《山東省商品房預售資金監管辦法》是山東省住房和城鄉建設廳、監管局為了規範商品房預售資金監督管理、維護商品房交易雙方合法權益、促進房地產市場健康發展制定的監管辦法。
基本介紹
- 中文名：山東省商品房預售資金監管辦法
- 實施時間：2017年3月1日
- 發布單位：山東省住房和城鄉建設廳、監管局
- 有效期至：2022年2月28日
內容解讀
第一章 總 則
第一條 為了規範商品房預售資金監督管理，維護商品房交易雙方合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《山東省城市房地產開發經營管理條例》《山東省商品房銷售條例》和《山東省人民政府辦公廳關於做好房地產領域易發問題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號）等法律、法規、規章及相關規定，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內商品房預售資金的收存、支出、使用及其監督管理，適用本辦法。
本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣契約約定支付的全部房價款。
本辦法所稱預售人，是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。
本辦法所稱預購人，是指購買預售商品房的單位或者個人。
第三條 省住房城鄉建設主管部門負責指導和監督全省商品房預售資金監管。
設區的市、縣（市、區）住房城鄉建設、房產管理部門（以下簡稱房地產主管部門）按照職責分工負責本行政區域內商品房預售資金監管。
第四條 商品房預售資金監管，遵循“專戶專存、專款專用、全程監管、節點控制”的原則。
第五條 商品房預售資金監管期限，自取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明檔案終止。
第六條 房地產主管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統（含商品房預售許可、預售契約網簽備案、預售資金監管等模組），實現預售資金監管信息化、自動化。
第二章 監管銀行及賬戶
第七條 具備資金監管安全規範運行所需的金融管理業務能力及網路技術條件的商業銀行，經房地產主管部門審核確認後，可以列入商品房預售資金監管合作銀行(以下簡稱監管銀行)名錄，配合開展商品房預售資金監管業務。
第八條 監管銀行在與房地產主管部門簽訂商品房預售資金監管金融服務協定後，提供相應的金融服務，並與商品房預售管理信息系統對接，實現信息互通共享，確保業務辦理連續、安全、便捷。
第九條 房地產開發企業申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管賬戶)。監管賬戶應當按幢或者多幢開立，並由房地產主管部門、監管銀行、房地產開發企業三方簽訂商品房預售資金監管協定。未開立監管賬戶的，房地產主管部門不得核發《商品房預售許可證》。
第十條 商品房預售資金監管協定主要包括下列內容：
（一）當事人的名稱、地址；
（二）監管項目的名稱、坐落位置；
（三）監管賬戶名稱、賬號；
（四）監管項目範圍；
（五）監管資金使用節點；
（六）監管資金的收存、支出、使用方式；
（七）新建物業質量保修金劃轉方式；
（八）違約責任；
（九）爭議解決方式。
第十一條 預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知預購人，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，並在商品房預售契約中予以明確。
第十二條 預售人需變更監管銀行、企業名稱、監管賬號、開戶範圍、項目名稱等相關信息的，應當到房地產主管部門、監管銀行辦理相關變更手續。
第三章 預售資金收存
第十三條 商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。
第十四條 預售人與預購人簽訂商品房預售契約後，應當儘快進行商品房預售契約網簽，同時根據契約相關約定，預售人向預購人出具《商品房預售資金監管收存通知單》。預購人憑《商品房預售資金監管收存通知單》將預售資金存入監管賬戶後，房地產主管部門按規定辦理商品房預售契約備案。
預購人申請按揭貸款（含商業貸款和住房公積金貸款）的，預購人將首付款存入監管賬戶，並書面委託貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。
第十五條 監管銀行收到預購人交存和貸款銀行轉入的房價款後，向預購人出具《商品房預售資金監管收款憑證》，並將信息傳至房地產主管部門。
《商品房預售資金監管收款憑證》內容包括但不限於：商品房預售契約編號、監管銀行、監管賬戶、預購人資金結算個人賬戶、預售資金總額、本次交存數額、累計交存數額、交存時間等。
第四章 支出和使用
第十六條 商品房預售資金監管標準，是指商品房預售項目自批准預售的工程節點開始，到完成建築安裝和區內配套等工程建設、達到竣工綜合驗收條件所需的單位建築面積費用；應當實行商品住宅全裝修的，還應當將裝修費用計算在內。商品房預售資金監管標準，由設區的市房地產主管部門組織相關專業機構結合區域、建築結構、用途等因素綜合測定，並定期調整公布。
商品房預售資金監管額度，是指批准預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積，由房地產主管部門核發《商品房預售許可證》時確定，並在商品房預售資金監管協定中予以載明。
第十七條 商品房預售資金進入監管賬戶後，當資金總額達到既定監管額度後，預售人方可自行提取監管額度以外的資金，並優先用於預售項目工程建設。
第十八條 房地產主管部門要最佳化商品房預售監管資金的核撥流程，保證及時用於商品房預售項目工程建設。
第十九條 商品房預售資金監管按照工程建設進度一般分為4個控制節點，分別為建成層數達到規劃總層數一半、主體結構封頂、單體竣工驗收合格、竣工綜合驗收備案。
監管資金留存比例，是指監管賬戶中的資金餘額占商品房預售資金監管額度的百分比。當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%－70%；當主體結構封頂時，監管資金留存比例為30%－35%；當單體竣工驗收合格時，監管資金留存比例為15%－18%；當取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案檔案時，監管終止。
對於高層、超高層或者大體量建築，各地可以增加1-2個控制節點，但監管資金留存比例不得突破上述規定。
第二十條 房地產主管部門可根據預售人信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。
第二十一條 在主體結構封頂控制節點之前，預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，但不得突破監管額度的30%。
第二十二條 預售人申請使用商品房預售資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請，並不得突破本辦法第十九條規定的監管資金留存比例。預售人應當如實填寫、提交以下材料，並對材料的真實性負責：
（一）企業用款申請表；
（二）工程建設進度相關證明材料及影像資料；
（三）監管賬戶對賬單；
（四）授權委託書及受託人身份證複印件；
（五）預售人已經向施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位撥付款項的，提供付款證明；預售人擬向上述單位撥付款項的，提供對方指定的銀行賬戶；
（六）法律、法規規定的其他檔案材料。
第二十三條 各地根據當地房地產市場狀況及調控需要，可以按照魯政辦字〔2016〕118號檔案“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售”的要求，提高商品房預售許可條件，併合理確定商品房預售資金監管標準、監管額度、控制節點及監管資金留存比例。
第二十四條 預售人申請提取商品房預售資金監管額度以內的資金，房地產主管部門應當自受理之日起5個工作日內完成審核，並進行必要的現場查勘。符合使用條件的，出具《商品房預售監管資金撥付通知單》；不符合條件的，出具不予撥付通知單。
《商品房預售監管資金撥付通知單》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本辦法第二十二條規定提供付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，明確將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者專業經營單位指定的銀行賬戶。
第二十五條 監管銀行應當按照《商品房預售資金監管撥付通知單》撥付相應款項，與商品房預售管理信息系統實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。
第五章 終止和解除
第二十六條 預售人取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明檔案後，可申請終止商品房預售資金監管，如實填寫、提交以下材料，並對材料的真實性負責：
（一）終止監管申請書；
（二）房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明檔案；
（三）監管賬戶對賬單；
（四）授權委託書及受託人身份證複印件；
（五）法律、法規規定的其他檔案材料。
第二十七條 預售人申請終止商品房預售資金監管，房地產主管部門應當自受理之日起5個工作日內進行審核，並進行必要的現場查勘。符合終止預售資金監管條件的，出具《商品房預售資金監管終止通知單》；不符合條件的，出具不予終止通知單。
第二十八條 監管銀行應當按照《商品房預售資金監管終止通知單》終止監管，與預售管理信息系統實現信息互通共享的，應當同時核對電子信息。
第二十九條 房地產主管部門應當依據省住房城鄉建設廳、省財政廳聯合發布的《山東省新建物業質量保修金管理辦法》（魯建發〔2016〕5號）有關規定，按物業主管部門的要求，在核發房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明檔案前，按照商品房預售資金監管協定約定，從監管賬戶中一次性劃轉規定數額的保修金到指定專戶，並告知預售人。
第三十條 預售人和預購人協商一致或者生效法律文書判決解除商品房預售契約的，預售人和預購人可以到房地產主管部門申請撤銷商品房預售契約網簽備案。房地產主管部門對撤銷商品房預售契約網簽備案、解除預售資金監管申請進行審核，符合條件和本地相關規定的，準予撤銷商品房預售契約網簽備案，並出具《商品房預售資金監管解除通知單》。
監管銀行按照《商品房預售資金監管解除通知單》和生效法律文書，將監管資金退回預購人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。
第六章 法律責任
第三十一條 預售人有下列行為的，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售契約網簽業務，並依法予以行政處罰：
（一）未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的；
（二）變相逃避商品房預售資金監管的；
（三）未按規定使用商品房預售資金的；
（四）提供虛假材料的；
（五）其它違反本辦法或者商品房預售資金監管協定的行為。
第三十二條 監管銀行有下列行為的，房地產主管部門按照商品房預售資金監管金融服務協定暫停或者終止其監管銀行資格，並由其承擔相應責任，同時通報金融管理部門：
（一）未按規定將預售資金存入監管賬戶的；
（二）未經房地產主管部門同意，擅自支付商品房預售資金的；
（三）擅自截留、挪用或者拖延支付商品房預售資金的；
（四）其他違反本辦法或者商品房預售資金監管協定的行為。
第三十三條 房地產主管部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第三十四條 各設區的市可依據本辦法，結合當地實際，制定本行政區域內的商品房預售資金監管辦法實施細則。
第三十五條 本辦法自2017年3月1日起施行，有效期至2022年2月28日。
