仁壽縣人民政府關於進一步加強物業管理工作的意見
各鎮鄉人民政府，縣級各部門：
為貫徹落實《四川省物業管理條例》，進一步加強物業管理工作的領導，規範物業服務企業的服務行為，提高業主自治能力，建立物業管理長效機制，推進和諧社會和宜居城區建設，結合仁壽實際，提出進一步加強物業管理工作的意見。
一、提高認識
近年來，隨著我縣城鎮化的快速推進，物業管理小區不斷增加，住宅小區物業管理矛盾不斷凸顯。縣級各部門和各鄉鎮、各社區要在改善人居環境、提高居民生活質量、提升城市品位的高度，充分認識加強住宅小區物業管理工作的重要性，要及時採取相應措施，有效化解物業管理中的矛盾和問題，建立科學長效管理機制，努力提高全縣住宅小區物業管理的整體水平和質量。
二、明確職責
各住宅小區物業管理按照“條塊結合，以塊為主”的原則，明確部門、鄉鎮和社區的職責分工，落實行政監管和公共服務責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用，建立健全縣物業管理行業主管部門指導和監督管理，各鄉鎮人民政府具體組織協調、社區協助落實，縣級有關職能部門密切配合的三級管理機制，共同推進小區物業管理工作。
（一）縣住建局、縣房管局。作為全縣物業管理行業主管部門，負責對全縣物業管理活動的指導和監督管理工作；負責組織對物業服務企業各類從業人員的培訓，加強對物業管理活動的監督，牽頭組織對物業管理小區的綜合考核和縣對鄉鎮物業管理工作的考核；對服務不到位、收費及支出不規範的物業服務企業及時督促整改，並建立物業服務企業不良行為記錄和項目經理信用記分檔案；指導和配合各鄉鎮人民政府做好業主大會和業主委員會的籌備、改選和日常監督等工作；負責規範物業管理區域房屋裝修行為。
（二）縣公安局、縣公安局交管大隊、縣公安消防大隊。負責指導、支持業主大會、業主委員會和物業服務企業落實各項治安管理措施，督促物業服務企業做好公共秩序維護工作；指導物業服務企業、業主委員會科學合理劃分停車位及制定在物業管理區域內合理的行車路線，並會同城管執法、規劃等部門在有條件的物業管理區域外城市次幹道上劃分臨時停車位，緩解小區停車難問題；對物業管理區域內堆放易燃易爆物品、嚴重阻塞交通、阻礙消防通道、強行停放大型客車和貨車以及油罐車（化學品車）的行為採取措施予以拖離；定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。
（三）縣城管執法局。負責加強對小區環境衛生的監督指導；負責科學布局垃圾收集點，加強對垃圾的收集和處理；負責對物業管理區域內違反市政、綠化、市容管理等違規行為進行查處。
（四）縣規劃局。負責新開發小區物業服務用房的規劃審批，物業服務用房面積按照房屋建築總面積的2‰進行規劃，不低於100平方米，業主委員會議事活動用房不低於30平方米；負責物業管理區域內建築外立面、搭建、開挖地坪的審批、監管。
（五）縣環保局。負責處理物業管理區域內的噪聲、油煙、廢氣等超標行為。
（六）縣發改局（縣物價局）。負責制定物業綜合服務費、停車費收費辦法和標準，查處物業服務企業違規收費行為，會同縣房管局每2年公布各類物業服務指導價格。
（七）縣民政局。負責協調社區居委會與業主委員會之間關係，協助小區業主委員會的管理並進行業務指導。
（八）縣財政局。負責老城區住宅小區物業服務企業“以獎代補”政策和其他財政資金的配套落實。
（九）縣司法局。負責建立物業服務法律援助機制，支持物業服務企業對惡意拖欠物業服務費的業主通過申請法律仲裁（或民事訴訟）途徑收取物管費。
（十）各鄉鎮人民政府。各鄉鎮人民政府負責轄區內物業管理的組織、指導、協調業主委員會成立和換屆，監督業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛；負責指導業主召開大會，調處業主與物業服務企業的糾紛；負責協助和配合縣住建局、縣房管局對物業管理工作進行指導、監督；負責對物業服務企業資質年檢、晉級進行初審，並對屬地物業服務企業實行考核獎勵。
（十一）各社區。負責組織召開業主大會，參與業主委員會的首屆選舉和換屆改選工作；指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理；調解處理物業服務中的矛盾糾紛；對轄區內物業企業考核提出初審意見；參與轄區內物業管理項目招標；對物業維修資金的使用提出初審意見等。
三、工作重點
（一）規範物業服務企業準入、退出備案制。嚴格物業服務企業準入備案制度，未經備案的，不得在縣內從事物業服務工作。物業服務企業退出物業管理項目的，應嚴格按照《四川省物業管理條例》規定程式和要求辦理備案手續；對擅自退出造成負面影響的，將作為不良記錄存入其信用檔案，對後果嚴重的，採取暫停縣內業務、清退出縣內市場、年檢不予通過、資質降級直至吊銷資質等措施。
（二）建立物業服務企業信用考核制。縣房管局建立物業服務企業信用檔案，對企業違反物業管理法律、法規、政策規定，損害業主合法權益的行為進行不良行為記錄和信用扣分，並將信用記分情況通過媒體定期向社會公示，作為企業日常監管、資質晉級、項目評優創優、前期物業招投標管理的重要依據。
（三）建立前期物業招投標制度。開發建設單位取得《商品房預售許可證》前，需完成前期物業招標，原則上首批物業服務企業由開發建設單位選聘。凡建築面積在3萬平方米以上的住宅小區，應採用公開招標的方式選聘物業服務企業。投標人少於3個或者建築面積小於3萬平方米的，報經縣房管局批准後，可採用協定方式選聘具有相應資質等級的物業服務企業實施前期物業管理。
（四）規範物業服務企業管理制度。縣房管局要加大物業服務企業履行物業服務委託契約的監督，設定宣傳欄和收費公示欄等。加大規範物業服務企業從業人員持證上崗力度，會同物業行業協會加強分類培訓，採用定期、輪訓方式，分別對各鄉鎮物業管理機構人員、社區工作人員、業主委員會成員以及物業服務人員進行法律、法規、政策和業務培訓，提高業主自治能力和物業管理有關人員的工作水平。
四、工作要求
（一）加強領導。成立以縣政府分管副縣長任主任，有關縣級領導為副主任，縣級有關部門負責為成員的縣城市物業管理委員會，定期或不定期召開專題會議，研究協調解決物業管理工作中發生的重大問題。各部門和鄉鎮也要相應成立管理機構，一把手親自抓，分管負責人具體抓，並派專人落實，切實加強對物業管理工作的領導，積極探索現代物業管理辦法，提升城市管理水平。
（二）認真履職。各級各部門要按照職責分工，密切配合，形成合力，共同提高物業管理質量。縣住建局要加強對開發企業的監管，要求企業認真履行維修職責，並足額收取維修資金，制定維修資金使用辦法。縣房管局要加強對開放式小區的指導和管理，所有小區全部納入專業化、市場化物業管理。各鄉鎮要主動參與，加強對社區的管理，原則上第一屆業主委員會主任由社區幹部兼任。
（三）強化宣傳。各級各部門要充分利用宣傳欄、宣傳單、報刊、廣播、電視等形式宣傳物業管理政策法規，充分發揮業主委員會自治作用，引導業主樹立正確的物業消費觀念。縣級新聞媒體要開設專欄，宣傳物業管理工作，支持物業管理活動，對惡意行為堅決予以曝光。縣教育局要開設物業管理知識課堂，積極開展“小手拉大手”活動，帶動學生家長主動參與物業管理工作。各級幹部、職工要自覺帶頭遵守物業管理法律法規，積極參與和諧文明社區建設，營造全社會齊抓共管的良好氛圍。
