2013年8月29日，六安市人民政府以六政〔2013〕45號印發《關於加強六安城區物業管理工作的意見》。該《意見》分明確物業管理職責，完善物業管理體制；落實物業管理制度，夯實物業管理基礎；加強對物業服務企業的監管；加強業主自治管理；明確責任主體，確保執法到位；開展基礎設施維修，加強安置房、老舊小區管理；開展住宅小區集中整治工作；加強物業管理工作宣傳；建立物業管理工作督查考評制度9部分。
基本信息,意見,
基本信息
2013年8月29日，六安市人民政府印發《關於加強六安城區物業管理工作的意見》。
意見
六安市人民政府關於加強六安城區物業管理工作的意見
六政〔2013〕45號
各縣區人民政府，開發區、試驗區、示範園區管委，市政府各部門、各直屬機構：
加強物業管理關係廣大居民的居住環境和生活質量，關係城市建設發展、文明創建和社會穩定等各方面的工作，為有效解決物業管理工作中存在的問題,根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等規定，現就加強城區物業管理工作提出如下意見：
一、明確物業管理職責，完善物業管理體制
（一）建立市住建委牽頭主抓、區政府（管委）負責的城區物業管理工作體制,引導業主自治，推進物業服務市場化。
（二）六安城區物業管理工作領導組負責綜合協調城區物業管理工作，對物業管理工作統一安排、加強監督考核。領導組負責制定各成員單位在城區物業管理工作中的任務分工，督促各成員單位履職盡責。領導組辦公室設在市房產局，具體承辦領導組日常事務。
（三）市住建委作為市房地產行政主管部門，指導全市物業管理工作；負責貫徹執行國家、省有關物業管理的法律法規和政策；研究制定全市物業管理的發展規劃及工作思路，制定城區物業管理各項制度。市房產局負責具體承辦有關物業管理工作。
（四）區政府（管委）負責綜合協調轄區內物業管理工作，建立健全區、街、社區聯動的物業管理體制，確定一個部門作為區房地產管理部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）物業管理工作職責、目標任務並提供必要保障，確保社區物業管理工作正常運行。區房地產管理部門負責物業服務項目監督考評、物業管理專業人才建設和培訓等相關工作；指導轄區內各小區業主大會成立和業主委員會換屆工作。
（五）建立物業管理聯席會議制度，由區房地產管理部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）召集，居民委員會（村民委員會）、物業服務企業、專業經營單位和城市管理、公安等部門及業主委員會或者業主代表參加，協調解決物業管理遇到的問題。
二、落實物業管理制度，夯實物業管理基礎
（一）確保物業管理配套設施到位。規劃部門按國家有關規定，對住宅小區物業管理配套設施的規划進行審查把關，確保住宅小區具備基本的物業配套設施，包括：小區道路照明、樓道照明等公共照明，小區值班室，安防設施設備，物業管理、社區辦公等用房，車庫、道路、綠化等配套設施設備。住宅小區物業配套設施建設應當與住宅項目同步建設、同步驗收。城市管理部門要加強對住宅小區建設的規劃批後監督管理。建設單位在物業建成後，應當將供水、供電、通訊、有線電視、供氣、排水等設施，按規定移交給相應的專業經營單位維護管理。
（二）建立新建住宅小區綜合查驗制度。市房地產行政主管部門負責新建住宅小區綜合查驗工作；對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。新建住宅小區經綜合查驗合格後，方可交付使用。市房地產行政主管部門在對新建住宅小區商品房屋初始登記時，應查驗新建住宅小區綜合查驗備案材料。
（三）落實物業公示和承接查驗制度。建設單位新建物業項目應嚴格按照有關規定和技術規範進行規劃設計，充分考慮並滿足物業管理的要求。規劃部門應當將物業服務用房配置規定納入規劃設計方案審核內容，在規劃圖紙上標註物業管理用房的具體位置和面積。建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批准的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備等材料予以公示，並向物業買受人提供書面的公示材料。
區房地產管理部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交配套設施、地下管網工程竣工圖、物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單等。
（四）嚴格履行建築保修責任。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業保修責任。建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用於物業保修期內的維修，並接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。
對保修期滿的房屋，屬業主專有部分應由業主負責維修，屬公共設施設備或區域的，可以使用物業專項維修資金進行維修。業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。辦理產權登記的房屋發生產權轉移時，未交存首次物業專項維修資金在轉讓時應由購房者按規定足額補交；已交存的，其結餘部分應隨物業所有權同時轉讓過戶。未結清物業專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。
（五）建設單位應遵守的有關規定。在商品房價格備案時，應將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，並在商品房銷售時予以明示。建設單位不得為了有利於物業銷售而向物業買受人做出減免物業服務費用等相關承諾。建設單位按規定方式選聘前期物業服務企業並簽訂前期物業服務契約；制定《臨時管理規約》，在物業銷售前向物業買受人明示並予以說明；在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作；按規定向物業服務企業移交有關檔案資料；參與業主大會籌備，並提供首次業主大會籌備經費。
（六）物業服務企業的有關職責。物業服務企業應當按照物業服務契約提供服務並接受業主和業主委員會的監督；對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行監督；將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並加強巡查。對違反物業管理區域內禁止行為規定的，物業服務企業有權予以勸阻，勸阻無效的，應當及時報告有關行政主管部門。
三、加強對物業服務企業的監管
市房地產行政主管部門要嚴格物業服務企業資質審批，實行物業服務企業資質動態管理。建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業擅自退出物業項目管理服務的，計入企業信用檔案；給業主造成損失的，物業服務企業應當依法承擔賠償責任。
區房地產管理部門要積極探索物業服務企業履約責任方式，定期或不定期檢查考核物業服務企業遵規履約情況，並公布考核結果。堅持物業管理投訴分級負責、就地調處的原則，接受業主、業主委員會、物業使用人和民眾的投訴，其投訴受理機構名稱、辦公地點和投訴電話應當向社會公布。
市招投標監管部門負責完善物業服務項目的招投標監管工作，堅持優質優先，高標準選擇物業服務企業。市價格主管部門負責制定城區住宅小區物業服務指導價收費標準、收費備案和《服務價格登記證》發放工作；區價格主管部門負責會同房地產管理部門每年對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務契約的履行情況進行檢查，加強對前期物業服務收費的監督檢查。
認真落實省政府有關物業服務企業稅費減免政策。對全年住宅物業服務面積20萬平方米以上，業主滿意、監督部門考核優異的企業，其繳納的營業稅、企業所得稅按地方留成部分的50%給予獎勵。扶持有條件的物業服務企業做優做強，新獲得國家級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由市政府一次性獎勵3萬元；新獲得省級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由所在轄區政府（管委）一次性獎勵1萬元。
四、加強業主自治管理
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應及時組織協調住宅小區業主大會的成立和業主委員會換屆工作，對符合成立或換屆條件的，要依法及時組織實施；對分期建設的住宅小區，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會，根據分期開發的物業面積和進度等情況，增補業主委員會委員。
因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會職責。建立居民委員會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的住宅小區管理模式。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會工作，引導廣大業主參與社會事務管理。
業主委員會依據物業服務契約加強對物業服務企業的監督。對拒繳物業服務費的業主，業主委員會可協助物業服務企業催繳。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清尚未交納的物業服務費用或者物業專項維修資金。
五、明確責任主體，確保執法到位
住宅小區執法以區為主，轄區住建、城管、公安、環保、物價、規劃、工商等部門依法加大對小區內違法行為的查處力度，切實解決小區內亂搭亂建、毀綠種菜、散養畜禽、盜竊財物、違規排污、違規裝修、夜間燃放煙花爆竹、拆改房屋承重結構、擅自將住宅改變為經營性用房等行為。各執法單位要及時受理物業服務企業、相關單位、業主、業主委員會、民眾的投訴和舉報，依法予以查處，認真落實“首問負責制”。
對區級無執法許可權的，市級執法部門可依法採取委託執法、協助執法、聯合執法等多種方式，支持區級有效開展物業管理工作。
六、開展基礎設施維修，加強安置房、老舊小區管理
建設單位負責對尚未移交的安置小區基本情況進行摸底，聽取社區、業主代表、街道辦事處及相關單位的意見，找出小區建設使用管理中存在的問題，制定基礎設施維修方案，由市重點局牽頭組織實施。已建成並維修後和新建安置小區建成移交，由市重點局牽頭辦理移交手續，實行屬地管理。在業主委員會未成立之前由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定安置小區管理方式，建立長效管理機制。
市政府逐步對城區老舊小區實施改造，將老舊住宅小區改造項目列入年度城市重點工程項目，建立小區適量自籌與政府重點補助相結合的維修資金籌集機制。2013年安排300萬元，今後根據實際需要及財力情況逐年增加。
七、開展住宅小區集中整治工作
針對問題突出、民眾反映強烈的安置房小區、老舊住宅小區，結合當前“五城同創”，開展一次集中整治工作，由區政府（管委）牽頭組織，轄區城管、公安、街道、社區以及物業服務企業等單位參加，市城管、公安、工商、環保、住建、規劃等部門積極協助。重點整治小區環境衛生、亂搭亂停亂畫、毀綠種菜、散養禽畜、盜竊財物、安全隱患等小區問題。建立健全住宅小區的各項監督管理制度，形成業主自治、物業服務和政府監管的有效運行機制。
八、加強物業管理工作宣傳
物業管理宣傳是提升廣大市民物業管理理念的有效途徑。各有關部門和物業服務企業要增強宣傳意識，積極通過電視、廣播、網路、報紙等方式，加大對物業管理工作的宣傳力度，介紹相關法律法規、剖析真實案例、解答政策諮詢、宣傳物管知識等，爭取廣大市民對物業管理工作的理解和支持，進一步促進物業服務企業服務水平提升，為物業管理健康發展創造良好的社會氛圍。
九、建立物業管理工作督查考評制度
市政府將物業管理工作納入對金安區、裕安區、開發區和市直有關單位年度目標責任制的考核內容，進行監督考評。
各級物業管理工作領導組要建立物業管理工作督查制度。市城區物業管理工作領導組負責對各區物業管理工作進行督查考評；區物業管理工作領導組負責對轄區內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作進行督查考評。定期對督查結果予以通報，效能督查機構參與物業管理工作督查考評。
業主、業主委員會對物業服務企業依約監督，區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）定期對物業服務項目進行督查考評，可以邀請人大代表、政協委員以及社會有關機構參與，考評通過走訪業主、現場查看等多種方式進行，對發現的問題，及時移交督促整改，並將督查考評結果予以通報。
加強物業管理關係廣大居民的居住環境和生活質量，關係城市建設發展、文明創建和社會穩定等各方面的工作，為有效解決物業管理工作中存在的問題,根據國務院《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》等規定，現就加強城區物業管理工作提出如下意見：
一、明確物業管理職責，完善物業管理體制
（一）建立市住建委牽頭主抓、區政府（管委）負責的城區物業管理工作體制,引導業主自治，推進物業服務市場化。
（二）六安城區物業管理工作領導組負責綜合協調城區物業管理工作，對物業管理工作統一安排、加強監督考核。領導組負責制定各成員單位在城區物業管理工作中的任務分工，督促各成員單位履職盡責。領導組辦公室設在市房產局，具體承辦領導組日常事務。
（三）市住建委作為市房地產行政主管部門，指導全市物業管理工作；負責貫徹執行國家、省有關物業管理的法律法規和政策；研究制定全市物業管理的發展規劃及工作思路，制定城區物業管理各項制度。市房產局負責具體承辦有關物業管理工作。
（四）區政府（管委）負責綜合協調轄區內物業管理工作，建立健全區、街、社區聯動的物業管理體制，確定一個部門作為區房地產管理部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作，明確街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居民委員會（村民委員會）物業管理工作職責、目標任務並提供必要保障，確保社區物業管理工作正常運行。區房地產管理部門負責物業服務項目監督考評、物業管理專業人才建設和培訓等相關工作；指導轄區內各小區業主大會成立和業主委員會換屆工作。
（五）建立物業管理聯席會議制度，由區房地產管理部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）召集，居民委員會（村民委員會）、物業服務企業、專業經營單位和城市管理、公安等部門及業主委員會或者業主代表參加，協調解決物業管理遇到的問題。
二、落實物業管理制度，夯實物業管理基礎
（一）確保物業管理配套設施到位。規劃部門按國家有關規定，對住宅小區物業管理配套設施的規划進行審查把關，確保住宅小區具備基本的物業配套設施，包括：小區道路照明、樓道照明等公共照明，小區值班室，安防設施設備，物業管理、社區辦公等用房，車庫、道路、綠化等配套設施設備。住宅小區物業配套設施建設應當與住宅項目同步建設、同步驗收。城市管理部門要加強對住宅小區建設的規劃批後監督管理。建設單位在物業建成後，應當將供水、供電、通訊、有線電視、供氣、排水等設施，按規定移交給相應的專業經營單位維護管理。
（二）建立新建住宅小區綜合查驗制度。市房地產行政主管部門負責新建住宅小區綜合查驗工作；對綜合查驗發現的問題，責令建設單位及時整改。綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內公告。新建住宅小區經綜合查驗合格後，方可交付使用。市房地產行政主管部門在對新建住宅小區商品房屋初始登記時，應查驗新建住宅小區綜合查驗備案材料。
（三）落實物業公示和承接查驗制度。建設單位新建物業項目應嚴格按照有關規定和技術規範進行規劃設計，充分考慮並滿足物業管理的要求。規劃部門應當將物業服務用房配置規定納入規劃設計方案審核內容，在規劃圖紙上標註物業管理用房的具體位置和面積。建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批准的規劃設計方案、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備等材料予以公示，並向物業買受人提供書面的公示材料。
區房地產管理部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。物業服務企業在承接新建物業項目時，應當對物業共用部位、共用設施進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交配套設施、地下管網工程竣工圖、物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單等。
（四）嚴格履行建築保修責任。建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業保修責任。建設單位提取的物業工程質量保修金，應當專戶存儲，專項用於物業保修期內的維修，並接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。
對保修期滿的房屋，屬業主專有部分應由業主負責維修，屬公共設施設備或區域的，可以使用物業專項維修資金進行維修。業主未交存物業專項維修資金的，業主委員會應當督促其交存。逾期仍未交存的，業主委員會可以向人民法院起訴。辦理產權登記的房屋發生產權轉移時，未交存首次物業專項維修資金在轉讓時應由購房者按規定足額補交；已交存的，其結餘部分應隨物業所有權同時轉讓過戶。未結清物業專項維修資金的，房地產行政主管部門不予辦理物業轉讓手續。
（五）建設單位應遵守的有關規定。在商品房價格備案時，應將按照規劃要求配套建設的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，並在商品房銷售時予以明示。建設單位不得為了有利於物業銷售而向物業買受人做出減免物業服務費用等相關承諾。建設單位按規定方式選聘前期物業服務企業並簽訂前期物業服務契約；制定《臨時管理規約》，在物業銷售前向物業買受人明示並予以說明；在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作；按規定向物業服務企業移交有關檔案資料；參與業主大會籌備，並提供首次業主大會籌備經費。
（六）物業服務企業的有關職責。物業服務企業應當按照物業服務契約提供服務並接受業主和業主委員會的監督；對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行監督；將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並加強巡查。對違反物業管理區域內禁止行為規定的，物業服務企業有權予以勸阻，勸阻無效的，應當及時報告有關行政主管部門。
三、加強對物業服務企業的監管
市房地產行政主管部門要嚴格物業服務企業資質審批，實行物業服務企業資質動態管理。建立物業服務企業信用檔案，對物業服務企業擅自退出物業項目管理服務的，計入企業信用檔案；給業主造成損失的，物業服務企業應當依法承擔賠償責任。
區房地產管理部門要積極探索物業服務企業履約責任方式，定期或不定期檢查考核物業服務企業遵規履約情況，並公布考核結果。堅持物業管理投訴分級負責、就地調處的原則，接受業主、業主委員會、物業使用人和民眾的投訴，其投訴受理機構名稱、辦公地點和投訴電話應當向社會公布。
市招投標監管部門負責完善物業服務項目的招投標監管工作，堅持優質優先，高標準選擇物業服務企業。市價格主管部門負責制定城區住宅小區物業服務指導價收費標準、收費備案和《服務價格登記證》發放工作；區價格主管部門負責會同房地產管理部門每年對物業服務企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務契約的履行情況進行檢查，加強對前期物業服務收費的監督檢查。
認真落實省政府有關物業服務企業稅費減免政策。對全年住宅物業服務面積20萬平方米以上，業主滿意、監督部門考核優異的企業，其繳納的營業稅、企業所得稅按地方留成部分的50%給予獎勵。扶持有條件的物業服務企業做優做強，新獲得國家級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由市政府一次性獎勵3萬元；新獲得省級優秀物業服務項目（企業）稱號的，由所在轄區政府（管委）一次性獎勵1萬元。
四、加強業主自治管理
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應及時組織協調住宅小區業主大會的成立和業主委員會換屆工作，對符合成立或換屆條件的，要依法及時組織實施；對分期建設的住宅小區，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會，根據分期開發的物業面積和進度等情況，增補業主委員會委員。
因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，代行業主委員會職責。建立居民委員會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”的住宅小區管理模式。業主委員會應當積極配合和支持居民委員會工作，引導廣大業主參與社會事務管理。
業主委員會依據物業服務契約加強對物業服務企業的監督。對拒繳物業服務費的業主，業主委員會可協助物業服務企業催繳。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清尚未交納的物業服務費用或者物業專項維修資金。
五、明確責任主體，確保執法到位
住宅小區執法以區為主，轄區住建、城管、公安、環保、物價、規劃、工商等部門依法加大對小區內違法行為的查處力度，切實解決小區內亂搭亂建、毀綠種菜、散養畜禽、盜竊財物、違規排污、違規裝修、夜間燃放煙花爆竹、拆改房屋承重結構、擅自將住宅改變為經營性用房等行為。各執法單位要及時受理物業服務企業、相關單位、業主、業主委員會、民眾的投訴和舉報，依法予以查處，認真落實“首問負責制”。
對區級無執法許可權的，市級執法部門可依法採取委託執法、協助執法、聯合執法等多種方式，支持區級有效開展物業管理工作。
六、開展基礎設施維修，加強安置房、老舊小區管理
建設單位負責對尚未移交的安置小區基本情況進行摸底，聽取社區、業主代表、街道辦事處及相關單位的意見，找出小區建設使用管理中存在的問題，制定基礎設施維修方案，由市重點局牽頭組織實施。已建成並維修後和新建安置小區建成移交，由市重點局牽頭辦理移交手續，實行屬地管理。在業主委員會未成立之前由街道辦事處（鄉鎮人民政府）確定安置小區管理方式，建立長效管理機制。
市政府逐步對城區老舊小區實施改造，將老舊住宅小區改造項目列入年度城市重點工程項目，建立小區適量自籌與政府重點補助相結合的維修資金籌集機制。2013年安排300萬元，今後根據實際需要及財力情況逐年增加。
七、開展住宅小區集中整治工作
針對問題突出、民眾反映強烈的安置房小區、老舊住宅小區，結合當前“五城同創”，開展一次集中整治工作，由區政府（管委）牽頭組織，轄區城管、公安、街道、社區以及物業服務企業等單位參加，市城管、公安、工商、環保、住建、規劃等部門積極協助。重點整治小區環境衛生、亂搭亂停亂畫、毀綠種菜、散養禽畜、盜竊財物、安全隱患等小區問題。建立健全住宅小區的各項監督管理制度，形成業主自治、物業服務和政府監管的有效運行機制。
八、加強物業管理工作宣傳
物業管理宣傳是提升廣大市民物業管理理念的有效途徑。各有關部門和物業服務企業要增強宣傳意識，積極通過電視、廣播、網路、報紙等方式，加大對物業管理工作的宣傳力度，介紹相關法律法規、剖析真實案例、解答政策諮詢、宣傳物管知識等，爭取廣大市民對物業管理工作的理解和支持，進一步促進物業服務企業服務水平提升，為物業管理健康發展創造良好的社會氛圍。
九、建立物業管理工作督查考評制度
市政府將物業管理工作納入對金安區、裕安區、開發區和市直有關單位年度目標責任制的考核內容，進行監督考評。
各級物業管理工作領導組要建立物業管理工作督查制度。市城區物業管理工作領導組負責對各區物業管理工作進行督查考評；區物業管理工作領導組負責對轄區內街道辦事處（鄉鎮人民政府）物業管理工作進行督查考評。定期對督查結果予以通報，效能督查機構參與物業管理工作督查考評。
業主、業主委員會對物業服務企業依約監督，區房地產主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）定期對物業服務項目進行督查考評，可以邀請人大代表、政協委員以及社會有關機構參與，考評通過走訪業主、現場查看等多種方式進行，對發現的問題，及時移交督促整改，並將督查考評結果予以通報。
六安市人民政府
2013年8月29日
