葫蘆島市城市住宅區物業管理辦法
第一章 總則,第二章 業主、物業使用人的自治管理,第三章 物業管理企業,第四單 物業的前期管理與移交,第五章 物業的管理與作用,第六章 物業管理費用,第七章 法律責任,第八章 附則,
第一章 總則
第一條 為改善和加強城市住宅區物業管理，保障物業的合理使用與維護，提高居住環境質量，根據《遼寧省城市住宅區物業管理條例》的規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城市住宅區物業管理適用於本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅區物業，是指住宅區內房屋及相關共用設施、設備和共有場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業依據物業管理契約約定，對既有物業進行管理和對業主、物業使用人提供服務的活動。
本辦法所稱業主是指物業所有權人。
本辦法所稱物業使用人是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
第四條 市建設部門是本市城市住宅區物業管理的行政主管部門，負責住宅區物業管理工作的組織、協調和業務指導，統一制定物業管理標準和制度，對物業管理委員會的管理和服務工作進行監督、檢查。
各區政府及街道辦事處、社區居委會和其他有關部門在各自的職權範圍內，對物業管理工作進行指導、協調和監督。
第五條 住宅區物業管理堅持以住戶自治與專業服務相結合，實行社會化、專業化管理。遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標投標制度。
第二章 業主、物業使用人的自治管理
第六條 房屋售出率或入住率達到50%以上的新建住宅區和達到物業管理條件規定的原有住宅區，由建設行政主管部門指導和協助街道辦事處、社區居委會組織召開業主、物業使用人大會或代表會，選舉產生物業管理委員會。
一個物業管理區域只能成立一個物業管理委員會。
物業管理委員會與社區居委會可合署辦公或在社區居委會領導下單獨設立物業管理專業委員會。
物業管理區域範圍由建設行政主管部門在徵求街道辦事處意見的基礎上根據城市建設與管理的實際需要劃定。
物業管理區域與社區管理範圍，堅持劃定一致、便於管理的原則。劃定不一致的，應當按照有關設定原則予以調整；暫時無法調整的，其物業管理區域必須小於社區管理範圍。
第七條 業主、物業使用人依法享有下列權利並履行相應義務：
（一）物業管理服務的權力；
（二）業主、物業使用人代表大會代表和物業管理委員會委員的選舉權和被選舉權。
（三）決定有關物業管理的重大事項；
（四）監督物業管理委員會的工作；
（五）執行業主、物業使用人大會和代表大會、物業管理委員會的有關決議、決定；
（六）遵守有關物業管理的法律、法規和物業管理公約；
（七）按規定繳納共用部位、設備、設施維修基金和按照繳納物業管理服務費。
第八條 業主、物業使用人大會或代表大會具有下列權利：
（一）選舉、撤換物業管理委員會的組成人員；
（二）審議通過物業管理委員會章程和物業管理公約；
（三）改變或撤銷物業管理委員會作出的不適當決定；
（四）決定物業管理服務項目、收費等重大事項。
第九條 業主、物業使用人大會或者代表大會由物業管理委員會負責召集，每年至少召開一次，必要時經15%以上業主、物業使用人或者代表提議，可隨時召開。
第十條 物業管理委員會由5至15人組成，設主任1名，副主任若干名。
物業管理委員會主任應由業主但任。
第十一條 物業管理委員會每屆任期3年。任期期滿前3個月應籌備選舉新一屆物業管理委員會。
物業管理委員會委員可以連任。
第十二條 物業管理委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列檔案到市、縣物業行政主管部門登記備案：
（一）物業管理委員會委員名單；
（二）物業管理委員會章程。
第十三條 物業管理委員會每半年至少召開一次會議。會議必須有半數以上委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上通過。
物業管理委員召開會議可以根據需要邀請街道辦事處、公安派出所、國民委員會等有關單位參加。
第十四條 物業管理委員會的職責是：
（一）維護全體業主、物業使用人的合法權益；
（二）通過招標選聘、續聘符合條件的物業管理企業，並與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理契約；
（三）審定物業管理企業提出的年度物業管理計畫、財務預、決算和管理服務的重大措施；
（四）聽取業主和物業使用人的意見和建議，監督物業管理企業的管理服務活動；
（五）確定或調整物業管理服務內客，並協助物業管理企業收繳物業管理服務費；
（六）督促業主、物業使用人遵守物業管理公約，協助物業管理企業落實各項管理措施，監督共用設施設備和共用場地的合理使用；
（七）負責本住宅共用部位、設施、設備維修基金的使用、管理和籌集；
（八）業主、物業使用人大會或者代表大會賦予的其他職責。
第三章 物業管理企業
第十五條 開辦物業管理企業必須經縣級以上物業行政主管部門資質審查，領取資質證書，並經工商行政審理機關登記註冊，領取營業執照，方可從事物業管理。
申請物業管理企業資質條件，由市物業行政主管部門制定。
第十六條 物業管理企業的權利、義務是：
（一）按照物業契約要求，履行住宅區物業管理職責；
（二）依照委託管理契約和有關規定收取管理服務費用；
（三）制止違反物業管理規定的行為；
（四）選聘專業公司和人員承擔專項服務業務；
（五）按委託管理契約實施物業管理；
（六）接受物業管理委員會和業主、物業使用人的監督；
（七）協助有關部門開展社區活動。
第十七條 物業管理企業必須以與物業管理委員會簽訂物業管理契約的方式實施物業管理。物業管理契約應當包括以下內容。
（一）雙方單位的名稱、住所；
（二）管理範圍和管理項目；
（三）物業管理要求和服務標準；
（四）物業管理服務費標準；
（五）契約期限；
（六）違約責任；
（七）終止契約的條件；
（八）契約雙方約定的其他事項。
物業管理契約自簽訂之日起15日內，由物業管理企業向縣級以上物業行政主管部門備案。物業管理契約使用統—印製的國家示範文本。
第十八條 物業管理企業應當自物業管理契約終止之日起10日內，到物業管理委員會辦理下列事項：
（一）對已收取的物業管理服會費用按實結算，剩餘部分予以結轉；
（二）移交全部物業檔案資料和有關財務帳冊；
（三）移交業主共有的房屋、場地和其他財物。
第十九條 物業管理企業合併、分立、變更名稱、調整法定代表人等，應在30日內到縣級以上物業行政主管部門重新辦理有關手續。
第四單 物業的前期管理與移交
第二十條 新開發建設的房屋竣工後至物業管理委員會成立屬於物業前期管理。物業的前期管理由房屋開發建設單位或其委託的物業企業負責。
物業前期管理費用分別由房屋開發建設單位、業主、物業使用人承擔；房屋未售出和未出租的，由房屋開發單位承擔；房屋已售出或已出租的，由業主或物業使用人承擔。
第二十一條 房屋開發單位在銷售房屋時，應當與業主簽訂前期物業管理服務協定，並使用統一印製的國家示範文本。
第二十二條 房屋開發建設單位在住宅區建設時，應按下列標準為物業管理和社區居委會無償提供辦公用房：
（一）建築面積5萬平方米以下住宅區為80至100平方米的物業管理用房55平方米的社區服務用房；
（二）建築面積在5萬平方米以上10萬平方米以下的為100至120平方米的物業管理用房和110平方米的社區服務用房；
（三）建築面積在10萬平方米以上的分別為120至150平方米、165平方米。
物業和社區實行統一管理的可提供一處辦公場所。
上述辦公用房所發生的費用可計入該住宅區建設成本。
第二十三條 物業管理辦公用房產權屬業主共有，在房屋開發建設單位移交物業時一併移交給物業管理委員會，由物業管理委員會有償提供給物業管理企業使用。
第二十四條 新建住宅區開發建設單位，應按該住宅區總建築面積0.2%的比例，以成本價向小區物業管理委員會提供商服用房，該房產歸業主共有，由物業管理委員會委託物業管理企業經營使用，其經營收入歸物業管理委員會，彌補物業管理費用不足。
開發建設單位沒有商服用房的，可向物業管理委員會提供標定數量商服用房價格補償，標準按商服廠房的銷售價與成本價價差計算。
第二十五條 房屋開發建設單位移交物業時，應當向物業管理委員會及其聘用的物業管理企業移交下列工程建設資料：
（一）住宅區平面規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單位房屋及配套的基礎設離設備的竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）各類房屋和共用設施設備清單；
（五）其他必要的資料。
第五章 物業的管理與作用
第二十六條 物業管理企業應當將下列事項納入管理範圍：
（一）房屋共用部位、共用設施設備的維修養護；
（二）小區道路、車輛的行駛和停放、公共場所的使用和經營；
（三）小區環境衛生、園林、綠地及綠化設施的養護管理；
（四）物業管理委員會商服用房、腳踏車棚、停車場等設施的使用和經營；
（五）日常治安秩序的維持；
（六）物業行政主管部門和委託物業管理契約中約定的其它物業管理事項。
第二十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）損壞房屋結構和破壞房屋外貌；
（二）擅自將住宅房屋改為商業用房或其他經營性用房；
（三）擅自在物業管理區域內搭建建築物、構築物；
（四）擅自移動、占用、損壞共用設施設備；
（五）安裝影響房屋結構的動力設備；
（六）影響公共衛生、破壞周圍環境的行為。
第二十八條 業主、物業使用人裝修房應當事先告知物業管理企業，並接受物業管理企業有關建築安全和使用要求的指導。物業管理企業對違反本辦法及有關規定裝修房屋的行為，應當及時勸阻制止，並督促改正；對拒不改正的，應當及時告知物業管理委員會予以解決；解決不成的，報告市縣級物業行政主管部門依法處理。
第二十九條 住宅區內的腳踏車棚、停車場等共用設施設備和共用場地，已攤入房屋銷售面積的，屬業主共有，任何單位和個人不得擅自占用、出售和從事經營活動。
第三十條 因物業維修或因公共利益需要臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，須經有關行政管理部門批准後施工，並在限定的期限內恢復原狀。
第三十一條、在物業管理區域內的房屋及相關共用設施設備和共用場地設定廣告。敷設管線、應當徵得物業管理企業和相關業主的書面同意，按照有關規定辦理審批手續，並支付設定費用。
第三十二條 在物業管理區域內的共用場地增設、改建房屋及其它設施的，須徵得物業管理委員會同意並報縣級以上物業行政主管部門簽署意見後，方可到有關部門辦理審批手續。
第三十三條 業主轉讓、出租房屋或物業使用人轉租房屋時，應當將物業管理公約作為轉讓契約或租賃契約的附屬檔案。
當事人應當自房屋轉讓契約或租賃契約簽訂之日起10日內，將房屋轉讓或者出租的有關情況書面告知物業管理委員會和物業管理企業。
第六章 物業管理費用
第三十四條 住宅共用部位，設施、設備維修基金，其收取、使用和管理，按照國家和省有關規定執行。
第三十五條 房屋自用部位和自用設施設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔。
房屋共用部位、設施、設備、大修、更新、改造費用，在維修基金中列支。未繳納維修基金的，由業主按擁有的建築面積比例承擔；日常維修費用在物業管理服務費中支出。
第三十六條 房屋的共用部位、設施、設備維修時，相鄰關係人應當予以配合。因相鄰關係人阻撓維修造成其他業主、物業使用人財產損失的，責任人應當承擔賠償責任。
業主、物業使用人因維修、更新和改造自用部位、自用設施設備，造成相鄰關係人財產損失的，責任人應當予以修復或賠償。
第三十七條 房屋及附屬設施設備危及毗連房屋及公共安全的，責任人應及時維修；拖延或拒不維修的，物業管理委員會可以委託物業管理企業進行維修，費用由責任人承擔。
第三十八條 業主轉讓房屋時，其維修基金帳戶隨房屋所有權同時過戶。
第三十九條 物業管理服務費標準應以每一物業管理區域為單位，按房屋建築面積和物業管理項目、標準，由物業管理委員會與物業管理企業按照本市物業管服務收費指導價協商確定，並報市物價部門和市物業行政主管部門備案。
第四十條 物業管理企業為業主、物業使用人提供特約服務所收取的費用，除市物價部門有統一收費標準外，由當事人雙方議定。
第四十一條 物業管理企業收取物業管理服務費的項目和標準必須向社會公布，接受業主、物業使用人監督。
業主和物業使用人應當按照規定向物業管理企業繳納物業管理服務費，其他任何單位不得重複收取性質相同的費用。
第四十二條 收取物業管理服務費須持有市物價行政管理部門核發的收費許可證，並未證收費。收費人員收取物業管理服務費應佩帶收費工作標誌，使用稅務部門監製的物業管理服務收費專用發票。凡不按上述要求收費的，業主、物業使用人有權拒付物業管理服務費。
第四十三條 物業管理企業每半年至少向物業管理委員會報告一次物業管理服務費收支情況，每年至少向業主、物業使用人公布一次物業管理服務費收支情況。
第四十四條 業主、物業使用人對物業管理企業公布的物業管理服務綱收支情況可提出質詢，物業管理企業應在質詢提出7日內予在答覆；業主、物業使用人對物業管理服務費收支中存在的違規問題，可向市、縣級物業行政主管部門進行投訴，市、縣級物業行政主管部門應在收到投訴後15日內予以答覆。
第七章 法律責任
第四十五條 違反本辦法第十五條規定，未經市物業行政主管部門資質審查，由、市縣級物業行政主管部門責令改正，沒收違法所得，並處5000元以上1萬元以下罰款。
第四十六條 違反本辦法第十八條、第二十五條規定之一的，由市、縣物業行政主管部門責令限期改正，並處5000元以上1萬元以下罰款。
第四十七條 違反本辦法第二十二條、第二十三條規定，未提供物業管理辦公用房的，由市、縣級物業行政主管部門責令房屋開發建設單位向物業管理委員會提供物業管理辦公用房，或繳納在本物業管理區域內購買物業管理辦公用房的價款。
第四十八條 違反本辦法第二十七條規定。有禁止行為之一的，物業管理企業有權制止；造成損失的，有權要求賠償；情節嚴重的，山市、縣級物業行政主管部門責令恢復原狀，並可處1000元以下罰款。
第四十九條 違反本辦法第二十九條規定，占用或出售屬於業主共有的腳踏車棚、車庫等設施的，由市、縣級物業行政主管部門責令改正，並可處以2000元以上5000元以下罰款。
第五十條 業主、物業使用人違反本辦法第四十一條第二款規定，未繳納物業管理服務費的，物業管理企業除依法追繳外，還可以按照應繳金額的0.3%按日加收滯納金。
拖欠物業管理服務費3個月以上的，物業管理企業可向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第五十一條 業主、物業企業、物業使用人大會或者代表大會作出的決定違反本辦法規定的，市、縣級物業行政主管部門應當責令其限期改正，或者撤銷其決定，並通告全體業主和物業使用人。
物業管理委員會及其成員作出的決定違反本辦法規定的，由業主、物業使用人大會或代表大會予以撤銷或改變，並由責任人承擔相應的責任。
第五十二條 物業管理企業違反本辦法規定，未取得營業執照，從事物業管理或擅自設立收費項目。提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照法律、法規的規定處罰。
第五十三條 市、縣級物業行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第五十四條 本市城市內的辦公樓、寫字樓、商廈等物業管理，參照本辦法執行。本辦法未盡事宜按國家和省有關規定執行。
第五十五條 本辦法執行中的具體問題，由市建設委員會負責解釋。原《葫蘆島市住宅小區管理暫行規定》（葫政發[1994]7號）同時廢止。
