為促進房地產市場健康發展，保障預售商品房交易雙方的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《黑龍江省城市房地產開發管理條例》和住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等有關法律法規、政策規定，結合我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：雙鴨山市商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2019年8月29日
- 實施時間：2019年9月28日
- 發布單位： 雙鴨山市人民政府辦公室
全文,政策性解讀,
全文
第一條
第二條 凡在本市各區和市經開區經批准預售的商品房項目（以下簡稱預售項目），其商品房預售資金的收存、撥付、使用和監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）預售商品房時，購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、首付款以及後續付款（含商品房商業和公積金按揭貸款）等全部房價款。
第四條 市住房城鄉建設局是商品房預售資金管理的行政主管部門（以下簡稱監管機構），負責商品房預售資金監管工作。
第五條 商品房預售資金監督管理遵循政府監管、多方參與、專款專戶、專款專存、專款專用的原則，採用全程監管的方式。
第六條 開發企業申請辦理商品房預售許可證前，應當到監管機構委託的商業銀行（以下簡稱監管銀行）開設商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶），按照一個商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立監管賬戶，並與監管銀行、監管機構簽訂商品房預售資金監管協定。
開發企業有多個預售項目的，可以分別設立監管賬戶，應分別與監管銀行、監管機構簽訂監管協定，並嚴格按監管協定執行。
第七條 商品房預售資金監管協定示範文本由監管機構制定，監管協定的主要內容包括：預售項目基本情況，各方的權利、義務和違約責任。
第八條 取得預售許可後，應將監管銀行名稱及賬號與商品房預售許可證一併在售樓場所公示。
第九條 開發企業預售商品房時，應在商品房預售契約中註明商品房預售資金監管銀行名稱及賬號，明確購房款中定金、首付款、後續付款（包括商業和公積金按揭貸款）必須存入監管銀行的監管賬戶。
第十條 購房人在購買預售商品房時，應當將購房款直接存入監管銀行監管賬戶，購房人支付的定金由開發企業直接轉入。購房人辦理商業或公積金按揭貸款的，貸款銀行應當將購房人的貸款資金直接轉入商品房預售資金監管銀行監管賬戶。
第十一條 預售資金監管期間，發生開發企業名稱變更、項目轉讓等情形的，開發企業需辦理預售資金監管相關變更手續。
第十二條 建設過程中發生工程設計、規劃變更或設備更型等情形，涉及建設資金變動的，開發企業可提交設計規劃部門的變更手續、建設費用調整預算書及設備訂購單，向監管機構申請變更監管資金總額。
第十三條 監管機構應通過項目中標通知書以及各類設備定購契約等資料，確定監管項目的工程建設費用總和及監管資金。
監管項目的工程建設費用總和包括項目所需的建築、配套設備、小區綠化和市政公用基礎設施、公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。
監管資金是指監管項目從申請預售許可時的工程進度到房屋竣工交付使用時，要完成各分項工程所需投入的建設資金總和。
第十四條 在監管項目竣工備案、辦理房地產初始登記前，預售資金監管賬戶中的商品房預售款只能用於支付本項目的工程、建築材料、配套設施、設備等款項和有關工程建設費用。
第十五條 開發企業應當按照該預售項目的工程建設進度，分期申請使用商品房預售資金。
（一）達到主體結構封頂的，可使用存入商品房預售資金總額的50%；
（二）達到工程質量竣工驗收的，可使用存入商品房預售資金總額的75%；
（三）開發企業在取得商品房現售備案後，方可申請全額撥付剩餘監管資金和利息。
商品房預售資金在監管賬戶滯留期間執行中國人民銀行利率規定。
第十六條 開發企業申請使用商品房預售資金時，應當向監管機構提交下列證明材料。
（一）商品房預售資金使用申請；
（二）經核驗的《房地產開發項目手冊》；
（三）監理單位出具的工程建設進度證明。
第十七條 監管機構應當自受理開發企業申請資料之日起3個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《商品房預售監管資金申請使用核准通知書》；對不符合條件，有下列情形之一的，監管機構不予辦理監管資金撥付審批手續：
（一）監管項目未達到本辦法規定的各撥付節點的；
（二）開發企業申請超出用款額度部分；
（三）提交資料不實不全的；
（四）其他不符合撥付條件的情況。
第十八條 監管銀行應當依據監管機構出具的《商品房預售監管資金申請使用核准通知書》和開發企業出具的轉賬支票金額、用途、收款人、賬號，並確認無誤後，於當日撥付監管資金。
第十九條 開發企業在取得商品房現售備案後，監管銀行應當依據監管機構出具的《商品房預售監管資金申請使用核准通知書》，對該預售項目的預售資金解除監管。
第二十條 監管銀行應在每月5日前（節假日順延）將商品房預售資金的收支情況以書面形式提供給監管機構和開發企業。
第二十一條 監管機構應當對商品房預售資金收存和使用情況進行監督，開發企業、監管銀行及相關單位應當予以配合。
第二十二條 監管銀行未按商品房預售資金監管協定約定，擅自撥付或挪用監管資金的，由監管銀行負責追回款項，並按監管協定承擔相應違約責任和法律責任。出現前述情況時，商品房預售資金監管機構將暫停與該監管銀行簽訂的監管業務，視整改情況確定是否繼續履行監管銀行職責。
第二十三條 商品房預售資金監管相關工作人員在監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，將移交紀律檢查機關依法處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十四條 本辦法自發布之日起三十日後施行。
政策性解讀
一、檔案出台背景
《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》：近幾年，房地產中介行業發展較快，但部分中介機構和從業人員存在著經營行為不規範、侵害民眾合法權益、擾亂市場秩序等問題。同時在存量房交易過程中，交易各方極易存在不確定性因素或潛在隱患，處置不好容易引發交易糾紛或造成經濟損失。為規範存量房交易資金監管，保護交易雙方當事人合法權益，特制定本辦法。
《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》：近幾年，一些規模小、經濟實力弱、信譽度低的開發企業進入房地產開發市場，挪用商品房預售資金，或因預售商品房滯銷，自有資金不足，資金鍊斷裂，造成商品房爛尾，影響購房人的正常生活，導致群體上訪事件經常發生。通過實施商品房預售資金監管，使規模大、經濟實力強、信譽度高的開發企業占領房地產開發市場，以保障購房人的權益，規定預售資金專款專用可以有效避免開發商挪用項目建設款項，為保證項目質量和購房人的合法權益，特制定本辦法。
二、檔案出台目的
制定《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》，目的是為維護房地產交易秩序，規範存量房交易資金監督管理，保護交易當事人合法權益，保障存量房交易資金安全。
制定《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》，目的是為促進房地產市場健康發展，保障預售商品房交易雙方的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理。
三、檔案的內容
《雙鴨山市存量房交易資金監管辦法》共20條，重點內容分為7部分：
一是存量房交易資金是指存量房所有權人與買受人簽訂的存量房買賣契約中約定的房價款、購房貸款等；
二是市住房城鄉建設局負責存量房交易雙方通過房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的交易資金監管工作，實行交易資金全額監管，並出具相關資金監管證明。市自然資源局負責存量房交易雙方不通過房地產經紀機構居間或者代理自行交易的交易資金監管工作，實行交易資金全額監管，符合情形的，可以自願實行資金監管；
三是存量房交易資金監管，實行無償服務，不收取任何費用;
四是存量房交易資金在專用賬戶滯留期間執行銀行同期存款利率規定,利息隨同監管房價款支付給收款人；
五是存量房交易資金監管應簽訂存量房交易資金監管契約。通過房地產經紀機構居間或者代理存量房交易的交易監管契約，應使用省住房和城鄉建設廳和省市場監督管理局聯合制定的《黑龍江省房地產經紀居間服務契約》。不通過房地產經紀機構居間或者代理自行交易的交易監管契約的示範文本由市自然資源局負責制定；
六是存量房交易資金監管的具體流程，以及房屋買賣雙方當事人可向市住房城鄉建設局或市自然資源局申請解除存量房交易資金監管；
七是存量房交易資金爭議的解決和約束。
《雙鴨山市商品房預售資金監管辦法》共24條，重點內容分為9部分：
一是商品房預售資金，是指開發企業預售商品房時，由購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、首付款以及後續付款（含商品房商業和公積金按揭貸款）等全部房價款，由市住建局負責商品房預售資金監管工作；
二是開發企業申請辦理商品房預售許可時，應提供與監管機構和監管銀行簽訂的商品房預售資金監管協定（監管機構制訂）；
三是購房人在購買預售商品房時，應當將購房款直接存入監管銀行監管賬戶，購房人支付的定金由開發企業直接轉入。購房人辦理商業或者公積金按揭貸款的，貸款銀行應當將購房人的貸款資金直接轉入商品房預售資金監管銀行監管賬戶；
四是建設過程中發生工程設計、規劃變更或設備更型等情形，涉及建設資金變動的，開發企業可提交設計、規劃部門的變更手續、建設費用調整預算書及設備訂購單，向監管機構申請變更監管資金總額；
五是監管機構應通過項目中標通知書以及各類設備定購契約等資料，確定監管項目的工程建設費用總和及監管資金。監管項目的工程建設費用總和包括項目所需的建築、配套設備、小區綠化和市政公用基礎設施、公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。監管資金是指監管項目從申請預售許可時的工程進度到房屋竣工交付使用時，要完成各分項工程所需投入的建設資金總和；
六是在監管項目竣工備案、辦理房地產初始登記前，預售資金監管賬戶中的商品房預售款只能用於支付本項目的工程、建築材料、配套設施、設備等款項和有關工程建設費用；
七是開發企業應當按照該商品房項目的工程建設進度，分期申請使用商品房預售資金。（一）達到主體結構封頂的，可使用存入商品房預售資金總額的50%；（二）達到工程質量竣工驗收的，可使用存入商品房預售資金總額的75%；（三）開發企業在取得商品房現售備案後，方可申請全額撥付剩餘監管資金和利息；
八是開發企業申請成功後監管銀行按照相關程式向開發企業進行監管資金的撥付；
九是商品房預售資金爭議的解決和約束。
