《張掖市商品房預售資金監管規定》已經於2022年3月28日五屆張掖市政府第7次常務會議審議通過，張掖市人民政府辦公室於2022年4月8日印發.本規定自2022年5月10日起施行
基本介紹
- 中文名：張掖市商品房預售資金監管規定
- 頒布時間：2022年4月8日
- 實施時間：2022年5月10日
- 發布單位：張掖市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第二條 本市行政區域內新建房地產開發項目且依法取得《商品房預售許可證》，其預售商品房資金的收存、撥付和使用適用本規定。
第三條 市住建部門負責甘州區和張掖經濟開發區商品房預售資金監管；各縣住建部門負責本行政區域內商品房預售資金監管。
第四條 本規定所稱商品房預售資金，是指購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。
預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。
預購人，是指購買預售商品房的單位和個人。
商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱專用賬戶），並對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。
第五條 本規定所稱監管銀行，是指與預售人、監管部門簽訂專用賬戶管理協定，設立專用賬戶，按職責管理專用賬戶資金的銀行業金融機構。監管銀行應當具備資金監管安全規範運行所需的金融管理業務能力及網路技術條件，並與張掖市商品房預售資金監管信息系統對接，信息實時共享。監管銀行應當根據本規定，密切配合監管部門和預售人，確保預售資金監管業務辦理連續、安全、便捷。
第六條 預售人申請《商品房預售許可證》時，監管部門、預售人及監管銀行應當簽訂《商品房預售資金監管專用賬戶監管協定書》，並在監管銀行設立專用賬戶。一個專用賬戶對應一個預售許可樓幢。該賬戶實行專款專戶、專款專存、專款專用。
監管賬戶戶名由房地產開發企業名稱、項目名稱和樓盤幢號組成。企業名稱應與基本賬戶名稱一致，項目名稱應與建設工程規劃許可證書證載名稱一致。監管賬戶不得開通任何形式的自助轉賬業務。
已經設立專用賬戶的預售樓幢尚未發生銷售行為的，可以申請變更專用賬戶，變更期間該監管賬戶範圍內的商品房不得銷售；已經發生銷售行為的，專用賬戶不得變更。
第七條 預售資金監管流程：
（一）企業提交預售資金監管申請；
（二）監管部門審核；
（三）監管銀行開設專用賬戶。
監管部門受理預售資金監管申請，對提交的申請材料審核通過後，應向企業出具《張掖市商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》，企業持開戶通知書到監管銀行開設專用賬戶。
第八條 申請預售資金監管提交以下材料：
（一）《張掖市商品房預售資金監管申請表》；
（二）《營業執照》；
（三）《商品房預售資金監管專用賬戶監管協定書》；
（四）張掖市房產測繪成果信息採集表；
（五）項目規劃總平面圖；
（六）中標通知書；
（七）其他相關資料。
第九條 預售人和預購人簽訂《商品房買賣契約（預售）》時，應當明確付款方式及付款時間和金額。商品房預售資金應當由預購人持本人銀行卡直接存入相應的專用賬戶。
預購人支付預售款項，持預售人開具的《商品房預售資金交納通知書》，到監管銀行將預售款存入專用賬戶內；憑交款通知書回執及銀行進賬單（交款回單）向預售人換領收款票據。
預購人申請購房貸款的，發放貸款的銀行金融機構應當按照已備案的《抵押契約》和《借款契約》約定的時間、金額將貸款直接劃轉至專用賬戶。
預購人申請辦理《商品房買賣契約（預售）》網上備案手續時，應當核驗契約約定的實際交款信息，作為備案的依據。
第十條 專用賬戶內的商品房預售資金分重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是指本監管項目（樓幢）達到竣工交付條件所需的工程建設費用，用於購買必需的建築材料、設備及支付建設施工進度款；非重點監管資金是指超出重點監管資金以外的資金。
重點監管資金由監管項目（樓幢）的工程建設費用總額（含建築安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用），加20％不可預見費組成。工程建設費用總額按照中標通知書核定。
第十一條 監管部門應當自受理預售人撥付商品房預售資金申請之日起3個工作日內做出答覆。
經審查符合條件的，出具《商品房預售資金監管專用賬戶資金撥付通知書》（以下簡稱《資金撥付通知書》）。有下列情形之一的，不予核准：
（一）超出監管部門核准數額的；
（二）收款單位與申請用途不符的；
（三）前一筆用款未按照核准用途使用且未糾正的。
第十二條 重點監管資金撥付。重點監管資金實行施工契約和工程進度節點相結合方式撥付。預售人需要使用重點監管資金時，應當按施工契約約定的付款節點和工程進度節點制定用款計畫。重點資金撥付時，監管銀行依據監管部門出具的《資金撥付通知書》，將核准使用資金撥付給與房地產開發企業簽約的契約當事人或相關單位。
（一）施工契約撥付。專用賬戶累計入賬資金金額不超過重點監管資金的30％時，依據建設部門備案的施工契約全額撥付。
（二）工程進度節點撥付。專用賬戶累計入賬資金金額超過重點監管資金的30％時，依據完成預售樓幢地上層30％、50％、70％、100％進度實行節點撥付。對於高層、超高層、精裝修或者大體量建築，監管部門可根據預售人信用狀況、資質等級等情況，增加1－2個進度節點，適當降低商品房預售資金監管留存比例，完成不動產首次登記並達到購房人可辦理轉移登記的條件前，專用賬戶內的資金不得低於重點資金的5％。
（三）專用賬戶累計入賬資金金額超過重點監管資金的70％時，房地產開發企業可以從重點監管資金中申請資金用於支付監管項目營業稅、土地增值稅等稅款，但不得超過該項目重點監管資金總額的5％。
（四）封頂後預售的樓幢，專用賬戶內的資金達到重點監管資金的30％後，剩餘資金不再交入專用賬戶，其中25％可按照施工進度用於支付工程款，專用賬戶內的資金不得低於重點資金的5％。
第十三條 申請重點資金撥付應提交以下材料：
（一）張掖市商品房預售監管資金使用申請表（重點資金）；
（二）商品房預售許可證；
（三）營業執照和房地產開發企業資質證書；
（四）符合重點監管資金撥付條件的證明材料：
1．申請支付監管項目建設施工費用的，提交相應的施工契約和工程監理部門對工程進度的證明；
2．申請支付監管項目建設材料費用的，提交相應的材料契約；
3．申請支付監管項目建築安裝費用的，提交相應的安裝契約；
4．申請支付監管項目建設設備費用的，提交相應的設備契約；
5．申請支付監管項目建設的監理、稅費的，提交工程監理契約、繳納稅費證明等相關證明材料；
6．申請用於支付項目其他建設費用的，提交相應的證明材料；
（五）法律、法規規定的其他檔案材料。
第十四條 非重點監管資金撥付。預售人使用非重點監管資金時，需提交《張掖市商品房預售監管資金使用申請表（非重點資金）》，監管部門審核通過的，房地產開發企業持《資金撥付通知書》到監管銀行辦理撥付手續。監管項目發生非正常停工等不良狀況時，暫停撥付非重點監管資金。
第十五條 監管銀行依據監管部門出具的《資金撥付通知書》中所載事項、金額即時撥付，支付事項應當與通知書中載明撥付事項一致。
第十六條 監管部門應定期對商品房預售資金的使用情況進行檢查。
監管銀行應適時將專用賬戶的收支情況提供給監管部門；對於有關部門對專用賬戶進行凍結和扣劃的，應及時書面告知監管部門。
第十七條 預售雙方達成退房協定並已辦理相關退房手續的，按照商品房買賣契約撤案程式辦理。經審核准予撤案的，監管部門應當在3個工作日內通知監管銀行解除對該部分房款的監管，房款按原路退回。
第十八條 商品房預售資金監管期限自核發商品房預售許可證開始，至房地產開發企業辦理不動產首次登記登簿後，可申請取消該項目預售款監管，並憑監管部門推送的《商品房預售款專用賬戶取消監管通知書》到監管銀行辦理取消監管手續。
第十九條 市、縣住建部門要加快商品房預售資金監管信息系統建設，實現預售資金監管業務線上線下“一網通辦”；各監管銀行要儘快完成金融管理系統與市、縣商品房預售資金監管信息系統的對接和數據共享，確保資金監管效率和安全。
第二十條 預售人提供虛假申報材料騙取工程建設資金、不按規定用途使用專用賬戶內的款項以及直接收取商品房預售資金的，監管部門應當責令其限期改正，暫停商品房預售和預售資金撥付；情節嚴重的，由監管部門按照《城市商品房預售管理辦法》規定進行處罰，並作為不良行為記入信用檔案。
第二十一條 監管銀行擅自撥付預售人專用賬戶內款項的，監管部門可暫停該銀行新開設專用賬戶業務。給預購人造成損失的，監管銀行應當承擔經濟賠償等法律責任。
第二十二條 監管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，給予行政處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關追究刑事責任。
第二十三條 本規定自2022年5月10日起施行，有效期五年。
解讀
為了將預售交易資金用於工程建設，防止項目爛尾，維護購房人權益，2022年3月28日，《張掖市商品房預售資金監管規定》經五屆市政府第7次常務會議審議通過，4月8日印發，定於5月10日正式實施。
一、重點內容
1．《張掖市商品房預售資金監管規定》（以下簡稱“監管規定”）第10條明確：商品房預售資金分重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是指本監管項目（樓幢）達到竣工交付條件所需的工程建設費用，用於購買必需的建築材料、設備及支付建設施工進度款；非重點監管資金是指超出重點監管資金以外的資金。重點監管資金由監管項目（樓幢）的工程建設費用總額（含建築安裝工程、基礎設施及公共配套設施費用），加20％不可預見費組成。工程建設費用總額按照中標通知書核定。根據2021年11月8日張掖市人民政府辦公室印發的《關於加強房地產市場調控的意見》，商品房預售條件由25％以上提升為封頂預售。因此，除全額資金監管按照施工進度和施工節點撥付的一般監管外，《監管規定》增設了封頂預售的監管情形，第12條第4款規定“封頂後預售的樓幢，專用賬戶內的資金達到重點監管資金的30％後，剩餘資金不再交入專用賬戶，其中25％可按照施工進度用於支付工程款，專用賬戶內的資金不得低於重點資金的5％”。
2．確保預售資金交入專戶需要通過契約網簽和備案來實現，交易契約和抵押契約約定了總房款和付款方式，網簽後購房人需要持開發企業出具的交款通知書到監管銀行交款，然後持銀行交款憑證進行契約備案，按揭貸款的持首付款繳款憑證備案，後續款項由放貸銀行直接劃入監管賬戶。
3．監管資金撥付。按照《監管規定》要求，封頂預售的樓幢專用賬戶內的資金不得低於重點資金的5％，超出部分可以按照施工進度用於支付工程款，經企業申請、現場查看工程進度後，按照施工契約撥付資金。
4．市住建部門負責甘州區和張掖經濟開發區商品房預售資金監管；各縣住建部門負責本行政區域內商品房預售資金監管。
5． 預售人申請《商品房預售許可證》時，監管部門、預售人及監管銀行應當簽訂《商品房預售資金監管專用賬戶監管協定書》，並在監管銀行設立專用賬戶。一個專用賬戶對應一個預售許可樓幢。該賬戶實行專款專戶、專款專存、專款專用。
6．預售人和預購人簽訂《商品房買賣契約（預售）》時，應當明確付款方式及付款時間和金額。商品房預售資金應當由預購人持本人銀行卡直接存入相應的專用賬戶。預購人申請購房貸款的，發放貸款的銀行金融機構應當按照已備案的《抵押契約》和《借款契約》約定的時間、金額將貸款直接劃轉至專用賬戶。
7．商品房預售資金監管期限自核發商品房預售許可證開始，至房地產開發企業辦理不動產首次登記登簿後，可申請取消該項目預售款監管，並憑監管部門推送的《商品房預售款專用賬戶取消監管通知書》到監管銀行辦理取消監管手續。
二、監管流程
商品房預售資金監管工作不是獨立的運行的，而是既與預售許可相對應，又與契約網簽備案相關聯，直到不動產首次登記完結的一個閉環監管系統。商品房預售資金監管是房地產市場監管的重要組成部分和關鍵環節，是嵌入到房地產開發資質管理、項目管理、樓盤管理之後，預售管理、契約管理、現售管理之前的一個重要管理環節，其流程是企業完成樓盤業務後，啟動預售資金監管程式，建立監管賬戶、簽訂監管協定，申請商品房預售許可並將監管賬戶對應到預售的每一棟樓，通過契約網簽備案加大資金收交力度，不動產首次登記後，解除監管完成閉環管理。
