為了規範住宅小區物業管理活動，促進業主自治管理物業，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
基本介紹
- 中文名：寧波市住宅小區物業管理條例
- 批准時間：2009年9月28日
- 批准會議：浙江省第十一屆人民代表大會
- 施行時間：自2010年1月1日起
條例頒布,條例內容,修改意見的報告,審議意見,
條例頒布
1997年11月12日寧波市第十屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 1998年4月20日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三次會議批准
根據2001年5月29日寧波市第十一屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過、2001年9月3日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議批准的《寧波市人民代表大會常務委員會關於修改〈寧波市住宅小區物業管理條例〉的決定》修正
2009年6月26日寧波市第十三屆人民代表大會常務委員會第十七次會議修訂 2009年9月28日浙江省第十一屆人民代表大會常務委員會第十三次會議批准
條例內容
第一章 總 則
第一條 為了規範住宅小區物業管理活動，促進業主自治管理物業，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內的住宅小區物業管理、使用、維護及其監督管理。
第三條 市房產行政主管部門（以下稱市物業主管部門）負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作。
縣（市）、區房產行政主管部門（以下稱轄區物業主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。
建設、規劃、城管、公安、價格、環保、工商、民政、財政、人防等有關部門應當依照各自職責，協助做好本行政區域內物業管理活動的指導和監督管理工作。
第四條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責協調物業管理與社區建設的關係，指導業主成立業主大會，協助轄區物業主管部門調處業主與物業服務企業的糾紛和對物業管理進行指導、監督。
社區居民委員會應當支持和指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責，配合轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）調處業主與物業服務企業的糾紛。
業主與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的，可以要求轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會調處。
第五條 縣（市）、區人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，並建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第六條 業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，並應當履行法律、法規規定的義務。
第七條 物業管理區域具備法律、法規規定的條件的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導業主成立業主大會籌備組，轄區物業主管部門應當予以協助。
第八條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：
（一）確定業主身份；
（二）擬定業主大會議事規則草案；
（三）擬定管理規約草案；
（四）擬定業主委員會選舉辦法草案；
（五）組織召開首次業主大會。
第九條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前，依照與物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）協商確定的具體標準，將首次業主大會籌備經費交給街道辦事處（鄉鎮人民政府），由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結餘部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十條 業主大會的召開形式、業主代表的產生、業主大會決定的作出，依照法律、法規的相關規定執行。
第十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行法律、法規和業主大會賦予的職責。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，能認真履行業主義務，熱心社區公益事業，具有較強的公信力和組織協調能力。
第十二條 業主委員會委員的人數應當是單數，且不得少於五人。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
業主委員會應當在選舉產生之日起三十日內向街道辦事處（鄉鎮人民政府）和轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續。
轄區物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會每屆任期三至五年，具體任期由業主大會決定。業主委員會委員可以連選連任。
第十三條 業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，召開會議時必須有半數以上的委員出席，作出的決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會需要討論、決定的事項應當於會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
業主委員會應當在作出決定後三日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告。業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。
第十四條 業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。
業主認為業主大會、業主委員會的決定侵害其合法權益的，可以要求轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。
第十五條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求，組織召開業主大會定期會議。
物業管理區域內百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主委員會不依照規定組織召開業主大會定期會議或者臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）督促業主委員會限期組織召開業主大會會議。
第十六條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
（一）不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的；
（二）收受物業服務企業或者有利害關係業主提供的利益或者報酬的；
（三）向物業服務企業銷售商品、承攬業務的；
（四）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；
（五）其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，並記錄歸檔。
第十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
（一）不再是本物業管理區域的業主的；
（二）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
（三）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；
（四）被依法追究刑事責任的。
第十八條 業主委員會委員職務根據本條例第十六條、第十七條規定終止的，業主大會應當依照其議事規則的規定及時補選缺額。
第十九條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支，具體額度由業主委員會提出預算，並在業主大會上表決通過後執行。
業主委員會應當在每年三月底前公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第二十條 業主委員會應當在每年三月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，並通報轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。
第三章 前期物業管理
第二十一條 本條例所稱的前期物業管理，是指業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之前的物業管理。
第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業服務企業對物業進行前期管理，並與物業服務企業簽訂前期物業服務契約。
建設單位應當依照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標方式選聘物業服務企業；投標人少於三個或者物業管理區域的建築面積較小的，經轄區物業主管部門同意，建設單位可以採取協定方式選聘物業服務企業，並向物業管理區域所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。
第二十三條 建設單位應當在銷售（預售）物業之前，制定臨時管理規約，作為物業買賣契約的附屬檔案，並在物業銷售（預售）五日前向轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。
臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位銷售（預售）物業時，應當公布物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，並在物業買賣契約中予以明示。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以要求轄區物業主管部門處理。
市物業主管部門應當制定臨時管理規約示範文本，供建設單位選用。
第二十四條 物業交付前，建設單位應當依照前期物業服務契約的約定向物業服務企業支付前期物業服務費，用於物業交付前的物業管理。市人民政府可以根據物業交付前物業管理的實際需要，制定前期物業服務費支付的具體管理辦法。
物業交付後至前期物業服務契約終止前，業主應當依照前期物業服務契約約定的標準向物業服務企業交納前期物業綜合服務費；依照規定實行政府指導價的，前期物業綜合服務費標準應當依照政府指導價的有關規定執行；尚未交付給物業買受人或者尚未出售的物業，其前期物業綜合服務費由建設單位承擔。
第二十五條 前期物業服務契約約定期限尚未屆滿但業主大會已依照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之日起，該前期物業服務契約終止。
前期物業服務契約約定期限屆滿但物業管理區域尚不具備成立業主大會條件的，前期物業服務契約可以自動延續，由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。
第二十六條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：
（一）參與工程的檢查，對發現的工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，及時向建設單位或者相關專業管理部門提出整改建議，並協助專業管理部門督促落實；
（二）就共用設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，並參與共用設施設備的安裝、調試等工作；
（三）建立物業共用部位、共用設施設備等工程信息資料和日常管理檔案；
（四）根據臨時管理規約、前期物業服務契約的約定，向業主提供物業服務並引導業主遵守約定，維護物業公共利益和管理秩序；
（五）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）、轄區物業主管部門做好業主大會的成立工作。
物業服務企業應當在前期物業服務契約約定的期限內派遣專業人員進入施工現場，提供前期物業服務。
第二十七條 建設單位應當在辦理物業交接手續時，向物業服務企業移交法律、法規規定的有關資料。
業主委員會成立後，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。
前期物業服務契約終止時，業主大會選聘新的物業服務企業的，前期物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。
第二十八條 物業交付前，建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等共用設施設備移交給相關專業單位負責管理。相關專業單位應當及時接收。物業交付時，建設單位應當將有關共用設施設備移交專業單位管理的情況予以公示；有關共用設施設備未移交專業單位管理的，不得將物業交付使用。
專業單位接收後，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護，確保物業管理區域內共用設施設備的安全運轉和正常使用。
專業單位委託物業服務企業負責共用設施設備的日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委託協定，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，並對其維修養護工作進行監督。
相關專業單位接收物業管理區域共用設施設備後所發生的維修、更新、養護等費用，依照有關規定在企業成本中列支。
第四章 物業管理服務
第二十九條 業主委員會應當根據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。
物業服務企業應當依照物業服務契約的約定提供物業服務。物業服務企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
業主委員會應當及時了解業主對物業管理的意見和建議，並將業主提出的意見和建議及時告知物業服務企業，監督物業服務企業依照物業服務契約的約定履行物業服務職責。
第三十條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務契約中約定。
第三十一條 物業服務企業應當將物業服務契約中約定的服務事項、服務質量標準、收費標準、收費方式等在物業管理區域內的醒目位置公布，接受業主的監督，並聽取業主的意見和建議，及時向業主反饋意見和建議的處理情況。
物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的，應當公布物業管理各項資金的收支情況；實行包乾制收費方式的，應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。物業服務企業應當在每年三月底前在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內上一年度的相關物業經費收取、使用等情況，接受業主的監督。
業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答覆和說明。業主委員會或者十名以上業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當作書面答覆和說明；業主委員會也可以委託審計單位進行審計，費用在利用物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收入中支出。
第三十二條 業主應當依照物業服務契約的約定及時足額交納物業服務費。低收入困難家庭業主依照物業服務契約的約定交納物業服務費的，可以向當地人民政府申請物業服務費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣（市）、區人民政府規定。
業主未依照物業服務契約約定交納物業服務費的，物業服務企業有權催交，要求其限期交納；業主委員會應當協助物業服務企業進行催交。業主逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。
業主違反物業服務契約約定，經書面催交，無正當理由逾期不交納物業服務費的，業主委員會可以採用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。
業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費的結算有明確約定；受讓人應當在辦理產權交易手續後三十日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯繫方式等告知物業服務企業和業主委員會。
第三十三條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。
第三十四條 物業服務契約期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業，並書面告知轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會。
物業服務企業應當自物業服務契約終止之日起十日內，向業主委員會辦理下列事項，並報轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案:
（一）對預收的物業服務費和其他公共物業經費按實結算，多收的部分應當依照契約的約定予以退回；
（二）移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（三）移交物業管理用房、場地和其他財物。
物業服務契約提前解除的，依照契約的有關約定辦理。
第三十五條 轄區物業主管部門應當會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會、業主委員會對物業服務企業的工作情況進行監督檢查，建立物業服務企業信用檔案，並採取適當方式將監督檢查結果和信用檔案向社會公開。
第五章 物業使用與維護
第三十六條 業主、非業主使用人應當遵守法律、法規的規定，依照有利於物業使用安全和公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。
業主在使用物業時應當遵守管理規約。
管理規約應當對下列事項作出約定：
（一）物業共用部位、共用設施設備的使用和維護；
（二）物業管理用房的使用和經營；
（三）業主合理使用物業專有部分的權利和義務；
（四）物業屋面、外牆、門窗的裝修和戶外設施的安裝規範；
（五）維護物業管理區域環境衛生和公共秩序的權利和義務；
（六）業主分擔物業管理區域各類規定費用的方式；
（七）違反規約應當承擔的責任。
第三十七條 物業管理區域禁止下列行為：
（一）違法改變物業的使用用途；
（二）違法搭建建築物或者構築物；
（三）擅自占用、損壞物業的共用部位、共用設施設備及附屬設施；
（四）損壞房屋結構或者從事其他影響物業使用安全的行為；
（五）損壞公共綠化、園林設施；
（六）任意棄置垃圾；
（七）違反規定飼養動物；
（八）在物業共用部位、共用設施設備上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼；
（九）製造噪聲干擾他人正常生活；
（十）違反規定停放車輛；
（十一）其他違反法律、法規和管理規約的行為。
物業服務企業發現物業管理區域內有前款規定的行為的，應當勸阻、制止，要求行為人及時改正；勸阻、制止無效或者行為人拒不改正的，應當及時告知規劃、房產、公安、城管、工商、環保等相關行政部門，並提供相關證明材料，配合相關行政部門依法及時予以處理。
業主、業主委員會對於本條第一款的行為，有權依照法律、法規和管理規約的規定要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨礙、賠償損失。
第三十八條 業主或者非業主使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝修的禁止行為和是否需要報送備案等事項書面告知業主或者非業主使用人。
物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止並改正；行為人拒不停止或者改正的，應當及時報請相關行政部門依法處理。
第三十九條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業主的停車需要。
車庫、車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位應當向全體業主公布車庫、車位的處分情況，並與業主協商處分空置的車庫、車位。為了保證車庫、車位的充分利用，業主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。車庫、車位出租（停車）收費的標準由價格主管部門會同物業主管部門制定。
未首先滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人。
第四十條 業主車輛較多的物業管理區域，經業主大會同意占用業主共有的道路或者其他場地設定車位的，業主委員會可以申請公安部門協助劃定小區內地面停車位和行車路線，公安部門應當予以配合。
物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設定規劃以外的車位。
第四十一條 占用業主共有的道路或者其他場地設定的車位停放汽車的，物業服務企業可以根據業主大會的決定或者價格主管部門會同物業主管部門制定的標準收取停車費。
物業服務企業應當將停車費單獨列帳，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外，物業服務企業應當根據業主大會的決定，將停車費用於補充物業專項維修資金或者用於物業管理的其他需要。
業主委員會應當對停車費的收支情況進行監督，並向業主大會報告。
第四十二條 物業管理區域內的地下人民防空工程設施平時用作停車位的，應當向全體業主開放，不得設定專用停車位。建設單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。
地下人民防空工程設施平時用作停車位收取的停車費，應當依照有關規定，用於人民防空工程設施的日常維護管理和停車管理的必要支出。具體收費標準由價格主管部門會同物業、人防主管部門制定。
物業服務企業依照有關規定管理地下人民防空工程設施的，應當做好平時的維護管理工作，確保人民防空工程設施處於良好狀態。
第四十三條 大型車輛和載有危險化學品的車輛不得進入住宅小區。
進入住宅小區的車輛應當遵守下列規定：
（一）慢速通行，遇到行人和非機動車應當避讓；
（二）禁止鳴號；
（三）在依法設定或者劃定的車庫、車位內按序停放，不得阻礙物業管理區域內的交通道路或者將車輛停放在小區消防通道口，不得損壞綠地或者妨礙其他業主使用物業；
（四）停放期間防盜報警器應當使用靜音，防止發生噪音。
物業服務企業應當加強對進入住宅小區的車輛的管理，發現有違反規定情形的，應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告公安等有關部門；公安等有關部門應當依法及時予以處理。
第六章 物業管理用房和物業維修資金
第四十四條 建設單位應當依照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建築面積千分之七的比例配置物業管理用房，其中千分之三為物業管理辦公用房，千分之四為物業管理經營用房。物業管理用房的面積和具體位置應當在初步設計審查後徵求轄區物業主管部門的意見，在規劃設計方案中確定，不得任意調整。
第四十五條 物業交付前，建設單位應當依照本條例規定的標準將物業管理用房及其產權證明等資料交給轄區物業主管部門。物業管理用房由轄區物業主管部門查收後交給前期物業服務企業使用。業主大會成立後，轄區物業主管部門應當將物業管理用房的產權證明等資料移交業主委員會，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在住宅小區內公告。
經規劃部門批准實行物業分期開發,不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應當在物業交付前向轄區物業主管部門繳交同類地段、同等面積的商業用房的市場租金作為經濟補償，並在後期開發中及時補足物業管理經營用房。該經濟補償款應當專戶儲存，在業主大會成立後與物業管理經營用房一併移交業主委員會，用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
第四十六條 物業管理用房的所有權屬於物業管理區域內的全體業主，不得分割、轉讓和抵押,未經業主大會同意，不得擅自改變使用用途。
物業管理辦公用房主要用於物業服務企業開展物業服務和業主委員會進行日常辦公。
物業管理經營用房由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或者委託物業服務企業出租或者經營，租金或者收益用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。物業服務企業受業主委員會委託與承租方簽訂的租賃契約應當經業主大會或者業主委員會同意。
前期物業服務期間依照規定由物業服務企業出租或者經營的物業管理經營用房，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務契約期限，租金或者收益應當專戶儲存，用於補充物業專項維修資金和物業管理的其他需要。前期物業服務企業與承租方簽訂的租賃契約應當自簽訂之日起十五日內報轄區物業主管部門備案。
第四十七條 住宅小區應當設立物業專項維修資金，用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。物業專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法，由市人民政府根據國家和省有關規定於本條例施行之日起一年內另行制定。
第四十八條 物業專項維修資金設立前，物業服務企業根據當地價格主管部門會同物業主管部門制定的標準收取的物業日常維修費，應當設立專用帳戶，專戶儲存，專項用於物業共用部位、共用設施設備的日常維修；根據法律、法規的規定或者業主大會的決定應當納入物業專項維修資金的費用，應當先納入物業日常維修費的專用帳戶，專戶儲存。物業服務企業應當定期將費用的收取、使用情況向業主委員會報告，業主委員會應當定期將費用的收取、使用情況向全體業主公布。
市人民政府關於物業專項維修資金收取、使用和管理的具體辦法施行後，已交付使用的住宅小區應當根據該辦法的要求及時設立物業專項維修資金，原有的物業日常維修費專用帳戶內的本金及利息應當一併納入物業專項維修資金帳戶。
第四十九條 建設單位應當依照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任，並依法交納物業保修金。
物業保修金由轄區物業主管部門指定的機構負責日常管理。業主大會成立後三十日內，物業保修金管理機構應當將保修金的數額、收支情況等以書面形式告知業主委員會。
第七章 法律責任
第五十條 建設單位、物業服務企業、業主以及其他單位和個人違反本條例，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》以及其他有關法律、法規已有處理規定的，依照其規定處理。
第五十一條 違反本條例第三十九條規定，建設單位不公布物業管理區域內規劃用於停放汽車的車庫、車位的處分情況，由轄區物業主管部門責令改正，給予警告；以只售不租為由拒絕向業主計程車庫、車位造成車庫、車位空置的，由轄區物業主管部門責令限期改正，給予警告，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；未首先滿足業主停車需要，將車庫、車位出售、贈與、出租給物業管理區域外的單位和個人的，由轄區物業主管部門責令改正，拒不改正的，沒收違法所得，並可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十二條 違反本條例第四十二條規定，建設單位不將平時用作停車位的地下人民防空工程設施向全體業主開放，擅自出售或者以專用車位形式出租停車位的，由轄區物業主管部門責令改正；拒不改正的，沒收違法所得，並可處五萬元以上二十萬元以下的罰款。
第五十三條 物業服務企業違反本條例，有下列行為之一的，由相關主管部門依照下列規定予以處理：
（一）違反本條例第四十一條、第四十八條規定，挪用、侵占停車費、日常維修費等資金的，由轄區物業主管部門追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒收違法所得，可以並處挪用、侵占數額二倍以下的罰款；情節嚴重的，並由市物業主管部門吊銷或者建議頒發物業管理資質證書的部門依法吊銷其物業管理資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
（二）違反本條例第四十六條第三款規定，擅自出租、經營物業管理經營用房的，由轄區物業主管部門責令改正，給予警告，並處一萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
（三）違反本條例第四十六條第四款規定，出租或者經營物業管理經營用房的期限超過前期物業服務契約期限的，由轄區物業主管部門責令改正，超過期限所得收益用於補充物業專項維修資金或者依照業主大會的決定用於物業管理的其他需要。
第五十四條 物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和其他有關行政部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由有權機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未依照本條例規定指導業主籌備、組織召開業主大會會議的；
（二）對業主和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，不及時受理、依法調處的；
（三）發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不依法及時予以處理的；
（四）截留、挪用、侵占物業專項維修資金、物業保修金等資金的；
（五）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第八章 附 則
第五十五條 本條例施行前已經交付使用的住宅小區，業主大會可以根據有關規定作出本物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、郵政、通信、有線電視等有關共用設施設備移交管理的決定，由業主委員會會同建設單位、物業服務企業將經過相關專業單位共同驗收合格的共用設施設備移交給相關專業單位負責管理。相關專業單位應當及時接收。
第五十六條 本條例施行前已以專用車位形式出租給業主的地下人民防空工程設施停車位，符合法律規定的人民防空工程平時利用的目的和租賃期限的，其專用車位保留至租賃期滿；租賃期滿後，應當向全體業主開放。
第五十七條 本市行政區域內非住宅小區內的住宅實行物業管理的，參照本條例執行。
第五十八條 本條例自2010年1月1日起施行。
修改意見的報告
主任、副主任、秘書長、各位委員：
本次會議於24日對《寧波市住宅小區物業管理條例（修訂草案三次審議稿）》（以下簡稱三次審議稿）進行了分組審議。委員們認為，三次審議稿根據委員和各方面提出的意見所作的修改，較好地反映了實際情況和需要，內容已經比較成熟。委員們和列席人員在審議中還提出了一些新的修改意見和建議。法制委員會於25日上午召開會議，研究了委員、列席人員提出的意見，對三次審議稿作了進一步修改，形成了修訂草案表決稿。現將研究和修改的主要情況報告如下：
一、三次審議稿第四條對街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會調處物業服務糾紛的職責作了規定。有的委員建議將街道辦事處（鄉鎮人民政府）“協助”轄區物業主管部門調處糾紛修改為“會同”轄區物業主管部門調處糾紛，並將社區居民委員會“配合”轄區物業主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）調處糾紛修改為“受街道辦事處（鄉鎮人民政府）委託”調處糾紛。經研究，由於物業主管部門對物業管理活動負有指導和監督管理的職責，且國務院和省有關法規均規定由物業主管部門為主調處物業糾紛，同時，規定居民委員會“受委託調處業主與物業服務企業的糾紛”，容易導致實踐中調處糾紛的責任主體單方面將有關義務轉移到居民委員會，加重基層自治組織的負擔，因此，建議不作修改。
根據委員的意見，為了進一步明確業主要求調處物業糾紛的權利以及調處物業糾紛的責任部門和單位，建議三次審議稿第四條增加一款，規定：“業主與物業服務企業在物業管理中發生糾紛的，可以要求轄區物業主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會調處。”（修訂草案表決稿第四條）
二、三次審議稿第二十條規定業主委員會對業主涉及自身利益提出的詢問應當予以答覆。有的委員建議增加規定業主對業主委員會答覆不滿意的處理途徑。經研究，考慮到此類事務屬於業主自治管理範疇，業主對業主委員會答覆不滿意的處理，可以根據議事規則和其他規定對業主委員會實施監督，如提議召開業主大會進行審議等，因此，建議不作修改。（修訂草案表決稿第二十條）
三、有的委員提出，三次審議稿的規定缺少業主監督物業服務企業履行服務職責和物業服務企業承擔相應法律責任等內容，建議對物業服務企業不履行管理職責造成業主人身、財產損害的責任等作出規定。經研究，從有關法律、法規的規定和物業管理的實際情況來看，業主與物業服務企業之間的權利義務主要由物業服務契約約定，物業服務企業承擔管理服務責任的範圍也需要依據契約的約定予以認定，因此，建議三次審議稿第二十九條第二款增加規定：“物業服務企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”為了促進業主與物業服務企業之間的聯繫和溝通，充分發揮業主委員會的作用，保障物業服務企業依照契約約定履行相關服務職責，建議該條增加一款，規定：“業主委員會應當及時了解業主對物業管理的意見和建議，並將業主提出的意見和建議及時告知物業服務企業，監督物業服務企業依照物業服務契約的約定履行物業服務職責”；建議三次審議稿第三十一條相應增加物業服務企業向業主反饋意見處理情況和對業主提出的物業經費收支異議予以答覆的規定；建議三次審議稿第三十五條有關監督檢查物業服務企業工作的主體中增加“社區居民委員會、業主委員會”。（修訂草案表決稿第二十九條、第三十一條、第三十五條）
四、三次審議稿第三十九條第二款中規定建設單位應當與業主協商處分空置的車庫、車位的歸屬。由於對車庫、車位歸屬的處分屬於所有權的處分，實踐中還涉及車庫、車位的出租等對使用權的處分，因此，根據委員和有關列席人員的意見，建議作適當修改。（修訂草案表決稿第三十九條第二款）
此外，根據委員和列席人員提出的意見，還對三次審議稿的個別文字表述作了修改。
《寧波市住宅小區物業管理條例（修訂草案表決稿》已按上述意見作了修改，法制委員會建議常委會本次會議表決通過。
以上報告，請予審議。
以上報告，請予審議。
審議意見
4月9日上午，寧波市第十三屆人大常委會第十六次會議分組審議了《寧波市住宅小區物業管理條例（二次審議稿）》（下稱二次審議稿）。現將委員們主要審議意見整理匯總如下：
總的看法。委員們對二次審議稿總體上予以肯定，認為二次審議稿理順了各主體之間的關係，明確了物業管理的法律責任，解決了物業管理中的一些重大實際問題。同時，有的委員提出，二次審議稿的篇幅過長，地方性法規主要起到查漏補缺的作用，上位法已經有規定的，不必重複規定。有的委員提出，應當考慮老小區適用條例的銜接問題。有的委員提出，應當加強對物業服務企業監督管理的規定，防止物業服務企業的違規操作。
關於具體條文的審議意見，主要如下：
關於第一章總則。二次審議稿第四條第二款規定社區居委會應當指導業主大會、業委會履行自治管理的職責。有的委員提出，業主大會、業委會和社區居委會是平等的主體，規定由社區居委會指導業主大會、業委會不妥。
關於第二章業主、業主大會和業主委員會。有的委員認為，目前業委會沒有獨立的法人主體資格，不能單獨設立資金帳戶，其資金帳戶由物業公司代管，影響業委會在物業管理中發揮其應有作用。因此，建議賦予業委會的獨立法人資格，並允許業委會開設獨立帳戶。有的委員認為，二次審議稿第十五條第二款直接規定受侵害的業主請求人民法院撤銷業主大會、業委會侵害業主合法權益的決定，會加重法院的負擔，建議增加調解處理的內容。
關於第四章物業管理服務。有的委員認為，二次審議稿第三十條第二款“不得擅自降低物業服務標準”的內容，本身被該款“按照物業服務契約的約定提供物業服務”所包含，建議刪去該部分表述。二次審議稿第三十三條第一款規定了低收入困難家庭業主申請補貼的內容。有的委員認為，可以採取憑低保證明直接免交物業費的方式給予補助。有的委員也提出，該款應增加規定“物業空置時，物業服務費應當酌情減少”。有的委員認為，該條第三款中的“長期不繳納物業服務費”的“長期”應當明確具體時限。
關於第五章物業使用與維護。二次審議稿第四十條第二款規定，未滿足業主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、出租給物業區域外的單位和個人。有的委員認為，“未滿足業主停車需要”難以確定，該部分內容較難執行。二次審議稿第四十二條第一款規定，物業服務企業可以根據業主大會的決定或者價格主管部門會同物業主管部門制定的標準收取車位停車費。有的委員認為應當明確該種停車費是否收取及收取標準均由業主大會決定。有的委員認為，二次審議稿第四十二條第二款規定了停車費的收取，應當增加規定車輛發生損壞時，物業服務企業承擔責任的內容。有的委員認為，二次審議稿第四十四條第二款中刪去的第四、五項應當恢復，該兩項規定的停車妨礙交通和損壞綠地的現象較為普遍，需要明確規定。
關於第六章物業用房、設施和經費。有的委員認為，二次審議稿第四十八條規定了物業專項維修資金，其設立需要經過謹慎研究，並和市政府相關部門協調，不宜在法規中規定。有的委員則認為，目前國家和省都已對物業專項維修資金進行了規定，我市建立物業專項維修資金很有必要，否則房屋維修面臨的問題將更加嚴重。
關於第七章法律責任。有的委員認為，二次審議稿第五十三條、第五十四條規定的“五萬元以上二十萬元以下”罰款可能小於其違法獲得的利益，建議按照違反的比例設定罰款。
關於第八章附則。二次審議稿第五十七條規定，條例施行前以專有車位形式出租給業主的地下人民防空工程設施停車位，其專用車位保留至租賃期滿。有的委員認為，該規定事實上將之前變相買賣人防地下車位的行為合法性，片面維護了房產商的利益；同時，該條也未明確根據契約法的規定，最長租賃期限不得超過二十年，容易產生租賃期限可以超過二十年的誤解。
委員們還對二次審議稿的個別詞句提出了修改意見。
