為了提高我市老小區物業管理工作整體水平，根據市政府《關於進一步加強物業管理工作的意見》（甬政〔2005〕131號）精神，現就我市老小區物業管理工作提出如下意見，請認真貫徹執行。
基本介紹
- 中文名：浙江省寧波市人民政府關於加強寧波市老小區物業管理工作的實施意見
- 頒布單位：浙江省寧波市人民政府
- 頒布時間：2008-8-25
- 類型：房屋物業
法規頒布,法規內容,
法規頒布
浙江省寧波市人民政府關於加強寧波市老小區物業管理工作的實施意見
房屋物業
甬政發73號
浙江省寧波市人民政府
2008-8-25
法規內容
各縣（市）、區人民政府、市政府各部門、各直屬單位：
近年來，隨著我市城市建設的不斷推進，湧現了一大批環境優美、設施齊全、管理良好的新型住宅小區，改善了市民的居住條件和生活質量。但同時各地還有不少老小區，這些老小區存在著基礎設施差、房屋老化程度高、物業費收費難等薄弱環節。
一、指導原則和總體要求
指導原則：堅持“重心下移，屬地管理；分級負責，權責統一；績效評價，考核補貼；多方聯動，業主參與”的原則，充分
結合社區管理，努力構建和諧社區新體制。
總體要求：物業管理堅持屬地政府為主體的指導思想，進一步明確各縣（市）、區人民政府的統一協調和綜合管理職能；科學劃分市、區、街道管理職權和任務，實現“權隨責走，責隨事轉”的目標；建立和完善評價體系和考核辦法，分解工作目標和任務，根據績效評價結果和管理業績確定物業企業的補貼額度；建立市、區兩級在老小區物業管理工作上的聯動機制。
二、加快體制創新，重心下移，切實建立健全“市、區、街道、社區”四級管理體制
遵循“重心下移、屬地為主”的原則，各地要充分重視屬地街道在老小區物業管理工作中的綜合協調作用；針對老小區物業管理業態的複雜性和管理模式的多樣性，在老小區物業管理工作中要健全以屬地街道為主的“市、區、街道、社區”四級管理體制。
市物業管理主管部門負責協調、制定全市性老小區物業管理政策；加強對各縣（市）、區物業管理主管部門的指導；規範物業服務企業的服務行為，推行規範化的服務標準；推廣全市各地和兄弟城市老小區物業管理先進經驗。
各縣（市）、區人民政府全面負責轄區老小區物業管理工作，成立相應的老小區物業管理工作協調小組，組長由各縣（市）、區分管城建的副縣（市）、區長兼任，小組成員由轄區建設、城管、規劃、公安、工商、物價、物業、街道或鄉鎮政府等部門組成，並採用聯席會議制度，協調處理轄區內物業管理重大事宜。
屬地街道負責屬地老小區日常管理工作：一是定期召開轄區內的社區居委會、業主委員會、物業服務企業聯席會議，及時解決小區管理中存在的問題，並在業務上接受物業管理行政主管部門指導；二是在社區服務中心基礎上增加物業服務職能。充分調動社區的工作積極性，積極指導業主成立業主委員會，受理和協調業主的初級信訪，監督物業企業的服務行為；整合資源、優勢互補，屬地街道可以藉助轄區內服務質量較好的物業服務企業力量，對未實施物業管理的老小區實行就近服務，並給予成本補助。
基層社區居委會要充分認識到老小區的物業管理工作是社區管理中不可分割的一部分，積極指導業主委員會加強自身建設，參與對物業服務企業的監督和物業管理糾紛的調解工作。
各縣（市）、區物業管理主管部門負責對採取物業管理模式的老小區加強日常檢查、人員培訓工作，推行規範化的老小區物業管理標準，提高我市的老小區物業管理服務水平。
三、加強監管力度，規範市場，全面提高老小區物業管理服務質量
在老小區物業管理工作推行中，各級政府應著力於規範管理單位的服務行為，提高管理服務質量，使居住在老小區內的廣大市民能充分享受到優質服務。
（一）市物業管理主管部門應結合屬地政府的意見，制定相應的老小區物業管理考核標準，明確考核指標，通過市、區兩級考核來評定管理單位的業績。
（二）要將財務公開與服務標準公開相結合。各縣（市）、區物業管理主管部門要督促物業服務企業在小區醒目處將業主委員會確定的收費標準和服務標準公布，便於業主對照標準監督管理單位的服務質量；同時，應明確小區公共經費及政府補貼經費的用途和使用程式，並每半年公布，使廣大業主充分了解本小區的經營狀況，維護業主的合法權益。
（三）將政府監管同業主滿意度相結合。在評定物業企業管理業績時，各級政府和部門應充分聽取業主委員會的意見，且每年作一次業主滿意度調查，並將業主滿意度作為評定管理業績的主要依據。
（四）建立健全投訴處理機制。各縣（市）、區老小區物業管理工作協調小組應建立轄區老小區物業管理投訴處理機制，明確屬地街道、轄區物業管理主管部門及其他職能部門在老小區物業管理投訴糾紛中的工作職責和處理程式，強化屬地街道協調處理業主和物業服務企業之間矛盾糾紛的作用;屬地街道應建立物業投訴受理制度，受理業主投訴，並積極探索由“屬地街道、基層法院、轄區物業管理主管部門”三方聯動的物業投訴糾紛快速處理機制，使投訴糾紛能得到有效處理；同時，社區居委會要充分發揮掌握和熟悉糾紛起因的基層優勢，協助街道召集業主委員會、物業服務企業、房屋產權單位等小區相關單位成立小區物業投訴糾紛基層協調小組，在屬地街道的指導下減少小區內投訴糾紛的發生，防止糾紛的惡性擴大。
（五）建立信用檔案體系。市物業管理協會應當充分發揮行業自律作用，對全市的物業服務企業建立信用檔案體系，提高行業的誠信度和服務水平。各縣（市）、區物業管理主管部門也要對轄區內的物業服務企業建立信用檔案。
（六）不斷完善市場準入與退出機制。宜通過公開招投標方式來選聘物業服務企業，並由業主委員會成員擔任評審；同時通過細化“事先告知、即時審計、重新選聘、及時移交、適當緩衝”等程式，來規範物業服務企業退出老小區的程式，確保老小區物業管理的交替有序進行，維護小區的和諧與穩定。
四、加大考核力度，建立市、區兩級政府補助扶持體系
當前在老小區物業管理中，存在著收費標準低收繳率低、物業服務質量差、物業服務企業的管理積極性不高以致業主滿意度低等問題。各級政府要從民生工程的高度，充分認識到加強物業管理工作的重要性，採取切實的扶持措施，保障老小區物業管理長效運行。
（一）將老小區物業管理補貼資金計入老小區建設或整治成本，納入住房保障體系，住房保障工作不僅要注重於“住房的建設”也要注重“住房建後的管理”，通過相應的考核程式，用於老小區物業管理的補貼。
（二）對管理老小區的物業服務企業在稅收政策上給予一定的傾斜優惠。
（三）在傳統管理模式中由市政、環衛、綠化等部門承擔的工作職能和費用，在實施物業管理後應通過屬地街道的協調和結算，經過相應的委託和考核程式劃撥給管理老小區的物業服務企業。
（四）實施考核後再補助的管理經費補助政策。在制訂政府補助經費劃撥辦法時，將政府的獎勵經費劃撥與管理業績相結合，通過建立和完善考核辦法，建立信用檔案體系，結合物業管理業績，並根據“管理業績越好補助經費越多”的原則，以獎代補，激勵管理單位規範服務行為，提高服務質量。
五、加強自治力度，遵循民意，建立物業服務和社區服務相結合的管理體系
在目前我市已基本形成的“物業管理、準物業管理、業主自治、平安小區管理”四種管理模式的基礎上，市建委、市民政局等各相關職能部門及各縣（市、區）人民政府要重視對老小區物業管理模式的探索，總結經驗，加大各種政策扶持，要多種管理模式間相互平衡，充分尊重民意，充分調動和發揮小區業主的積極性，按照少數服從多數的原則，根據大多數業主的意願來選擇管理模式、管理單位、服務標準、收費標準等具體管理事宜，並積極引導和鼓勵業主及業主委員會根據小區實際創新管理模式，不宜採用政府大包大攬的“一刀切”管理模式。
堅持業主自治和社區管理相結合的原則，通過社區居委會協助物業企業的日常管理、指導業主委員會的成立和履行職責，利用住宅小區完善的共建配套設施舉辦各項公益活動等實現社區基層組織和物業企業的資源整合，良性互動。堅持以人為本，從實際出發選擇物業服務和社區服務模式，針對不同住宅小區的特點採取市場化和社區管理相結合的方式，解決老小區無人管問題，提高物業管理的覆蓋面。
二○○八年八月二十五日
