《金昌市物業管理辦法》是金昌市一部地方政府規章。
基本介紹
- 中文名：金昌市物業管理辦法
- 類別：地方政府規章
檔案全文
目 錄
第一章 總則
第二章 物業管理區域劃分
第三章 業主大會、業主委員會
第四章 前期物業管理
第一節 前期物業服務
第二節 物業承接查驗
第三節 物業管理用房、物業保修
第五章 物業管理服務
第一節 一般規定
第二節 物業服務人的權利與義務
第三節 物業服務收費
第四節 物業服務人退出交接
第六章 物業的使用、維修、養護
第七章 法律責任
第八章 附則
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，營造文明健康的人居環境，促進社會和諧穩定發展，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》等法律、法規規章規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的物業管理和監督活動適用本辦法。
新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由所在地人民政府有關部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創造條件，逐步實行物業管理。
具備條件的機關事業單位和配套設施比較齊全的大廈、工業區等其他物業，推行物業管理。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，由業主和物業服務人按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第四條 市、縣（區）人民政府應當將物業管理納入城鄉建設與管理、社區治理體系建設和現代服務業發展規劃，建立完善物業管理綜合協調機制，推行物業服務社會化、專業化、市場化，促進物業管理行業健康發展。
第五條 市住房和城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）制定物業管理相關政策；
（二）組織物業管理培訓；
（三）指導專項維修資金的繳存、使用和管理；
（四）指導物業管理行業協會行約行規制定和實施工作；
（五）法律、法規規定的其他職責。
縣、區住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）組織相關部門劃分已建成物業管理區域；
（二）監督指導成立業主大會、選舉業主委員會，培訓業委會委員；
（三）監督管理前期物業招標投標；
（四）監督物業承接查驗、交接退出；
（五）監督物業服務人日常管理；
（六）監督專項維修資金的繳存、使用和管理；
（七）建立物業服務人服務等級評定、信用評價長效機制並實施動態管理；
（八）處理物業服務矛盾糾紛投訴；
（九）法律、法規規章規定的其他職責。
市、縣（區）人民政府發改、民政、公安、自然資源、應急管理、市場監管等有關主管部門，在各自職責範圍內，做好相關監督管理工作。
第六條 鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處負責建立物業管理協商機制，召集住房和城鄉建設、公安、城市管理、社區居委會、業主委員會或者業主代表、物業服務人等參加物業管理協商會議，研究、部署、推進物業管理各項工作。協調物業管理與社區建設的關係，調解物業管理矛盾糾紛，組織各社區開展公益宣傳、精神文明創建和大型文化娛樂活動。
社區居委會（村民委員會）指導成立業主大會、選舉業主委員會等工作，督促業主大會、業主委員會依法履行職責；協助鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處建立轄區物業管理協商機制，公告物業管理事項；支持業主委員會和物業服務人根據《中國共產黨章程》的規定，設立黨的組織，開展黨的活動，保障物業管理活動依法有序進行。配合行政主管部門解決所屬物業管理區域環境衛生、供排水管網、道路建設等公共設施和公共服務方面存在的問題；指導轄區業主委員會和物業服務人的服務管理活動，受理轄區業主的投訴舉報，調解物業矛盾糾紛，引導居民、村民遵規守約，共同營造良好的物業管理氛圍。
第七條 物業管理行業協會應當加強行業自律，制定物業服務規範和標準，規範物業服務行為，督促物業服務人和從業人員依法經營、誠信服務，提升物業服務水平。
第八條 鼓勵採用網際網路、物聯網等信息化、智慧型化技術，提升物業服務質量和管理水平，推進智慧社區建設。
第二章 物業管理區域劃分
第九條 劃分物業管理區域，應當充分考慮市政規劃、不動產產權歸屬、建築物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素，遵循方便生活和工作，有利於社區建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。
第十條 有以下情形之一的，縣、區住房和城鄉建設主管部門可以將其確定為一個物業管理區域，並由一個物業服務人實施物業管理：
（一）屬於獨立封閉式小區的；
（二）處於同一街區或者位置相鄰的；
（三）配套設施設備可以共享的；
（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的；
（五）其他可以整治成一個物業管理區域的。
根據前款第二項、第三項和第五項確定的物業管理區域，建築物規模一般不小於3萬平方米。
物業管理區域劃分後，縣、區住房和城鄉建設管理部門應當在物業管理區域內公告。
第十一條 未劃分物業管理區域的已建成住宅區，其物業管理區域由縣、區住房和城鄉建設主管部門會同鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處徵求業主意見後予以劃分。
已劃分的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當依據相關規定經物業管理區域內業主同意，由縣、區住房和城鄉建設主管部門會同鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處重新劃分。
物業管理區域劃分或者變更後，縣、區住房和城鄉建設主管部門應當在物業管理區域內公告。
第三章 業主大會、業主委員會
第十二條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會，並選舉產生業主委員會，業主、業主大會、業主委員會依法享有權利並履行義務，按照國家有關規定開展活動。
業主人數少於50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
業主人數在100人以上（含本數）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般應每幢樓不少於1人，且總人數不得少於30人。
第十三條 具備下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：
（一）交付業主使用的房屋建築物面積達到50％以上的；
（二）交付業主使用的房屋建築物面積達到30％以上不足50％，但首個房屋單元出售並實際交付使用已滿兩年的；
業主可以向建設單位查詢前款規定的有關資料和數據，建設單位應當予以配合。
第十四條 符合召開首次業主大會條件的，建設單位應當書面報告縣、區住房和城鄉建設主管部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等檔案資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣、區住房和城鄉建設主管部門提出成立業主大會的書面要求。
縣、區住房和城鄉建設主管部門應當在接到書面報告後通知社區居民委員會（村民委員會）在60日內指導建設單位、業主成立首次業主大會會議籌備組。
第十五條 首次業主大會工作經費由建設單位或者原產權單位承擔。無建設單位或者原產權單位的，由全體業主承擔。
第十六條 業主大會會議籌備組在縣、區住房和城鄉建設主管部門和社區居民委員會（村民委員會）指導下，由業主推選代表、建設單位代表組成。籌備組人數應為5人以上單數，其中業主推選代表不得少於50％。籌備組組長由鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處代表擔任。
縣、區住房和城鄉建設主管部門在首次業主大會籌備組成立15日內將成員名單和工作職責以書面形式在物業管理區域內予以公告，公告時間不得少於15日。
籌備組中的業主成員被提名為業主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應當從符合條件的推選人員中依次遞補。
第十七條 首次業主大會會議籌備組負責下列工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點和議題；
（二）起草業主大會議事規則、管理規約、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（三）確認業主身份、人數及業主投票權數；
（四）組織業主推選業主委員會委員候選人；
（五）確定首次業主大會會議表決規則；
（六）準備首次業主大會會議的其他工作。
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程式、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。還可以對住宅改變用途從事經營活動、停車管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十八條 籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前公告第十七條規定的材料文本及相關情況，公告時間不得少於15日。業主對公告內容有異議的，籌備組應覆核，並將覆核情況書面告知異議人。
籌備組應當自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。籌備組在業主委員會成立移交相關工作和資料後，即自行解散。
第十九條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主大會決定本條規定的事項，應當依據法律法規規定徵得相關業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
業主大會定期會議或者臨時會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。
第二十一條 召開業主大會會議，應當於會議召開15日前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的社區居委會（村民委員會）。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
業主大會會議需要投票表決的，表決意見應當由業主本人簽名；業主委託代理人表決的，代理人應當提交本人和業主的身份證複印件及委託書；未書面委託他人和另外推選業主代表參加的，視為棄權，但必須服從業主大會的決定。
提倡採用現代信息技術手段進行表決。
第二十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，業主委員會委員為5人以上的單數組成。具體人數、任期和換屆由業主大會根據業主大會議事規則決定。
業主大會、業主委員會應依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
第二十三條 業主委員會委員應當具備下列條件：
（一）具有業主身份。業主身份的認定以房屋產權證或者不動產權證書記載的權利人為準；尚未領取產權證的，以房屋銷（預）售契約及契約備案證明記載且合法占有的購房人或法律裁決文書裁定的房屋所有權人為準。業主可以通過書面形式，委託父母、配偶或者成年子女在委託期間代其行使全部或者部分業主權利；
（二）具有完全民事行為能力；
（三）按時足額交納物業費、專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況；
（四）未被列為失信被執行人；
（五）遵守業主大會議事規則、管理規約，熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；
（六）與本物業管理區域內的物業服務人無利害關係；
（七）沒有違反本辦法規定的禁止性行為；
（八）法律、法規、規章規定的其他條件。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
鼓勵在社區居委會（村民委員會）中任職的成員和業主中的黨員兼任所在物業管理區域的業主委員會委員。
第二十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議決定、業主大會議事規則、管理規約及業主委員會名單等向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣、區住房和城鄉建設主管部門備案。
第二十五條 業主委員會執行業主大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業主大會定期、臨時會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約；
（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（四）督促管理規約的實施；
（五）業主大會決定的其他職責。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不得委託他人出席業主委員會會議。
第二十六條 業主委員會應當建立信息公開制度，及時公示下列信息：
（一）業主大會議事規則、管理規約；
（二）業主大會和業主委員會決定；
（三）物業服務契約；
（四）經業主大會決定占用業主共有的道路或者其他場地用於建設停車場地情況；
（五）專項維修資金的補交、續交和使用情況；
（六）物業共用部位、共用設施設備的經營收益及其分配與使用詳細情況；
（七）業主大會、業主委員會的工作經費收支情況；
（八）業主委員會委員相關信息；
（九）其他應當向業主、物業使用人公開的情況和資料。
前款第四項、第五項、第六項規定的事項，業主委員會應當於每年三月底前公布上一年度的信息；前款第七項規定的事項，業主委員會應當每半年公布一次；公告期不少於15日。
業主、物業使用人有權核查、質詢、複印前款第一項至第八項規定的信息及相關原始資料並依法實施監督，業主委員會、物業服務人應當予以配合。
第二十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，經占總人數20％以上的業主或者1/3以上業主委員會委員提議，經業主大會決議終止其委員資格：
（一）拒不履行業主義務的；
（二）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（三）法律、法規、業主大會議事規則規定的其他情形。
業主委員會委員因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的，或者喪失民事行為能力、有犯罪記錄等不符合本辦法第二十三條規定情形的，經業主委員會核實並在物業管理區域公布後，其委員資格自行終止。
第二十八條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及屬於業主共有的其他財物移交業主委員會。
第二十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得有下列侵害業主合法權益的行為：
（一）作出與物業管理無關的決定；
（二）從事與物業管理無關的活動；
（三）侵占業主共用部位、共用設施，挪用業主共有財物；
（四）利用工作之便，非法索取或者收受物業服務人、有利害關係的業主的財物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職責的其他利益；
（五）強行向業主、物業服務人銷售商品、承攬業務；
（六）向他人提供或者出售業主、物業服務人相關信息；
（七）阻撓、抗拒業主行使權益；
（八）審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關檔案、資料；
（九）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章；
（十）打擊、報復、誹謗、陷害本物業管理區域舉報人；
（十一）法律、法規禁止的其他行為。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，物業所在地的縣、區住房和城鄉建設主管部門或者鄉（鎮）人民政府、街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主，或者受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第三十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與社區居委會（村民委員會）相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居委會（村民委員會）依法履行自治管理職責，支持社區居委會（村民委員會）開展工作，並接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的社區居委會（村民委員會），並認真聽取社區居委會（村民委員會）的建議。
第三十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉；逾期未換屆的，鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處應當督促其根據業主大會議事規則，限期換屆選舉。
業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四章 前期物業管理
第一節 前期物業服務
第三十二條 在業主、業主大會選聘物業服務人之前，建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，選聘前期物業服務人，為業主提供前期物業服務。
全市住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘前期物業服務人。投標人少於3個或者房屋建築面積小於3萬平方米（包括同一建設項目內非住宅的房屋建築面積），經物業所在地縣、區住房和城鄉建設主管部門批准，可以採用協定方式選聘前期物業服務人。
全市非住宅物業的建設單位提倡通過招投標的方式選聘前期物業服務人。
第三十三條 建設單位選聘前期物業服務人，應當簽訂書面的前期物業服務契約。
建設單位與物業買受人簽訂房屋及附屬設施買賣契約時，應當將前期物業服務契約作為房屋及附屬設施買賣契約的附屬檔案。
第三十四條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定；特別對全體業主同意授權前期物業服務人代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第三十五條 前期物業服務契約可以約定期限，期限已滿後，在業主大會未選聘新的物業服務人前，前期物業服務人可以與業主委員會約定延長服務契約期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務人簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。
第二節 物業承接查驗
第三十六條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分，任何單位和個人不得侵占。
建設單位應當在物業交付使用15日前，與前期物業服務人完成物業共用部位、共用設施設備承接現場查驗。未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，前期物業服務人不得承接。
物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣、區住房和城鄉建設主管部門參加，必要時可以聘請有關專業機構予以協助，物業承接查驗的過程和結果可以公證。
第三十七條 實施承接查驗的物業，應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得自然資源、應急管理、生態環境等主管部門出具的認可或者準許使用檔案，並經住房和城鄉建設主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具，並達到計量出戶、控制出戶；
（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規規定的其他條件。
第三十八條 現場查驗20日前，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用檔案；
（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（五）承接查驗所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
前期物業服務人應當在前期物業服務契約終止之日起10日內將上述資料移交給業主委員會。
第三十九條 物業承接應當現場查驗並形成書面記錄，查驗記錄應當由建設單位和前期物業服務人參加查驗的人員簽字確認。
經現場查驗，符合本辦法第三十七條規定的，前期物業服務人應當與建設單位簽訂物業承接協定；不符合的，應當製作書面整改計畫，由建設單位及時解決並組織前期物業服務人復驗。
前期物業服務人應當自物業承接協定簽訂之日起，將承接查驗情況和承接協定予以公告。
第四十條 建設單位應當在物業承接查驗協定簽訂後10日內辦理物業交接手續，向前期物業服務人移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。
第三節 物業管理用房、物業保修
第四十一條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低於開發建設住宅總建築面積的2‰—3‰的比例確定物業管理用房。但最低不能低於40平方米。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施，可以獨立使用。其中業主委員會用房不得低於20平方米，可以從物業管理用房中調劑。小區分期開發建設的，物業管理用房應在首期配套建設，並同期交付使用。
交付的物業用房應當與規劃設計圖紙一致。
第四十二條 物業管理用房的所有權依法屬於全體業主。未經業主大會同意，物業服務人不得擅自改變物業管理用房的用途。
第四十三條 建設單位銷售房屋及附屬設施時，應當在銷售場所公示經批准的規劃設計方案、前期物業服務契約和物業管理用房、共用部位、共用設施設備等信息材料，並向物業買受人提供書面告知材料。
第四十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍承擔物業的保修責任。
第五章 物業管理服務
第一節 一般規定
第四十五條 從事物業管理服務的企業應當具有獨立的法人資格。在領取營業執照後，依法從事物業服務活動，接受縣、區住房和城鄉建設主管部門的監督和指導。
第四十六條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務人訂立書面的物業服務契約。
物業服務契約的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。
第四十七條 物業服務人承接物業時，與業主委員會辦理資料、設施設備、物業共用部位及其他應交事項的物業管理移交驗收手續。
業主委員會應當向物業服務人移交本辦法第三十八條第一款規定的資料。
第四十八條 物業服務契約終止時，物業服務人應當將物業管理用房和本辦法第三十八條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務契約終止時，業主大會選聘了新的物業服務人的，在業主委員會的監督下，物業服務人之間應當做好交接工作。
第四十九條 物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設定公示欄，如實公示、及時更新下列信息，並定期向業主大會、業主委員會報告，公示信息可以通過網際網路方式告知全體業主：
（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話；
（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；
（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯繫方式、維保方案和應急處置方案等；
（四）上一年度物業服務契約履行及物業費收支情況；
（五）上一年度公共水電費用分攤情況、公共收益收支與專項維修資金使用情況；
（六）其他應當公示的信息。
業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答覆。
第五十條 物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委託給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。
物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委託給第三人，或者將全部物業服務支解後分別轉委託給第三人。
第五十一條 物業服務人應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，物業服務人在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務人僱請保全人員的，應當遵守國家有關規定。保全人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第五十二條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本辦法和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第二節 物業服務人的權利與義務
第五十三條 物業服務人在物業服務活動中享有下列權利：
（一）根據法律、法規規定和物業服務契約約定，對物業及物業管理區域內的環境、秩序進行管理；
（二）依照國家、省市有關規定和物業服務契約約定收取物業服務費；
（三）勸阻、制止損害物業、妨礙物業管理區域秩序和其他損害業主利益的行為；
（四）法律、法規規定和物業服務契約約定以及業主大會授予的其他權利。
第五十四條 物業服務人應當按照物業服務契約的約定提供物業服務，並遵守下列規定：
（一）提供符合國家和省、市規定標準、規範的物業服務；
（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）定期聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務；
（四）建立和完善物業服務應急預案，做好應急工作；
（五）維護物業管理區域內的環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；
（六）定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修；
（七）發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為，及時制止並向有關行政主管部門報告；
（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業管理相關工作；
（九）執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。
物業服務人未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三節 物業服務收費
第五十五條 普通商品住宅小區（含保障性住房）物業服務實行級別管理，前期物業服務收費實行政府指導價管理，普通商品住宅小區以外的物業管理服務收費採取市場調節價或者酬金制形式約定物業服務費用。
第五十六條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務人固定資產折舊；
（八）物業服務契約約定的其他事項。
除物價部門核定的相關費用外，禁止物業服務人另設名目收取費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第五十七條 業主應當按照物業服務契約約定按時交納物業服務費。
業主欠交物業服務費用的，業主委員會、物業服務人可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納；對無正當理由、拒不交納的，物業服務人可以根據管理規約或契約約定提起仲裁或者向人民法院起訴。
經判決、裁定等生效法律文書確認應當履行且有履行能力而拒不履行的，有關部門可以依法將該業主列入嚴重失信名單。
第五十八條 建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業服務費用。繳納比例為收費標準的70％，但不得因此而增加其他業主的負擔。
業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但未出售或者未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。
第五十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，服務過程中產生的損耗應由供應單位承擔：
（一）業主專有部分以單個業主作為最終用戶；
（二）業主共有部分以共有業主作為最終用戶。
物業服務人接受委託代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務人不得以斷（控）水電氣暖等強制措施要挾業主交納物業費等相關費用，不得強迫業主接受服務。
第四節 物業服務人退出交接
第六十條 物業服務人要求提前解除物業契約，應當提前60日告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，並承擔相應責任。
業主大會決定解聘物業服務人，業主委員會應提前60日通知物業服務人。
原物業服務人退出時，應當向業主委員會移交下列資料：
（一）物業承接查驗資料；
（二）物業服務期間形成的物業及電梯、消防、監控等設施設備運行、保養、維修、改造、更新的有關資料和物業服務檔案；
（三）物業管理用房、物業共用部位、共用設施設備；
（四）預收、代收有關費用的相關賬冊、票據，業主共有資金結餘，以及利用共有物業經營的相關資料、公共水電分攤費用繳納記錄等資料；
（五）法律、法規規定和物業服務契約約定的其他資料。
第六十一條 業主大會按規定決定更換物業服務人的，物業服務人應當按照業主大會規定的期限退出物業管理區域。物業服務契約終止後，物業服務人不得以業主欠交物業服務費或者對業主大會、業主委員會、籌備組及鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、住房和城鄉建設主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。
物業服務人退出後，物業服務契約遺留的糾紛等有關問題可以通過協商、調解、仲裁以及訴訟等途徑進行解決。
第六十二條 物業服務人退出物業項目時，尚未成立業主大會，建立業主委員會的，業主或原物業服務人可以申請鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處進行應急管理，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時指導、督促業主成立業主委員會，組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。
第六章 物業的使用、維修、養護
第六十三條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及其安裝，應當符合國家技術標準和專業技術規範。
建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加，專業經營單位應當參加。建設單位未通知專業經營單位參加竣工驗收的，專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。建設項目竣工驗收合格後，建設單位應將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位維護管理，同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料，專業經營單位應當接收。
縣級以上人民政府及相關單位在老舊小區改造過程中，應採取措施，逐步實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的專有部分計量出戶、控制出戶，專業經營單位應當按要求配合改造，改造完成後專業經營單位應當接收並按職責負責供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的維護管理。
第六十四條 物業管理區域內，供排水、供電、供氣、供熱等經營單位，應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備（業主自行增加的設施設備除外）的維修、養護和更新，相關費用依法計入成本：
（一）業主終端計量水錶及以外的供水設施設備；
（二）業主終端計量電錶及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；
（三）業主燃氣用具、連線燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；
（四）業主戶外分戶閥及以外的供熱設施設備；
（五）業主樓外排水井及以外的排水設施設備。
第六十五條 物業管理區域內規劃建設的共用部位、共用設施設備，物業服務人、業主、物業使用人應當承擔保護責任，禁止任何單位和個人侵占、毀壞和擅自拆除。
共用部位、共用設施設備危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，經業主委員會同意由物業服務人進行修繕，維修費用由共用物業部分所有人承擔。物業出現必須維修養護的情形，業主或者物業服務人未進行維護的，縣、區住房和城鄉建設管理部門應當督促實施。
第六十六條 物業管理區域內業主、物業使用人專有物業部分的使用應當遵守法律法規、管理規約、服務契約和業主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權益。對於物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。
業主或者物業使用人安裝、搭設空調外機、太陽能熱水器等設施，不得違反管理規約及社區居民文明公約，應當保持物業的安全、整潔、美觀。
業主或者物業使用人使用家用電器、樂器或者進行其他家庭室內娛樂活動時，應當控制音量或者採取其他有效措施，避免對周圍居民造成環境噪聲污染。
專有物業部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的，所有人應當及時修繕。業主委員會或物業服務人通知後，仍未進行修繕的，經業主委員會同意，由物業服務人進行修繕，費用由所有人承擔。
第六十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；
（四）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（五）對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
（六）亂搭、亂建臨時建（構）築物；
（七）私挖地下空間；
（八）人員密集場所在門窗上設定影響逃生和滅火救援的障礙物；
（九）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
（十）違反規定飼養動物；
（十一）違反規定亂倒垃圾、污水、其他污穢物以及排放油煙，影響業主正常生活環境；
（十二）從建築物中拋擲物品；
（十三）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；
（十四）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；
（十五）法律、法規禁止的其他行為。
違反前款規定的，物業服務人、業主委員會有權根據物業服務契約，或者依照法律法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的， 物業服務人、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應當積極予以配合。
對侵害自己合法權益的行為，業主、物業使用人可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第六十八條 業主、物業使用人對物業裝飾裝修的，應當事先告知物業服務人，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關規定和管理規約。
物業服務人應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，並進行現場巡查。
物業服務人對裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合；發現不當裝飾裝修行為的，應當及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告住房和城鄉建設主管部門。相關主管部門在接到物業服務人的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者處理。
在已竣工交付使用的住宅樓進行室內裝修活動，應當按規定限制作業時間，並採取有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環境噪聲污染。
第六十九條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務人的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第七十條 業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。
第七十一條 物業管理區域內車位建設應當按照國家規定的標準，從長遠考慮併兼顧業主需求、公共安全、公共服務等因素確定。
建設單位新建、改建、擴建物業，應當按照有關規定建設停車場地及設施設備。
住宅小區內配套的停車場地不能滿足停車需求的，經業主大會討論決定同意並依法辦理有關手續後，可以占用業主共用部分或者其他公共場地規劃建設用於停放車輛。
第七十二條 物業管理區域內的機動車停車場（庫），應當優先提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。停車位滿足業主需要後仍有空餘的，經業主委員會同意後，可以臨時有償提供給物業管理區域外的單位、個人使用，所得收益應按第六十九條規定使用。
第七十三條 物業服務人應當加強物業管理區域的車輛停放管理，及時勸阻、制止亂停亂放，擠占消防通道、公共綠地，阻礙交通的行為。行為人不聽勸阻或制止無效的，業主委員會或物業服務人應當及時報告相關行政主管部門。相關行政主管部門在接到物業服務人的報告後，應當及時依法處理。
工程車輛、農業機械車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放，但因本物業區域建設管理、設施設備維修確需停放的除外。
第七十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會應當及時通知、督促業主按標準補足專項維修資金。
第七十五條 物業保修期限屆滿後，發生下列情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務人、業主委員會或相關業主應當立即採取應急防範措施，並同時向住宅專項維修資金管理單位提出使用申請：
（一）樓頂屋面防水嚴重損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
（四）樓體單側外立面有脫落危險的；
（五）管道設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
（六）消防系統出現功能障礙，消防設施設備需要維修、更新、改造的；
（七）其他危及人身和房屋使用安全的情況。
第七十六條 住宅專項維修資金管理單位收到申請後，應當立即赴現場查勘。屬於前款規定情形的，應當通知物業服務人、業主委員會或者相關業主按照緊急使用住宅專項維修資金程式組織維修。
應急維修工程竣工驗收後，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在物業管理區域內顯著位置公示。應急住宅專項維修資金不得挪作他用。
未聘用物業服務人的，由業主委員會或者相關業主按照以上規定履行申請使用責任。
第七章 法律責任
第七十七條 違反本辦法的行為，有關法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第七十八條 違反本辦法第五十九條第三款規定，由縣、區住房和城鄉建設主管部門按情節輕重，處1000元以上5000元以下罰款。
第七十九條 違反本辦法第六十七條第一款第十二項規定，由公安機關給予警告，處500元以上5000元以下的罰款。
第八十條 違反本辦法第六十七條第一款第十四項規定，由縣、區城市管理綜合執法部門責令限期改正，拒不改正的，處500元以上5000元以下的罰款。
第八十一條 市、縣（區）住房和城鄉建設主管部門或者其他有關主管部門和執法機構及其工作人員違反本辦法的規定，有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；
（二）不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的；
（三）未按照規定受理物業服務投訴，造成嚴重後果的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。
第八章 附 則
第八十二條 本辦法自2021年1月1日起施行。
