甘肅省物業管理暫行辦法是由甘肅省人民政府於2006年3月29日頒布的。
基本介紹
- 中文名：甘肅省物業管理暫行辦法
- 文號：第26號
- 頒布機關：甘肅省人民政府
- 時間：二○○六年三月二十九日
政府令,暫行辦法,
政府令
甘肅省人民政府令
第26號
《甘肅省物業管理暫行辦法》已經2006年3月22日省人民政府第79次常務會議討論通過，現予公布，自2006年5月1日起施行。
省長 陸浩
二○○六年三月二十九日
暫行辦法
第一條 根據國務院《物業管理條例》和有關法律、法規規定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由所在城市人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創造條件，逐步實行物業管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第三條 省建設行政主管部門負責全省物業管理活動的統一監督管理，縣級以上房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。
其他有關行政主管部門在各自的職責範圍內，做好相關的監督管理工作。
第四條 縣級以上人民政府應當扶持物業管理行業發展，物業管理企業按照國家有關規定享受優惠政策。
第五條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格，在領取營業執照後30日內，向物業企業資質管理部門申請資質證書，並按資質等級從事物業管理活動。
第六條 物業管理從業人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第七條 劃分物業管理區域，應當充分考慮共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，遵循方便生活和工作、有利於社區建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則。
第八條 有以下情形之一的，物業所在地市、區、縣房地產行政主管部門可以將其確定為1個物業管理區域，並由1個物業管理企業實施物業管理：
(一)屬於獨立封閉式小區的；
(二)處於同一街區或者位置相鄰的；
(三)配套設施設備可以共享的；
(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的；
(五)其他可以整治成一個物業管理區域的。
根據前款第(二)、(三)、(五)項確定的物業管理區域，建築物規模一般不小於3萬平方米。
物業管理區域劃分後，縣級房地產行政主管部門應當在物業管理區域內公告。
第九條 物業所在地縣級房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明以下事項：
(一)物業管理區域的範圍、占地面積和建築面積；
(二)共用設施設備情況；
(三)建設單位、產權單位；
(四)業主總戶數、居住人口、產權構成比例；
(五)物業管理企業名稱、管理時間。物業管理企業變更的，業主委員會應當及時向物業所在地縣級房地產行政主管部門備案。
第十條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會按照國家有關規定開展活動。
業主人數在50人以上(含本數)100人以下的，由全體業主組成業主大會。業主人數少於50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主人數在100人以上(含本數)的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少於30人。
第十一條 1個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建築面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售並實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。
符合前款規定的，建設單位應當書面報告縣級房地產行政主管部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等檔案資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣級房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。
第十二條 首次業主大會籌備組應當在物業所在地的縣級房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成。
縣級房地產行政主管部門在首次業主大會籌備組成立15日內，應當以書面形式在物業管理區域內公告。
第十三條 住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按套計算，每套1票。非住宅物業業主的投票權按物業建築面積100平方米為1個投票權數；不足100平方米但有單獨房屋產權證的，以100平方米計；100平方米以上的，以100平方米為1個單位四捨五入計算。單個業主所持的投票權數最高不能超過全部投票權數的30%。
業主代表參加業主大會的投票權數為其代表的業主所擁有的投票權數之和。
第十四條 業主大會召開時間按規定公布後，業主因故不能參加的，可書面委託代理人參加；業主代表因故不能參加的，其所代表的業主可以重新選舉1名業主代表參加；未書面委託他人和另外推選業主代表參加的，視為棄權，但必須服從業主大會的決定。
第十五條 業主委員會委員的組成一般為5人以上的單數，具體人數由業主大會確定。業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定，對業主和使用人具有約束力。
業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業企業中任職。
第十六條 業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、業主公約及業主委員會名單等向物業所在地的縣級房地產行政主管部門備案。
業主委員會任期由業主大會決定。
第十七條 首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。
業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會議事規則規定。
業主大會和業主委員會工作經費使用情況每年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主監督和質詢。
第十八條 住宅物業管理區域內，業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當按照國家有關規定通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，未按照規定進行物業管理招標投標的不得開展房屋銷(預)售活動。
投標人少於3個或者房屋建築面積少於3萬平方米(包括同一建設項目內非住宅的房屋建築面積)，經物業所在地縣級房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第十九條 建設項目竣工後，建設單位應當按規定組織項目綜合驗收。分期建設的項目，其配套設施滿足使用功能要求的，經分期驗收合格後，方可交付使用。未經驗收或驗收不合格的，建設單位不得交付使用，產權管理部門不得辦理產權登記手續。
建設單位應當自驗收合格之日起15日內，將建設項目綜合驗收報告報市、縣房地產行政主管部門備案。
第二十條 建設單位或前期物業管理企業應當在業主大會選聘物業管理企業後，在業主委員會的監督下，辦理資料、設施設備、物業共用部位及其他應管事項的物業管理移交驗收手續。
第二十一條 商品房銷(預)售前，建設單位應當參照國家建設部製作的示範文本，制定前期物業服務契約、業主臨時公約，作為房屋買賣契約的附屬檔案。房屋買賣契約應包括前期物業服務契約約定的內容。
第二十二條 規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低於開發建設住宅總建築面積的2—3‰確定物業管理用房，但最低不能低於40平方米。物業管理用房應為地面以上，具備使用功能。
第二十三條 建設單位不得單獨轉讓物業共用部分的所有權和使用權。
任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分。
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十四條 物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當有償提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位有空餘的，經業主委員會同意後，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。所得收益應按前條規定使用。
第二十五條 普通商品住宅小區物業管理服務收費實行政府指導價和級別管理，物業服務等級標準、基準價及浮動幅度，由省物價、建設行政主管部門制定。
普通商品住宅小區以外的物業管理服務收費實行市場調節價。
物業管理費按月收取，經業主同意，也可按季收取。
第二十六條 建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例應當不低於收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。
第二十七條 物業服務費主要用於以下事項：
(一)管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
(二)物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；
(三)物業管理區域清潔衛生費用；
(四)物業管理區域綠化養護費用；
(五)物業管理區域秩序維護費用；
(六)辦公費用；
(七)物業管理企業固定資產折舊；
(八)物業服務契約約定的其他事項。
第二十八條 物業管理區域內，供水、供電、供暖、燃氣、通訊等單位應當收費到戶。
物業管理企業受上述有關單位委託代收費用的，應當簽訂契約，契約中應當訂立代辦服務費條款。物業管理企業不得向業主或者使用人另收代辦服務費。未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。
第二十九條 專有物業部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業主委員會或物業管理企業通知後，仍未進行修繕的，經業主委員會同意，由物業管理企業進行修繕，費用由所有人承擔。
共用物業部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業主委員會同意由物業管理企業進行修繕。
物業出現必須維修養護的情形，業主或者物業管理企業未進行維護的，縣級房地產行政主管部門應當督促實施。
第三十條 房屋業主或使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規劃設計要求和結構安全標準，並徵得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意。
業主或者使用人不得有以下行為：
(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
(二)對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
第三十一條 物業管理企業要求提前解除物業契約，應提前兩個月告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，並承擔相應責任。
業主大會決定解聘物業管理企業，業主委員會應當提前30天通知物業管理企業。
第三十二條 業主、使用人或者其他單位和個人違反本辦法第三十條規定的，由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，可以並處200元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。
第三十三條 物業管理企業、業主、使用人違反本辦法的，按照國務院《物業管理條例》和有關法律、法規的規定予以處罰。
第三十四條 房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責、嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 本辦法中以下用語的含義：
共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備，是指住宅小區或單幢住宅內，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三十六條本辦法自2006年5月1日起施行。
