2003年12月24日，山東省人民政府以魯政發〔2003〕116號印發《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》。該《意見》分全面認識房地產市場持續健康發展的意義，進一步明確工作指導思想；調整住房供應結構，建立健全住房供應體系；深化住房制度改革，切實落實住房貨幣化分配政策；搞活住房二級市場，規範完善住房市場體系；加大金融支持力度，強化房地產信貸管理；改進規劃和土地管理，完善房地產開發調控機制；標本兼顧綜合治理，整頓和規範房地產市場秩序；加強和改進對房地產業的領導，搞好組織協調8部分26條。
基本介紹
- 中文名：山東省人民政府關於促進房地產市場持續健康發展的意見
- 印發機關：山東省人民政府
- 文號：魯政發〔2003〕116號
- 印發時間：2003年12月24日
簡述,意見,
簡述
2003年12月24日，山東省人民政府印發《關於促進房地產市場持續健康發展的意見》。
意見
山東省人民政府關於促進房地產市場持續健康發展的意見
魯政發〔2003〕116號
各市人民政府，各縣（市、區）人民政府，省政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：
為進一步促進我省房地產市場持續健康發展，根據《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號）精神，結合我省實際，提出以下意見，請一併貫徹落實。
一、全面認識房地產市場持續健康發展的意義，進一步明確工作指導思想
1.保持房地產市場持續健康發展對全省經濟發展具有重大意義。1998年以來，我省各地、各部門認真貫徹國務院和省委、省政府關於城鎮住房制度改革和加快住房建設的有關政策，房地產市場發展總體態勢良好。全省城鎮住房商品化體制基本建立，貨幣化分配政策全面實施;住房消費有效啟動，居民住房條件明顯改善;房地產業開始成為經濟發展的重要支柱產業，拉動國民經濟成長的作用日趨突出。同時應當看到，我省房地產市場發展還不平衡，住房供應體系不夠健全，房地產市場運行、監管和調控體系有待完善。隨著我省城市化戰略的深入實施和城市化水平的不斷提高，房地產業的市場需求空間將不斷擴大。促進房地產市場健康發展，是滿足城鎮居民不斷增長的物質文化需求的內在要求，有利於促進消費、擴大內需、拉動投資、增加就業，推進經濟結構的戰略性調整，保持國民經濟持續快速健康發展。各級政府要切實把抓好這項工作作為事關全局的戰略舉措，擺到突出位置，堅持用發展的辦法解決前進中存在的問題，努力實現房地產市場持續健康發展。
2.進一步明確房地產市場發展的指導思想。要以“三個代表”重要思想和黨的十六大、十六屆三中全會精神為指導，圍繞實現全面建設小康社會的目標要求，堅持房地產業的發展與經濟社會發展相適應，著眼於維護廣大人民民眾的切身利益，以住房市場化為基本方向，不斷完善房地產市場體系，充分發揮市場配置資源的基礎性作用;以有效需求為導向，調整最佳化供應結構，建立滿足不同收入家庭住房需求的供應體系;以深化改革為動力，消除影響居民住房消費的體制性和政策性障礙，建立和完善住房保障制度;完善巨觀調控體系，加強監督管理，實現房地產市場持續健康發展。
二、調整住房供應結構，建立健全住房供應體系
3.完善住房供應政策。按照市場供應結構與需求結構相適應的原則，合理確定供應結構，實施分類供應的政策導向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應體系。高檔商品住房主要面向少數高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經濟適用住房面向城鎮中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮最低收入家庭中的住房困難戶。各市、縣要根據當地經濟發展水平、居民住房狀況和居民承受能力，確定各類住房的供應比例。
4.加強經濟適用住房的建設和管理。經濟適用住房是具有保障性質的政策性商品住房。各地要全面落實國家經濟適用住房建設的優惠政策和管理辦法，嚴格執行土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、稅收優惠等政策措施;各市、縣人民政府要依據當地普通商品住房價格、居民可支配收入等因素，合理劃分收入線標準，購買對象的家庭收入標準，由各地按照房價收入比（本地區一套60平方米的普通商品住房價格與雙職工家庭年平均工資之比）的4至6倍確定。經濟適用房購買要嚴格實行申請、審批和公示制度;嚴格控制戶型面積，以中小套型為主;按照政府組織協調、企業市場運作的模式，實行建設項目招投標。經濟適用住房的銷售價格要堅持保本微利的原則。各地可根據實際制定經濟適用住房的指導價格，並在此基礎上規定浮動範圍，向社會公布，加以監督執行。
5.增加普通商品住房供應。各地要根據市場需求，加快普通商品住房建設，儘快提高其市場供應比例。根據當地大多數居民家庭收入水平，普通商品住房的指導價格一般應控制在當地商品住房平均價格以下水平。普通商品住房供不應求、房價漲幅過大過快的城市，要調控土地供應，控制土地價格，有條件的城市要劃定一定區域，作為普通商品住房的集中建設用地，同時通過清理、減少建設和消費的行政事業性收費項目，多渠道降低建設成本。
6.建立和完善廉租住房制度。廉租住房作為保障城鎮最低收入家庭的政策性住房，是住房新體制的重要組成部分。建立和完善廉租房制度是政府的重要職責。最低收入家庭的住房保障，原則上實行以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。各地也可以結合實際，建設或認定適量的廉租住房。住房保障資金要以財政預算資金為主，住房公積金增值收益為輔，多渠道籌措，形成規範穩定的資金來源;保障水平要結合當地財政承受能力和居民住房的實際情況合理確定。各市、縣要切實落實好資金來源，儘快建立起最低收入居民家庭檔案和申請、審批制度。
7.規範集資合作建房行為。利用已有劃撥土地集資、合作建房是解決住房困難戶較多的工礦區和困難企業職工住房問題的有效補充，是經濟適用住房的組成部分。進行集資合作建房，須經有批准權的人民政府批准，並在符合土地利用總體規劃和城市規劃前提下，利用自用土地進行建設。其建設標準、參加對象和優惠政策，按照經濟適用住房的有關規定執行。嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。一經發現，要嚴肅查處。
8.適當控制高檔商品房建設。各市、縣要根據當地物價、市場需求以及居民消費水平，合理確定高檔商品住房和普通商品住房的劃分標準，適當確定高檔商品住房的供應比例。高檔、大戶型商品住房以及高檔寫字樓、商業性用房空置比例較高的市、縣，要控制土地供應，嚴格高檔商品房項目審批，適當提高項目資本金比例和預售條件。
三、深化住房制度改革，切實落實住房貨幣化分配政策
9.逐步兌現一次性住房資金補償。各地要進一步抓好住房貨幣化分配政策的落實，加快兌現一次性住房資金補償工作的進度，爭取用3年左右的時間完成。凡經房改部門審批確認作掛帳處理的職工一次性住房資金補償，有能力的要儘量一次性足額兌現;條件暫不具備的，在職工離退休、換購住房、調動工作時逐步給予解決。兌現一次性住房資金補償的資金來源，原則上由原產權單位從售房款中解決，不足部分由當地政府統籌或企業自行解決。
10.加快出售現有公房。放寬現有公有住房出售的政策，對能夠保證居住安全的非成套住房，可按照國家的有關規定向職工出售;對權屬有爭議的公有住房，可由目前房屋管理單位出具書面具結保證後，向職工出售;對因手續不全等歷史遺留問題影響公有住房出售和權屬登記發證的，按照宜寬不宜嚴的原則，根據職工個人的意願予以出售。
11.加大欠發達地區及困難企業的住房貨幣化分配政策的落實力度。尚未建立起住房補貼制度的市、縣和企業，要隨著經濟發展和財力增長，按照國家和省有關規定，儘快實行住房補貼制度，增強職工的購房能力。
四、搞活住房二級市場，規範完善住房市場體系
12.積極活躍住房二級市場交易。要清理影響已購公有住房上市的政策性障礙，除法律法規另有規定和原公房出售契約另有約定的外，任何單位不得擅自設定限制條件。個人擁有的普通住房，轉讓時免徵土地增值稅。以房改成本價購買的公有住房上市出售時，原產權單位原則上不再參與所得收益分配。積極培育房屋租賃市場，個人按市場價格出租住宅，嚴格按照國家有關稅收優惠政策執行。
13.實行房產交易與權屬登記屬地管理。按照統一政策、統一程式、統一市場的原則，將單批房改單位的房產交易與權屬登記納入所在城市，執行當地政府的有關規定，統一登記管理、統一上市交易、統一物業管理政策，儘快實現單批房改單位與所在城市房改政策的並軌。
14.加快推進公有住房售後物業管理的市場化。改革目前繼續延用的售後住房物業管理的福利化做法，有條件的地方可將供暖、供電、供水、供氣及物業管理補貼等逐步納入職工工資，變“暗補”為“明補”，促進住房二級市場發展和物業管理的市場化。
15.規範發展市場服務。加強對房地產買賣、租賃、抵押及中介機構的管理，規範房地產中介市場，嚴格中介機構和中介從業人員市場準入制度，健全房地產中介服務市場規則，嚴格執行房地產經紀人、房地產估價師執（職）業資格制度，為居民提供準確的信息和便捷的服務。
五、加大金融支持力度，強化房地產信貸管理
16.加大住房公積金貸款力度。要努力簡化手續、減少環節、降低費用、縮短時限，大力發展住房公積金委託貸款。在保證資金安全的前提下，取消住房公積金貸款過程中的公證、保險等手續和環節，提高住房公積金的使用率和職工購買力。各地可根據當地住房價格水平，確定適當的住房公積金貸款額度和還貸期限，還貸期限可參照商業性個人住房貸款的有關規定執行，並根據貸款人要求提供多種還款方式。
17.加快個人住房置業擔保體系的建設。各地要按照《住房置業擔保貸款試行辦法》的要求，加快成立獨立規範的住房置業擔保機構，實行企業化管理、專業化經營、市場化運作。同時，要清理運作不規範、無擔保能力的擔保機構。要建立財務管理和會計核算制度、風險控制制度、風險補償機制以及信息披露等制度，積極開拓融資渠道，及時補充擔保基金，尤其要積極吸收優質房地產開發企業資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔保，支持個人住房消費。
18.加強房地產貸款的監督管理。積極支持房地產市場結構調整，加大對運作規範、信用等級高的房地產開發企業和房地產項目的信貸支持，尤其要支持經濟適用住房和普通商品住房的開發建設，重點滿足中低收入家庭的購房需求。積極通過證券市場、企業重組、資本出讓、信託、企業債券以及產業基金等多種渠道籌集開發資金。加強房地產項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負債率高的開發企業貸款要嚴格審批並重點監控，加強對信貸資金及預售款流向的監控，妥善處理各種違規貸款，切實防範化解房地產信貸風險，維護金融秩序的穩定。
六、改進規劃和土地管理，完善房地產開發調控機制
19.充分發揮規劃對開發的源頭控制作用。各地要充分考慮城市化進程加快所產生的住房需求，做好住房建設中長期規劃，並通過編制住宅專項規劃、房地產開發近期發展規劃，合理確定不同性質的房地產開發項目的用地布局和比例，建立開發項目庫。要優先落實經濟適用住房、普通商品住房、危舊住房改造和城市基礎設施建設中拆遷安置用房的開發項目，統籌安排好“城中村”的開發改造項目，併合理配置市政設施和公共配套設施，為大規模成片開發和經營城市創造條件。
20.加強開發項目管理。城市成片開發項目必須由城市人民政府集中審批。禁止以集資合作建房、舊村改造、利用原劃撥土地及工業科技教育等名義獲得優惠政策的土地，轉用於房地產開發經營。嚴格執行房地產開發項目資本金、項目手冊、綜合驗收交接、轉讓登記備案、開發項目性質和規劃指標變更審查、業主工程款支付擔保等制度。切實規範舊村改造項目與合資合作開發項目，加強開發市場監管，調控好開發投資結構。加強商品房預售許可管理和預收款監管，盡力降低商品房空置比例和開發經營風險。
21.搞好土地供應與開發的市場巨觀調控。完善城市房地產開發建設、開發用地計畫制度，做好兩者之間銜接。健全土地出讓計畫供應制度，對開發規模過大、土地供應過量、閒置建設用地過多的地方，要限制新的土地供應。要依據近期建設規劃提出年度開發項目，報城市政府集中審定。組織開展開發項目的規劃控制、配套設施等前期工作，為項目招商引資提供必要條件。
22.制定和完善住宅產業現代化的配套政策。鼓勵企業研發和推廣先進適用的建築成套技術、產品和材料，提高住宅建築科技含量，加強對小區方案集中評議和階段審查。完善住宅性能認定、住宅部品認證和住宅質量保證保險制度。
七、標本兼顧綜合治理，整頓和規範房地產市場秩序
23.整頓和規範房地產市場。重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為，對違反城市規劃、蠶食土地收益、無證或越級開發、契約欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴查處。按照審批許可權與責任掛鈎和“誰審批，誰負責”的原則，建立責任追究制度，對違反審批程式、越權越級審批的，要追究直接責任人和主管領導的行政責任;對市場監管不力和失職瀆職行為，要依法查處。各地要定期對房地產市場進行整頓和規範，發現問題及時處理，為房地產市場的健康持續發展創造良好的環境。
24.完善房地產信息系統和預警預報體系。逐步完善全省房地產信息網路系統，做好房地產開發企業和執（從）業人員信用信息登記入庫工作，將企業的基本情況、業績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發布，形成房地產市場監管的長效機制，引導房地產開發行業形成“誠信為本，操守為重”的良好職業道德。同時，要建立健全房地產市場的預警預報體系。建設費用由各地財政結合當地信息化系統和電子政務建設一併落實。
25.加強對房地產開發行業的管理。按照現代企業制度的要求，加快改制步伐，儘快完成事業性開發企業的改制工作。嚴格控制開發企業的數量，對無開發實力、業績較差及存在嚴重違法違規行為的開發企業，要取消其開發資質。支持具有資信和品牌優勢的房地產企業，大力實施兼併、收購和重組，儘快形成一批實力雄厚、競爭力強的大型企業和企業集團，培育區域性或全國性的龍頭企業。
八、加強和改進對房地產業的領導，搞好組織協調
26.各級要進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，積極探索促進本地房地產市場健康發展的有效措施。同時要注意避免和防止城市建設和房地產開發中損害民眾利益的各種行為的發生，堅決不搞勞民傷財的“形象工程”、“政績工程”。省有關部門要加強協作，密切配合，建立對房地產市場巨觀調控的協調機制，進一步完善房地產有關財政、稅收、金融等配套措施。各級計畫、建設、財政、國土資源、銀行、稅務等部門要從大局出發，加強信息的交流與溝通，定期召開房地產聯席會議，相互通報有關政策及調整情況，研究解決房地產市場發展中出現的矛盾與問題。房地產行政主管部門要會同有關部門，抓緊制定出台經濟適用住房和廉租住房建設管理、住房補貼制度監督、房地產市場預警預報體系建立、個人住房貸款擔保體系和信用體系建設等方面的具體實施辦法，促進我省房地產市場持續健康發展。
山東省人民政府
二○○三年十二月二十四日
