題。合理規劃建設公交專用道和公交站場樞紐，最佳化線路布局，提高公交線路覆蓋度，增加公交出行分擔率。科學設定商業服務設施，做到設施合理布局和業態合理配置。把推進公共服務均等化作為政府的主要責任，著重解決好就學、就醫、出行、養老、休閒、安全等居民關注的問題，完善住宅區配套條件，營造宜人的居住生活環境。
三、加大金融支持力度
（一）努力滿足房地產業信貸需求。銀行業金融機構要合理配置信貸資源，積極向上級爭取貸款規模，增加住房開發貸款供應，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高貸款授信審批效率；對達到授信條件的貸款，要及時發放。大力支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。要努力配足個人住房貸款額度，加快受理、審批、發放個人住房貸款，不壓單、不壓貸。
（二）大力支持居民家庭合理的住房貸款需求。鼓勵銀行業金融機構發放商業性個人住房貸款與住房公積金委託貸款的組合貸款，支持居民家庭購買普通自住房。銀行業金融機構要合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，最低首付款比例調整為不低於40%。具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。
（三）降低貸款成本。銀行業金融機構不得向借款方收取貸款服務費（或貸款手續費）。銀行業金融機構在辦理貸款業務時，不得直接或間接設定增加貸款成本的條件；一經發現，有關監管部門要予以嚴肅處理。
（四）允許房地產多次抵押。在符合國家法律法規的前提下，允許房地產多次貸款抵押登記，為企業房地產抵押物“剩餘價值”抵押融資提供方便。
（五）規範貸款抵押估價收費。房地產抵押估價原則上由銀行業金融機構委託，估價費用由委託人承擔。但銀行業金融機構與借款人另有約定的，從其約定。金融機構及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。
四、規範中介行業管理
（一）推進中介服務市場化。凡可以由企業承擔的建設項目環境影響評價、雷電災害風險評估、人防技術服務、消防技術服務、水土保持諮詢服務、白蟻防治等中介服務一律推向市場，市內外具備相應資質的中介機構都可以承擔，任何部門不得違法設定門檻，不得非法干預中介活動。積極推動事業單位中介服務職能分離，對條件成熟的，要與行政主管部門徹底脫鉤；對條件暫時不成熟的，主管部門要進一步規範其運作，中介服務的所有收入全部納入統一管理。
（二）加強對中介機構的監管。中介服務機構除國家法律法規明確授權外，一律不得行使政府部門的行政職能，禁止以原掛靠單位或主管單位的名義執業或招攬業務。行政主管部門要定期對中介服務機構進行檢查，對存在違法違規行為的，要依法依規嚴肅查處，並記入其信用檔案，向社會公示。政府部門及其工作人員不得為中介服務機構指定客戶、承攬業務，不得以任何名義從中介服務機構收取費用、領取報酬、報銷票據。規範中介服務機構收費行為，中介服務機構服務收費由價格主管部門依照《價格法》進行分類管理。對以上有關違法違規行為，一經查實，堅決依法依規進行處理。
五、強化行政管理和服務
（一）提高行政審批效率。加快對房地產項目的審查審議，進一步縮短辦理時間。完善契約實時備案登記，提高備案登記服務效率。簡化交易審批流程，相關審批表格實行電子蓋章，縮短交易登記時間。涉及房地產項目的行政審核、審批、備案等，其辦理時限比法定時限要縮短三分之一以上。
（二）縮短項目驗收時間。有關職能部門要最佳化房地產開發項目驗收流程，進一步提高工作效率，在受理房地產開發企業驗收申請的15個工作日內，必須出具驗收意見。
（三）取消房產抵押評估確認。房產抵押價值由抵押當事人協商議定或由抵押當事人自行委託評估公司評估確定，無須房地產管理部門確認。房地產管理部門不得指定評估機構。
（四）取消商品房預測算收費。市、區房地產管理部門下屬的房產測繪機構免費提供房產預測算服務，並且在受理房地產開發企業的預測算申請之後的10個工作日內必須出具預測算技術報告。
六、維護房地產市場秩序
（一）堅持正確的輿論導向。要以鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發展為基調，大力宣傳國家和省市出台的各項政策措施及其成效，著力穩定市場信心。對不實報導和不當言論，要及時糾正和澄清；對於造謠、傳播、炒作不實信息的，要進行嚴肅處理，形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。同時，要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作，切實增強個人和企業防範房地產市場風險的意識和能力。
（二）嚴厲查處違法違規行為。完善市場監管方式，堅持依法行政，堅持打擊違法犯罪與保護合法權益並重，依法依規查處無資質開發、未批先建、違規銷售等違法違規行為，切實維護消費者合法權益。規劃建設部門要會同工商等部門，以貫徹落實新《廣告法》為契機，將房地產虛假違法廣告作為整治重點，嚴厲打擊發布包含虛假、欺騙、誤導性質內容廣告的企業和媒體，切實解決房地產虛假違法廣告問題，維護市場秩序。
市規劃建設、房管、國土資源、財政、金融、教育、公安、住房公積金管理等部門要結合實際，適時制定相應的政策措施，促進房地產市場持續健康發展。
河源市人民政府
2015年5月28日
