為進一步加強市區物業管理工作，規範物業服務企業經營行為，改善物業管理環境，建立“暖房子”工程建後管理長效工作機制，通化市發布了《通化市人民政府關於進一步加強市區物業管理的意見》。
東昌區、二道江區人民政府，通化醫藥高新區管委會，市政府各委辦局、各直屬單位：
為進一步加強市區物業管理工作，規範物業服務企業經營行為，改善物業管理環境，建立“暖房子”工程建後管理長效工作機制，根據國務院《物業管理條例》、《吉林省物業管理辦法》、《吉林省暖房辦關於建立“暖房子”工程建後管理長效機制的指導意見》(吉暖辦〔2013〕13號)和《通化市物業管理辦法》，結合我市實際，現提出如下意見：
一、總體思路和發展目標
深入貫徹落實科學發展觀，以法律、法規為依據，以便民、利民、惠民為宗旨，以市場化、專業化、產業化為導向，堅持政府指導、分級管理、立足社區的原則，加強政策扶持，最佳化發展環境，規範服務行為，提升從業人員素質，努力構建管理規範、服務優質、競爭有序的現代物業服務體系。
到2017年末，市區住宅物業管理工作主要發展目標為：
(一)新建小區物業管理推行誰開發、誰管理，通過招投標(或協定選聘)選聘具備物業管理資質的專業物業公司實施專業化、標準化、規範化的物業管理，確保新建小區物業管理全覆蓋，零棄管。
(二)2015年，全面啟動“暖房子”工程建後管理長效機制工作，對改造後能實施專業化物業管理的全封閉小區，通過市場化運作，全部納入專業化物業管理；不能實施專業化管理的散樓，由街道、社區組織管理。改造後小區物業管理覆蓋率達到50%以上。
(三)2016年，物業管理人員持證上崗率達到100%；新建小區物業管理創優達標率達到25%；改造後小區物業管理創優達標率達到10%。
(四)2017年末，新建小區物業管理全覆蓋；改造後小區物業管理覆蓋率達到80%以上。
二、完善市、區、街道、社區居委會“四級”物業管理體系
理順管理體制，明確管理責任，積極完善“四級”物業管理體系。
(一)市物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，組織實施《通化市物業管理辦法》。“按照條塊結合、以塊為主”的原則，定期組織市、區各相關職能部門，以及街道辦事處、社區居委會、物業企業、業主委員會成員參加的聯席會議，協調解決物業管理活動中的綜合性問題。
(二)區物業行政主管部門全面負責本轄區物業管理工作。負責組織落實“暖房子”工程建後管理長效機制工作，對街道、社區管理長效機制工作進行考核。
(三)街道辦事處是“暖房子”工程建後管理長效機制工作的責任部門，實行主任負責制。
(四)社區居委會配備專職人員，負責“暖房子”工程建後管理長效工作。對未實施物業管理的區域，組織業主選聘物業公司開展物業管理工作。
三、落實住宅小區綜合管理責任
住宅小區內損害公共利益的違法、違規行為由物業公司或社區(業主委員會)及時制止，並及時向相關行政管理部門報告。各行政管理部門應進一步明確職責，加大對住宅小區的執法力度，按照職責分工，依法對以下內容進行監管：
(一)公用部門：擅自改變公共建築和共用設施設備用途的；擅自拆改、變動建築主體和承重結構的；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備的；建設單位未按規定配建物業管理用房的；監督管理燃氣、供水等單位對相關管線和設施設備的維修、養護及相關服務工作。
(二)規劃部門：未經規劃部門審批擅自改、擴建和增建的；擅自改變住宅外立面的；修建建築物、構築物及其他設施等違法建築行為。
(三)城建部門：建築工程質量的監督管理；房屋建築工程質量保修的監督管理；供熱相關管線和設施設備的維修、養護及相關服務的監督管理；臨時占道、戶外廣告、牌匾、飼養禽畜、侵占綠地、擅自砍伐、移植樹木以及其他損害小區綠化及其設施等行為的監督管理；在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品的；亂倒建築及生活垃圾的；生活垃圾收集和運輸的監督管理。
(四)公安部門：非法生產、銷售、運輸、儲存煙花爆竹等危險品行為；停放大型客車、貨車、危險品運輸車；暫住人口管理；犬類安全管理；監督指導物業企業落實人防、物防、技防措施。
(五)消防部門：建築物新建、改建、擴建(含室內外裝修、建築保溫、用途變更)等行為的消防監督管理。
(六)發展改革部門：對物業服務活動中的各項收費進行檢查和管理，對超標準和超範圍收費進行查處；受理物業管理收費價格諮詢及投訴，協調解決因物業管理收費引發的矛盾和糾紛。
(七)工商部門：未取得工商營業執照擅自從事經營活動的；住宅(車庫)擅自改變為經營性用房，申請人未能提交已取得利害關係人同意的書面承諾的。
(八)環保部門：粉塵污染、違規焚燒產生有毒有害煙塵和惡臭氣體物質、違規處理城市生活垃圾造成水體污染等行為的；油煙、噪聲等造成環境污染的；其他影響環境的行為。
(九)質監部門：電梯等特種設備安全監督管理；監督使用單位做好特種設備的使用登記、作業人員持證上崗、維護保養及日常檢查、改造修理、定期檢驗、安全管理制度及應急救援、技術檔案等工作；查處電梯等特種設備安裝、改造、修理、使用環節違法違規行為；調查處理電梯等特種設備事故。
(十)衛生計生部門：二次供水的衛生監督管理。
四、構建物業管理考評體系
市物業行政主管部門負責制定相應考評細則，逐級建立考評體系，進一步落實“四級”物業管理體系，督促各職能部門履行職責。
(一)市物業行政主管部門對區物業行政主管部門進行量化考評，並監督、指導區物業行政主管部門對街道辦事處、社區居委會物業管理工作的考評。
(二)市物業行政主管部門按照《通化市物業服務企業動態監管及年度考核暫行辦法》，建立《全市物業管理項目日常巡檢制度》，加大對物業公司的日常監管工作力度。對考核不合格的企業，責令限期整改，對拒不整改或整改期滿仍不合格的，按照有關規定予以處罰。
(三)成立督查組(由市政府督查室牽頭)，對各職能部門履責情況進行年終綜合考評。
五、建立健全物業監管制度
(一)加強企業資質監管。按照國家和省有關物業企業資質管理的規定，市物業行政主管部門採取實地檢查、逐人核實、專項覆核、定期清理等措施，加強物業企業資質監管。
(二)嚴把新建小區物業設施設備的規劃設計、工程竣工驗收關。新建小區要嚴格按照物業設施設備功能齊全、標準化管理的要求進行設計，規劃、城建、物業行政主管部門按要求嚴格把關。工程竣工後，規劃、城建、物業行政主管部門要嚴格按照規劃設計進行驗收，確保物業管理用房、監控、大門、停車場等設施設備、場地等按標準進行配建。對建成後未能達到規劃設計標準的，以及各分項工程未能全部竣工的小區，驗收前，開發建設單位不能組織業主入住，將房屋交付使用。
（三）嚴把新建商品房預售許可關。物業公司依據物業服務契約履約服務，對新建商品房辦理預售許可時，按照《通化市物業管理辦法》的相關規定，全額交繳物業維修保證金和物業服務保證金，促使開發建設單位履行保修責任。
（四）加強新建小區物業承接查驗的監管。市物業行政主管部門應依法指導和監督物業服務企業與開發建設單位遵循誠實守信、客觀公正、權責分明及保護業主共有財產的原則，開展物業承接查驗工作。物業服務企業和開發建設單位依據有關規定和相關契約的約定，在市、區物業行政主管部門的監督指導下，共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗、交接，由開發建設單位和物業服務企業在書面查驗記錄、交接記錄、物業承接查驗協定書上籤字蓋章，並和相關檔案、資料一併報市、區物業行政主管部門備案。
六、建立“暖房子”工程建後管理長效工作機制
（一）完善“暖房子”改造後小區的綠化、硬化、上下水等設施設備。能封閉的小區，由社區組織業主投票，如50%以上業主同意封閉小區、實施物業管理，將進一步配建圍欄、大門、監控等物業管理設施設備，補建或購買物業管理用房，使小區具備管理條件後，選聘物業公司實施專業化物業管理；不能封閉的散樓，由街道、社區組織管理。
（二）按照工程建設與物業管理同步實施的原則，在小區改造前由街道、社區組織成立相關區域內的業主大會，選舉業主委員會（或樓長），由業主委員會參與改造工作，監督工程質量。
（三）工程竣工驗收合格後，由市、區兩級物業行政主管部門會同街道、社區根據業主的意願選擇相應的管理模式。能夠實施專業化物業管理的小區組織業主選聘物業公司實行樓內外清掃保潔、門崗執勤、巡視管理和車輛停放管理等四項基本服務；不能實施專業化物業管理的散樓由街道、社區組織管理，只進行樓內外清掃保潔和巡視管理。確定管理模式後簽訂物業服務協定實行長效管理。
（四）改造後小區的屋面、牆體、綠化、硬化等工程的維修責任，在保修期內由市城建局暖房辦負責協調原施工（安裝）單位進行維修，費用由原施工（安裝）單位承擔。
