《張掖市物業管理實施辦法》已經2023年1月3日張掖市政府第25次常務會議研究同意，張掖市人民政府於2023年1月10日印發.本辦法自公布之日起施行
基本介紹
- 中文名：張掖市物業管理實施辦法
- 頒布時間：2023年1月10日
- 實施時間：2023年1月10日
- 發布單位：張掖市人民政府
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過自行管理或通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱物業是指已建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
第三條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
法律、法規、規章對物業管理已有規定的，依照其規定執行。
本辦法所稱業主是指房屋所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用人。
本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，依據物業服務契約，從事物業服務活動的企業。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。
第五條 物業管理實行屬地管理。由縣區人民政府主導，縣區住房和城鄉建設行政主管部門監督管理，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織落實，專業化服務與社區自治管理相結合。
市住房和城鄉建設部門是本市物業行業管理的行政主管部門，負責本市物業行業管理的指導監督並履行下列職責：
（一）制定本市物業服務行業相關政策並組織實施；
（二）本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）建立健全業主委員會、物業管理委員會成員培訓制度；
（四）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務契約等示範文本和相關標準；
（五）建立全市統一的物業行業管理信息平台；
（六）指導行業協會制定自律性規範並監督實施；
（七）實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。
縣區住房和城鄉建設部門是轄區內物業行業管理的行政主管部門，具體負責轄區內物業行業的監督管理工作並履行下列職責：
（一）貫徹執行物業行業管理相關法律法規、政策制度；
（二）轄區內物業服務企業遵守法律法規和物業服務契約，依法公開各種事項和費用；
（三）轄區內住宅專項維修資金的籌集、管理和使用；
（四）組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會成員開展培訓；
（五）指導街道辦事處、鄉（鎮）人民政府實施物業服務管理相關工作；
（六）落實物業服務管理方面的其他監督管理職責。
市直相關部門負責物業管理區域內的下列工作：
（一）發展改革部門負責制定普通住宅前期物業服務收費基準價及浮動幅度；
（二）自然資源部門負責共用設施設備、物業服務用房、社區用房的規劃審查和規劃驗收；
（三）市場監督管理部門負責對小區內無照經營、物業服務亂收費、車輛停放亂收費、電梯等特種設備安全使用以及計量器具等監督檢查；
（四）公安機關負責公共安全、監控和門禁系統、公共秩序維護、車輛停放等的監督管理；飼養禁養犬、犬吠擾民、高空拋物違法行為的查處；
（五）應急管理部門履行安全生產綜合監管職責，突發事故災害應急處置和救援；
（六）消防部門負責督促物業服務企業落實消防安全主體責任，指導物業服務企業開展火災隱患排查整治及消防宣傳培訓、安全演練等工作，確保消防設施完好有效，疏散通道暢通，依法查處物業服務企業消防違法違規行為；
（七）街道辦事處負責查處小區內損壞、侵占公共綠地的行為；負責做好住建、自然資源部門移送的、民眾舉報投訴的小區內違章搭建建築物、構築物、私挖地下室等違法行為的查處工作。
供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業區域內的相關工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等各項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業服務糾紛；協調物業管理與社區管理、社區服務的關係；督促本轄區內未實施物業管理的區域積極創造條件，實施物業管理。
第六條 積極推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制。
第七條 市、縣區政府應當扶持物業管理行業發展，按照國家有關規定享受優惠政策，積極推行物業管理的社會化、專業化、市場化。鼓勵物業服務採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第八條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務契約；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
第九條 業主在物業管理活動中應當履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分，應遵循方便生活和工作、有利於社區建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則進行。由縣區住房和城鄉建設行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）綜合物業的共用設施設備配置、建築規模、社區建設等因素進行劃定。
第十一條 有以下情形之一的，物業所在地縣區住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以將其確定為一個物業管理區域：
（一）屬於獨立封閉式小區的；
（二）處於同一街區或者位置相鄰的；
（三）配套設施設備可以共享的；
（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的；
（五）其他可以整合成一個物業管理區域的。
根據前款第（二）、（三）、（五）項確定的物業管理區域，建築物規模一般不小於3萬平方米。
物業管理區域劃分後，縣區住房和城鄉建設行政主管部門應當在該物業管理區域內公告。
第十二條 物業所在地縣區住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明以下事項：
（一）物業管理區域的範圍、占地面積和建築面積；
（二）共用設施設備情況；
（三）建設單位、產權單位；
（四）業主總戶數、居住人口、產權構成比例；
（五）物業服務企業名稱、接管時間。
物業服務企業變更的，業主委員會應當及時向物業所在地縣區住房和城鄉建設行政主管部門備案。
第十三條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主大會會議決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第十四條 業主人數在50人以上（含本數）100人以下的，由全體業主組成業主大會。業主人數少於50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
業主人數在100人以上（含本數）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少於30人。
第十五條 一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建築面積達到50％以上，或者達到30％以上不足50％，但首個房屋單元出售並實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。
符合前款規定的，建設單位應當書面報告縣區住房和城鄉建設行政主管部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等檔案資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣區住房和城鄉建設行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。
第十六條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積、總面積和業主人數、總人數：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣契約記載的面積計算。建築物總面積按照此項的統計總和計算；
（二）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總人數按照此項的統計總和計算。
第十七條 符合成立業主大會條件的，縣區住房和城鄉建設行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請後30日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。
首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居（村）民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
縣區住房和城鄉建設主管部門應當將擬定的業主大會籌備組成員的名單、基本情況、產生過程等在物業管理區域內公示，公示時間不少於15日。
建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。
第十八條 籌備組應當做好以下籌備工作：
（一）確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；
（六）制定業主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄並作出答覆。
第十九條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：
（一）業主大會議事規則；
（二）管理規約；
（三）選舉業主委員會。
第二十條 業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以書面委託代理人行使業主權利。
第二十一條 業主大會議事規則應當對下列主要事項做出規定：
（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；
（二）業主委員會的職責；
（三）業主委員會議事規則；
（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（五）業主投票權數的確定方法；
（六）業主代表的產生方式；
（七）業主大會會議的表決程式；
（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；
（九）業主委員會換屆程式、補選辦法等；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。
第二十二條 管理規約應當對下列主要事項做出規定：
（一）物業的維護、使用、管理；
（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；
（三）物業共用部分的經營與收益分配；
（四）業主公共利益的維護；
（五）業主共同管理權的行使；
（六）業主應盡的義務；
（七）違反管理規約應當承擔的責任。
第二十三條 業主委員會應當定期按照業主大會議事規則的規定召開業主大會會議。經20％以上的業主提議，業主委員會應當召開業主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召集。
第二十四條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。業主大會做出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。
第二十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力和協調溝通能力；
（六）具備必要的工作時間；
（七）業主委員會不得從事經營活動，其成員不得在為本物業管理區域提供管理服務的物業企業中任職。
第二十六條 業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列檔案向物業所在地的縣區住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續：
（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；
（二）管理規約；
（三）業主大會議事規則；
（四）業主大會決定的其他重大事項。
第二十八條 業主委員會辦理備案手續後，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。
第二十九條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20％以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式提出辭職請求的；
（二）不履行委員職責的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業主義務的；
（五）侵害他人合法權益的；
（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第三十一條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬於全體業主所有的財物移交業主委員會。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第三十二條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業費用由建設單位交納。
第三十三條 首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業主承擔。
業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。
業主大會和業主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督和質詢。
第三十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的縣區住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第三十五條 物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居（村）民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會做出的決定，應當告知相關的社區居（村）民委員會，並認真聽取社區居（村）民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第三十六條 商品房銷（預）售前，建設單位應當參照國家建設部制定的示範文本，制定臨時管理規約與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務契約，作為房屋買賣契約的附屬檔案。房屋買賣契約應包括前期物業服務契約約定的內容。
業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當按照國家有關規定通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務。投標人少於3個或者房屋建築面積小於3萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建築面積），經物業所在地縣區住房和城鄉建設行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務企業。
第三十七條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出具體的約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第三十八條 建設單位應當在銷售物業前將臨時管理規約書面告知物業買受人並予以說明。
物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣契約應當包含前期物業服務契約約定的內容。同時，應當約定其所交付物業的共用部位、公用設施設備的配置和建設標準。
第四十條 前期物業服務契約可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第四十一條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，任何單位和個人不得侵占物業管理區域內的共用部分，開發建設單位不得擅自處分。
第四十二條 物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行現場檢查和驗收，做相應記錄。現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、公用設施設備的數量和質量不符契約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決並組織物業服務企業復驗。
第四十三條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用檔案；
（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第四十四條 規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低於開發建設住宅總建築面積2‰－3‰的比例確定物業管理用房，不低於40平方米；物業服務用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。
第四十五條 物業服務用房依法屬於全體業主共同所有，未經業主大會同意，物業服務企業不得擅自改變物業服務用房的用途。
第四十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第四十七條 一個物業服務區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第四十八條 縣區住房和城鄉建設行政主管部門會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據失信行為的程度，通過限制物業服務項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態差別化管理，加強行業誠信管理。
第四十九條 物業服務企業的權利：
（一）根據有關規定結合實際情況，針對物業服務區域制定共用部位共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護、車輛管理等方面的制度；
（二）按照物業服務契約和有關管理法規實施物業管理；
（三）按照物業服務契約和有關規定收取服務費用；
（四）制止違反物業服務契約和有關規定的行為；
（五）要求業主委員會協助管理；
（六）將物業管理區域內的部分業務委託給專業性服務企業；
（七）法律、法規規定的其它權利。
第五十條 物業服務企業的義務：
（一）履行物業服務契約，依法經營；
（二）接受業主委員會和業主的監督，及時承接後續加裝電梯的管理，公示服務內容、服務標準、收費標準、收支狀況；
（三）遵守有關規定，保證服務質量，不亂收費；
（四）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；
（五）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業主投訴，提高服務質量；
（六）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監控等秩序維護和安全防範工作，並接受公安機關的指導檢查；
（七）為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；
（八）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻數據傳輸等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利；
（九）制定管理區域的消防安全制度，落實消防安全責任，開展防火檢查、巡查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，確保消防設施、器材以及消防安全標誌完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應急疏散預案並定期組織演練。在管理區域集中設定電動車充電樁；
（十）接受社區居（村）民委員會監督指導，配合做好社區管理相關工作；
（十一）法律、法規規定的其他義務。
第五十一條 物業服務契約應當對物業管理事項、服務質量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業服務用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。
物業服務契約期限屆滿三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。
第五十二條 物業服務企業應當按照物業服務契約的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十三條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第四十三條規定的資料。
第五十四條 物業服務契約終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法第四十三條規定的資料交還給業主委員會。
物業服務契約終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第五十五條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照發展和改革委員會會同住房和城鄉建設行政主管部門制定的物業服務收費基準價，在物業服務契約中約定。
物業服務費按月收取，經業主同意，也可按季收取。
第五十六條 業主應當根據物業服務契約約定的標準交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
業主未按物業服務契約約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，業主拒不交納的，物業服務企業可依法提起訴訟。
第五十七條 納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
已交付給物業買受人或符合交房條件，建設單位或物業服務企業以書面方式通知物業買受人，物業買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，物業服務費自物業交付或書面通知之日起次月計收。業主或者物業使用人未入住的或者入住後不使用，業主或者物業使用人應書面提出申請，經物業服務企業登記確認後，其物業服務費用按收費標準的70％交納，不得因此增加其他業主的負擔。
第五十八條 物業服務費主要用於以下事項：
（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊；
（八）物業服務契約約定的其他事項。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用在國家規定的質量保修範圍和保修期限內的由原建設單位負責，保修期滿後應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第五十九條 物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第六十條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業受上述有關單位委託代收費用的，應當簽訂契約，契約中應當訂立代辦服務費條款。物業服務企業不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。
未收費到戶產生的損耗由供應單位承擔。
第六十一條 縣區市場監管部門應當會同同級住房和城鄉建設主管部門及發改部門，加強對物業服務企業的收費項目、收費標準和服務內容、服務質量標準的監督管理。
物業服務企業違反價格法律、法規的規定，業主委員會或相關業主可向縣區市場監管主管部門投訴，縣區市場監管主管部門接到投訴後，應該及時進行調查處理。
第六十二條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防搭建違章建築、擅自改變房屋使用性質等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當及時制止，並向有關行政管理部門報告。有關部門在接到物業服務企業的報告後，應當對違法行為依法處理。
第六十三條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。業主、物業使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、空調外機等物品或設施的管理、維護，並承擔安全管理責任，防止高空墜物。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業僱請保全人員的，應當遵守國家有關規定。保全人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第六十四條 業主、業主委員會、物業服務企業應當嚴格履行簽訂的物業服務契約。
物業服務企業要求提前解除物業契約，應提前60天告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，並承擔相應責任。
業主大會決定解聘物業服務企業，應當按照法定程式由全體業主共同決定，還應當提前60天通知物業服務企業。
第六十五條 縣區住房和城鄉建設行政主管部門、發改部門、市場監管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）等有關單位應當按照各自的職責及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第六十六條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。
業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和管理規約的規定外，還應當經有利害關係業主的書面同意，且不得影響物業管理區域內的公共空間使用、維護。
第六十七條 物業服務區域內禁止下列損害公共利益的行為：
（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
（四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
第六十八條 業主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，必須向物業服務企業或房屋管理單位申報登記。裝飾裝修房屋必須按照住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定進行。
物業服務企業或房屋管理單位對物業裝飾裝修過程中違反規定的行為，應當採取措施予以制止，對已造成事實的，報告有關部門，依法處理。
第六十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備（業主自行增加的設施設備除外）的維修、養護和更新：
（一）業主終端計量水錶及以外的供水設施設備；
（二）業主終端計量電錶及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；
（三）業主燃氣用具、連線燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；
（四）業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；
（五）業主樓外排水井及以外的排水設施設備。
第七十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交納住宅專項維修資金。
住宅專項維修資金的交存、使用和管理按照《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的規定執行。
第七十一條 物業管理區域內的機動停車場（庫），應當優先提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人；停車位滿足業主需要後仍有空餘的，經業主委員會同意，可以臨時有償提供給物業管理區域外的單位、個人使用。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用；不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照發改部門核定的標準執行。
占用物業管理區域內的道路或者其他場地停放機動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。
第七十二條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第七十三條 物業共用部位、共用設施設備必須維修時，業主又沒有交存住宅專項維修資金或交存的住宅專項維修資金餘額不足的，維修費用由相關業主分攤，業主委員會負責組織收取，物業服務企業負責維修。
物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 監督管理
第七十四條 物業服務企業、業主、物業使用人違反本辦法，法律、法規、規章已有處罰規定的，依照其規定執行。
第七十五條 物業行政主管部門和有關部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他責任人依法給予處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第七十六條 業主不選聘物業服務企業決定自行管理的，依照《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》等相關規定執行。
第七十七條 本辦法中物業共用部位、共用設施、共用設備包括：
（一）共用部位：一般包括建築物的基礎、承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂以及外牆、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
（二）共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備、落水管、單元門等；
（三）公用設施：一般包括道路、散水、綠地、人造景觀、圍牆、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設備、機動車（非機動車）停車設施、休閒娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房。
第七十八條 本辦法自公布之日起施行，有效期五年。原張掖市人民政府2015年發布的《張掖市物業管理實施辦法》（政府令第41號）同時廢止。
解讀
一、檔案出台時間
經2023年1月3日第25次政府常務會議研究通過，於2023年1月10日印發執行。
二、制定背景及意義
現行《張掖市物業管理實施辦法》於2015年12月16日由市政府發布實施（政府令第41號），為維護我市物業管理市場秩序，規範物業管理活動，保障業主和物業服務企業合法權益提供法律保障。隨著《民法典》的頒布實施，以及國務院《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》的修訂和我市物業管理實踐中出現的新情況、新問題，迫切需要對現行《張掖市物業管理實施辦法》進行修訂完善，以保持立法與時俱進。為此，我局結合實際，參考省內其他市州相關辦法，對《張掖市物業管理實施辦法》（以下簡稱《辦法》）進行了修訂。修訂後的《辦法》共包含總則、業主、業主大會和業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護、監督管理、附則等七部分。修訂後的《辦法》更好地指導和規範物業服務企業、房地產開發企業、業主之間平等的民事關係和相關政府部門監督管理的行政關係。通過強化物業管理立法，規範物業服務行為，促進物業行業健康發展意義重大。
三、制定依據、起草過程、徵求意見情況
《辦法》主要依據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》（國務院令［2018］第698號修訂）、《甘肅省物業管理辦法》（省政府令［2018］第146號修訂）等法律法規制定。
為了使此次修訂具有更廣泛的現實針對性，我們通過召開專題座談會、發放徵求意見函等形式徵求了市發改委、自然資源、市場監管、應急管理等市直相關部門和各縣區住建局、物業服務企業、房地產開發企業、街道社區、業主代表的意見。在徵求相關職能部門意見建議的同時，我們在張掖市住房和城鄉建設局入口網站發布了《張掖市物業管理實施辦法（徵求意見稿）》，向社會公開徵求了意見，共徵求到意見建議28條，採納其中15條，在進行修改完善後，形成了《辦法（送審稿）》，並報市司法局進行了規範檔案合法性審查，出具了《規範性檔案審查意見書》。綜合各方意見，經過反覆修改，最終成文。
四、主要修訂內容
原辦法共七章八十一條，對其中的主要十八條做了修改，修改後現有七章七十八條。
1．修改了立法依據。隨著《民法典》的發布實施，《物權法》廢止，修法依據的上位法隨之修改。
2．修改了物業行業主管部門。全文中對物業行業的主管部門進行了修改，因機構改革涉及行業主管部門由原來的市縣區房地產行業行政主管部門修改為市縣區住房和城鄉建設主管部門。
3．細化了市縣區行業主管部門的職責和有關職能部門的職責，原《辦法》只是籠統概述了主管部門、有關職能部門的職責，這次修訂借鑑其他地市《辦法》的內容，進行了分類細化。明確物業小區內發生的各種問題由哪個部門負責解決，避免推諉扯皮。因相關行政職能部門名稱、職責在機構改革中發生變化，做出相應修改如：自然資源、市場監管等。
4．新增了“積極推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制”，根據當前成立物業行業黨委加強黨建聯建工作的需要，從立法的角度做出制度性要求。
5．修改了使用住宅專項維修資金的表決比例和適用範圍。第二十二條有關籌集使用住宅專項維修資金的內容與《民法典》二百七十八條不符的內容，目的是降低表決門檻，方便業主行使權利，改變目前居民業主的公用設施得不到及時維修，而歸集的資金閒置難以使用的局面。
6．合併了第十二條和二十二條關於業主大會決定的事項和表決比例。
7．調整了業委會人數組成。第二十五條業主委員會的組成人數“一般5至11人組成”修改為“5人以上單數組成”，便於小區業主根據規模自行確定業主委員會人數。
8．修改了第三十二條業主和物業使用人之間關於物業費交納的責任關係。
9．刪除了第三十六條關於物業聯席會議職責的內容。
10．刪除了物業移交的時間限制。第四十四條“現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料”修改為“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料”。
11．刪除了關於物業企業、從業人員的資質管理規定。根據國務院關於“放管服”的規定取消物業行業的資質管理和從業人員的資格管理，刪除原《辦法》第四十九條相關內容，修改為“縣區住房和城鄉建設行政主管部門會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據失信行為的程度，通過限制物業服務項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態差別化管理，加強行業誠信管理。”通過信用監管機制加強對物業企業的管理。
12．增加了物業企業義務的內容。第五十一條增加七項條款“（四）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（五）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業主投訴，提高服務質量；（六）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監控等秩序維護和安全防範工作，並接受公安機關的指導檢查；（七）為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；（八）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻數據傳輸等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利；（九）積極配合消防部門做好消防設施維護管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。（十）接受社區居民委員會（村民委員會）監督指導，配合做好社區管理相關工作”。明確細化物業服務企業的義務內容，有利於對物業行業進行監督管理。
13．依照國務院《物業管理條例》第四十條的規定修改第五十六條關於物業費計費標準的表述。
14．修改了未入住或不使用房屋繳納物業費的時間規定。取消了原《辦法》第五十八條“從第七個月開始”的時間規定，但需要向物業公司提出申請告知，登記確認後次月起按70％繳納。
15．增加了業主和物業服務企業之間解除契約的時限規定。第六十五條增加“物業服務企業要求提前解除物業契約，應提前60天告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，並承擔相應責任。業主大會決定解聘物業服務企業，業主委員會應當提前60天通知物業服務企業”。依據《甘肅省物業管理辦法》第三十六條規定。刪除關於“解除物業契約持有異議，可以請求人民法院或仲裁機構確認解除契約的效力”表述。
16．修改了第六十六條關於業主變更物業使用性質和公共建築、公共設施用途的程式性規定。
17．按照《甘肅省物業管理辦法》第三十五條第二款的規定，對第六十八條關於物業管理區域內的禁止性行為進行了修改，刪除了上位法所沒有的條款。
18．將第六章《法律責任》修改為《監督管理》，將本章中不符合《甘肅省行政規範性檔案管理辦法》所規定的不得設定“行政許可、行政處罰、行政強制、行政收費等事項”要求，刪除原辦法第七十七條、七十八條、七十九條、八十條。新增關於物業行業管理人員玩忽職守、濫用職權等行為的處置。
