《定西市推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》已經2022年5月16日五屆定西市政府第13次常務會議審議通過，定西市人民政府辦公室於2022年5月18日印發，請認真組織實施。
基本介紹
- 中文名：定西市推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案
- 頒布時間：2022年5月18日
- 發布單位：定西市人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
為鞏固化解國有土地上已售城鎮住宅歷史遺留“登記難”問題工作成果，構建房地產規範管理長效機制，切實保障民眾合法權益，根據甘肅省政府辦公廳印發《甘肅省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》（甘政辦發〔2022〕43號），結合定西實際，制定以下實施方案。
一、改革目標
落實全省“放管服”改革和最佳化營商環境要求，統籌推進工程建設項目審批制度、建設項目“多測合一”“網際網路+政務服務”、壓縮不動產登記辦理時間、市政公用服務報裝接入等改革事項，最佳化整合商品房預售、竣工驗收備案、房屋交付使用、不動產登記辦理等流程，構建政府主導、部門監管、企業主責、購房人配合的責任體系，實現新建商品房“交房即交證”。
2022年5月起，各縣城鎮規劃區範圍內有新建商品房交付的，5月底前至少確定一個新建商品房項目為“交房即交證”改革試點；2022年8月1日起，在安定區城鎮規劃區範圍內推行新建商品房“交房即交證”改革；2023年1月1日起，所有縣區城鎮規劃區範圍內新建商品房全部實行“交房即交證”。
鼓勵各縣區結合實際將經濟適用房等政策性住房納入“交房即交證”改革範圍，鼓勵有條件的縣區新建商品房實行現房銷售。
二、主要任務
（一）調整最佳化辦事視窗。
1.加強視窗建設。進一步加強工程建設項目審批、稅費收繳、不動產登記、交易及公共服務事項視窗建設，推進不動產登記、交易、繳稅、繳費“一窗受理、並行辦理”。加強視窗工作人員作風建設，落實《甘肅省不動產登記視窗標準化建設指南（試行）》等標準規範，做好“交房即交證”相關政策諮詢和引導服務。（牽頭單位：市自然資源局、市住建局、市政管局、市稅務局，責任單位：市工信局、市水投公司、國網定西供電公司、定西中石油崑崙燃氣有限公司、甘肅省廣播電視網路股份有限公司定西分公司。各縣區人民政府負責落實，以下任務均需各縣區人民政府負責落實，不再列出）
2.推行聯動辦理。構建信息共享、聯合審批機制，實現“交房即交證”與工程建設項目審批事項有機結合。依託一窗受理服務視窗和信息平台聯動，推動水、電、氣、暖、有線電視、通信網路等公共服務與不動產登記同步辦理。（牽頭單位：市自然資源局、市政管局、市住建局，責任單位：市工信局、市水投公司、國網定西供電公司、定西中石油崑崙燃氣有限公司、甘肅省廣播電視網路股份有限公司定西分公司）
（二）最佳化整合業務流程。
1.嚴把審批關口。嚴格審批制度和審批程式，對不具備相應條件、未繳清相關稅費的房地產開發項目，嚴禁違規辦理國有建設用地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證。（牽頭單位：市自然資源局、市住建局，責任單位：市稅務局）
2.落實商品房預售制度。嚴格執行商品房預售標準和條件，在辦理商品房預售許可時，應依法審查項目開發企業提供的材料是否符合法定條件。對已取得商品房預售許可的項目，督促項目開發企業按照“交房即交證”程式和要求，做好相關準備工作。對未取得商品房預售許可違規銷售的項目，責令立即停止並依法作出處理。（牽頭單位: 市住建局，責任單位：市自然資源局、市稅務局）
3.最佳化預售契約網簽備案。制定“交房即交證”標準化商品房預售契約範本，將協助購房人辦理不動產轉移登記納入房地產開發企業職責，明確交房時間、條件和雙方權利義務，確保房地產開發企業交付的房屋規劃、消防、人防、工程質量等驗收合格，完成竣工驗收備案、權屬清晰無爭議且已具備辦理不動產轉移登記條件。商品房預售時，房地產開發企業與購房人網上籤訂預售契約，系統自動核驗，一鍵生成電子契約，並實時推送至大數據管理等部門。契約義務履行情況納入房地產市場監管和誠信管理範圍。（牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源局、市市場監管局、市稅務局、定西銀保監分局、市大數據中心）
4.大力推行預告登記。對預售商品房開展預告登記，推動預售商品房契約備案與預告登記協同辦理，實現同步申請，探索開展預告登記和轉移、抵押登記合併申請，由房地產開發企業在預告登記時同步收集新建商品房轉移、抵押登記的相關材料。已辦理預告登記的，在辦理轉移、抵押登記時，未變化材料直接沿用，不再重複收取。（牽頭單位：市自然資源局，責任單位：市住建局、市稅務局、定西銀保監分局）
5.前置相關測繪流程。將房產測繪、房屋落宗等流程前置到竣工聯合驗收之前或同步進行，確保完成工程竣工驗收備案即具備辦理首次登記條件。按照“多測合一”改革要求做好測量、測繪成果審核入庫，並作為聯合驗收和不動產登記的申請材料。（牽頭單位：市自然資源局，責任單位：市住建局）
6.嚴格實行聯合驗收。落實工程建設項目限時聯合驗收規定和要求，及時辦理竣工驗收備案，將人防工程要求納入施工過程質量安全監管體系，強化項目全過程監管和糾偏。推行以工程保函替代工程質量保證金，提供工程質量保證擔保。嚴格落實《建設工程質量管理條例》，未完成竣工驗收、未辦理登記的房屋不得直接交付使用。（牽頭單位：市住建局、市自然資源局，責任單位：市人防辦）
7.並行開展核實核算。在竣工驗收階段，嚴格按照規劃條件核實相關數據，做好有關“期轉現”數據核實、土地指標核算、物業管理用房確認等工作。規範相關稅費核算、清繳或歸集，在竣工驗收階段按照有關規定足額完成土地價款、報建費（城市基礎設施配套費、水土保持費、人防易地建設費）、公共維修資金的核算、清繳或歸集，在不動產首次和轉移登記時不再進行核驗。（牽頭單位：市自然資源局，責任單位：市財政局、市住建局、市水務局、市人防辦、市稅務局）
8.推行施工過程結算和告知承諾制。對約定結算節點內完成的質量合格工程內容，即時同步計算、調整、確認及支付工程款價。推行告知承諾制，將“竣工結算備案”等事項調整到竣工驗收備案後，房地產開發企業應在承諾期內補齊相關材料，對存在失信行為的，依法依規進行行政處理及信用懲戒。（牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源局、市市場監管局）
9.加快不動產首次登記。房地產開發企業在項目取得規劃、消防、人防、工程質量驗收合格及備案手續後，20個工作日內申請辦理不動產首次登記。按照《不動產登記暫行條例實施細則》等規定明確申請材料，對能從工程建設項目審批管理系統等共享獲取的竣工聯合驗收材料、房屋測繪報告及成果數據，不得要求申請人重複提供。（牽頭單位：市自然資源局，責任單位：市住建局）
10.整合交房與登記流程。房地產開發企業達到交房條件時，採取現場交房交證方式的，應提前將集中辦理交房安排告知不動產登記機構，組織好現場發證；採取購房人集中委託房地產開發企業分批次提前申請登記辦證的，由企業統一代領，送證上門。登記機構可以現場依申請辦理轉移登記，或購房人通過網辦平台線上申請辦理，發放不動產權電子證照，也可以委託郵寄紙質證書。（牽頭單位：市住建局、市自然資源局，責任單位：市稅務局、市政管局）
11.最佳化不動產登記服務。進一步加強規劃、土地、建設、房屋交易、稅務、金融與不動產登記全流程業務協同聯動。創新登記服務舉措，最佳化不動產登記業務流程，壓縮不動產首次登記和轉移登記辦理時間，推動不動產登記連線埠向開發企業延伸，方便企業和民眾辦事。鼓勵購房人通過甘肅省“網際網路+不動產登記”、甘肅省電子稅務局等服務平台，辦理轉移登記申請、稅費繳納等業務。（牽頭單位：市自然資源局，責任單位：市住建局、市稅務局、定西銀保監分局）
（三）加強平台協同共享。
1.加快不動產統一登記平台建設。依託全省統一的甘肅省不動產登記信息平台的建設，加快與住建房屋交易、稅務稅收征管、財政統一支付及工程建設項目審批管理系統互通融合，實現覆蓋全市、面向大眾並延伸到房地產開發企業、金融機構的“一站式”綜合服務，達到樓盤表同一、數據同源，支撐不動產登記“一網通辦、省內通辦、跨省通辦”。（牽頭單位：市自然資源局、市政管局，責任單位：市財政局、市住建局、市稅務局、定西銀保監分局）
2.推動工程建設項目“一網通辦”。完善工程建設項目審批管理系統，將不動產首次登記納入系統進行申報，建立全市工程建設項目代碼與不動產單元代碼的關聯關係，實現與國土空間基礎信息平台、稅收征管系統、不動產登記平台等無縫銜接，實現房地產開發項目報建、審批、竣工備案、測繪、交易、登記成果全流程信息共享和“一網通辦”。（牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源局、市稅務局、市大數據中心）
3.加強信息共享與套用。依託政務數據共享交換平台，推進部門信息共享集成，實現司法判決、戶口簿信息、竣工驗收備案、商品房預售備案、房屋測繪成果報告、經濟適用房購房花名冊、土地房屋資產調撥、醫學證明等信息與不動產登記互通共享。推進工程建設項目、土地出讓契約或劃撥決定書、規劃許可、房屋買賣契約、抵押契約、完稅憑證等與不動產單元代碼“一碼關聯”。推進用地全程一體化管理，實現“批、供、用、登”全流程信息共享。加大電子證照在查詢、共享和業務聯辦中的套用。（牽頭單位：市自然資源局、市政管局，責任單位：市法院、市公安局、市住建局、市衛生健康委、市政府國資委、市稅務局、市大數據中心）
（四）不斷強化監管約束。
1.落實全程監管整治。各職能部門按照“誰審批誰監管，誰主管誰監管”原則，加強事前事中事後全過程監管，加強建設用地及工程規劃批後監管和房地產市場監管，嚴格落實預售資金監管制度，將預售資金監管期限延長至該商品房辦理不動產首次登記之日，確保所有預售資金直接存入監管賬戶，優先用於支付所欠稅費及工程款。建立房地產市場領域聯合執法工作機制，加大排查整治力度，杜絕開發企業違規代收契稅等現象，依法嚴厲打擊房地產市場領域違法違規行為。（牽頭單位：市住建局，責任單位：市自然資源局、市稅務局）
2.建立健全誠信體系。將“交房即交證”改革中市場主體企業誠信守信情況納入房地產行業信用信息和不動產登記領域信用信息歸集範圍，統一記入市級社會信用信息平台，並通過“信用中國（甘肅定西）”網站等渠道依法向社會公開，並推送相關部門依法依規實施“一處失信、處處受限”聯合懲戒。（牽頭單位：市發展改革委，責任單位:市自然資源局、市住建局、市市場監管局、人行定西中心支行）
三、保障措施
（一）加強組織領導。市化解房建市政項目遺留問題暨國有土地上已售城鎮住宅歷史遺留“登記難”問題領導小組負責統籌全市新建商品房“交房即交證”改革工作。市直相關部門要靠實責任、密切配合、形成合力，進一步加大信息共享和結果互認力度。各縣區政府要高度重視，切實增強改革擔當，將“交房即交證”納入重大改革事項，保障改革工作經費。各縣區要結合實際，制定新建商品房“交房即交證”改革實施方案，進一步明確時間表、流程圖和職責分工，方案於2022年5月底前報送市自然資源局備案。
（二）強化調度督導。各縣區要建立“交房即交證”督導、通報等制度，確保按期完成各項改革任務，從源頭杜絕“登記難”問題再發生。市直有關部門要加大對各地的指導力度，及時研究解決改革中發現的新情況、新問題。房地產開發企業要依法履行市場主體責任，依法依規建設、經營房地產開發項目。對不擔當、不作為或工作不力造成重大負面影響的單位和個人，將依法依規進行追責問責。
（三）加大宣傳引導。各縣區要充分利用報紙、廣播、電視、網路等媒體，加強新建商品房“交房即交證”改革的宣傳力度，引導房地產開發企業自覺守法、誠信經營，營造公開、公平、公正的市場環境，切實維護購房人的合法權益。要總結推廣“交房即交證”典型經驗和工作成效，主動關注社會輿情，及時回應社會關注，營造良好的改革氛圍。
政策解讀
一、起草背景
2021年，自然資源部印發《關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》，要求各地推動構建“政府主導、部門聯動”的工作機制，堅持“疏堵結合”控制新增，總結推廣“交地即交證”“交房即交證”經驗做法，促進依法履職、加強監管、完善制度。同年3月，省自然資源廳印發《關於加快推進解決不動產登記歷史遺留問題的通知》，推動構建符合各地實際的新建商品房“交房即交證”工作模式。2021年12月，根據省委、省政府領導批示精神和省化解國有土地上已售城鎮住宅歷史遺留“登記難”問題領導小組會議要求，進一步鞏固化解國有土地上已售城鎮住宅歷史遺留“登記難”問題工作成果，構建房地產規範管理長效機制，切實保障民眾合法權益，根據甘肅省政府辦公廳印發《甘肅省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》（甘政辦發〔2022〕43號）檔案要求，結合我市實際，市自然資源局起草了《定西市推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》。
二、起草過程
4月13日收到市政府“由市自然資源局牽頭，住建局、稅務局、市場監管局等部門配合提出我市貫徹落意見”的批示後，我局高度重視，認真研究，根據《甘肅省人民政府辦公廳關於印發甘肅省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案的通知》（甘政辦發〔2022〕43號），結合我市實際，市自然資源局起草了《定西市推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》。《方案》初稿形成後，於4月22日書面徵求了市法院、公安局、發改委、住建局、稅務局、工信局、政管局、市場監管局、財政局、銀保監分局等18家部門的意見，對徵集的意見進行歸納整理，按照各部門的修改意見進行了修改完善後，再次徵求了相關部門的意見建議並進行了修改完善，並於4月27日經市自然資源局第6次局務會議審議。
三、主要內容
《方案》共分3部分。
第一部分是改革目標：落實全省“放管服”改革和最佳化營商環境要求，統籌推進工程建設項目審批制度、建設項目“多測合一”“網際網路+政務服務”、壓縮不動產登記辦理時間、市政公用服務報裝接入等改革事項，最佳化整合商品房預售、竣工驗收備案、房屋交付使用、不動產登記辦理等流程，構建政府主導、部門監管、企業主責、購房人配合的責任體系，實現新建商品房“交房即交證”。
2022年5月起，各縣城鎮規劃區範圍內有新建商品房交付的，5月底前至少確定一個新建商品房項目為“交房即交證”改革試點；2022年8月1日起，在安定區城鎮規劃區範圍內推行“交房即交證”改革；2023年1月1日起，所有縣區城鎮規劃區範圍內新建商品房全部實行“交房即交證”。同時，鼓勵各縣區結合實際將經濟適用房等政策性住房納入“交房即交證”改革範圍，鼓勵有條件的縣區新建商品房實行現房銷售。
第二部分是主要任務：《方案》圍繞調整最佳化辦事視窗、最佳化整合業務流程、加強平台協同共享、強化監管約束4個方面提出18條具體措施，打通堵點和關鍵環節，確保項目房地產開發企業在項目完成工程竣工驗收備案後，20個工作日內申請辦理不動產首次登記，建立交房與交證聯動機制，實現“交房即交證”改革目標。
（一）調整最佳化辦事視窗
1.加強視窗建設。進一步加強工程建設項目審批、稅費收繳、不動產登記、交易及公共服務事項視窗建設，推進不動產登記、交易、繳稅、繳費“一窗受理、並行辦理”。加強視窗工作人員作風建設，落實《甘肅省不動產登記視窗標準化建設指南（試行）》等標準規範，做好“交房即交證”相關政策諮詢和引導服務
2.推行聯動辦理。構建信息共享、聯合審批機制，實現“交房即交證”與工程建設項目審批事項有機結合。依託一窗受理服務視窗和信息平台聯動，推動水、電、氣、暖、有線電視、通信網路等公共服務與不動產登記同步辦理。
（二）最佳化整合業務流程
1.嚴把審批關口。嚴格審批制度和審批程式，對不具備相應條件、未繳清相關稅費的房地產開發項目，嚴禁違規辦理國有建設用地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證。
2.落實商品房預售制度。嚴格執行商品房預售標準和條件，在辦理商品房預售許可時，應依法審查項目開發企業提供的材料是否符合法定條件。對已取得商品房預售許可的項目，督促項目開發企業按照“交房即交證”程式和要求，做好相關準備工作。對未取得商品房預售許可違規銷售的項目，責令立即停止並依法作出處理。
3.最佳化預售契約網簽備案。制定“交房即交證”標準化商品房預售契約範本，將協助購房人辦理不動產轉移登記納入房地產開發企業職責，明確交房時間、條件和雙方權利義務，確保房地產開發企業交付的房屋規劃、消防、人防、工程質量等驗收合格，完成竣工驗收備案、權屬清晰無爭議且已具備辦理不動產轉移登記條件。商品房預售時，房地產開發企業與購房人網上籤訂預售契約，系統自動核驗，一鍵生成電子契約，並實時推送至大數據管理等部門。契約義務履行情況納入房地產市場監管和誠信管理範圍。
4.大力推行預告登記。對預售商品房開展預告登記，推動預售商品房契約備案與預告登記協同辦理，實現同步申請，探索開展預告登記和轉移、抵押登記合併申請，由房地產開發企業在預告登記時同步收集新建商品房轉移、抵押登記的相關材料。已辦理預告登記的，在辦理轉移、抵押登記時，未變化材料直接沿用，不再重複收取。
5.前置相關測繪流程。將房產測繪、房屋落宗等流程前置到竣工聯合驗收之前或同步進行，確保完成工程竣工驗收備案即具備辦理首次登記條件。按照“多測合一”改革要求做好測量、測繪成果審核入庫，並作為聯合驗收和不動產登記的申請材料。
6.嚴格實行聯合驗收。落實工程建設項目限時聯合驗收規定和要求，及時辦理竣工驗收備案，將人防工程要求納入施工過程質量安全監管體系，強化項目全過程監管和糾偏。推行以工程保函替代工程質量保證金，提供工程質量保證擔保。嚴格落實《建設工程質量管理條例》，未完成竣工驗收、未辦理登記的房屋不得直接交付使用。
7.並行開展核實核算。在竣工驗收階段，嚴格按照規劃條件核實相關數據，做好有關“期轉現”數據核實、土地指標核算、物業管理用房確認等工作。規範相關稅費核算、清繳或歸集，在竣工驗收階段按照有關規定足額完成土地價款、報建費（城市基礎設施配套費、水土保持費、人防易地建設費）、公共維修資金的核算、清繳或歸集，在不動產首次和轉移登記時不再進行核驗。
8.推行施工過程結算和告知承諾制。對約定結算節點內完成的質量合格工程內容，即時同步計算、調整、確認及支付工程款價。推行告知承諾制，將“竣工結算備案”等事項調整到竣工驗收備案後，房地產開發企業應在承諾期內補齊相關材料，對存在失信行為的，依法依規進行行政處理及信用懲戒。
9.加快不動產首次登記。房地產開發企業在項目取得規劃、消防、人防、工程質量驗收合格及備案手續後，20個工作日內申請辦理不動產首次登記。按照《不動產登記暫行條例實施細則》等規定明確申請材料，對能從工程建設項目審批管理系統等共享獲取的竣工聯合驗收材料、房屋測繪報告及成果數據，不得要求申請人重複提供。
10.整合交房與登記流程。房地產開發企業達到交房條件時，採取現場交房交證方式的，應提前將集中辦理交房安排告知不動產登記機構，組織好現場發證；採取購房人集中委託房地產開發企業分批次提前申請登記辦證的，由企業統一代領，送證上門。登記機構可以現場依申請辦理轉移登記，或購房人通過網辦平台線上申請辦理，發放不動產權電子證照，也可以委託郵寄紙質證書。
11.最佳化不動產登記服務。進一步加強規劃、土地、建設、房屋交易、稅務、金融與不動產登記全流程業務協同聯動。創新登記服務舉措，最佳化不動產登記業務流程，壓縮不動產首次登記和轉移登記辦理時間，推動不動產登記連線埠向開發企業延伸，方便企業和民眾辦事。鼓勵購房人通過甘肅省“網際網路+不動產登記”、甘肅省電子稅務局等服務平台，辦理轉移登記申請、稅費繳納等業務。
（三）加強平台協同共享
1.加快不動產統一登記平台建設。依託全省統一的甘肅省不動產登記信息平台的建設，加快與住建房屋交易、稅務稅收征管、財政統一支付及工程建設項目審批管理系統互通融合，實現覆蓋全市、面向大眾並延伸到房地產開發企業、金融機構的“一站式”綜合服務，達到樓盤表同一、數據同源，支撐不動產登記“一網通辦、省內通辦、跨省通辦”。
2.推動工程建設項目“一網通辦”。完善工程建設項目審批管理系統，將不動產首次登記納入系統進行申報，建立全市工程建設項目代碼與不動產單元代碼的關聯關係，實現與國土空間基礎信息平台、稅收征管系統、不動產登記平台等無縫銜接，實現房地產開發項目報建、審批、竣工備案、測繪、交易、登記成果全流程信息共享和“一網通辦”。
3.加強信息共享與套用。依託政務數據共享交換平台，推進部門信息共享集成，實現司法判決、戶口簿信息、竣工驗收備案、商品房預售備案、房屋測繪成果報告、經濟適用房購房花名冊、土地房屋資產調撥、醫學證明等信息與不動產登記互通共享。推進工程建設項目、土地出讓契約或劃撥決定書、規劃許可、房屋買賣契約、抵押契約、完稅憑證等與不動產單元代碼“一碼關聯”。推進用地全程一體化管理，實現“批、供、用、登”全流程信息共享。加大電子證照在查詢、共享和業務聯辦中的套用。
（四）不斷強化監管約束
1.落實全程監管整治。各職能部門按照“誰審批誰監管，誰主管誰監管”原則，加強事前事中事後全過程監管，加強建設用地及工程規劃批後監管和房地產市場監管，嚴格落實預售資金監管制度，將預售資金監管期限延長至該商品房辦理不動產首次登記之日，確保所有預售資金直接存入監管賬戶，優先用於支付所欠稅費及工程款。建立房地產市場領域聯合執法工作機制，加大排查整治力度，杜絕開發企業違規代收契稅等現象，依法嚴厲打擊房地產市場領域違法違規行為。
2.建立健全誠信體系。將“交房即交證”改革中市場主體企業誠信守信情況納入房地產行業信用信息和不動產登記領域信用信息歸集範圍，統一記入市級社會信用信息平台，並通過“信用中國（甘肅定西）”網站等渠道依法向社會公開，並推送相關部門依法依規實施“一處失信、處處受限”聯合懲戒。
第三部分是保障措施：包括加強組織領導，強化調度督導，加大宣傳引導3項措施。根據省級方案精神，我市推進新建商品房“交房即交證”改革工作，由市化解房建市政項目遺留問題暨國有土地上已售城鎮住宅歷史遺留“登記難”問題領導小組負責統籌開展工作。
