《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》已經2022年5月18日第10次張掖市政府常務會議研究同意，張掖市人民政府於2022年5月31日印發. 本辦法自2022年6月6日起施行
基本介紹
- 中文名：張掖市住宅專項維修資金管理辦法
- 頒布時間：2022年5月31日
- 實施時間：2022年6月6日
- 發布單位：張掖市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第一條為加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》、住建部財政部《住宅專項維修資金管理辦法》、甘肅省住建廳甘肅省財政廳《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規、規章和有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 張掖市行政區域內住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督適用本辦法。
本辦法所稱住宅是指本市行政區域內商品住宅、售後公有住宅、經濟適用住房、徵收安置住宅的住宅、住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
本辦法所稱住宅專項維修資金是指業主或原公有住宅售房單位交存的，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
第三條 本辦法所稱業主是指房屋所有權人。
本辦法所稱共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱的共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、單元門、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金按照專戶存儲、專款專用、所有人決策、政府監督的原則進行管理和使用。
業主交存的住宅專項維修資金屬於業主所有。
從公有住宅售房款中提取的住宅專項維修資金屬於公有住宅售房單位所有。
第五條市住房和城鄉建設主管部門負責對全市住宅專項維修資金交存、使用進行指導和監督。
縣區住房和城鄉建設主管部門負責對本轄區內住宅專項維修資金交存、使用進行監督管理。
市縣區財政、審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監督和審計工作。
第二章 交存
第六條本市行政區域內住宅專項維修資金按照建築面積計算，交存首期住宅專項維修資金的標準為：多層（總層數在6層及以下）交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米50元；小高層（總層數在7、8、9層）交存標準為每平方米60元；高層（總層數在10層及以上）交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。
單幢樓棟存在複合層數的，按照最高層數標準交納。
市住房和城鄉建設主管部門根據本市住宅建築安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。
第七條 新建住宅的業主，在辦理房屋入住手續前、商品房銷售契約網簽備案時，將首期住宅專項維修資金一次性存入縣區住房和城鄉建設局委託設立的維修資金專用銀行賬戶，憑銀行進賬單開具財政統一監製專用票據。
業主辦理入住手續時，應當提供交存維修資金憑證（銀行進賬單和財政監製專用票據）；未提供憑證的，開發建設單位不得將房屋交付購房人。
第八條住房和城鄉建設部門在辦理商品房銷售契約網簽登記備案時，應當核驗業主足額交存首期住宅專項維修資金的專用票據。未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，不得辦理商品房銷售契約網簽備案登記手續。
第九條本市行政區域內住宅業主的住宅專項維修資金，由購房人自行交納，禁止開發建設單位私自收取（代收）購房人的專項維修資金。
徵收安置住宅的住宅專項維修資金，由被徵收人在辦理不動產權屬登記手續時統一存入指定的住宅專項維修資金專戶。
未交存住宅專項維修資金的，住宅共用部位、共用設施設備需要維修的，由相關業主按照所擁有物業建築面積承擔分攤費用。
第十條 住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30％，應當及時續交，續交的數額不少於首期住宅專項維修資金的數額。具體續交工作由業主大會和業主委員會決定實施。
續交的住宅專項維修資金，按本辦法的規定存入指定住宅專項維修資金專戶。
第十一條業主大會成立前，住宅業主交存的住宅專項維修資金，由住宅所在地縣區住房和城鄉建設主管部門代管。
第十二條 縣區住房和城鄉建設主管部門委託所在地商業銀行，作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，以物業服務區域為單位設賬，按樓幢、房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第三章 使用
第十三條 住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十四條 住宅專項維修資金的使用，應當遵守方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
積極探索和鼓勵維修資金增值收益資金多元化使用措施。
第十五條 使用住宅專項維修資金按照下列規定分攤：
（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤；
（二）住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造，涉及尚未出售的商品住宅和非住宅，開發建設單位應當按照尚未出售商品住宅的建築面積分攤；
（三）屬於兩個以上物業服務區域的共用設施設備維修、更新、改造費用，由所屬物業服務區域的全體業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。
第十六條 業主大會成立前，使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議；
（二）用於小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建築面積比例承擔，並從小區業主交存的維修資金中列支；
（三）用於整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用；
（四）用於本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用；
（五）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；
（六）物業服務企業或者相關業主持有關材料，向所在地縣區住房和城鄉建設主管部門申請列支；
（七）縣區住房和城鄉建設主管部門審核後，按照維修工程施工契約的約定，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知，專戶管理銀行將住宅專項維修資金劃轉至維修單位；
（八）工程完工後，維修單位持下列資料報縣區住房和城鄉建設主管部門備案。
1．經業主代表審定的工程決算書；
2．經業主代表審核的維修工程施工契約；
3．經業主代表簽署的驗收合格意見及付款憑證。
第十七條 業主大會成立後，經業主大會決定，業主委員會可以向縣區住房和城鄉建設主管部門申請劃轉住宅專項維修資金至業主委員會設立的銀行專戶，其管理按有關規定執行。
第十八條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支範圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
（二）業主大會依法通過使用方案；
（三）物業服務企業組織實施使用方案；
（四）工程完工後由業主委員會組織驗收；
（五）物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金；
（六）業主委員會依據使用方案審核同意，並報縣區住房和城鄉建設主管部門備案。縣區住房和城鄉建設主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；
（七）業主委員會按照維修工程施工契約的約定，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知，專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第十九條發生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
（一）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本辦法第十六條第六項、第七項的規定辦理；
（二）住宅專項維修資金劃轉業主大會管理後，按照本辦法第十八條第五項、第六項、第七項的規定辦理；
（三）緊急維修事項包括以下內容：
1．電梯系統設施設備存在安全隱患或發生故障，經市場監管部門或檢測機構認定的或社區居委會出具確認證明的；
2．消防系統設施設備存在安全隱患或發生故障，經公安消防機構出具整改通知書或社區居委會出具確認證明的；
3．給水排水系統設施設備存在安全隱患或發生故障，造成大面積停水或滿溢等，經部分業主現場確認並書面證明屬實的；
4．屋面、外牆發生滲漏、地下室突發積水，嚴重影響業主房屋正常使用，經部分業主現場確認並書面證明屬實的；
5．房屋外牆存在脫落、剝落等隱患，經社區居委會同部分業主確認書面證明屬實的；
6．房屋散水、室外公共地面發生塌陷危及出行安全，經業主和社區居委會書面證明屬實的；
7．出現其它可能會嚴重危及人身安全的情形，經社區居委會同部分業主確認書面證明屬實的。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，縣區住房和城鄉建設主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。
第二十條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十一條 住宅專項維修資金每使用一次後，應當及時核算，並在交存的住宅專項維修資金中扣減。
第二十二條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用於購買一級市場新發行的國債，並持有到期。
利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十三條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監督管理
第二十四條 房屋所有權轉讓的，轉讓人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結餘情況並出具交存憑據，住宅專項維修資金餘額隨不動產權證同時轉讓。轉讓時分戶賬內的維修資金餘額不足首期交存額30％的，轉讓人應當在辦理房屋所有權轉讓手續前按照規定補交、續交。
受讓人應當持不動產權證、身份證、住宅專項維修資金交存憑據、住宅專項維修資金轉讓協定到專戶管理銀行辦理住宅專項維修資金分戶賬更名手續。
第二十五條 房屋滅失的，業主可以持有關證明申請返還其住宅專項維修資金餘額，並辦理分戶賬註銷手續。
第二十六條縣區住房和城鄉建設主管部門應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目，並向相關業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
業主對公布的情況有異議的，可以要求覆核。
第二十七條 專戶管理銀行應當每年至少一次向縣區住房和城鄉建設主管部門傳送住宅專項維修資金對賬單。
縣區住房和城鄉建設主管部門對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行覆核。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第二十八條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。
第二十九條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。
財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十條 收交住宅專項維修資金的單位應當出具由財政部門統一監製的住宅專項維修資金專用票據。
住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應執行財政部門的有關規定，並接受財政部門的監督檢查。
第三十一條 違反本辦法規定的單位和個人，按照有關法律、法規和住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定處理。
第五章 附則
第三十二條 非住宅物業專項維修資金的交存、使用、管理，參照本辦法執行。
第三十三條 本辦法發布之日前，已核定、交存的專項維修資金不作調整。
第三十四條 本辦法自2022年6月6日起施行，有效期五年。原《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》（張政發〔2009〕84號）同時廢止。
解讀
一、檔案出台時間
經2022年5月18日第10次政府常務會議研究通過，於2022年6月6日印發執行。
二、制定背景及依據
原《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》自2009年8月5日施行以來，對住宅專項維修資金交存、使用做出了明確規定，在保障住宅共用部位及設施設備正常使用、維護住宅專項維修資金所有者合法權益方面發揮了重要作用。隨著《民法典》的頒布實施，國務院《物業管理條例》的修訂和《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》的制定發布，迫切需要對原《辦法》中與上位法不一致的地方進行修訂完善，以解決我市物業管理實踐中出現的新情況、新問題，更好地指導和規範業主、物業服務企業、行業監管部門在住宅專項維修資金的交存、使用、管理等方面的行為。
三、制定依據、起草過程、徵求意見情況
《辦法》主要依據《中華人民共和國民法典》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部令第165號）、《物業管理條例》《甘肅省住宅專項維修資金管理辦法》（甘建規範〔2020〕2號）等法律法規制定。在起草過程中，採取各種形式，向政府各相關部門、房地產企業和協會、物業公司、業主委員會以及社區居民等進行了深入調研，並發放調查問卷，實地走訪，廣泛徵求了各方面的意見建議，特別聽取了相關利益群體的意見，找準我市住宅專項維修資金管理中存在的困難和問題。《辦法》起草後，多次組織召開各有關單位和組織參加的徵求意見座談會，又書面徵求市直相關部門、各縣區住建局、物業服務企業、房地產開發企業、街道社區、業主代表意見，共徵求到意見建議24條，其中採納11條，進行了相應的修改完善。市法治辦於2022年4月14日出具了規範性檔案審查意見書。綜合各方意見，經過反覆修改，最終成文。
四、主要修訂內容
1．修改了立法依據。隨著《民法典》的發布實施，《物權法》廢止，修法依據的上位法隨之修改。
2．修改了專項維修資金的主管部門。因機構改革涉及行業主管部門由原來的市縣區房地產行業行政主管部門修改為市縣區住房和城鄉建設主管部門。
3．調整了交存標準。原《辦法》規定，新建商品住宅首期住宅專項維修資金的標準為建築工程中標價的5％核定。新修訂《辦法》中明確了交存標準按照樓層高低核定，總樓高六層及以下交存首期住宅專項維修資金的標準為每平方米50元；總樓高7－9層交存標準為每平方米60元；總樓高10層及以上交存標準為每平方米70元；別墅交存標準為每平方米80元。單幢樓棟存在複合層高的，按照最高層高標準交納。調整後的標準與原標準相近，既保持了交存標準的連續性，又增加了政策執行的透明度。
4．修訂了交存流程。原《辦法》規定，新建商品房住宅、非住宅、經濟適用住房的住宅專項維修資金，由開發建設單位代收存入到住宅專項維修資金專戶。新《辦法》規定業主在辦理網簽備案登記時，由業主直接向指定專戶進行交存，禁止開發單位私自收取（代收）。
5．刪除了“住宅專項維修資金的管理費用從增值收益中列支”條款。
6．調整了使用維修資金的表決人數比例。原《辦法》規定，住宅專項維修資金列支範圍內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議。新《辦法》根據《民法典》的相關條款，修訂明確了使用資金時，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意使用。
7．修訂了使用維修資金流程。原《辦法》規定使用專項維修資金先提出方案，再審核撥付資金，後施工驗收。存在資金可能無法用於維修用途無法保證施工質量的風險。新辦法對使用流程依照先提方案，再組織施工、驗收，後審核撥付資金。同時，新《辦法》第十八條對緊急情況的事項進行了明確，確定了在什麼緊急情況下使用維修資金。
8．增加了住宅專項維修資金購買國債的表決要求。按照上位法的規定，購買國債“應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意”。
9．補充完善了“房屋所有權轉讓時專項維修資金餘額不足30％時，轉讓人應當在辦理轉讓手續前補交、續交”的條款。
10．新增了“對本辦法發布之日前已核定、繳存的專項維修資金不做調整”的規定。
