《永州市新建商品房“交房即交證”改革實施方案》已經永州市人民政府同意，永州市人民政府辦公室於2022年5月5日印發.
基本介紹
- 中文名：永州市新建商品房“交房即交證”改革實施方案
- 頒布時間：2022年5月5日
- 發布單位：永州市人民政府辦公室
- 文號：永政辦發〔2022〕8號
全文,解讀,
全文
為認真貫徹黨中央、國務院和省委、省政府關於深化“放管服”改革的決策部署，深入落實“一件事一次辦”改革，從根本上破解房地產“辦證難”的問題，構建房地產規範管理長效機制，根據《湖南省人民政府辦公廳關於印發<湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案>的通知》（湘政辦發〔2021〕75號）精神，結合我市實際，制定本方案。
一、工作目標
以工程建設項目審批制度改革為契機，聚焦民眾反映突出的新建商品房“交房長期辦不了證”“住權與產權不同步”等問題，按照高效便捷、統籌謀劃、風險可控的原則，通過部門協同、整合平台、強化監管、再造流程、信息共享等方式, 縮短房地產開發建設項目從竣工驗收到辦理不動產首次登記及轉移登記的全過程時限，努力構建行之有效、可複製的新建商品房“交房即交證”工作模式，在2021年每個縣市區已有試點成功案例基礎上，2022年實現常態化運行。
二、實施範圍
1.市本級自2022年7月1日起、縣市區自2022年12月31日起，所有城鎮規劃區內新取得商品房預售許可證的房地產項目和通過招拍掛等方式取得國有建設用地使用權的新建房地產項目必須實施“交房即交證”。
2.本通知施行前，已取得新建商品房預售許可證並進行銷售，但暫未進行商品房交付的房地產項目，如工期進度、驗收手續等符合“交房即交證”工作要求的，可自願納入“交房即交證”範圍。
三、部門工作職責
（一）行政審批服務部門：負責提供新建商品房“交房即交證”視窗辦公場地，督促各相關部門及時受理、限時辦結相關業務；推進最佳化營商環境的改革措施，全面加強公開公示力度和細化規範。
（二）住房和城鄉建設部門：負責推進工程建設項目“一網通辦”，牽頭協調交房工作，將新建商品房交房交證工作納入工程建設項目審批制度改革流程；審核確認竣工圖，強化商品房的面積管理和樓盤表建立，組織竣工聯合驗收工作；負責城市基礎設施配套費的執收和物業專項維修資金的歸集；督促開發建設單位落實交房交證主體責任；負責行政職權範圍內的其他審查、審批、驗收和交易監管等工作。
（三）自然資源和規劃部門：牽頭負責辦證工作;負責在招拍掛等方式出讓國有建設用地使用權檔案中明確“交房即交證”相關條件，並且在《國有土地使用權出讓契約》予以明確，督促土地受讓人及時繳納土地價款；負責用地和規劃竣工驗收工作；負責對建築物外框尺寸、容積率等相關規劃指標的變更審批；負責竣工驗收備案前完成地籍測繪、不動產權籍備案、國土指標核算等工作；負責按時限要求為開發建設單位和業主辦理不動產首次登記和轉移登記；負責設立新建商品房“交房即交證”視窗，並進駐政務服務大廳；負責其他行政職權範圍內的審查、審批、監管、驗收等工作。
（四）稅務部門：負責加強開發建設單位的日常稅收征管，做好購房業主契稅、印花稅的征繳工作。
（五）財政部門：負責督促執收單位做好報建規費征繳工作。
（六）人防部門：負責按照施工圖審查制度改革要求，做好人防設計審查；負責人防行政職權範圍內的審查、審批、監管、驗收備案、防空地下室易地建設費用核算等工作。
四、工作任務
（一）搭建無縫對接平台
1.建立工作機制。建立全面深化“網際網路+不動產登記”改革工作機制，推進工程建設項目“一網通辦”。進一步完善工程建設項目審批管理系統，實現與“多規合一”業務協調平台、“多測合一”信息平台、不動產登記信息系統等無縫對接。實現新建商品房竣工驗收階段的測繪事項“多測合一”，實行“一次委託、聯合測繪、成果共享、平台聯審”。建立“多測合一”測繪機構名錄庫，並加大對測繪機構和人員的從業、誠信等行為的監管。（責任單位：市行政審批服務局、市自然資源和規劃局、市住建局等單位）
2.實現信息互聯。依託省不動產登記網上“一窗辦事”平台，加快將申請連線埠延伸到房地產開發企業和銀行金融機構，實現交房現場線上同步申請辦理轉移登記、抵押登記等。在工程建設項目審批管理系統中完善“多測合一”模組功能，實現業務委託、數據推送、成果匯交、項目監管等全流程管理功能。建立與各部門信息系統的有效關聯，實現各部門管理信息和成果數據的互聯互通、共享利用。（責任單位：市自然資源和規劃局、市住建局、市人防辦等單位）
（二）強化監管和約束
1.落實全程監管。各職能部門按照“誰審批誰監管，誰主管誰監管”的原則，加強事前事中事後全過程監管，做到問題“早發現、早制止、早處理”。加強商品房預售許可把關，落實預售資金監管。嚴格執行全省統一的房屋建築和市政基礎設施竣工聯合驗收辦法規定的驗收事項、流程、時限、材料等，推動將消防驗收要求納入施工過程監管，強化過程監管和過程糾偏。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局、市人防辦等單位）
2.強化“施工圖”依據。施工圖審查應加強與已審批建築方案銜接，落實建設工程規劃許可證中的審批要求，尤其是建築面積、配套設施、建築高度、容積率等規劃管控強制性要素。以經審查備案的房屋施工圖作為房屋面積預測繪的依據，利用已覆核備案的預測繪成果建立樓盤表，用於商品房預售許可、預售資金監管、房屋交易 （含轉讓、抵押、租賃）、物業用房確認、契稅及物業專項維修資金收繳等業務辦理。（責任單位：市住建局、市稅務局等單位）
3.強化契約約束。按照“交房即交證”要求，購房契約要明確交房時間和條件，明確房地產開發企業和購房戶雙方“交房即交證”的權利義務，確保交房即具備辦理商品房分戶證條件。契約履行情況納入房地產市場監管範圍。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局等單位）
（三）整合再造工作流程
1.測繪流程。在房屋竣工驗收之前完成房產、規劃、土地、人防測繪工作。建築物主體封頂、完成工程量達到部門驗收條件後，建設單位可通過工程建設項目審批管理系統委託一家測繪機構開展竣工驗收階段“多測合一”包含的各項測繪業務。
經相關行政管理部門備案的測繪成果推送至工程建設項目審批管理系統“多測合一”成果庫，相關部門從中抓取測繪成果數據進行共享利用。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局、市人防辦等單位）
2.相關費用核算繳交流程。在辦理《建築工程施工許可證》前，完成規劃建築面積土地價款和報建規費（城市基礎設施配套費、水土保持補償費、防空地下室易地建設費）的核費和清繳；在竣工驗收備案前，完成超出規劃面積報建規費（城市基礎設施配套費、水土保持補償費、防空地下室易地建設費）的核費和清繳。在不動產辦證時不再對相關費用進行核算。（責任單位：市自然資源和規劃局、市住建局、市人防辦等單位）
3.不動產權籍備案等工作流程。測繪成果備案後開展土地指標核算、不動產權籍備案等工作，並在房屋竣工驗收備案前完成。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局等單位）
4.物業專項維修資金繳交流程。開發建設單位在辦理竣工驗收備案前，應當督促預售商品房的購房業主在辦理預售契約備案前繳納物業專項維修資金至專項賬戶；對於未售（含自持物業）房屋應繳交的物業專項維修資金，由開發建設單位在竣工驗收備案前繳納。（責任單位：市住建局）
5.驗收備案流程。嚴格按照《永州市工程建設項目審批制度改革實施方案》（永政辦發〔2019〕15號）要求，進行新建商品房竣工聯合驗收，完成聯合驗收和工程竣工驗收後辦理工程竣工驗收備案。市政公用服務設施接入由開發建設單位自行組織進行，各相關職能部門依據法律、法規做好驗收及監督管理工作。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局、市人防辦等單位）
（四）統一竣工驗收標準
1.統一指標計算標準。新建商品房綠地率指標核算由市自然資源和規劃局把關，滿足控規要求的，不再徵求相關部門意見。（責任單位：市自然資源和規劃局）
2.統一計費規則。規範相關費用的核算、清繳或歸集，明確以實際建築面積作為報建規費的計費依據，在竣工驗收階段按照有關規定足額完成土地價款、報建費（城市基礎設施配套費、水土保持補償費、防空地下室易地建設費）、物業維修基金的核算、收繳或歸集。（責任單位：市稅務局、市財政局、市自然資源和規劃局、市住建局、市人防辦等單位）
3.簡化土地指標核算程式。在規劃驗收合格的前提下，已備案的房屋實測面積與原土地出讓契約約定的可建面積和商住比存在差異、需核算國土指標修改土地出讓契約的，由自然資源部門按已備案的房屋實測面積直接核算需繳納的價款，直接與開發建設單位簽訂補充協定，由開發建設單位補繳相關價款及稅費。（責任單位：市自然資源和規劃局、市財政局、市稅務局等單位）
4.嚴格聯合驗收工作。各部門在規定期限內，按經審查備案的房屋施工圖及執行的檔案、規範、標準對工程項目資料、現場進行驗收並出具驗收意見。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局、市人防辦等單位）
（五）最佳化登記辦證服務
1.以竣工圖和房屋實測為依據進行登記。在規劃驗收合格的前提下，以經行政審批部門確認的竣工圖和房屋實測作為不動產部門辦理首次登記的依據。房屋實測時，測繪機構比對出已備案的施工圖與竣工圖之間的差異，由自然資源部門負責落實建築物外部尺寸出現差異的變更認可；住房和城鄉建設部門負責落實建築內部平面及剖面的變更認可，並對物業專項維修資金把關。（責任單位：市自然資源和規劃局、市住建局等單位）
2.簡化不動產登記申辦資料。精簡不動產登記所需材料，嚴格按《不動產登記條例實施細則》的規定明確申請資料，規劃差異確認、物管用房確認、報建規費核繳、物業專項維修資金催繳和建築耗材稅費核驗等前期掛靠的行政管理要求不再作為前置條件。（責任單位：市自然資源和規劃局）
3.最佳化登記預約服務。不動產登記部門力爭做到登記業務即來即辦，對於確需要預約辦理的業務，縮短進窗時間，限時辦理。在辦理流程、環節和時限上制定明確、統一的對外公示標準。（責任單位：市自然資源和規劃局）
4.積極推行承諾辦理。實行告知承諾制，在確保房屋質量和建築安全、配套設施完善等前提下，由房地產開發企業按照要求作出書面承諾，將“竣工結算備案”和“建設工程檔案歸檔”事項調整到竣工驗收備案後，加快不動產首次登記辦理。房地產開發企業在承諾期1個月內補齊相關資料，對未在承諾期內補齊相關資料的，將其納入黑名單。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局等單位）
（六）實行一窗辦理。設立新建商品房“交房即交證”視窗，實行一窗受理和限時辦結。將交房交證納入永州市工程建設項目審批制度改革流程，在永州市工程建設項目審批管理系統中審批。各審批階段實行全市統一的“一份辦事指南、一張申請表單、一套申報材料”，所有資料內部流轉，提高業務辦理效率。開發建設單位只需要按照清單提供一套完整的進窗資料，有審批先後順序的，先審批的部門要將審批結果傳送至下一個部門，實現程式和審批情況可實時查詢。（責任單位：市行政審批服務局、市住建局、市自然資源和規劃局、市人防辦等單位）
（七）落實開發建設單位主體責任。通過誠信管理、過程管理等手段，督促開發建設單位在交房之前完成所有審批手續及稅費繳納，自覺履行為業主辦證的主體責任。（責任單位：市住建局、市自然資源和規劃局、市稅務局、市人防辦等單位）
1.開發建設單位必須嚴格按照已審批的圖紙施工，確需變更的先審批後變更，所有審批手續在竣工驗收備案前完成。
2.開發建設單位要履行稅費繳納的義務。在房屋竣工驗收備案前，必須交清項目的土地價款、報建規費等費用，依法及時納稅。
3.開發建設單位在商品房買賣格式契約中按“交房即交證”的要求，明確約定交房時間和交房條件。未完成辦理竣工驗收備案手續的，不能交房。
4.開發建設單位要履行為業主辦證的義務，按照“交房即交證”的要求，在商品房買賣格式契約中明確約定辦證和交付時限，為購房業主辦理好不動產登記。
五、工作要求
（一）加強領導，高位推動。“交房即交證”改革工作由永州市集中化解房地產辦證信訪突出問題專項行動領導小組統一領導，各縣市區黨委政府及各有關職能部門要進一步提高思想認識，勇於擔當，壓實責任，加強組織領導與統籌協調，積極推動工作開展，確保完成任務。
（二）加強協調，明確責任。要根據不動產登記辦證需要，進一步釐清各職能部門在不同階段的工作責任，形成相關職能部門協調配合的聯動機制。明確交房階段由住房和城鄉建設部門牽頭，交證階段由自然資源部門負責，行政審批服務部門做好有關協調工作，稅務部門最佳化稅費征繳並積極推動網上繳稅功能。對工作中發現的新情況、新問題，要及時研究解決。
（三）加強宣傳，引導創新。要通過政府入口網站、電視、報紙、政務新媒體等多途徑多方式，廣泛向社會和民眾宣傳房屋預售及交房條件，用法律法規和信息公開等方式保障民眾知情權和合法權益。要結合實際情況，鼓勵探索創新工作機制和方式方法，精心組織, 積極推進。
（四）加強督導，強化考核。“交房即交證”工作納入對縣市區績效考核內容，納入“網際網路+政務服務”一體化平台政務服務“好差評”監管項目。市集中化解房地產辦證信訪突出問題專項行動領導小組辦公室要加強對縣市區開展“交房即交證”改革工作的督促和指導；要建立年度考評機制，形成定期通報制度。
解讀
一、檔案出台背景及意義
為認真貫徹黨中央、國務院和省委、省政府關於深化“放管服”改革部署，深入落實“一件事一次辦”改革，深化推進不動產登記便民利民措施，不斷最佳化營商環境，規範房地產市場秩序，構建形成房地產辦證長效機制。根據《湖南省人民政府辦公廳關於印發<湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案>的通知》（湘政辦發〔2021〕75號）、《湖南省自然資源廳湖南省住房和城鄉建設廳湖南省政務管理服務局國家稅務總局湖南省稅務局關於開展“交房即交證”改革試點工作的通知》（湘自然資發〔2020〕37號），按照市委市政府要求，結合我市實際，制定《永州市新商品房“交房即交證”改革實施方案》。
二、檔案起草依據和過程
（一）檔案起草依據。
1.《中華人民共和國城市房地產管理法》；
2.《中華人民共和國物權法》；
3.《不動產登記暫行條例》（國務院令第656號）；
4.《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）；
5.《湖南省人民政府辦公廳關於印發<湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案>的通知》（湘政辦發〔2021〕75號）；
6. 《湖南省自然資源廳 湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省政務管理服務局 國家稅務總局湖南省稅務局關於開展“交房即交證”改革試點工作的通知》（湘自然資發〔2020〕37號）。
（二）制定過程。按照湘自然資發〔2020〕37號檔案要求，我市於2021年初開始了“交房即交證”改革試點工作，市本級、各縣市區都有“交房即交證”改革試點項目。5月10日，結合試點工作經驗，學習省內外長沙、慶陽、賀州、淄博等市的做法，經我局專題研究會議決定，修改起草了《永州市新建商品房“交房即交證”改革實施方案》（徵求意見稿），開展了合法性審查和公平競爭審查。2021年12月17日，《湖南省人民政府辦公廳關於印發<湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案>的通知》（湘政辦發〔2021〕75號）正式出台，我局根據省里檔案精神，於2021年12月底形成了檔案初稿。2022年3月17日，市政府常務會議審議並原則通過此方案，按照市政府常務會議研究意見，我局將發文稿修改完善，於4月1日報省自然資源廳審核。
三、檔案主要內容
永州市新建商品房“交房即交證”實施方案共分工作目標、實施範圍、部門工作職責、工作任務、工作要求等五個部分。
（一）工作目標。推進新建商品房“交房即交證”改革，在2021年每個縣市區已有試點成功案例基礎上，2022年實現常態化運行。
（二）實施範圍。市本級自2022年7月1日起，縣市區自2022年12月31日起，所有城鎮規劃區內新取得商品房預售許可證的房地產項目和通過招拍掛等方式取得國有建設用地使用權的新建房地產項目必須實施“交房即交證”。
（三）部門工作職責。明確行政審批服務、住房和城鄉建設、自然資源和規劃、稅務、財政、人防等相關部門工作職責。
（四）工作任務。主要包括七個部分：一是搭建無縫對接平台，二是強化監管和約束，三是整合再造工作流程，四是統一竣工驗收標準，五是最佳化登記辦證服務，六是實行一窗辦理，七是落實開發建設單位落實主體責任。
（五）工作要求。一是加強領導，高位推動；二是加強協調，明確責任；三是加強宣傳，引導創新；四是加強督導，強化考核。
四、政策特點和創新舉措
（一）促進房地產市場秩序規範的改革舉措。通過進一步強化部門服務意識和效率意識，加大對開發企業和項目建設的監管、檢驗力度，持續整合最佳化新建商品房不動產轉移登記前的規劃驗收、竣工備案、收繳稅費、不動產權籍調查等流程，真正讓便民利企措施落到實處。
（二）進一步提升政務服務水平的改革舉措。一是實行“並聯一批”。按照“一家牽頭、多驗合一、限時辦結”的要求，整合有關工程質量、規劃、園林、消防、人防等核驗事項，實行聯合驗收，統一出具驗收意見。按照“一窗受理、並聯辦理”的要求，由住建部門牽頭，從多家串聯驗收，改為聯合統一驗收。二是實行“剝離一批”。壓減不動產登記所需材料，對規劃差異確認、物管用房確認、建築耗材稅核驗等前期掛靠的行政管理要求不再把關。精簡竣工驗收備案材料，非法定材料不再作為前置要求。三是實行“簡化一批”。對項目實測后土地面積與出讓契約有差異，需核算指標修改土地出讓契約的，簡化行政審批程式，由自然資源部門與開發建設單位簽訂補充協定，補繳相關價款。
五、新舊政策差異
（一）保障購房者合法權益。推行“交房即交證”，購房者能在開發商交房時拿到不動產權證，有效解決購房者房屋產權登記、融資抵押以及小孩讀書、落戶等問題。
（二）倒逼房地產開發商提升品質。交房即交證，意味著開發商必須要在房子交房前完成工程驗收，並且要達標才能交房。避免開發商在修建新房時違規改建、偷工減料、拖延工，從而促使開發商加強項目管理，更加重視樓盤質量，進而提升品質，做到更好的服務，促進房地產行業健康發展。
（三）強化部門協作和信息共享，強化部門履職盡責。通過部門聯席會議制度和聯動機制，加強組織協調，確保“交房即交證”各階段、各環節無縫對接，防止一房多賣。通過加強部門信息共享，再造流程，簡化申請材料，最佳化政務服務平台。通過實行“誰審批誰監管，誰主管誰監管”，加強事前事中事後全過程監管，做到問題“早發現、早制止、早處理”。嚴格執行全省統一的房屋建築和市政基礎設施工作竣工聯合驗收辦法規定的驗收事項、流程、時限、材料等，推動將消防驗收要求納入施工過程監管，強化過程監管和過程糾偏。
