《甘南藏族自治州住宅物業管理條例》是根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》等法律法規，經十六屆、十七屆州人大常委會歷時兩年制定的條例。
2022年11月17日,州政府新聞辦公室召開《甘南藏族自治州住宅物業管理條例》新聞發布會,《甘南藏族自治州住宅物業管理條例》將於今年12月1日起正式實施。
2024年6月20日，甘南藏族自治州人民代表大會常務委員會公布《甘南藏族自治州人民代表大會常務委員會關於修改〈甘南藏族自治州住宅物業管理條例〉的決定》自2024年7月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：甘南藏族自治州住宅物業管理條例
- 實施時間：2022年12月1日
全文,修訂信息,內容解讀,實施意義,
全文
第一條 為了規範住宅物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，建設和諧宜居社區，根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律法規，結合自治州實際，制定本條例。
第二條 自治州行政區域內住宅物業管理及相關監督管理活動,適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理，是指業主依法選聘物業服務人按照契約約定或者業主通過自行管理的方式，對物業管理區域內的建築物及其附屬設施、環境衛生及相關公共秩序進行管理維護，對業主提供相關生活服務的活動。
法律法規對住宅物業管理有規定的,依照其規定執行。
第三條 自治州住宅物業管理堅持黨建引領、政府監管、業主自治的原則。
第四條 自治州、縣（市）人民政府應當把住宅物業管理工作納入現代服務業發展規劃和城鄉社區治理體系，將物業監督管理工作納入年度目標考核內容。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當履行下列職責：
（一）建立健全物業管理工作機制；
（二）指導、協助業主大會成立和業主委員會選舉，組織物業管理委員會組建；
（三）配合物業主管部門開展住宅物業承接查驗，指導、監督物業服務項目移交和接管；
（四）指導、監督業主、業主委員會和物業服務人依法履行職責；
（五）依法調處物業管理糾紛；
（六）法律法規規定的其他職責。
第五條 自治州、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門負責本轄區內住宅物業的監督管理。
自治州人民政府住房和城鄉建設管理部門應當履行以下職責：
（一）貫徹、執行物業管理法律法規和相關規定；
（二）指導、監督建築物及其附屬設施的維修資金交存、管理和使用；
（三）指導縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門開展轄區內物業管理的監督管理工作；
（四）指導物業管理行業協會開展工作；
（五）建立自治州統一的物業管理監管與服務信息平台；
（六）應當履行的其他職責。
縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門應當履行以下職責：
（一）貫徹、執行物業管理法律法規和相關政策等；
（二）對轄區內業主委員會委員、物業服務從業人員進行法律知識和業務培訓；
（三）指導和監督物業管理招投標活動；
（四）負責維修資金的歸集和日常使用管理監督；
（五）負責物業管理區域核定、物業服務用房和業主委員會用房（以下合稱物業管理用房）確認等事項；
（六）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；
（七）制定、公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準；
（八）依法處理投訴事項；
（九）對物業服務人進行信用評價和信用分級分類監管；
（十）落實物業管理方面的其他監督管理職責。
自治州、縣（市）人民政府發展改革、財政、自然資源、生態環境、公安、衛生健康、民政、市場監督管理、工業和信息化、應急管理、人防、城市管理、消防救援等部門，按照各自職責，做好相關住宅物業監督管理工作。
第六條 物業管理行業協會應當加強行業自律，制定行業行為規範，開展從業人員培訓，調解行業糾紛，督促物業服務人及從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平，推動物業服務行業健康發展。
第七條 住宅物業管理區域的劃分依據本省有關規定執行。
物業管理區域劃分後，縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門應當在物業管理區域內公告。
第八條 建設單位應當按照不少於物業管理區域內房屋總建築面積千分之二至千分之三的比例且不少於四十平方米配置物業管理用房。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。物業管理用房的所有權依法屬於全體業主。任何單位或者個人不得擅自變更用途，不得分割、轉讓、抵押。業主委員會的辦公用房從物業管理辦公用房中安排。
建設單位應當在小區建設規劃時，將物業管理用房納入詳細規劃，由自然資源主管部門審核。
第九條 商品房預（銷）售前、保障性住房及各類政策性安置住房分配入住前，建設單位應當公開招標選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務契約，並約定服務期限；契約約定的服務期限未滿，但業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第十條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中依照法律法規和管理規約的規定，以及物業服務契約約定，享有業主權利，承擔業主義務。
物業使用人依照法律法規和管理規約的規定、以及與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。
業主、物業使用人不得實施下列行為：
（一）損壞或者擅自變更房屋承重結構、主體結構；
（二）違法搭建建築物、構築物，損毀花、草、樹木，侵占綠地；
（三）改變住宅外立面，在非承重外牆上開門、窗；
（四）損壞或者擅自占用、改動共用部位、共用設施設備，擅自設定煙道、排風、排水管道；
（五）擅自拆改燃氣管道等設施；
（六）侵占、損壞消防設施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口，在建築內的公共區域停放電動車或者為電動車充電；
（七）高空拋物；
（八）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品；
（九）賭博、搞封建迷信活動；
（十）違反規定飼養動物等損害他人合法權益的行為；
（十一）法律法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會有權依據法律法規、管理規約或者物業服務契約，要求相關業主、物業使用人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。
第十一條 符合法律法規規定召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當自條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請設立業主大會。建設單位未及時書面申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。
業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位代表和業主代表組成業主大會籌備組。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不得少於總人數的三分之二。建設單位註銷或者未派人參加籌備組的，不影響籌備組的成立。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
業主可以採用無記名投票、電子投票等形式參與業主大會表決。採用書面徵求意見的，應當將徵求意見書直接送達業主；無法直接送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公示。參與業主大會表決的業主應當占住宅內專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。
第十二條 業主委員會委員應當為本物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益、責任心強，具有一定的組織能力；
（三）具備履行職責的身體健康條件和必要的工作時間；
（四）法律法規規定的其他條件。
第十三條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：
（一）業主自薦；
（二）十名以上業主聯名推薦；
（三）社區、居（村）民委員會在業主中推薦。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業管理區域所在地縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
第十四條 業主委員會執行業主大會的決定事項，應當履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（四）監督管理規約的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
業主委員會及其委員不得有下列行為：
（一）對業主、物業服務人的訴求推諉、扯皮；
（二）挪用、侵占業主共有財產；
（三）抬高、虛增、截留由業主支付的建築物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；
（四）索取、收受建設單位、物業服務人或者利害關係人的不正當利益；
（五）明示、暗示物業服務人減免物業服務費；
（六）泄露業主信息或者將業主信息用於與物業管理無關的活動；
（七）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關檔案、資料；
（八）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（九）拒不執行業主共同決定的事項；
（十）違反法律法規規定侵害業主合法權益的其他行為。
有前款行為的，業主、物業服務人可以請求有關部門依法處理。
第十五條 業主委員會委員的組成應當為五人以上的單數，具體人數由業主大會確定。業主委員會任期和換屆由業主大會決定。業主委員會委員可連選連任。業主委員會主任、副主任由本屆業主委員會在其委員中推選產生。
業主委員會會議應當有三分之二以上委員出席，作出的決定應當經全體委員過半數同意，業主委員會作出的決定，應當自作出決定之日起三日內向全體業主進行公示。業主委員會作出的決定對業主具有法律約束力。
業主大會可以根據業主委員會委員工作情況，從公共收益中決定給予其適當補貼。
第十六條 業主大會可以決定採用招投標或者協定的方式選聘物業服務人。
業主大會決定採用招投標方式選聘物業服務人的，由業主委員會依照有關法律法規的規定組織招投標。
業主大會決定採用協定方式選聘物業服務人的，業主委員會應當將兩家以上備選物業服務人的基本情況、擬簽訂的物業服務契約主要內容在物業管理區域內顯著位置公示後，提請業主大會決定。
第十七條 有下列情形之一的，建立由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、社區服務機構、業主代表等組成的物業管理委員會：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但因各種原因未成立的；
（三）業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的；
（四）需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織指導後仍不能選舉產生業主委員會的。
物業管理委員會組成後，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當向全體業主公示，代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業服務管理事項。
物業管理委員會任期一般不超過二年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
第十八條 分散樓棟經全體業主或者業主大會決定可以成立物業管理小組，對物業實施自行管理。暫不具備設立業主大會或者未產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當成立物業管理委員會，代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項。街道辦事處、鄉鎮人民政府協調、幫助、鼓勵和支持有實力的物業服務人託管分散樓棟，逐步實現物業管理全覆蓋。
第十九條 業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面物業服務契約，就物業服務事項、服務質量、服務費用標準和收取辦法、維修資金使用、服務用房管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、違約責任、解除契約條件等條款作出規定。
書面契約在簽訂之前，應當向全體業主進行公示。
第二十條住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則，由業主和物業服務人按照物業服務規範、服務內容和服務標準在物業服務契約中約定。提倡住宅物業實行酬金制計費方式。
未經業主大會同意，物業服務人不得擅自提高收費標準。
業主應當根據物業契約約定支付物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業服務人按照契約約定和有關規定提供了服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。
業主違反物業服務契約約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。
第二十一條 物業服務人按照物業服務契約的約定提供物業服務，應當履行下列責任：
（一）落實服務質量主體責任，健全服務質量保障體系；
（二）在物業服務區域內顯著位置設定公示欄，並及時更新業主大會或者業主委員會要求公示的信息；
（三）負責物業公共區域、共用部位、電梯等共用設施設備的使用、管理和維護，建立公共區域、共用部位、共用設施設備的查驗、使用、管理、維護檔案；
（四）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（五）聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（六）對違法建設、違規出租房屋、私拉電線、毀綠占綠等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；
（七）發現物業管理區域記憶體在高空積雪、冰柱墜落、牆皮脫落、高空墜落、地面坑陷等安全隱患，以及共用部位、共用設施設備存在安全隱患的，及時設定警示標誌，採取措施排除隱患並向有關專業機構報告；
（八）對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止，並及時報告業主委員會或者物業管理委員會；
（九）加強物業管理區域內的公共秩序維護、人員車輛管理和安全防範工作，採取合理措施保護業主的人身、財產安全；
（十）做好物業管理區域安防設施建設及維護使用工作；
（十一）做好共用部位環境衛生、化糞池清理、冰雪清掃、綠化養護、樓面亮化等工作；
（十二）做好消防設施維護管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作；
（十三）法律法規規定和契約約定的其他行為。
第二十二條 物業服務人應當提供二十四小時服務，根據物業服務區域面積、業主規模配備合理的保潔、保全、水暖電維護維修等工作人員，開展法律教育、職業道德教育和技能培訓，提高從業人員素質和技能水平。
物業服務人應當與從業人員簽訂勞動契約，按時足額支付勞動報酬，依法繳納從業人員相關保險。
第二十三條 占用業主共有的道路或者其他場地用於停放機動車的車位，屬於業主共有。停車位取得的收益，屬於公共收益。停車費委託物業服務人代收，可以從收益中提取一定比例的管理費。
按照規劃建造的車庫、車位，優先滿足業主的停車需求。利用建築物防空地下室、建築物共用設備層建造、劃定的車庫、車位，誰投資誰受益，可以出租，但不得出售。
物業管理區域內停放車輛，不得占用消防通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
車庫、車位使用人對停放的機動車輛有安全保管要求的，由車庫、車位使用人與物業服務人另行簽訂安全保管契約，約定保管費用，保管費用歸物業服務人所有。
第二十四條 物業服務人經業主大會同意後，在共用區域設定飲水機、快遞櫃、購物櫃、便民箱等設施進行經營的，應當將所得收入在扣除合理成本後歸公共收益。
建設單位、物業服務人在樓道、電梯轎廂、圍欄、牆體等共用設施從事經營活動的收益屬於業主共有。
第二十五條 業主大會或者業主委員會每半年可以對物業服務人服務質量、履行契約情況進行滿意度測評，測評結果可以作為業主共同決定解聘物業服務人的參考。
第二十六條 物業服務契約期限屆滿，業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定的，物業服務人按照原契約繼續提供服務，原契約權利義務延續。在契約權利義務延續期間，任何一方提出終止契約的，應當提前六十日書面告知對方，但是契約對通知期限另有約定的除外。
業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務，並且退出物業管理區域，但是契約對通知期限另有約定的除外。
（一）移交物業服務用房及相關辦公設施；
（二）移交公共基礎設施資料和業主檔案等相關資料；
（三）結清預收、代收的有關費用和物業管理活動應付款項，移交建築物及其附屬設施的維修資金及使用情況資料；
（四）物業服務契約約定的其他事項。
原物業服務人不得以業主拖欠物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門報告，有關部門依法處理，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人退出物業管理區域。
原物業服務人應當在辦理交接至退出物業管理區域期間，維持正常的物業管理秩序。新物業服務人不得強行接管物業。
第二十七條 物業服務人應當在物業管理區域顯著位置，定期向業主如實公布下列信息：
（一）物業服務人和項目負責人的基本情況；
（二）物業服務內容和質量要求、收費項目、標準和方式及支出信息；
（三）電梯、消防等專項設施設備保養單位信息、維修保養記錄以及安全運行情況；
（四）供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；
（五）水、電等公共能耗總量及費用分攤情況；
（六）物業管理區域內停車費、廣告費等公共收益的收支情況；
（七）按照相關規定和契約應當公示的其他信息。
前款第一項至第四項內容應當持續公開，其他事項應當每半年至少公開一次，業主對公示內容有異議的，物業服務人應當及時答覆。
第二十八條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶連線埠以前的專業經營設施、設備、管線等，竣工驗收合格交付使用後，由供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位負責管理，並承擔維修、養護和更新的費用和責任。
物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻數據傳輸等專業單位應當直供到戶，向最終用戶收取費用，服務過程中產生的損耗由供應單位承擔。專業單位不能直供到戶的，應當與物業服務人簽訂委託管理契約，專業單位、物業服務人不得向業主加價。物業服務人使用的費用，由物業服務人支付。
第二十九條 物業服務區域內的電梯屬業主共有，共有人可以委託物業服務人或者其他管理人管理電梯，受託人依法履行電梯使用單位的管理義務，承擔相應責任。共有人未委託的，由共有人或者實際管理人履行管理義務，承擔相應義務。
電梯的日常維護保養單位應當開展日常電梯維護保養工作。並依照法律法規和電梯維保契約約定的維保服務標準、零部件更換費用承擔方式、故障報修和應急救援到達時間等履行相應義務，保證電梯的安全運行。
鼓勵物業服務人對物業管理區域內的電梯投保特種設備安全責任保險。
第三十條 建築物及其附屬設施的維修資金屬於業主共有，專項用於共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。
住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主應當按照國家和本省有關規定交存、使用建築物及其附屬設施的維修資金。
第三十一條 物業保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由建設單位承擔；保修期滿後的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：
（一）維修、更新、改造物業重要共用部位、共用設施設備時，由業主委員會或者物業服務人提出維修項目建議，物業服務人擬定維修方案，經業主委員會審定，提請業主大會表決，由物業服務人負責實施；
（二）維修、更新、改造業主共用部位、共用設施設備的費用，從公共收益、建築物及其附屬設施的維修資金中支付，不足部分或者未繳納維修資金的，由全體業主按照專有部分建築面積分攤，屬於人為損壞的，費用由責任人承擔；
（三）物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營設施設備部分，業主專有部分的，由業主承擔；業主專有部分之外的，由相關專業經營單位承擔。
阻撓維修、更新、改造造成其他業主財產損失的，或者因物業維修、更新、改造造成相鄰業主的個人專有部分、自用設備損壞或者其他財產損失的應當依法承擔民事責任。
建築物個人專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時採取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。因人為原因造成損失的，業主應當協商賠償。
第三十二條 自治州、縣(市)人民政府住房和城鄉建設管理部門應當建立物業服務人信用管理制度，並做好與甘肅省信用管理平台的銜接。依據企業信用狀況，授予信用星級標識，實行信用分級分類管理。信用星級作為前期物業管理、招投標報價的參考依據。
自治州、縣(市)人民政府住房和城鄉建設管理部門應當會同有關部門建立物業服務人守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，促進物業服務人依法誠信經營。
自治州、縣(市)人民政府住房和城鄉建設管理部門應當及時更新物業服務人、物業項目負責人、物業從業人員誠信履約信息，並通過物業管理信息平台予以公布。
第三十三條物業服務人應當建立健全物業管理區域突發事件應急預案，提升應急處置能力。管理區域發生突發事件或者險情時，物業服務人應當及時上報街道、鄉鎮人民政府、社區和相關主管部門。
突發公共事件應對期間，物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，配合開展相關工作；街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導物業服務人開展應對工作，並給予物資和資金支持。
對於物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當予以配合。
第三十四條 自治州、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門應當建立物業服務投訴快速處置機制，公布舉報電話、舉報平台。
業主、物業使用人、物業服務人對物業服務區域內的違法違規行為，可以向住房和城鄉建設管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府舉報。
接到投訴舉報相關部門應當依法處理前款舉報事項，並將處理結果告知舉報人。屬於其他部門和單位職責的，應當及時轉交有關部門和單位並告知舉報人。
第三十五條 違反本條例規定，自治州、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務便利，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十六條 違反本條例規定的行為，法律法規已有處罰規定的，依照其規定執行。
第三十七條 本條例中以下用語的含義:
（一）承接查驗，是指承接新建物業前，物業服務人和建設單位按照國家有關規定以及前期物業服務契約的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。
（二）專業經營設施設備，是指變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置。
（三）入戶連線埠，是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃氣調壓、通信、有線電視等設施設備及相關管線和計量裝置與最終用戶交接處。
（四）共用設施設備，是指根據法律法規和房屋買賣契約，由住宅業主或者住宅業主以及有關非住宅業主共有的附屬設施設備。包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三十八條 自治州人民政府結合物業管理工作需要，應當制定住宅物業服務規範、住宅物業服務評議規定。
第三十九條 本條例自2022年12月1日起施行。
修訂信息
《甘南藏族自治州人民代表大會常務委員會關於修改〈甘南藏族自治州住宅物業管理條例〉的決定》經2024年4月25日甘南藏族自治州第十七屆人民代表大會常務委員會第十六次會議審議通過，2024年5月30日已由甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第九次會議批准。現予公布，自2024年7月1日起施行。
一、將第二條第三款修改為：“法律法規對住宅物業管理有規定的,依照其規定執行。”
二、將第三條修改為：“自治州住宅物業管理堅持黨建引領、政府監管、業主自治的原則。”
三、將第四條第二款第二項修改為：“（二）指導、協助業主大會成立和業主委員會選舉，組織物業管理委員會組建；”
第四項修改為：“（四）指導、監督業主、業主委員會和物業服務人依法履行職責；”
第六項修改為：“（六）法律法規規定的其他職責。”
四、將第五條第二款第一項修改為：“（一）貫徹、執行物業管理法律法規和相關規定；”
第二項修改為：“（二）指導、監督建築物及其附屬設施的維修資金交存、管理和使用；”
第三款第一項修改為：“（一）貫徹、執行物業管理法律法規和相關政策等；”
第四項修改為：“（四）負責維修資金的歸集和日常使用管理監督；”
將第（六）項修改為：“（六）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；”
刪除第三款第十項，第十一項改為第十項。
五、將第七條修改為：“住宅物業管理區域的劃分依據本省有關規定執行。
“物業管理區域劃分後，縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門應當在物業管理區域內公告。”
六、將第八條第一款修改為：“建設單位應當按照不少於物業管理區域內房屋總建築面積千分之二至千分之三的比例且不少於四十平方米配置物業管理用房。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。物業管理用房的所有權依法屬於全體業主。任何單位或者個人不得擅自變更用途，不得分割、轉讓、抵押。業主委員會的辦公用房從物業管理辦公用房中安排。”
七、將第九條修改為：“商品房預（銷）售前、保障性住房及各類政策性安置住房分配入住前，建設單位應當公開招標選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務契約，並約定服務期限；契約約定的服務期限未滿，但業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。”
八、將第十條第一款修改為：“房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中依照法律法規和管理規約的規定，以及物業服務契約約定，享有業主權利，承擔業主義務。”
第二款修改為：“物業使用人依照法律法規和管理規約的規定、以及與業主的約定，享有相應權利，履行相應義務。”
第三款第十項修改為：“（十）違反規定飼養動物等損害他人合法權益的行為；”
第十一項修改為：“（十一）法律法規和管理規約禁止的其他行為。”
第四款修改為：“有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會有權依據法律法規、管理規約或者物業服務契約，要求相關業主、物業使用人停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀、賠償損失。業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。”
九、將第十一條第一款修改為：“符合法律法規規定召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當自條件具備之日起三十日內向物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請設立業主大會。建設單位未及時書面申請設立業主大會的，同一物業管理區域內已交付專有部分百分之十以上的業主可以聯名向物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出設立業主大會的書面要求。”
第五款修改為：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。”
十、將第十二條修改為：“業主委員會委員應當為本物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益、責任心強，具有一定的組織能力；
（三）具備履行職責的身體健康條件和必要的工作時間；
（四）法律法規規定的其他條件。”
十一、刪除第十三條第二款，將第三款改為第二款，修改為：“業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內向物業管理區域所在地縣（市）人民政府住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。”
十二、將第十四條第一款第二項修改為：“（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約；”
第三項修改為：“（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；”
第二款第五項修改為：“（五）明示、暗示物業服務人減免物業服務費；”
第十項修改為：“（十）違反法律法規規定侵害業主合法權益的其他行為。”
十三、將第十六條第二款修改為：“業主大會決定採用招投標方式選聘物業服務人的，由業主委員會依照有關法律法規的規定組織招投標。”
十四、將第十九條第一款修改為：“業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂書面物業服務契約，就物業服務事項、服務質量、服務費用標準和收取辦法、維修資金使用、服務用房管理和使用、服務期限、服務交接、糾紛解決方式、違約責任、解除契約條件等條款作出規定。”
十五、刪除第二十條第三款，將第四款改為第三款，修改為：“業主應當根據物業契約約定支付物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業服務人按照契約約定和有關規定提供了服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業服務費。”
第五款改為第四款，修改為：“業主違反物業服務契約約定逾期不支付物業服務費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法申請仲裁或者提起訴訟。物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。”
十六、將第二十一條第二項修改為：“（二）在物業服務區域內顯著位置設定公示欄，並及時更新業主大會或者業主委員會要求公示的信息；”
十七、將第二十二條第二款修改為：“物業服務人應當與從業人員簽訂勞動契約，按時足額支付勞動報酬，依法繳納從業人員相關保險。”
十八、將第二十五條修改為：“業主大會或者業主委員會每半年可以對物業服務人服務質量、履行契約情況進行滿意度測評，測評結果可以作為業主共同決定解聘物業服務人的參考。”
十九、將第二十六條第一款修改為：“物業服務契約期限屆滿，業主沒有共同作出續聘或者另聘物業服務人決定的，物業服務人按照原契約繼續提供服務，原契約權利義務延續。在契約權利義務延續期間，任何一方提出終止契約的，應當提前六十日書面告知對方，但是契約對通知期限另有約定的除外。”
第二款修改為：“業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務，並且退出物業管理區域，但是契約對通知期限另有約定的除外。”
第三款修改為：“原物業服務人不得以業主拖欠物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業管理區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門報告，有關部門依法處理，或者依法向人民法院提起訴訟，要求原物業服務人退出物業管理區域。”
二十、刪除第二十七條第一款第五項。將第六項、第七項、第八項改為第五項、第六項、第七項。
二十一、將第三十五條修改為：“違反本條例規定，自治州、縣（市）人民政府住房和城鄉建設管理部門或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務便利，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。”
二十二、將第三十六條修改為：“違反本條例規定的行為，法律法規已有處罰規定的，依照其規定執行。”
二十三、刪除第三十七條第四項、第六項。將第五項改為第四項。
二十四、將第三十八條修改為：“自治州人民政府結合物業管理工作需要，應當制定住宅物業服務規範、住宅物業服務評議規定。”
二十五、對部分條文中的有關表述作以下修改：
（一）刪除第十七條第一款第四項中“組織”後的“、”。
（二）在第二十八條第二款“應當與物業服務人簽訂委託管理契約，”後加“專業單位”。
（三）將第三十條第一款、第二款中的“住宅專項”修改為“建築物及其附屬設施的”。
（四）將第三十一條第一款第二項中的“住宅專項”修改為“建築物及其附屬設施的”，刪除“不足部分或者未繳納”後的“住宅專項”。
（五）將第三十三條第一款中的“上級”修改為“相關”。
本決定自2024年7月1日起施行。
《甘南藏族自治州住宅物業管理條例》根據本決定作相應修改並對條文順序作相應調整，重新公布。
內容解讀
明確了住宅物業管理的基本原則；針對政府及部門監管職責缺失,明確了各自職責；針對業主大會、業委會組建率低,規範了業主大會、業委會運行規則；針對物業收費與服務質量不相符,明確了住宅物業服務收費原則；針對停車費收入歸屬,明確了停車費為公共收益；針對物業退出難,建立了業主評議物業制度；針對業主、物業服務人權利義務不明確,規定了各方責任；針對公共設施亂收費,明確了不得加價收費；針對專項維修資金收繳難,明確了住宅專項維修資金的所有權；針對物業服務質量良莠不齊,建立了信用管理懲戒機制；建立了物業服務投訴機制。
實施意義
《甘南藏族自治州住宅物業管理條例》的頒布實施,將對改善城鎮居民生活條件、規範社區治理責任和提高城鎮治理水平具有積極推動作用。
