為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規，結合我市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：葫蘆島市住宅專項維修資金管理辦法
- 施行時間：2019年8月5日
辦法全文
第189號
現將《葫蘆島市住宅專項維修資金管理辦法》予以公布，自公布之日起施行。
市長：王力威
2019年8月5日
第一章總則
第一條
第二條本市行政區域內連山區、龍港區、南票區、葫蘆島經濟開發區、高新技術產業開發區住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
第三條本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條市住房和城鄉建設部門是本市維修資金的管理部門，負責維修資金管理工作的指導和監督，其所屬的城市管理公共服務中心（以下簡稱維修資金主管機構）具體負責維修資金的日常管理工作，市建築工程服務中心協助做好維修資金的相關工作。
財政、審計、市場監督、公安等行政管理部門按照各自職責，做好本市維修資金管理的相關工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責監督指導業主大會、業主委員會和物業服務企業有關維修資金管理的日常工作，調解維修資金管理糾紛。
物業服務企業負責所管項目的業主維修資金檔案的建立、整理、組織實施等相關工作。
第二章交存
第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅相連的非住宅；
（三）同一建築區劃內，擁有兩個及以上業主的住宅、非住宅。
上述所稱的住宅和非住宅，包括商品房、經濟適用房、集資建房、出售的公有住房、保障房和拆遷安置房、拆遷中產權調換的各類房屋建築。
已售公有住房的售房單位和業主，應當按照本辦法規定提取、交存維修資金。
第七條業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期維修資金交存至維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿後未出售的物業，由開發建設單位先行交存。
開發建設單位或物業服務企業應當指導業主到維修資金主管機構指定的維修資金交存視窗交存維修資金，視窗應當出具由財政部門統一監製的專用收款收據。開發建設單位或物業服務企業憑維修資金專用收款收據（交納憑證）為業主辦理入住手續。未按照本辦法規定交存首期維修資金的業主，開發建設單位或物業服務企業不得將房屋交付給業主。開發建設單位與業主簽訂購房契約時，應將業主辦理入住手續前交存首期維修資金列為購房契約條款之一。
其他任何單位和個人不得收取維修資金。
房產行政管理部門應向維修資金主管機構提供新建項目的商品房預（銷）售許可手續、新建樓盤、銷售數據等信息，確保維修資金足額交存。
第八條業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，具體標準為：
1．多層（樓層總高7層以下，含7層）60元/平方米；
2．高層（樓層總高18層以下，含18層）80元/平方米；
3．高層（樓層總高18層以上）100元/平方米。
市維修資金主管機構應根據建築市場變化情況，經測算論證並報市政府批准後，適時調整首期維修資金交存標準。
第九條出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低於20%、高層住宅不低於30%，從售房款中一次性提取維修資金。
業主交存的維修資金屬於業主所有，從公有住房售房款中提取的維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條業主分戶賬面餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交方案由業主大會決定，未成立業主大會的由相關業主在街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下擬訂續交方案，經業主依法表決同意後實施。
第十一條業主大會成立前，業主交存的維修資金，由維修資金主管機構代管。維修資金主管機構應當遵循資金安全、服務優質的原則，按國家有關規定確定在本市範圍內營業的商業銀行，作為本市維修資金的專戶管理銀行。維修資金主管機構應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協定，並在專戶管理銀行開設專戶。
開設的專戶，應當按建築區劃設賬，按房屋戶門號設業主分戶賬。售後公有住房售房單位提取的首期維修資金應當按建築區劃或幢單獨列賬，業主交存的維修資金按房屋戶門號設業主分戶賬。業主分戶賬應當登記業主姓名、身份證件號碼、聯繫方式等信息，記載交存、使用、結存等情況。
第十二條業主大會成立以後，由業主大會決定自行管理或者代行管理。決定自行管理維修資金的，需經物業管理區域內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二的業主書面表決同意，並向維修資金主管機構提供其他相關手續，自行管理維修資金的，應具備財務方面專業人員。
經維修資金主管機構同意，業主自管的維修資金應劃入政府選定的監管銀行作為維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立維修資金專戶，接受維修資金主管機構的監督。
業主自管的維修資金的使用，應報維修資金主管機構審批同意。
第十三條專戶管理銀行負責辦理維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項，並提供維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。其具體內容在專戶管理協定中約定。
專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。
第十四條維修資金主管機構應建立專用的維修資金管理系統，維修資金管理系統的研發、升級、維護等費用應納入同級財政預算。
第十五條維修資金的財務管理和會計核算，應當執行財政部有關規定，審計、財政等相關部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第十六條設立住宅專項統籌維修資金。將維修資金存儲協定增值部分和房屋滅失後無法退返的維修資金作為住宅專項統籌維修資金，主要用於支付專業工程造價諮詢機構工程審核費、工程監理費等工程間接費用，資金充足的情況下，也可用於補充業主分戶賬利息餘額。
第三章使用
第十七條需要使用維修資金的，申請人按照以下程式辦理：
（一）物業服務企業或相關業主根據維修和更新、改造項目提出使用方案，向維修資金主管機構提出使用維修資金申請。使用方案應當包括申請使用維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用、施工企業選聘及組織方式等內容。
（二）申請人商請維修資金主管機構、居（村）民委員會和造價諮詢等單位對使用方案確定的事項現場查看，共同核定是否屬於使用維修資金的範圍及是否應當進行維修，並出具現場勘察意見，由造價諮詢單位根據核定後的使用方案編制維修工程預算。
（三）申請人組織業主對核定的使用方案及工程預算進行表決，並經維修資金列支範圍內專有部分占該範圍內建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，應當將使用建議或使用方案及表決結果向維修資金列支範圍內的業主公示，公示時間不少於7日。
（四）使用方案及工程預算表決通過後，申請人持維修資金使用審核表、相關業主表決結果及證明、使用方案及預算和施工契約等材料，向維修資金主管機構提出正式審核申請。
（五）維修資金審核通過後，申請人組織實施維修工程，監理單位、造價諮詢單位全程參與工程質量、工程量及工程造價的認定工作。
（六）申請人組織維修工程竣工驗收時，應當通知維修資金主管機構、居（村）民委員會、監理企業及造價諮詢單位對前期所確定的維修改造內容進行現場查看，在現場認定報告上籤字確認，並將結果報維修資金主管機構審批。
（七）申請人持竣工驗收報告、工程監理報告、工程決算審核報告向維修資金主管機構申請維修資金撥款。
（八）維修資金主管機構向申請人劃轉維修資金。
本辦法所稱申請人是指業主、業主代表、業主委員會、居（村）民委員會、物業服務企業。
第十八條發生下列危及房屋使用和人身財產安全緊急情況，需要使用維修資金的，可以不經過維修資金列支範圍內專有部分占該範圍內建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意，直接申請使用維修資金，所發生的費用，在受益業主的維修資金賬戶中列支，賬戶餘額不足的，業主按實際發生金額支付分攤費用：
（一）屋面、外牆體防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）消防設施損壞的；
（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產安全的；
（五）樓體外立面有脫落危險的；
（六）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產安全的；
（七）其他危及房屋安全的情形。
第十九條應急搶險維修按照以下程式辦理：
（一）申請人向維修資金主管機構提出申請。
（二）維修資金主管機構會同申請人、相關鑑定單位、居（村）民委員會及造價諮詢單位現場共同確定搶險方案，並由造價諮詢單位編制預算報告。
（三）維修資金主管機構在接到應急使用維修資金申請後，應及時作出審核決定。
（四）申請人將應急搶險維修事項及預算報告在住宅小區的顯著位置進行公示，並選擇施工隊伍應急搶險。
（五）申請人組織維修工程竣工驗收時，應當通知維修資金主管機構、居（村）民委員會、監理企業及造價諮詢單位對前期所確定的維修改造內容現場查看，在現場認定報告上籤字確認，由造價諮詢單位出具《工程決算審核報告》，並由申請人將工程決算審核報告及業主分攤情況公示。
電梯和消防設施維修以行業監管或專業檢測單位出具的檢測報告作為申請的依據，委託具有資質的專業維修單位維修，由行業監管或專業檢測單位驗收。使用維修資金更新、加裝電梯的，應接受市場監督部門的技術指導和監督檢查。
（六）申請人持竣工驗收報告、工程監理報告、工程決算審核報告向維修資金主管機構申請維修資金撥款。
（七）維修資金主管機構向申請人劃轉維修資金。
第二十條在使用維修資金過程中，監理單位、造價諮詢、電梯檢測等第三方專業機構參與相關工作，產生費用列入維修工程成本。
提供第三方服務的專業機構應當依照法律法規和相關規定履行監督職責。
在維修資金使用過程中，因所涉及維修內容較少，維修範圍較小，維修資金金額較低的，經業主同意，可以不聘用監理單位，維修造價經業主或業主委員會與施工方採用議價方式並經維修資金主管部門同意後組織實施。
第二十一條維修資金的使用應當遵循業主“誰受益、誰負擔”原則，按下列規定分攤：
（一）屬住宅小區內全體業主共有的共用部位及設施設備，由全體業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。
（二）屬單幢房屋內業主共有的共用部位及設施設備，由該幢房屋的全體業主按照各自擁有房屋建築面積比例共同承擔。
（三）屬一個單元內業主共有的共用部位及設施設備，由單元內的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。屬單元內一側房屋業主共有的共用部位及設施設備，由該側房屋的業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。
（四）相鄰業主共有部位的維修，由相鄰業主按照各自擁有房屋建築面積的比例共同承擔。
（五）屋頂、共用樓梯及樓梯間的維修，如為各層業主所擁有，其維修費用由維修覆蓋範圍下各層的房屋業主按所占的建築面積比例分攤；如僅為若干層（戶）使用，其維修費用應由若干層（戶）的房屋業主按所占的建築面積比例分攤。
（六）共用走廊通道、天台、天井、消防系統等共用設施設備的維修由共用業主按所占的建築面積比例分攤。
（七）共用房屋外牆的維修，由該樓共用的全體業主按照所占建築面積的比例分攤；懸挑陽台的維修由所擁有房屋的業主分攤。
（八）房屋結構相連車庫的維修，由車庫共用關係的業主按照各自擁有車庫的建築面積比例分攤。
業主分戶賬維修資金餘額不足的，應當由該業主補足差額部分；業主未交存維修資金的，應當由該業主補交首期維修資金。涉及尚未出售房屋的，開發建設單位應當按尚未出售房屋建築面積分攤費用。
第二十二條成立業主大會的，由業主大會組織受益業主表決，未成立業主大會的由業主代表、居（村）民委員會或物業服務企業組織實施。
使用維修資金的維修項目，依據《建設工程質量管理條例》實行質量保修制度，維修資金主管機構按工程造價比例扣留質保金。在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
業主有權利和義務對工程進度、質量進行監督並參與驗收。
按照國家有關規定，確需招標的，應通過公開招標的方式選聘施工單位。
第二十三條下列費用不得從維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務契約約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十四條在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。
因維修項目施工不可避免原因造成業主自用部位或其他設施設備損壞的，責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業主自用部位損壞發生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。
第四章監督管理
第二十五條物業所有權轉讓時，其維修資金分戶帳餘額隨物業所有權同時過戶。
第二十六條房屋滅失時，業主交存的維修資金分戶帳餘額應當返還業主；售房單位交存的維修資金賬面餘額返還售房單位。
第二十七條維修資金主管機構代管維修資金期間，應當向業主、公房出售單位公布下列情況：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）其他有關維修資金使用和管理的情況。
業主大會自行管理的維修資金，由業主委員會負責公布。業主對公布的情況存在異議的，可以向公布人申請覆核。
第五章法律責任
第二十八條業主應當按照規定交存維修資金，認真履行管理、使用中的表決義務。
業主未按本辦法規定或業主大會決議交存、續交維修資金，或者拒不分攤維修、更新、改造及增設費用的，業主委員會或者利害關係人、開發單位可以向人民法院提起訴訟。
第二十九條市住房和城鄉建設部門應不定期檢查開發建設單位對本辦法的執行情況。開發建設單位違反本辦法規定將房屋交付給業主的，由市住房和城鄉建設部門依據《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條的規定予以處罰。
第三十條違反本辦法規定，挪用維修資金的，依據《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規定予以處理。
第六章附則
第三十一條興城市、綏中縣、建昌縣、楊家杖子經濟開發區、建制鎮及獨立的工礦區維修資金的交存、使用、管理和監督，可參照本辦法執行。
第三十二條本辦法由市住房和城鄉建設局負責解釋。
第三十三條本辦法自公布之日起施行。2006年10月16日施行的《葫蘆島市物業共用部位和設施設備專項維修資金管理辦法》（葫蘆島市人民政府令第100號）同時廢止。
