嘉峪關市物業服務管理條例

《嘉峪關市物業服務管理條例》，地方性法規。

2023年3月30日，甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議對嘉峪關市人民代表大會常務委員會報請批准的《嘉峪關市物業服務管理條例》進行了審查,現決定予以批准，由嘉峪關市人民代表大會常務委員會公布施行。

基本介紹

• 中文名：嘉峪關市物業服務管理條例
• 頒布時間：2023年3月30日
• 發布單位：嘉峪關市人民代表大會常務委員會

發展歷程

2022年12月20日嘉峪關市第十一屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過，2023年3月30日甘肅省第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議批准。

條例全文

目 錄

第一章 總 則

第二章 物業服務管理區域和前期物業

第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

第四章 物業服務與監督管理

第五章 物業的使用和維護

第六章 法律責任

第七章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規範物業服務管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，保障物業的依法、安全、合理使用，建設和諧宜居社區，根據《中華人民共和國民法典》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的物業服務管理及其監督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業服務管理，是指業主通過自行管理或者共同決定委託物業服務人的形式，對物業服務管理區域內的建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

物業服務人包括物業服務企業和其他物業服務管理人。

第三條 物業服務管理納入社區治理體系，堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區、村黨組織領導下居民委員會、村民委員會、業主委員會或者物業管理委員會、業主、物業服務人等共同參與的黨建引領下的治理架構。

第四條 市人民政府應當加強物業服務管理工作的組織領導，建立綜合協調機制，統籌和協調物業服務管理各項工作，推進物業服務管理規範化、市場化。

第五條 住房和城鄉建設主管部門負責全市物業服務管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）制定本市物業服務管理相關政策和措施，並組織實施；

（二）依法劃定、調整物業服務管理區域；

（三）監督管理轄區內物業服務管理活動;

（四）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則示範文本；

（五）會同價格主管部門結合實際確定並頒布普通住宅物業服務等級標準；

（六）建立健全物業服務管理糾紛行業調解機制，物業服務規範與質量考核體系，業主委員會、物業管理委員會委員培訓制度；

（七）對物業招投標活動進行監督管理；

（八）對建築物及其附屬設施的維修資金（以下統稱維修資金）交存、使用進行監督管理；

（九）每年對全市物業行業總體情況進行調查研究、分析問題，提出整改落實方案;

（十）實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。

第六條 市人民政府相關主管部門，按照各自職責負責物業服務管理活動相關監督管理工作：

（一）發展和改革部門負責完善物業服務收費價格政策，會同相關部門制定普通住宅小區（含保障性住房）物業服務收費標準；

（二）市場監督管理部門負責指導查處物業服務價格收費違法違規行為和特種設備安全監督管理工作；

（三）公安機關負責監督檢查治安管理等相關工作；

（四）應急管理部門負責監督管理消防工作;消防救援機構負責指導和督促落實消防安全責任，依法開展消防監督檢查；

（五）城管執法部門負責查處違法搭建建築物、構築物和侵占、毀壞公共綠地、樹木和綠化設施的行為；

（六）環境衛生管理部門負責處置生活垃圾，查處違反環境衛生管理規定的行為；

（七）其他主管部門按照各自職責，依法進行監督管理。

第七條 街道辦事處、鎮人民政府負責本行政區域內物業服務管理活動的指導和監督工作，依法履行下列職責：

（一）組織成立首次業主大會會議籌備組；

（二）指導和協助業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆；

（三）指導和監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責；

（四）對物業服務管理區域內的物業服務管理實施指導和監督；

（五）指導和監督物業承接查驗、物業服務人退出交接活動；

（六）協調和監督老舊住宅小區物業服務管理，開展未進駐物業服務住宅的基礎物業服務或者自助物業服務；

（七）組織居民委員會、村民委員會、物業服務人對物業服務管理區域進行定期巡查，及時勸阻、制止違法違規行為；

（八）實施物業服務管理方面的其他監督管理職責。

第八條 物業服務管理協會應當加強行業自律，規範行業經營行為，推動物業服務標準化建設，維護市場秩序和公平競爭，促進物業服務管理行業健康發展。

第二章 物業服務管理區域和前期物業

第九條 物業服務管理區域的劃分應當符合法律、法規的規定，綜合考慮共用設施設備、建築物規模和類型、社區建設等因素，以利於服務便利、資源共享、協商議事。

規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業服務管理區域。

第十條 有以下情形之一的，可以將其確定為一個物業服務管理區域，並由一個物業服務人實施物業服務管理：

（一）屬於獨立封閉式小區的；

（二）處於同一街區或者位置相鄰的；

（三）配套設施設備可以共享的；

（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，並能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個物業服務管理區域的。

根據前款第二項、第三項和第五項確定的物業服務管理區域，建築物規模一般不小於三萬平方米。

第十一條 建設單位承擔前期物業服務責任。建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業服務人，依法簽訂前期物業服務契約。契約內容應當包括物業基本情況，管理服務的具體內容、標準和費用、雙方權利和義務、契約期限、違約責任等。

前期物業服務期限在前期物業服務契約中約定，期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。期限屆滿，業主與新物業服務人簽訂的物業服務契約生效之前，前期物業服務人繼續提供服務;期限未滿或者未約定前期物業服務期限，業主與新物業服務人簽訂的物業服務契約生效的，前期物業服務契約終止。

第十二條 建設單位與前期物業服務人應當在住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府的指導、監督下，共同確認物業服務管理區域，對物業服務管理區域內的共有部分、共用設施設備進行查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，並向業主公開查驗的結果。對於承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。

第十三條 規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低於開發建設住宅總建築面積的千分之二至千分之三的比例確定物業服務用房。但最低不能低於四十平方米。物業服務用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

物業服務用房不計入分攤的公用建築面積，其所有權屬於全體業主。未經業主大會決定或者業主共同決定，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途，不得轉讓、出租和抵押物業服務用房。業主委員會辦公用房從物業服務用房中予以調劑安排。

第十四條 在辦理物業承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備的竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（四）物業服務管理必需的其他資料。

物業已投入使用，前款所列資料尚未移交的，應當移交；資料不齊全的，應當在約定時間內補齊。

第十五條 前期物業服務契約生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務契約終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣契約的約定承擔；房屋買賣契約未約定的，由建設單位承擔。

第十六條 建設單位在銷售物業前，應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，並在銷售場所顯著位置公示。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

第十七條 前期物業服務契約期限屆滿前，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主成立業主大會，選舉產生業主委員會或者組建物業管理委員會，就物業服務管理事項進行表決。

第三章 業主、業主組織和物業管理委員會

第十八條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業服務管理活動中，享有下列權利：

（一）要求物業服務人按照物業服務契約的約定提供服務；

（二）提議召開業主大會，並就物業服務管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會委員，並享有被選舉權；

（六）監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作；

（七）監督物業服務人履行物業服務契約；

（八）對共有部分、共用設施設備和相關場地使用享有知情權、監督權；

（九）監督維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。

第十九條 業主在物業服務管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約和業主大會議事規則；

（二）遵守物業服務管理區域內共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的要求；

（三）執行業主大會、業主大會授權業主委員會或者物業管理委員會作出的決定；

（四）配合物業服務人實施物業服務管理；

（五）按照國家有關規定交納維修資金；

（六）按時交納物業費；

（七）履行房屋安全使用責任；

（八）按照規定投放垃圾；

（九）法律、法規規定的其他義務。

業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

第二十條 業主可以設立業主大會。業主大會由物業服務管理區域內全體業主組成，代表和維護物業服務管理區域內全體業主的合法權益。

一個物業服務管理區域成立一個業主大會。已交付業主的專有部分達到建築物總面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十以上不足百分之五十，但首個房屋單元出售並實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。

符合前款規定的，建設單位應當書面報告住房和城鄉建設主管部門，並提供業主清冊、物業建築面積、物業出售並交付使用時間等檔案資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向住房和城鄉建設主管部門提出成立業主大會的書面要求。

第二十一條 住房和城鄉建設主管部門應當在接到成立業主大會書面材料後三十日內，會同街道辦事處、鎮人民政府對材料進行審核，符合業主大會成立條件的，由街道辦事處、鎮人民政府或者居民委員會、村民委員會工作人員擔任籌備組組長。

籌備組組長應當於三十日內組織業主代表、建設單位、產權單位、街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會代表召開首次籌備組會議，成立籌備組。

籌備組中的業主代表可以由業主自薦或者街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會推薦產生；業主代表資格應當參照適用本條例第二十六條和第二十七條有關業主委員會委員候選人條件及推薦產生的規定。

籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低於籌備組人數的二分之一。

籌備組成立七日內，應當將籌備組成員名單、分工、聯繫方式等在物業服務管理區域內顯著位置公示。

第二十二條 籌備組應當開展以下工作，並就其確定的事項在首次業主大會會議召開十五日前在物業服務管理區域內顯著位置公示：

（一）確認業主身份、人數及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業主大會會議召開方案；

（三）擬訂管理規約和業主大會議事規則草案；

（四）制定業主委員會委員候選人產生辦法，提出業主委員會委員候選人名單；

（五）擬定業主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主大會議事規則，依法應當包括業主大會的議事方式、表決程式，業主委員會的組成、任期、罷免和增補等事項。

業主對公示內容有異議的，籌備組應當研究處理並在首次業主大會會議召開前作出答覆。

籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。首次業主大會會議經費由建設單位或者原產權單位承擔，無建設單位或者原產權單位的，由全體業主承擔。

第二十三條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，或者通過網際網路方式召開。業主委員會應當於會議召開十五日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等在物業服務管理區域內顯著位置公示，並告知物業所在地的居民委員會、村民委員會。

業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府組織召集。

第二十五條 業主大會會議依法作出的決定，對本物業服務管理區域內的全體業主具有約束力。

業主大會會議的決定應當自作出之日起三日內在物業服務管理區域內顯著位置公示。

物業使用人應當依法遵守業主大會會議的決定。物業使用人，是指除業主以外合法占有、使用物業的單位或者個人，包括但是不限於物業的承租人。

第二十六條 業主委員會由五人以上單數組成，具體人數根據本物業服務管理區域的實際情況確定。

業主委員會委員應當符合下列條件：

（一）遵紀守法、熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）履行業主義務；

（四）本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關係；

（五）未在為物業服務管理區域提供物業服務機構任職；

（六）未有法律、法規規定的其他不宜擔任業主委員會委員的情形。

第二十七條 業主委員會委員候選人通過下列方式產生：

（一）社區、鎮黨組織推薦；

（二）居民委員會、村民委員會推薦；

（三）業主自薦或者聯名推薦。

籌備組根據業主委員會委員候選人產生辦法從推薦的人員中確定業主委員會委員候選人名單。

第二十八條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選業主委員會主任和副主任，並在推選完成之日起三日內，在物業服務管理區域內顯著位置公示業主委員會主任、副主任和其他委員的名單。

業主委員會委員具有同等表決權，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向住房和城鄉建設主管部門和物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府備案：

（一）首次業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會首次會議記錄和會議決定；

（五）業主委員會委員的名單、基本情況。

住房和城鄉建設主管部門、物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府對以上材料的真實性、規範性進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案，並解散籌備組。

第三十條 業主委員會應當執行業主大會的決定，接受業主大會和業主的監督，並履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告年度物業服務管理的實施情況、業主委員會履職情況；

（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約，與解聘的物業服務人進行交接；

（三）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（四）監督維修資金的使用以及組織維修資金的補交、再次籌集；

（五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；

（六）監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；

（七）製作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關檔案；

（八）定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會委員交納物業費、維修資金情況；

（九）協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（十）在物業服務管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；

（十一）配合、支持街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會、村民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督；

（十二）業主大會賦予的其他職責。

第三十一條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，至少每兩個月召開一次；經三分之一以上業主委員會委員提議，業主委員會應當在七日內召開臨時會議。

定期會議和臨時會議應當有三分之二以上委員參加，委員不得委託他人參會。

業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的村民委員會、居民委員會，並聽取意見和建議。

業主委員會確定的事項應當經參會過半數委員簽字同意。會議結束後三日內，業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業服務管理區域內顯著位置公示。

業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，業主委員會其他委員或者業主可以請求物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府組織召集，並重新推選業主委員會主任、副主任。

第三十二條 業主委員會委員不得實施下列行為：

（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；

（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業服務管理活動中形成的檔案資料；

（三）拒絕、拖延提供物業服務管理有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；

（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；

（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務契約；

（六）將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；

（七）與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；

（八）泄露業主信息；

（九）拒絕或者放棄履行委員職責；

（十）其他侵害業主合法權益的行為。

業主委員會委員有前款所列行為的，業主、街道辦事處、鎮人民政府提議業主委員會提請業主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業主委員會應當停止該委員履行職責，並向業主公示。

第三十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自行終止，由業主委員會向業主公示，並提請業主大會確認：

（一）不再是本物業服務管理區域內業主；

（二）以書面形式向業主委員會提出辭職；

（三）因健康等原因無法履行職責且未提出辭職；

（四）拒不履行業主義務。

第三十四條 業主委員會成員不足時，可以按業主大會議事規則完成增補，業主委員會成員不足總數二分之一的，或者業主委員會拒不履行職責的，物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府應當組織召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

因物業服務管理區域調整，新合併進入的區域，按照物業專有面積所占比例增補業主委員會委員，並進行公示。

業主委員會的名稱、委員、業主大會議事規則和管理規約發生變更的，業主委員會或者物業管理委員會應當在三十日內向街道辦事處、鎮人民政府辦理變更備案手續。

因物業服務管理區域調整、房屋滅失等客觀原因致使業主大會、業主委員會無法存續的，街道辦事處、鎮人民政府應當辦理業主大會、業主委員會註銷手續，並公告其印章作廢。

第三十五條 業主委員會任期屆滿前六個月，應當書面報告街道辦事處、鎮人民政府。街道辦事處、鎮人民政府應當在收到書面報告之日起六十日內組建換屆小組，並在業主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會未按規定提出申請的，街道辦事處、鎮人民政府應當督促其履行職責。

街道辦事處、鎮人民政府也可以應業主書面要求組建換屆小組。

換屆小組依照籌備組的人員構成組建。

第三十六條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責。住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處、鎮人民政府對業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第三十七條 街道辦事處、鎮人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為臨時機構，依照本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物業服務管理事項，並推動符合條件的物業服務管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。

第三十八條 有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：

（一）不具備成立業主大會條件；

（二）具備成立業主大會條件，但是確有困難未成立；

（三）業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會。

成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按照本條例第二十四條的規定履行職責，並組織執行業主大會的決定。

未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使本條例第二十三條和第三十條規定的業主大會和業主委員會的職責。

第三十九條 物業管理委員會由社區、鎮黨組織及居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數組成，臨時代替業主委員會開展工作，其中業主代表不少於物業管理委員會委員人數的二分之一。

物業管理委員會主任由社區、鎮黨組織代表擔任，副主任由居民委員會、村民委員會代表擔任。物業管理委員會委員名單應當在物業服務管理區域內顯著位置公示。

第四十條 未成立業主大會的，物業管理委員會於成立之日向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府備案。

成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會自成立之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府申請備案：

（一）業主大會會議記錄和會議決定；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約。

物業所在地的街道辦事處、鎮人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，五個工作日內予以備案。

第四十一條 物業管理委員會會議由主任或者由主任委託副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加，業主代表委員不能委託代理人參加會議。

物業管理委員會按照本條例第三十條確定的事項應當經過半數委員簽字同意。會議結束後三日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業服務管理區域內顯著位置公示十個工作日。

第四十二條 物業管理委員會的任期一般不超過三年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

第四十三條 已成立業主大會、選舉產生業主委員會，並按照規定備案的，或者因物業服務管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處、鎮人民政府應當在三十日內解散物業管理委員會，並在物業服務管理區域內顯著位置公示。

第四章 物業服務與監督管理

第四十四條 物業服務管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公開公平的物業服務市場規則，維護享受物業服務並依法付費的市場秩序，最佳化市場環境。

第四十五條 業主可以自行管理物業，也可以委託他人管理;委託物業服務人提供物業服務的，接受委託的物業服務人應當具有獨立法人資格。

電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修和養護，應當由具備從業條件的技術服務機構和相應資格從業人員實施。

第四十六條 業主委員會或者物業管理委員會應當代表業主與業主共同選聘的物業服務人簽訂書面契約，就物業服務管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務契約簽訂或者變更之日起十五日內，物業服務人應當將物業服務契約報住房和城鄉建設主管部門備案。

第四十七條 業主共同決定由物業服務人提供物業服務的，可以授權業主委員會或者物業管理委員會進行招標，繼續聘用原物業服務人的除外。

第四十八條 物業服務人應當按照物業服務契約的約定提供物業服務，並且遵守下列規定：

（一）提供物業服務符合國家和省、市規定的標準、規範；

（二）及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項；

（三）定期聽取業主大會、業主委員會、物業管理委員會、業主的意見和建議，接受監督，改進和完善服務；

（四）對改變小區原景觀面貌、違法建設、違規出租房屋、違規停放電動車及充電、占用消防通道等行為進行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告行政執法機關；

（五）制定服務管理區域的消防安全制度，落實消防安全責任，開展防火檢查、巡查，消除火災隱患，保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，對消防車通道實行標誌和標線標識管理，接入消防物聯網，確保消防設施、器材以及消防安全標誌完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應急疏散預案並定期組織演練；

（六）發現有安全風險隱患的，及時設定警示標誌，採取措施排除隱患或者向有關專業機構報告，配合供能運營單位開展入戶排查工作，協調隱患排除工作；

（七）對業主、物業使用人違反臨時管理規約、管理規約的行為進行勸阻、制止，並及時報告業主委員會或者物業管理委員會；

（八）不得泄露在物業服務活動中獲取的業主信息；

（九）引導業主正確使用生活垃圾分類設施，做好生活垃圾分類管理工作；

（十）配合街道辦事處、鎮人民政府、行政執法機關和居民委員會、村民委員會做好物業服務管理相關工作；

（十一）協調、落實業主大會、業主委員會、物業管理委員會做出的決定。

第四十九條 物業服務人可以將物業服務契約中的專項服務事項委託給專業服務企業，但不得將物業服務契約約定的全部事項一併委託給他人。

第五十條 物業服務人應當在物業服務管理區域內顯著位置設定公示欄，並通過市物業服務監管平台，如實公示、及時更新下列信息：

（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯繫方式、維保方案以及應急處置方案等管理檔案；

（四）上一年度物業服務契約履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）上年度公共水電熱費用等分攤情況、物業費、公共收益收支與維修資金使用情況；

（六）業主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業服務管理區域內車位、車庫的出售和出租情況；

（八）其他應當公示的信息。

物業服務管理法律、法規、物業服務人、業主委員會信息以及收費方式和標準，應予持續公示；分攤費用、公共收益收支情況每半年公示一次；業主委員會、物業管理委員會決定事項公示期不少於十日。公示期業主對公示內容提出異議的，物業服務人應當予以答覆。

第五十一條 物業服務人應當建立、保存下列檔案和資料：

（一）本條例第十四條所列資料；

（二）小區共有部分經營管理檔案；

（三）小區監控系統、電梯、加壓設施設備、有限空間等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維護、養護記錄；

（四）防火檢查巡查、消控室值班等消防安全管理檔案；

（五）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（六）住宅裝飾裝修管理資料；

（七）業主名冊；

（八）小區綠化信息檔案；

（九）簽訂的供水、排水、供熱、供電、供氣、綠化、垃圾清運等書面協定；

（十）物業服務活動中形成的與業主利益相關的其他資料。

第五十二條 業主應當根據物業服務契約約定的付費方式和標準，按時交納物業費。業主違反約定逾期不交納物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內交納，合理期限屆滿仍不交納的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當交納物業費。交納比例為收費標準的百分之七十，但不得因此而增加其他業主的負擔。

第五十三條 物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。保障性住房和未成立業主委員會的普通住宅物業服務收費實行政府指導價，其他類型的物業服務收費實行市場調節價。

住房和城鄉建設主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準。物業服務管理行業協會應當監測並定期發布物業服務項目成本信息和計價規則，供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

第五十四條 物業費按房屋建築面積計算，經業主共同決定，可以按月、季度或者年度收取。物業費主要用於以下事項：

（一）管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；

（二）物業共有部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業服務管理區域清掃、清潔、清運等費用；

（四）物業服務管理區域綠化養護費用；

（五）物業服務管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業服務契約約定的其他事項。

物業共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應當通過維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本；在國家規定的質量保修範圍和保修期限內的維修和設備更換，應當由原建設單位負責，不得動用維修資金或由業主承擔。

物業服務人可以根據業主的委託提供物業服務契約約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

第五十五條 利用物業共有部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務人的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

第五十六條 業主依照法定程式共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務契約。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是契約對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除契約造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。

物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在契約期限屆滿前續訂物業服務契約。

物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在契約期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是契約對通知期限另有約定的除外。

第五十七條 業主共同決定解聘物業服務人的，物業服務人應當自接到通知之日起三十日內履行下列交接義務，並退出物業服務管理區域：

（一）移交物業共有部分；

（二）移交本條例第十四條、第五十一條規定的檔案和資料；

（三）結清預收、代收的有關費用；

（四）物業服務契約約定的其他事項。

原物業服務人不得以業主欠交物業費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓新物業服務人進場服務。原物業服務人拒不移交有關資料或者財物的，或者拒不退出物業服務管理區域的，業主委員會或者物業管理委員會可以向住房和城鄉建設主管部門、街道辦事處和鎮人民政府報告。

原物業服務人應當在辦理交接至退出物業服務管理區域期間，維持正常的物業服務管理秩序。

新物業服務人不得強行接管物業，按照約定承接物業時，應當對共有部位、共用設施設備進行查驗，並與相關供能運營單位簽訂供水、排水、供熱、供電、垃圾清運等書面協定。

第五十八條 支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業服務管理，鼓勵物業服務人統一管理在管項目周邊老舊小區。對配套設施不齊全、環境較差的老舊小區，鼓勵和支持業主自主開展改造提升，結合城市環境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊小區綜合環境，創造物業服務進駐條件。

第五十九條 物業服務管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鎮人民政府應當確定應急物業服務人，提供供水、供電、供氣、供暖、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。

提供應急物業服務的，街道辦事處、鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業服務管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。

應急物業服務期間，街道辦事處、鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務人，協調新物業服務人和應急物業服務人做好交接。

第六十條 突發事件應對期間，街道辦事處、鎮人民政府指導物業服務人開展相應級別的應對工作，並給予物資和資金支持。

物業服務人應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鎮人民政府指導下依法落實應急預案和各項應急措施。

第六十一條 住房和城鄉建設主管部門應當根據物業服務規範與質量考核的相關規定，定期組織街道辦事處、鎮人民政府對物業服務人進行考核，評定物業服務項目星級等級。考核時，應當聽取業主、業主委員會、居民委員會、村民委員會的意見，考核結果應當向社會公布。

第六十二條 住房和城鄉建設主管部門應當建立違法違規行為投訴和舉報處理制度，並在物業服務管理區域內顯著位置公布聯繫單位、投訴和舉報電話。相關部門應當對投訴、舉報及時進行調查、處理，並將調查、處理結果答覆投訴人、舉報人。

第五章 物業的使用和維護

第六十三條 業主、物業使用人應當遵守法律、法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業，不得實施下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）擅自改變物業服務管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途；

（三）擅自占用、挖掘物業服務管理區域內道路、場地，損害業主共同利益；

（四）擅自利用共有部位、共用設施設備進行經營；

（五）違法搭建建築物、構築物；

（六）違反國家規定，製造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；

（七）電動腳踏車、電動機車、電動平衡車及其蓄電池在室內公共區域、疏散走道、樓梯間、安全出口或者室內停放、充電；

（八）擅自拆改供暖、燃氣管道和設施；

（九）從建築物中拋擲物品；

（十）製造、發出嚴重干擾周圍居民生活的環境噪聲；

（十一）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；

（十二）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；

（十三）擅自飼養家畜家禽；

（十四）違反規定出租房屋；

（十五）其他違反法律、法規的行為。

發生以上行為的，利害關係人有權投訴、舉報；業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鎮人民政府或者行政執法機關報告。

第六十四條 業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，並配合其進行必要的現場檢查。物業服務人應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

業主、物業使用人或者物業服務人應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在擬裝飾裝修的物業樓內顯著位置公示。

物業服務人應當加強對裝飾裝修活動的巡查和監督。業主或者物業使用人違反相關規定進行裝飾裝修的，物業服務人應當及時勸阻；拒不改正的，物業服務人應當及時向有關主管部門報告。

第六十五條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

第六十六條 新開發建設項目，建設單位按照國家技術標準、專業技術規範和相關運營單位意見建設水、電、氣、熱以及通訊等專業設施設備，並經相關供能運營單位驗收合格，待質保期滿後移交。投入使用的項目，依法依規移交給專業供能運營單位，實行專業化運營管理，專業運營單位不得拒絕接收。

第六十七條 供水、排水、供電、供氣、供熱等專業運營單位，應當按以下規定負責物業服務區域內相關設施設備（業主自行增加的設施設備除外）的維修、養護和更新：

（一）業主終端計量水錶及以外的供水設施設備；

（二）業主終端計量電錶及以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；

（三）業主燃氣用具、連線燃氣用具專用燃具連線軟管以外的燃氣設施設備；

（四）已實行分戶控制的，入戶閥門外（含入戶閥門、熱計量表）的供熱設施設備；未實行分戶控制的，熱用戶建築熱力入口閥門外（含閥門）的供熱設施設備；

（五）業主樓外排水井及以外的排水設施設備。

專業運營單位對專業設施設備進行維修、養護和更新改造，進入物業服務管理區域的，業主、物業使用人和物業服務人應當予以配合，不得以任何方式阻撓、妨礙其正常作業。

第六十八條 物業服務人應當對物業服務管理區域內的電梯、消防設施等易於發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和專業維保；採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。

第六十九條 建築物專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權益的，相關業主應當及時採取修繕以及其他消除危險的安全治理措施。

業主不履行維修養護義務的，可以由物業服務人報經業主委員會、物業管理委員會同意，或者按照臨時管理規約、管理規約的約定，代為維修養護或者採取應急防範措施，費用由業主承擔。

第六章 法律責任

第七十條 建設單位有下列行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門按照以下規定予以查處：

（一）違反本條例第十三條規定，在物業服務管理區域內不按照規定配置必要的物業服務管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（二）違反本條例第十四條規定，不移交有關資料的，責令限期改正，逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十一條 物業服務人有下列行為之一的，由有關主管部門按照下列規定予以查處：

（一）違反本條例第四十八條第八項規定，泄露業主個人信息的，由公安機關依法處理。

（二）違反本條例第四十九條規定，將一個物業服務管理區域內的全部物業服務一併委託給他人的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，處委託契約價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。委託所得收益，用於物業服務管理區域內物業共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

（三）違反本條例第五十五條規定，擅自利用物業共有部分、共用設施設備進行經營的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，並對個人處一千元以上一萬元以下的罰款;對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用於物業服務管理區域內物業共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

（四）違反本條例第五十七條規定，拒不移交有關資料的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十二條 業主、物業使用人在物業服務管理區域內有下列行為之一的，由有關主管部門按照下列規定予以查處：

（一）違反本條例第六十三條第一款第一項規定的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，可以並處一千元以上三萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。

（二）違反本條例第六十三條第一款第二項至第四項規定的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款；所得收益，用於物業服務管理區域內物業共有部分、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。

（三）違反本條例第六十三條第一款第五項、第十項和第十三項規定的，由城管執法部門依法查處。

（四）違反本條例第六十三條第一款第六項、第九項規定的，由公安機關依法查處。

（五）違反本條例第六十三條第一款第七項、第十二項規定的，由消防救援機構依法查處。

第七十三條 住房和城鄉建設主管部門、相關部門、專營單位的工作人員在物業服務管理活動中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十四條 違反本條例的行為，法律、法規已有處罰規定的，依照其規定執行。

第七章 附 則

第七十五條 本條例自2023年5月1日起施行。