基本介紹
- 中文名：瀋陽市人民政府辦公廳關於加強住宅區物業管理的實施意見
- 檔案批號：沈政辦發〔2012〕83號
前言,正文,
前言
各區、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
為深入貫徹《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》（中華人民共和國國務院令第504號）和《瀋陽市物業管理條例》（瀋陽市人大常委會公告第16號），提高全市人居環境質量，切實維護廣大住宅區業主權益，構建服務規範、管理有序、和諧文明的物業管理長效機制，推動城市建設管理水平全面提升，經市政府同意，現就進一步加強住宅區物業管理工作提出如下實施意見。
正文
一、總體要求
（一）以便民、利民、為民、安民為宗旨，實施強化政府職責、提升服務品質和完善業主自治等重點工作，促進全市住宅區物業管理實現社會化、市場化、專業化和規範化，力爭經過3至5年的積極努力，基本理順“條塊結合、以塊為主、屬地管理、多方協同”的綜合管理體制，全行業物業服務企業通過加強自身管理實現服務水平大幅度提高，業主大會和業主委員會依法維護自身合法權益的能力全面增強，為建設和諧瀋陽奠定堅實的社會基礎。
二、完善物業管理體制
（二）實行區域管理負責制。區、縣（市）人民政府對本行政區域內住宅區物業管理工作負總責。街道辦事處（社區居委會）負責指導監督本轄區業主大會和業主委員會建設，落實舊住宅區管理單位，督促房屋產權單位履行房屋修繕責任，創新社會管理，化解物業管理矛盾糾紛，定期召集由業主委員會、管理服務單位參加的工作溝通會議，落實住宅區物業管理具體事務。
（三）明確相關部門職責。市房產局負責統籌協調全市住宅區房屋、綠化、道路、環保、市容、環衛等綜合管理事務。區、縣（市）房產主管部門負責統籌協調本行政區住宅區綜合管理事務，受理住宅區物業管理投訴案件，根據投訴內容轉交相關單位調查處理並督促按時反饋處理意見。全市各級建設、規劃、城建、財政、民政、公安、物價、環保、質監、行政執法、人防、供電、供水、供氣、供熱等部門和專業單位，要根據各自職責積極配合各級房產主管部門做好住宅區物業管理的指導和監督工作。
三、加強業主大會和業主委員會建設
（四）完善制度體制建設。市房產局負責制定住宅區業主大會和業主委員會指導規則、業主大會議事規則示範文本和管理規約示範文本。區、縣（市）人民政府要將業主大會制度納入社區管理和基層民主建設總體規劃，認真抓好推進落實。街道辦事處（社區居委會）負責業主大會和業主委員會的設立及備案工作，做好對業主大會成立、換屆和業主委員會選舉等工作的具體指導，列席業主大會和業主委員會會議，對業主大會和業主委員會履行職責實施必要的監督管理。
（五）加強業主委員會建設。各級房產主管部門應當加強對業主委員會委員的教育培訓，以提升委員的綜合素質。要逐步建立業主委員會主任委員、副主任委員的資格認證制度。住宅區因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員人數不足總數二分之一的，物業所在地的社區居委會應當代行業主委員會的職責。
四、強化住宅區物業建管銜接
（六）建立商品住房交付使用準入制度。市建委負責制定商品住房交付使用管理辦法。商品住房交付使用前，開發建設單位必須到項目所在地建設行政主管部門申請辦理商品住房交付使用通知書，建設單位未辦理商品住房交付使用通知書就擅自將商品住房交付使用的，物業服務企業無權動用向業主預收的物業服務費，此期間產生的管理費用由建設單位承擔，直至建設單位辦理商品住房交付使用通知書之日止。
（七）嚴格招投標制度。新建住宅區選聘前期物業服務企業，成立業主大會、業主委員會的住宅區重新選聘物業服務企業，一律以公開招標方式選聘。新建住宅區物業管理要積極促進建設單位與其關聯的物業服務企業儘快實施建管分離，支持優質物業服務企業擴大市場份額，對獲得國家、省市行業主管部門嘉獎的物業服務企業在招投標中予以加分，全力打造公開、公平、公正、優勝劣汰的物業管理市場。業主大會決定重新選聘物業服務企業提供服務的，選聘標準、服務內容和服務價格等均由業主大會確定，業主委員會必須委託物業管理招投標代理機構組織招投標活動，開標、評標一律在市房產局物業服務招投標大廳進行。業主委員會及其成員不得干預招投標活動，未經公開招投標而擅自與物業服務企業簽訂的物業服務契約不受法律保護，業主有權拒交物業服務費。
（八）強化物業承接查驗管理。新建住宅區物業交付使用前，物業服務企業應當與建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，出具承接查驗報告並報物業所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。對於物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，或在物業承接查驗中與建設單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業主權益的，該企業除依法依規承擔法律和經濟責任外，其行為還要記入物業服務企業信用信息檔案。
（九）落實舊住宅區管理。舊住宅區經過綜合改造後一律實行物業化管理，其具體管理模式由業主大會決定。凡以招投標方式選聘專業化物業服務企業的，要依照相關規定辦理招標備案手續；凡由社區居委會託管的，由社區居委會牽頭組建物業服務中心；凡聘請物業服務職業經理人管理的，由業主委員會提出擬聘人選，經業主大會表決同意後聘任；凡由業主自行管理的，由業主委員會負責組織和實施相關服務。
五、強化住宅區附屬設施維修管理
（十）完善應急維修機制。已建立住宅專項維修資金的商品住宅，其共用部位、共用設施設備保修期滿後，發生屋面嚴重漏雨、牆體嚴重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構築物或牆皮（房檐）等有脫落危險、消防設施損壞失效等嚴重影響住用和危及業主人身安全等緊急情況的，物業服務企業必須立即組織維修，並可向所在地房產主管部門申請使用住宅專項維修資金。物業服務企業未履行修繕責任或無能力組織維修的，所在地的區、縣（市）房產主管部門可以參照直管公房維修標準選聘專業單位進行代修，其代修費用從相關業主的住宅專項維修資金中列支。
（十一）明確舊住宅區房屋維修責任。尚未建立維修資金的舊住宅區，由所在地區、縣（市）人民政府建立專項維修資金，相關產權人應當按照規定補交專項維修資金。發生房屋急需維修情況時，所在地區、縣（市）人民政府應當按照“先墊付、後追繳”的原則安排資金和施工隊伍實施修繕。
（十二）開展舊住宅區公共服務。城市建設管理部門負責舊住宅區生活垃圾清運。愛國衛生部門負責組織管理單位在轄區內開展除害消殺。路燈管理部門負責路燈的養護維修。排水管理單位負責舊住宅區單元門以外，從第一個排水井開始的設施維修、養護、更新及管道疏通清掏。房產主管部門或管理單位負責化糞池、窨井的清掏。文體部門負責園區健身器材的養護維修。供熱企業負責供熱設施設備的養護維修，其中分戶供熱的室外部分由供熱企業負責，室內部分由業主負責（因供熱事故造成損失的除外）；未分戶供熱的，室內外供熱設施均由供熱企業負責（熱用戶擅自拆改部分除外）。供水、供電、供氣等專營單位負責承擔“表”（入戶的水錶、電錶、燃氣表）前部分相關設施設備的維修責任和費用，“表”後部分的設施設備維修及費用由業主負責。各地區、產權單位或物業服務企業負責舊住宅區道路的維修養護。街道辦事處（社區居委會）負責環境衛生管理，實行物業管理的住宅區由物業服務企業負責。
六、依法規範物業服務企業行為
（十三）大力推行市場化收費機制。物業服務收費價格通過招投標競爭機制形成，取消政府核定和收費許可證制度。物業服務應當以業主多元化需求為導向，以業主滿意為宗旨。提高業主大會競價能力，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭。物業服務企業應當不斷強化品牌意識，實施人才戰略，提升住宅區物業保值增值的核心能力，體現專業價值，要抓好節能減排，創新商業模式，提高盈利能力，努力實現客戶感知價值最大化。
（十四）營造公平透明的收費市場。積極推行酬金制收費模式，物業服務費中的成本支出和酬金提取部分應當按季度向業主公開。從2013年起，實行包乾制收費模式的物業服務企業也要於每年3月末之前，公開上年度物業服務契約履行及物業服務項目收支情況，接受業主的質詢和監督。
（十五）加強對物業服務企業的監督管理。市、區兩級房產主管部門要加強對物業服務企業資質的年度檢查和動態檢查，將企業信用、招投標、評優等與資質證書審驗結果掛鈎。要建立履約保證金制度，物業服務企業接管物業項目，一律按照《瀋陽市物業服務企業履約保證金管理辦法》之規定繳納履約保證金。物業服務企業未按有關規定退出物業項目或退出物業項目時不移交共用設施設備和資料的，要扣罰或扣押其履約保證金。要大力推行物業管理保險制度，物業服務企業應當購買共用部位、共用設施設備及公眾責任等項保險，以市場化手段降低管理風險。從2013年起，對不按規定或契約約定購買相關保險的企業，房產主管部門不予辦理資質年檢手續。
（十六）建立項目經理執業資格制度。市房產局負責制定物業服務項目經理執業資格管理辦法，市物業管理協會負責編制項目經理執業資格培訓綱要，委託高等院校或專業培訓機構實施培訓。未取得執業資格證書者不得擔任項目經理職務。
（十七）加強日常檢查。區、縣（市）房產主管部門和街道辦事處（社區居委會）應當開展經常性物業管理專項檢查活動，發現物業服務企業無資質經營、不按契約約定提供服務、物業項目收支情況不公開、收費項目沒有明碼標價、擅自提高收費標準、擅自占用物業共用部位共用設施設備謀取私利、欺行霸市等違法違規行為以及管理亂、服務差、對業主合理投訴置若罔聞等問題的，應當約談物業服務企業法定代表人或負責人，下發書面整改通知書責令限期改正。對物業服務企業拒不改正的，所在地的區、縣（市）房產主管部門或街道辦事處（社區居委會）可以報請區、縣（市）人民政府同意，作出限制該企業在本行政區域內從事物業服務的決定。經所在地的區、縣（市）房產主管部門確認，物業服務企業存在嚴重違法違規行為且社會影響極其惡劣的，市房產局可以降低或建議有關部門降低該物業服務企業資質等級或吊銷其資質證書。物業服務企業在前期物業管理期間有明顯違約行為且拒不改正的，經區、縣（市）房產主管部門同意，街道辦事處（社區居委會）有權責令其退出物業項目，並按照業主大會的意見公開選聘新的物業服務企業。
（十八）規範入住管理。物業服務企業在業主辦理入住手續期間，不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應商，不得向業主亂收保證金、管理費、服務費、電梯使用費等，不得限制業主合理使用電梯等共用設施設備。物業服務企業存在上述行為的，由所在地的區、縣（市）房產主管部門責令其立即改正；對拒不改正的物業服務企業，交由相關執法部門查處。業主或物業服務企業發現社會不法分子在住宅區內採用野蠻“包園”等手段強買強賣的，應當立即向公安機關報告，交由公安機關依法查處。
七、最佳化物業管理髮展環境
（十九）加大舊住宅區管理扶持力度。區、縣（市）人民政府安排公益性崗位要適度向舊住宅區傾斜，可以根據財力和民生需求出台扶持舊住宅區管理的相關政策，如對社區服務中心給予必要的補貼或免收符合低保條件特困戶的物業費等。舊住宅區公共路面的機動車停車收費，出租腳踏車庫、管理用房等共用設施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應當納入管理單位的專項經費，以補充服務費用短缺。對於園區內被擠占的共用部位和共用設施設備，由所在地區、縣（市）人民政府組織清收後交由管理單位統一經營。
（二十）做好輿論引導工作。全市各級媒體要大力宣傳物業管理法律法規以及發展物業服務業的重大意義。要推出一批管理創新、質優價廉的物業服務品牌企業和優秀業主委員會，積極引導物業服務企業遵紀守法、誠信經營，引導業主樹立“我的小區我做主、我的小區我負責、我的小區我受益”的公共意識，依法有序參與物業管理活動，促進物業服務行業可持續發展。
八、加強考核評比
（二十一）建立和完善考核體系。市房產局要建立和完善對全市物業管理工作的考評制度，定期對區、縣（市）房產主管部門辦理物業投訴案件情況進行考核，每半年通報一次考核結果。各區、縣（市）人民政府要將住宅區物業管理工作納入機關事業單位目標管理體系，建立以街道辦事處（社區居委會）為主要對象的目標考核機制。
（二十二）開展星級物業小區評比活動。市房產局要儘快制定星級物業服務評比辦法和考評標準，指導市物業管理協會及各區分會開展並做好評比工作。力爭到2014年12月底以前，我市90%以上的物業管理小區（大廈）達到星級標準。
（二十三）加快服務標準化進程。鼓勵物業服務企業提高標準化服務水平，從2015年1月1日起，凡未取得ISO9000質量管理體系認證的物業服務企業，不得在我市接管物業服務項目。
瀋陽市人民政府辦公廳
2012年10月24日
