基本介紹
- 中文名：寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法
- 頒布單位：寧夏回族自治區人民政府
- 修改時間：1998年7月25日
- 施行時間：1999年1月1日
檔案,內容,第一章總則,第二章物業管理組織,第三章物業管理企業,第四章物業管理服務,第五章物業的使用及維護,第六章物業管理費用,第七章罰則,第八章附則,
檔案
寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法
（寧夏回族自治區人民政府令第1號，《寧夏回族自治區城市居住小區物業管理辦法》，已經1998年7月25日自治區人民政府第5次常務會議討論通過，現予發布，自1999年1月1日起施行。銀川市、石嘴山市、青銅峽市自發布之日起先行施行。自治區主席：馬啟智，一九九八年八月十二日。）
內容
第一章總則
第一條為了加強城市居住小區的物業管理，規範居住物業的使用、維修和其他管理活動，維護產權人、使用人和物業管理企業的合法權益。為居民創造良好的居住環境，根據國家法律、法規的有關規定，結合我區實際制定本辦法。
第二條本辦法適用於本自治區行政區域內城市居住小區的物業管理。
第三條本辦法所稱城市是指導國空按行政建制設立的市和鎮。
本辦法所稱居住物業（以下簡稱物業），是指住宅以及相關的公共設施。
本辦法所稱產權人，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承擔人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指接受居住小區物業管理委員會的委託，根據物業管理服務契約進行專業管理服務的企業。
第四條自治區建設行政主管部門主管全區城市居住小區物業管理工作，負責組織實施本辦法。
各市、縣建設行政主管部門或房產行政主管部門（以下簡稱房產管理部門），負責本行政區域內城市居住小區物業管理工作。
規劃、工商、物價、環衛、綠化、市政、公安等有關行政管理部門，按照各自的職責，協同實施本辦法。
街道辦事外、鎮人民政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督。
第五條物業管理實行主管部門行業管理、產權人和使用人自治管理與委託物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
第六條新建居住小區必須依照本辦法實行物業管理。本辦法施行前已驗收交付使用的居住區和住宅小區也應依照本辦法實行物業管理。
第二章物業管理組織
第七條城市居住區、住宅小區（以下簡稱居住小區）都應依照本辦法成立居住小區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。管理會是代表居住小區全體產權人和使用人合法權益的民眾性組織、由產權人和使用人的代表組成。
街道辦事處、居委會、公安派出所可派代表參與管委會的工作。
第八條管委會由所在地房產管理部門組織召集居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會選舉產生。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會應當邀請居民委員會和公安派出所的代表列席。
管委會產生後，居住小區產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會由管委負責召集。
產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會每年至少舉行一次。
第九條產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會行使下列職權：
（一）選舉、罷免管委會委員；
（二）審議通過管委會章程和居住小區公約；
（三）聽取管委會的工作報告。
（四）聽取物業管理企業的工作報告。
（五）改變或撤銷管委會不適當的決定；
（六）決定物業管理的其他重大事項。
第十條管委會由五到十五名委員組成，一般為兼職，每屆任期三年，可連選連任。
管委任發會設主任一人、副主任若干人、主任、副主任在管委會委員中選舉產生，並報所在地房產管理部門備案。
第十一條管委會行使下列是職權：
（一）起草管委會章程和居住小區公約；
（二）選聘物業管理企業；
（三）監督居住小區物業管理工作的實施及規章制度的執行；
（四）審議物業管理企業制度的年度管理計畫和為居住小區管理服務的重大措施；
（五）協助物業管理企業進行管理工作；
（六）調處物業管理糾紛；
（七）召集產權人、使用人大會或產權人、使用人代表會，並向大會報告工作和有關事項。
第十二條管委會自選舉產生之日起十五日內，持下列檔案向所在地房地產管理部門辦理登記：
（一）管委會登記申請書；
（二）管委會組成人員名單；
（三）管委會章程。
第三章物業管理企業
第十三條物業管理企業實行資質認證和資質年審制度。
物業管理企業享有國家對第三產業的優惠政策。
物業管理企業統一執行財政部頒發的《物業管理企業財務管理規定》。
第十四條物業管理企業需經自治區建設行政主管部門資質審查合格，向工商行政管理機關辦理註冊登記，向物價管理部門申請領取收費許可證，向所在地房產管理部門登記備案後，方可接受委託，承擔居住小區的物業管理。
第十五條物業管理企業向自治區建設行政主管部門申請資質認證，應當提供下列檔案和資料：
（一）物業管理企業資質認證申請書；
（二）企業章程；
（三）法定驗資機構出具的驗資證明；
（四）經濟、技術、管理人員的任命書或聘任書、技術職稱證書和物業管理培訓證書。
第十六條物業管理企業資質等級標準：
一級企業：物業管理房屋建築面積15萬平方米以上，註冊資金40萬元以上，並配備具有工程師或經濟師職稱的人員2名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。
二級企業：物業管理房屋建築面積15萬平方米以上，5萬平方米以上，註冊資金30萬元以上，並配備具有工程師或經濟師職稱的人員1名以上，初級職稱或經專業培訓的人員4名以上。
三級企業：物業管理房屋建築面積5萬平方米以下，2萬平方米以上，註冊資金20萬元以一，並配備具有初級職稱的人員2名以上，經專業培訓的人員2名以上。
第十七條物業管理企業應於每年二月十日前，填報物業管理企業資質年審報告書，向所在地房產管理部門提出年審申請，並提交上年度統計報表、資產負債和損益表。
物業管理企業年審報告書由自治區建設行政主管部門統一印製。
第四章物業管理服務
第十條居住小區的開發建設單位必須按照規劃要求，建設便於物業管理的配套設施，並經綜合驗收合格後，方可向居住小區管理委會辦理移交。
第十九條物業管理企業接受管委會委託，承擔居住小區物業管理時，應當與委託人簽訂物業管理契約。契約應載明下列事項：
（一）物業管理服務的區域和具體事項；
（二）物業管理服務的具體標準；
（三）物業管理服務的事項；
（四）物業管理服務的期限；
（五）物業管理服務費用的收支；
（六）監督檢查物業管理服務的時間和方式；
（七）違約責任和解決爭議的方式。
房屋的自用部位和自用設備的維修、更新、也可以在契約中約定。
契約簽訂後，由物業管理企業報居住小區所在地的房產管理部門備案。
第二十條物業管理企業的權利；
（一）依據物業管理契約及有關規定，對居住小區實施物業管理並收取物業管理服務費；
（二）制止損壞居住小區物業或妨礙物業管理的行為，對造成的損失有權要求賠償；
（三）要求管委會協助管理；
（四）選聘專業公司或聘用專人承擔清潔、保全、綠化等專項服務工作；
（五）從事與物業管理有關的其他多種經營及有償服務活動；
（六）依據契約的約定，對不照章交納各種費用的住戶，可採取必要的限制性措施，或視情節提請有關部門處理。
第二十一條物業管理企業的義務：
（一）依照物業管理契約，對委託管理的房屋及相關的公共設施進行維護、修繕、更新；
（二）承擔居住小區內物業保全、保潔、防火、綠化及其他便民服務工作；
（三）接受行業管理，重大管理措施提交管委會審議決定；
（四）接受有關行政管理部門及街道辦事處的指導和監督；
（五）對違法行為及時向有關部門報告。
第二十二條物業管理企業必須嚴格履行與管委會簽訂的契約，按下列要求做好服務工作。
（一）實施管委會審定的物業管理服務年度計畫時，必須執行國家自治區規定的技術標準。
（二）將住宅的共用部位、共用設備和公共設施的使用維護方法、要求、注意事項及法規、規章的有關規定，書面告知產權人和使用人；
（三）經常對物業管理區域進行巡視、檢查，定期對住宅的共用部門、共用設備和公共設施進行養護；
（四）發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時，立即採取保護措施，並按契約約定進行維修；
（五）接到物業損壞報修時，限時進行維修和處理；
（六）做好物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的財務帳冊；
（七）定期向管委會報告物業管理工作情況及物業管理費用的收支帳目，接受審核，改進和完善管理服務工作；
（八）發現違反本辦法或者居住小區公約的行為，應立即進行勸阻、制止，並向管委會或有關行政主管機關報告；
（九）按照物業管理契約的約定，做好其他管理服務事項。
第五章物業的使用及維護
第二十三條產權人、使用人應當按照法律、法規及居住小區的公約，正確使用和維護房屋及本配套的公用設施、設備和場地，妥善處理相鄰關係。
人為造成房屋及公用設施損壞的，由損壞者負責修復或賠償。
物業出現嚴重損壞，影響產權人和使用人安全時，所在地房產管理部門應當督促物業管理企業限期維修。
第二十四條物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；
（二）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或者移裝共用設備；
（三）在平台、屋頂、通道或者其他用場地和部位搭建建築物、構築物；
（四）侵占綠地，毀壞綠化；
（五）亂設攤點、集貿市場；
（六）亂倒垃圾、雜物；
（七）在建築物、構築物上亂張貼、亂塗定、亂刻畫；
（八）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；
（九）法律、法規禁止的其他行為。
第二十五條產權人或使用人裝修住宅，應當事先告知物業管理企業；物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知產權人或者使用人。
第二十六條任何單位和個人不得占用物業管理區域的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用或挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協定，並在約定的期限內恢復原狀。
第二十七條房屋的外牆面、樓梯間、公用通道、屋面、上下水管道、供熱和煤氣管理、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、電視共用天線、消紡設施等房屋公用部位和共用設施，由物業管理企業統一維修、養護和管理。
第二十八居住小區內戶外的水、電、煤氣、熱力、通訊管線及垃圾清運等，分別由供水、供電、供氣、供熱、電信、環衛等單位負責。
居住小區內戶外的道路、溝渠、池、井、綠化、連廓、停車房（棚）、場地、管委會用房等非經營性公用設施，由物業管理企業統一維修、養護、清掃和管理。
第二十九條房地產開發建設單位或產權人應向管委會提供下列資料和複製件：
（一）住宅區規劃和竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備、竣工圖；
（三）地下管線竣工圖；
（四）其他開展物業管理所需資料的複製件。
無述資料的，應由房地產開發建設單位或產權人重新測繪後將複製件移交管委會。
第六章物業管理費用
第三十條依照本辦法實行物業管理的公有住宅和新建商品住宅出售時，應當設立物業維修儲備金。
物業維修儲備金必須用於住宅共用部位、共用設備和公共設施的維修、更新，不得挪作他用。
第三十一條物業維修儲備金按出售公有售房款的20%至30%，由各售房單位提繳，新建商品房按建築面積每平方米10元收取，由售房單位支付。
已經出售的公有住宅和商品住宅，物業維修儲備金的提繳、支付，參照前款規定，由住宅所在地縣級以上人民政府規定。
第三十二條物業維修儲備金由市、縣房產管理部門統一收取，代為管理，全部存入金融機構，設立專門帳房，按照銀行同期同檔次單位存款利率計會利息。
物業維修儲備金應當按幢立帳，按戶核算，專款專用使用物業管理企業提出計畫，經管委會同意後，報請所在地房產管理部門審核批准後支付。
房產管理部門應當定期公布物業縱維修儲備金的收支情況，接受產權人和使用人的監督。
第三十三條物業維修、更新的費用，按照下列規定承擔：
（一）住宅自用部位和自用設備的維修，更新費用，由產權人或使用人承擔。
（二）住宅共用部位和共用設備的維修、更新費用，由整幢住宅的產權人或數幢住宅的產權人，按照各自擁有的住宅面積比例共用承擔；依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支
（三）公共設施的維修、更新費用，由物業管理區域內的全體產權人按照各自擁有的住宅面積比例共同承擔，依照本辦法設立物業維修儲備金的，在物業維修儲備金中列支。
（四）物業維修儲備金不足時，產權人、使用人應當按照管委會的決定和所擁有的住宅建築面積比例，交納物業維修儲備金。
第三十四條物業管理實行有償服務，由物業管理企業統一收取物業管理服務費。
物業管理服務費的具體收費項目和收費標準以及使用辦法，另行規定。
第三十五條居住小區配套建造的經營性用房的收入，用於補充物業維修儲備金，由市、縣房產管理部門收取。
第三十六條居住小區物業管理服務費的收支帳目，管委會和物業管理企業應半年張榜公布一次，接受產權人和使用人的監督。
第三十七條產權人和使用人，對管委會和物業管理企業公布的帳目，可以提出質詢，或向當地房產管理部門設訴；管委會和物業管理企業應在收到質詢後七日內答覆，房產管理部門應在收到投訴後十五日內處理。
第七章罰則
第三十八條未經物業管理行政主管部門資質審查認證，擅自承擔物業管理業務的，由物業管理行政主管部門責令限期辦理資質審查手續；逾期仍不辦理的，由所在地房產管理部門停止其物業管理業務，並處以一千元到一萬元的罰款。
第三十九條物業管理企業違反本辦法，產權人和使用人可以向管委會投訴，管委會可以要求其改正和承擔違約責任；情節嚴重的，有權解除委託管理契約。
第四十條物業管理企業有下列行為之一的，物業所在地房產管理部門可以對其警告，責令限期改正，並可處以五百元至一萬元的罰款，
（一）房屋及共用設施、設備修繕不及時的；
（二）制度不健全，管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）擅自改變居住物業和公用設施用途的；
（五）其他不履行或者不完全履行物業委託管理契約規定義務的。
第四十一條因物業管理不善，造成居住小區物業及其居住環境惡化的，由所在房地產管理部門對物業管理企業給予警告，限期改正；逾期不改正的，報自治區建設行政主管部門降低資質等級或收回資質證書，並可處以一千元至一萬元罰款。
第四十二條產權人或使用人違反本辦法的規定，有下列行為之一的，物業管理企業應當制止，並有權要求其恢復原狀，賠償損失；對不聽勸阻的，由物業所在地房產管理部門處以一百元至一千元罰款：
（一）擅自占用居住小區內公用場地或者改變其用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設施的用途結構、外觀或損毀設施、設備以及實施其他危及房屋安全行為的；
（三）亂搭亂建，亂堆亂放，亂停放車輛，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環境，影響居住小區景觀，製造噪聲擾民的。
第四十三條房產管理部門違反本辦法，挪用或無正當理由拒不撥付房屋維修儲備的，由自治區或行署、市的建設行政主管部門責令改正、賠償損失，並視情節提請有關部門依法給予直接責任人和主要負責人行政處分。
第四十四條當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。逾期不申請行政複議或不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的房產管理部門申請人民法院強制執行。
第八章附則
第四十五條本辦法所稱以上含本數在內，以下不含本數在內。
第四十六條本辦法自1999年1月1日起施行，銀川市、石嘴山市、青銅峽市自本辦法發布之日起先行施行。
