為進一步加強物業管理工作，全面提升我縣物業管理水平，促進物業管理健康發展，切實改善市民居住環境，加快推進區域性中心城市和“一區兩城”建設，根據《物權法》和國務院《物業管理條例》，結合我縣實際，現就進一步加強我縣物業管理工作提出如下意見
基本介紹
- 中文名：固始縣人民政府關於進一步加強全縣物業管理工作的意見
- 發布單位：固始縣人民政府
- 目的：進一步加強全縣物業管理工作
- 發布時間：2012年11月15日
基本信息,詳細內容,
基本信息
固始縣人民政府
關於進一步加強全縣物業管理工作的
意見
各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣政府各部門：
詳細內容
一、提高認識，切實加強物業管理工作
物業管理是房地產開發、建設、服務的重要環節，規範發展物業管理，有利於促進經濟成長，有利於人民民眾居住質量的提高，有利於增加就業和維護社會穩定。各鄉鎮、辦事處和各部門要站在全面貫徹落實科學發展觀的高度，統一思想，提高認識，採取有效措施，紮實推進物業管理工作。要以廣大市民滿意為出發點，以規範物業服務企業服務行為為核心，努力解決好民眾反映的物業管理方面的熱點和難點問題，維護物業業主和企業的合法權益，建立完善物業管理的長效機制。
二、加強領導，紮實推進物業管理工作
縣政府成立固始縣物業管理工作領導小組，領導小組負責全縣物業管理的組織協調工作。組長由主管縣長擔任，副組長由縣政府辦副主任擔任，成員由住建、財政、物價、公安、民政、文明辦、環保、信訪、工商、電業、公用事業、綜合執法等部門，以及相關鄉鎮、辦事處等主要負責同志組成。領導小組下設辦公室，辦公地點設在縣住房和城鄉建設局。辦公室的主要職責是：負責全縣物業管理的監督指導和法規、政策的貫徹落實；負責對本轄區業主大會活動的指導；負責監督本轄區物業管理用房的配備和使用；負責協調和處理本轄區業主（物業使用人）、業主委員會和物業服務企業在物業服務活動中的投訴；負責組織處理物業服務中出現的矛盾和糾紛。縣住房和城鄉建設局是全縣物業管理的主管部門，要切實擔負起本行政區域內物業管理活動的監管工作。
各社區或居民委員會要明確一名副主任參與物業管理工作，並有專人負責參與處理日常事務。社區或居民委員會的職責是：指導轄區內業主大會籌備、召開、選舉工作；對業主委員會的日常活動進行指導；協調處理物業服務與社區管理的關係，建立基層投訴受理機制，調解轄區內物業服務糾紛，應邀列席業主大會、業主代表大會和業主委員會會議。
因物業服務企業退出，造成住宅無人管理的，由社區或居委會組織人員管理，維護居民正常的社會秩序。社區或居委會要配合物業管理主管部門及時組織業主組建或召開業主大會，就選聘新的物業服務企業作出決議。對達不到一定規模、基礎設施配套不全、不具備物業服務條件的單幢或零星住宅樓，由所在地的社區或居委會負責，徵求業主意見，為業主提供最基本的生活服務。
縣物業管理主管部門要切實履行好轄區內物業管理工作的行業監管職責，負責轄區內物業管理工作，不準出現轄區內物業管理矛盾、問題上交現象，及時化解矛盾，解決問題，消除隱患。
物業管理涉及到的部門、鄉鎮和辦事處要認真履行職責，及時協調處理有關問題。
三、強化管理，認真解決管理中的突出問題
加大全縣小區建設和環境綜合整治力度，通過整治，每年要有一定數量的住宅達到縣級、市級或省級優秀物業管理小區的標準，切實改變居民的居住環境，提高居住質量，樹立物業服務的新形象。
住建部門和供電、供水、開發建設單位要加強協調與配合，推進水、電網改造步伐。全面完成住宅小區水、電網改造，對水、電部門尚未實行抄表到最終用戶的住宅小區，鼓勵用戶自願實施一戶一表改造，改造後的水、電網設施應滿足住房標準需求，改造費用由產權單位分別出資，並經供電、供水部門驗收合格後，由供水、供電部門抄表到戶，實現供水、供電單位直接向最終用戶收費的使用管理服務機制。
對新建住宅小區，由建設投資單位負責一戶一表及相關建設費用，嚴格按照水、電實行一戶一表、抄表到最終用戶的要求進行建設。
對實行住宅專項維修資金制度的房屋，要嚴格實行住宅專項維修資金歸集制度，維修資金不足部分可以續籌，確保房屋應修盡修。
四、扶優培強，努力提高物業服務企業競爭力
建立嚴格有效的物業服務企業考核淘汰制度。實行優勝劣汰，鼓勵支持企業之間的最佳化組合，加強物業服務人員的培訓，提高行業整體業務素質；建立健全物業投訴責任機制，及時糾正物業服務中的只收費不服務等不規範行為，切實保障業主合法權益。
嚴格企業資質審批和等級管理制度。新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30天內，持相關檔案到工商註冊所在地物業主管部門申請資質，主管部門對其進行初審並簽署意見，按照程式進行審核。
嚴格市場準入清出管理制度。規範物業企業退出管理小區前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業企業退出管理小區前，應在小區公告，還要及時告知小區所在社區或居委會，避免出現管理空檔。對不履行契約，長期延建住宅區配套設施、設備，侵害購房者利益，影響城市環境和社會穩定的開發企業，住建、土地、公用事業、綜合執法等部門要行使各自職責，督促其建設。主管部門要切實履行對房地產市場的監管職能，對前期物業服務不到位及不重視前期物業服務的開發企業要公開要曝光，直至清理出房地產市場。
加大政策扶持，鼓勵人才引進。物業服務收費實行政府指導價的，管理普通住宅類的物業服務企業，與聘用的全日制普通高校畢業生簽訂3年以上期限勞動契約並繳納社會保險費，經政府有關部門批准，可以安排相應比例的公益性崗位，享受公益性崗位補助政策。
鼓勵企業招用失業職工。物業服務企業新增崗位中，當年新招用持《就業失業登記證》並符合《財政部國家稅務總局關於支持和促進就業有關稅收政策的通知》（財稅[2010]84號）規定的人員，物業服務企業與其簽訂1年以上期限勞動契約並依法繳納社會保險費的，3年內按照實際招用人數享受有關稅費優惠政策，符合條件的可享受基本社會保險補貼政策。
合理確定物業服務企業稅收的稅基。根據《財政部國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款後的餘額部分徵收營業稅。符合查帳徵收的物業服務企業，所得稅可按查帳徵收方式徵收。
行政、事業單位向物業服務企業收取行政事業性收費項目，按照政策規定能免繳的一律免繳;不能免繳的按照最低標準收取。
五、部門聯動，確保物業管理硬體設施的建設
縣物業管理工作領導小組辦公室要切實發揮好組織協調和監督指導作用，在規劃、建設和商品房預（銷）售三個環節前置控制，在竣工驗收備案和房產辦證兩個環節扎住出口，延伸把關，全程參與建設項目的規劃審批與驗收、建設工程招標投標管理、建築施工許可、建設工程質量安全監督和竣工驗收備案、商品房預（銷）售許可及房屋產權登記等環節物業管理相關內容和要求的審查與把關，對違反有關規定和程式，或未經縣物業管理工作領導小組簽署意見的，不予審批和辦證。
住建部門應按照國家有關技術規範，對新建小區的配套設施進行科學規劃，並明確標準和指標，嚴格按新居住區綠地率不低於30%，舊城區改造項目綠地率不低於25%；物業管理用房不低於總建築面積2—4‰的標準進行規劃設計。規劃方案批准後，會所、社區服務中心和物業管理用房應與住宅項目同步建設，並經綜合驗收合格後交付使用。不按規定同步建設公益設施的，責成開發建設單位儘快完工或補建。認真履行基本建設程式，把物業管理工作法定的內容、程式和要求，貫穿項目規劃、招標投標、建築施工、質量安全、竣工驗收、商品房預（銷）售和房屋產權登記管理全過程，嚴格審批，落實到位。
工商行政管理部門應對開發商前期銷售房屋時發出的虛假廣告和承諾進行清理整頓，防止因虛假廣告和承諾未兌現給物業服務工作帶來新的矛盾，特別是對有購房減免、贈送物業服務費而損害其他業主利益的違規廣告不予審批。
物價主管部門對住宅小區內物業公司的服務收費項目及收費標準要嚴格審查。規範物業收費行為，查處違法違規收費。工商管理部門要嚴格規範住宅小區內的各類經營活動，禁止在小區內亂堆亂放亂設攤點，禁止在小區內從事娛樂性經營活動，防止影響住宅小區居民的正常生活。
公安部門要以防火、防盜、防破壞為重點，加強住宅小區的安全防範工作。一是加強保全隊伍的管理和教育；二是實行住宅小區治安民警責任制；三是積極推進人防和技防相結合的安全防範體系；四是加大住宅小區治安案件的查辦力度，確保小區居民生活和諧穩定。
認真落實物業管理前期招投標和備案制度，解除住宅消費者的後顧之憂。住宅項目在實施房屋預售前，嚴格按照《前期物業管理招投標管理暫行辦法》的要求，進行選聘、招聘物業服務企業和前期物業服務契約的備案，並在項目銷售處（部）醒目位置加掛被招聘物業企業的資質等級、工作業績，公布項目負責人及投訴電話，以便與業主監督。
加強物業服務企業與公用部門的聯繫，供水、供電等部門為主，積極籌措資金，加大戶表改造工作力度，爭取5年內完成現有住宅區水、電抄表收費到戶。對暫未完成改造、無法實現抄表收費到戶的，仍由供水、供電部門和物業服務企業協商代收代繳，並簽訂有償服務委託協定。物業服務企業管理住宅小區時，直接為業主服務的綠化用水、保潔用水、熱力交換用水、消防用水、景觀用水，按照居民生活用水的標準收取費用，其他經營服務用水按經營服務業用水價格標準執行。物業服務企業管理住宅小區時，直接為業主服務的小區供水二次加壓用電、供暖設備熱力交換運行用電、電梯運行用電、廳（廊）及樓道照明用電、庭院照明用電、消防及安全監控等設施設備用電，按照居民生活用電的標準收取費用，其他經營服務用電按一般工商業及其他用電價格標準執行。
實施城市建成區老舊住宅小區物業基礎設施整治改造和物業管理全覆蓋工程，堅持“政府主導、市場運作、社會參與”的原則，發揮產權人的主體作用，對老舊住宅小區實行先整治改造後引入物業管理服務，從2012年開始，爭取5年時間，對老舊住宅小區物業基礎設施進行整治改造。基本內容為：（一）改造、疏通上下水；（二）整修路面；（三）改造供電設施，維修、增設路燈；（四）修建垃圾池；（五）合理設定非機動車庫（棚），因地制宜設定小區機動車停車場地；（六）封閉小區，修建圍欄、小區大門，設立門崗值班室或崗亭；（七）配建監控房，完善視頻監控設施；（八）拆除小區違法建（構）築物，清除各種堆積物品和影響環境面貌的非法設施；（九）合理配置小區綠化；（十）合理配建物業管理用房；（十一）規範設定小區總平面示意圖、門牌號；（十二）安裝郵政信報箱。物業基礎設施整治改造後的老舊住宅小區，以社區為單位，合理整合、劃分物業管理區域，根據區域內的房屋規模、環境、配套設施和產權狀況，居民的承受能力、服務需求以及消費意願等實際情況，實施不同模式的物業管理，達到全覆蓋目標。老舊小區物業基礎設施整治改造所需經費，由產權單位和個人籌措50%以上，不足部分由財政根據預決算配套解決。
六、爭先創優，推動物業管理工作上台階
積極開展住宅小區爭先創優工作，建立和推廣“企業誠信”評選競爭機制。依據《建設部關於修訂全國物業管理示範住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》和《信陽市優秀住宅小區評比標準》，積極開展“創品牌、樹形象”的爭先創優活動。縣物業管理工作領導小組辦公室每年組織對申報市級、省級和國家級優秀（示範）小區進行審查；對具有廣泛民眾基礎和一定代表性的物業服務企業和優秀（示範）住宅小區的經驗進行推廣。對優秀（示範）小區、社區或居委會在物業管理工作中成績突出的，縣物業管理工作領導小組將給予通報表揚，同時建立物業服務企業與業主委員會之間的溝通協調。各鄉鎮、社區或居委會要設定投訴、諮詢電話，隨時接受業主投訴和諮詢。鄉鎮、社區或居委會，要定期召開物業企業與業主委員會座談會，就有關事項進行溝通，物業服務企業和業主委員會要自覺接受物業管理部門和鄉鎮、社區或居委會的指導。
加大對優秀物業服務企業的獎勵力度，鼓勵優秀企業做大做強，努力提高行業發展水平。縣政府每年對獲得市級以上“十佳物業服務企業”資格的物業服務企業進行表彰，並給予5萬元獎勵。引導物業服務企業提質升級，物業服務企業資質由三級升為二級、二級升為一級的，分別給予2萬元、5萬元獎勵。引導物業服務企業提升服務品質，創優爭先，物業服務企業管理的住宅小區獲得國家、省級物業管理示範小區榮譽的，分別給予物業服務企業10萬元、5萬元的獎勵。對管理老舊小區的物業服務企業實施獎勵，鼓勵企業承擔社會責任，對新增老舊小區（納入全市老舊小區改造計畫）管理面積5萬平方米以上，並簽訂5年以上期限的物業服務契約，承諾提供三級以上服務的物業服務企業給予10萬元獎勵，獎勵經費按照3∶3∶4的比例從契約簽訂第一年起分3年撥付到位。物業服務企業服務期限未滿撤離小區的，應繳回補貼經費，並依法承擔違約造成的損失。獎勵經費由縣財政承擔，每年12月底前由物業服務企業提出申請，經縣建設行政主管部門和財政部門審核確認並發放。
七、強化屬地管理，破解經營難題，為物業服務企業提供良好的發展環境
規範管理，充分發揮業主的自治作用。凡符合條件的住宅區，由物業管理工作領導小組辦公室督促並指導及時召開業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會要根據業主大會、業主委員會運作規程，規範操作，制定並監督管理規約的實施，發揮業主自治作用。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會的工作，並接受其指導，業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區或居委會，並聽取社區或居委會的建議，與社區或居委會共同配合公安機關做好社會治安等相關工作。沒有條件推行物業服務的住宅區，可以實行在社區或居委會指導幫助下，開展以居民自我管理、自我服務為主要形式的業主自治管理。
要建立物業管理長效機制和矛盾處理前置機制，將物業管理工作納入社區建設，充分發揮社區居委會“自我管理、自我教育、自我服務”功能，嚴格落實物業管理聯席會議制度，積極協調物業服務企業與業主、業主委員會之間的關係。物業服務企業應處理好與業主委員會、居委會、辦事處的關係，將物業服務管理中的糾紛矛盾化解在基層。
要建立政府救助機制，對確因生活困難難以繳納物業服務費用的居民，要積極採取不同形式的政府救助。廉租房家庭應繳納的物業服務費由轄區財政全額承擔，此項經費由同級財政撥款，廉租房管理部門依據契約定期支付。其他生活困難家庭根據因難情況可享受一定比例的物業服務費財政補貼，享受範圍、補貼標準另行制定。
建立“質價相符”的物業服務收費體系。物價部門要定期測算普通住宅小區物業服務實際成本、法定稅費及物業服務企業的合理利潤，會同物業管理主管部門及時調整與物業服務等級相適應的政府指導價格，定期向社會公布。建立物業服務收費標準浮動機制，當物業服務成本構成要素（如最低工資標準等）發生調整時，及時調整政府指導價格。
八、強化監督，確保各項工作措施落實到位
各鄉鎮、辦事處和各部門要把物業管理工作作為推動城市建設的新舉措，作為民心工程列入重要議事日程。物業企業要加強對保潔、保全等服務人員的管理。廣泛開展“三項治理”活動，一是環境衛生治理；二是安全隱患治理；三是公共秩序治理。各鄉鎮、辦事處、社區或居委會要加強對治理活動的指導監督，確保治理活動收到成效。
各部門要加強協調，各司其職，各盡其責，形成合力，加強行業監管和執法力度，全面推動我縣物業管理工作開創新局面。
固始縣人民政府
2012年11月15日
