基本介紹
- 中文名：蘭州市城市住宅小區物業管理辦法
- 頒布時間：2001年09月28日
- 實施時間：2001年09月28日
- 頒布單位：蘭州市人大常委會
第一章 總則
第一條 為規範城市住宅小區物業管理，保障住宅小區房屋及公共配套設施的正常使用，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創建文明、安全、整潔、方便的居住環境，根據本市實際，制定本辦法。
第二條 本市城區內的住宅小區物業管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱住宅小區，是指本市城區內以住宅為主，並有相應配套共用設施設備的居住區。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅小區內各類房屋、建築及附屬設施、設備和相關場地。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或業主自治管理組織委託，根據物業管理委託契約，對住宅小區內的房屋、共用設施設備、綠化、治安和環境衛生等進行有償服務的行為。
第四條 蘭州市房地產行政主管部門負責本市城市住宅小區物業管理工作，其主要職責是：
（一）貫徹執行有關物業管理的法律、法規和規章；
（二）檢查、指導和監督全市物業管理工作；
（三）審查物業管理企業的資質；
（四）審查批准物業管理中房屋共用部位、共用設施設備維修基金的使用。
規劃、建設、工商、公安、環保、物價等部門，以及市政、綠化、環境衛生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責分工，做好物業管理和服務工作。
第五條 住宅小區物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業服務相結合的體制，積極推行物業管理的社會化、專業化、市場化。
第二章 業主自治管理組織與物業管理企業
第六條 住宅小區入住率達到百分之五十以上時，開發建設、售房單位應在物業管理行政主管部門的指導下，及時組織召開業主大會或業主代表大會。
業主大會由住宅小區內的全體業主或其委託的使用人組成。業主較多的可按一定比例推選代表，組成業主代表大會。
第七條 業主大會或業主代表大會一般每年召開一次，經百分之二十以上業主提議也可以臨時召開。
業主大會或業主代表大會應當邀請住宅小區所在地居委會代表列席。
第八條 業主大會或業主代表大會的主要職權是：
（一）選舉產生住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會），增補、罷免管委會組成人員；
（二）審議批准管委會章程和業主公約；
（三）決定關係業主利益或與物業管理有關的重大事項；
（四）監督管委會的工作，聽取管委會的工作報告，改變或撤銷管委會不適當的決定；
（五）其他需由業主大會或業主代表大會決定的事項。
第九條 管委會設主任一名，副主任一至二名，委員若干名。
管委會每屆任期三年，組成人員可以連選連任。
管委會選舉結果或變更情況，應在三十日內報物業管理行政主管部門備案。
第十條 管委會是住宅小區業主自治管理物業的民眾組織，向業主大會或業主代表大會負責並報告工作。
管委會的權利：
（一）起草、修改管委會章程和業主公約；
（二）決定選聘、續聘或解聘物業管理企業；
（三）審議物業管理企業的年度計畫和住宅小區管理服務的重大事項；
（四）監督、檢查物業管理企業各項管理制度的實施和物業管理委託契約的執行，協調處理物業管理糾紛。
管委會的義務：
（一）支持和幫助物業管理企業實施各項管理工作；
（二）接受業主和使用人的監督；
（三）接受物業管理行政主管部門、各有關行政管理部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。
第十一條 物業管理企業是具有獨立法人資格的經濟實體。
物業管理企業的職責：
（一）根據物業管理委託契約，制定管理、服務方案，對住宅小區實施管理，提供服務；
（二）制止違反住宅小區物業管理規定和業主公約的行為；
（三）依照物價管理部門批准的收費標準，收取管理費用；
（四）法律、法規、規章規定及業主大會或業主代表大會授予的其他權利。
物業管理企業的義務：
（一）依法經營，履行物業管理委託契約；
（二）接受物業管理行政主管部門、管委會、業主和使用人的監督；
（三）服務收費應當明碼標價，亮證收取，並定期公布收支情況；
（四）法律、法規、規章規定的其他義務。
第十二條 物業管理企業實行資質認證和年檢制度。
物業管理企業資質標準及資質管理按國家和省有關規定執行。
第十三條 物業管理企業持《營業執照》和《物業管理企業資質證書》，方可接受物業管理委託。
第十四條 從事物業管理的工作人員，須取得物業管理行政主管部門核發的《物業管理人員上崗證》，方可上崗。
第十五條 物業管理企業接受物業管理委託，必須與管委會簽訂書面物業管理委託契約。
物業管理委託契約使用建設部的示範文本，可根據實際增減有關內容。
物業管理委託契約自訂立之日起，三十日內由物業管理企業報物業管理行政主管部門備案。
第三章 物業管理權的移交與物業維護管理
第十六條 開發建設、售房單位應自管委會選舉產生之日起，三十日內向管委會移交物業管理權。應當無償、完好地移交住宅小區內的共用設施設備、相關場地和維修基金，以及住宅小區地下管網、單體建築。附屬設施設備的技術資料。
第十七條 開發建設、售房單位在移交物業管理權的同時，必須按住宅小區房屋總建築面積千分之一的比例（最低不少於二十平方米）無償提供物業管理用房。
未留有物業管理用房的，由開發建設、售房單位，提供相應的物業管理用房資金。
第十八條 住宅小區物業管理移交前，其物業管理由開發建設單位和其委託的物業管理企業負責；公有房屋售房比例達不到物業管理移交條件的，由原產權單位管理。
第十九條 住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的維護，由管委會委託物業管理企業統一實施專業管理。
本條所稱房屋的共用部位和共用設施設備，是指整幢房屋或整個單元業主共同使用的屋頂、基礎、承重構件和牆壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設施，道路、綠地等。
第二十條 住宅小區內房屋自用部位和自用設備由業主管理，也可以由業主委託物業管理企業管理。
業主對房屋自用部位和自用設備的管理和使用，不得危害物業或公共安全，不得損害他人利益。
第二十一條 住宅小區內物業在保修期限內的維修，按照國家有關規定執行。
住宅小區內供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設施的維修養護和故障排除，由有關部門和物業管理企業按其職責範圍負責。屬於有關部門負責的，物業管理企業應及時聯繫解決。
第二十二條 住宅小區內的業主和使用人、物業管理企業均應遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）不得占用、損壞房屋共用部位、共用設施設備或者移裝共用設施設備；
（三）不得在共用部位、場地搭建建築物、構築物；
（四）不得從事污染環境的生產、經營活動和法律、法規和規章規定禁止的其他行為。
第四章 物業管理費用的籌集、管理與使用
第二十三條 住宅小區物業管理經費包括：
（一）房屋共用部位、共用設施設備維修基金；
（二）物業管理服務費；
（三）特約服務費；
（四）其他合法收入。
第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應當建立房屋共用部位、共用設施設備維修基金，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
商品住房的維修基金由開發建設單位按照省物業管理行政主管部門確定的比例繳納；公有住房出售後的維修基金由售房單位按多層住宅不低於售房款的百分之二十，高層住宅不低於售房款的百分之三十比例提取；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。
開發建設單位繳納的維修基金屬全體業主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購房個人繳納的維修基金屬全體業主所有。
第二十五條 房屋共用部位、共用設施設備維修基金由市物業管理行政主管部門，以住宅小區為單位設立專戶管理，專款專用，管委會申請使用，並接受財政部門的監督。
第二十六條 業主轉讓房屋時，其房屋共用部位、共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶；房屋建築由於拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設施設備維修基金餘額退還原售房單位和產權人。
第二十七條 住宅小區物業管理服務費的收費標準，根據物業管理行政主管部門核定的住宅小區的規模、檔次、管理內容、服務水平以及房屋類別，由物業管理企業報物價部門審批。收費標準以外的特約服務費，由當事人雙方商定。
物業管理服務費和特約服務費由物業管理企業管理，自主使用。
第五章 法律責任
第二十八條 開發建設、售房單位違反本辦法的規定，不按期移交物業管理權的，由物業管理行政主管部門責令其限期移交，移交前發生的物業管理費用，由開發建設、售房單位全額承擔。
第二十九條 物業管理企業有下列行為之一的，由物業管理行政主管部門給予處罰：
（一）未取得物業管理資質證書，擅自接受物業管理委託的，責令其停止業務活動，給予警告．沒收全部非法所得，並處2000元至10000元的罰款。
（二）年檢不合格的，責令其限期整改，整改後仍不合格或拒不接受年檢的，按管理許可權吊銷資質證書。
物業管理企業因違反契約，造成業主損失的，應負賠償責任。
第三十條 業主、使用人、物業管理企業或者其他單位、個人違反本辦法第二十二條，按下列規定處罰：
（一）擅自改變房屋承重結構、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設施設備，在共用部位、場地搭建建築物、構築物的，由物業管理行政部門責令限期改正，恢復原狀或者賠償損失，可以並處500元以上5000元以下的罰款；
（二）從事生產、經營活動污染環境和法律、法規和規章規定禁止的其他行為，由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規和規章的規定處罰。
第三十一條 物業管理企業不遵守國家規定或契約約定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準的，由物價管理部門依法予以處罰。
第三十二條 業主不按期繳納或拒繳物業管理費的，由物業管理企業督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可向仲裁機關申請仲裁或向人民法院訴訟。
第三十三條 業主或使用人對房屋自用部分和自用設備管理使用不當，危害物業或公共安全、損害他人利益的，物業管理企業應予制止；造成物業損壞的，由責任人負責修復；造成損失的應當賠償。
第三十四條 物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其管理機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請複議，或者提起訴訟。
第六章 附則
第三十六條 紅古區、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮住宅小區，可參照本辦法執行。
第三十七條 本辦法實施中的具體套用問題，由市房地產行政主管部門負責解釋。
第三十八條 本辦法自公布之日起施行。
