鄭州市城市居住小區物業管理試行辦法

鄭州市城市居住小區物業管理試行辦法，是鄭州市人民政府令第65號檔案。

基本介紹

• 中文名：鄭州市城市居住小區物業管理試行辦法
• 區域：鄭州市
• 主管機關：鄭州市人民政府
• 政府令：第65號

檔案編號

鄭州市城市居住小區物業管理試行辦法

（鄭州市人民政府令第65號）

具體內容

第一章　總則

第一條為加強城市居住小區的物業管理，為居民創造整潔、文明、安全、方便的生活、工作環境，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法所稱居住小區是指按照統一規劃開發建設，建築總面積在10萬平方米以上，並有相應配套公用設施的居住區。

本辦法所稱物業管理是指物業管理企業接受委託，按照契約約定對房屋及其配套的公用設施`設備和公共場地進行維修`養護及其他相關服務的活動。

第三條居住小區內的公用設施、設備和公共場地，由業主及房屋使用人共同使用與維護。

第四條居住小區物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業服務相結合的原則。

第五條市房產行政管理主管本市物業管理工作。其主要職責是：（一）貫徹執行有關物業管理的法律、法規、規章，制定相關管理制度、標準並組織實施；（二）負責物業管理企業的資質審查，核發資質證書；（三）制定行業規劃，組織行業培訓並進行業務指導；（四）對居住小區業主管理委員會的組建和日常工作進行指導；（五）調解、處理物業管理活動中發生的糾紛；（六）依照本辦法規定查處違法行為。

第六條建設、市政、規劃、公用、公安、物價、工商行政管理等部門及居住小區所在地人民政府、居民委員會，應依照各自職責，對居住小區物業管理相關工作進行監督和指導。

第七條凡在本市市區（不含上街區）範圍內的新建居住小區，應當實行物業管理，本辦法施行前已經交付使用的居住小區，應當依照本辦法規定逐步實行物業管理。

第二章　業主自治管理

第八條新建居住小區交付使用且入住率達百分之五十以上，已交付使用居住小區中的直管公房和自管公房出售率達百分之五十以上時，市`區房產行政管理部門應會同開發建設企業或房屋出售前的原產權人召集第一次業主代表大會，選舉產生業主管理委員會。

業主是指該居住小區內的住宅和非住宅房屋的所有權人。房屋使用人經業主授權後可作為業主代表。

第九條業主代表大會由業主管理委員會負責召集，每年至少召開一次。參加業主代表大會的業主代表不得少於業主的百分之三十。

第十條業主代表大會行使下列職權：（一）選舉、罷免業主管理委員會成員；（二）監督業主管理委員會的工作，聽取和審查業主管理委員會的工作情況；（三）決定有關業主利益的重大事項；（四）制定、修改業主公約，批准業主管理委員會章程；（五）改變和撤銷業主管理委員會不適當的決定。

第十一條業主管理委員會成員由業主代表大會在業主中選舉產生。

業主管理委員會組成人員應為5人以上單數。

第十二條業主管理委員會行使下列職權：（一）召集和主持業主代表大會；（二）制定業主管理委員會章程和居住小區業主公約；（三）選聘物業管理企業對居住小區進行物業管理，並與其簽訂委託管理契約；（四）審議物業管理企業制定的年度管理計畫，決定居住小區維修和管理服務的重大事項；（五）監督物業管理企業對本居住小區的物業管理工作。

第十三條業主管理委員會履行下列義務：（一）維護業主的合法權益，接受業主的監督；（二）保護和改善居住小區環境質量；（三）接受房產行政管理部門和其他有關部門的監督與指導；（四）教育本居住小區居民遵守有關規定及業主公約；（五）支持物業管理企業落實有關管理工作；（六）調解業主與物業管理企業發生的糾紛。第十四條業主代表大會和業主管理委員會決定物業管理事項，實行少數服從多數的原則。第十五條業主代表大會和業主管理委員會的決定及業主管理委員會章程`業主公約，不得與法律`法規`規章相牴觸。 違反前款規定的，市房產行政管理部門有權予以糾正或撤銷。

第三章物業管理企業

第十六條申請成立物業管理企業應當具備下列條件：（一）有自己的名稱、章程和組織機構；（二）貨幣註冊資金不低於20萬元；（三）有固定的辦公、經營場所；（四）有與其所從事業相適應的專業技術及經營管理人員。

第十七條物業管理企業實行資質認證制度。 成立物業管理企業應到市房產行政管理部門申請核定資質等級。

第十八條物業管理企業歇業、分立、合併，應當按規定到房產行政管理部門辦理資質變更、註銷手續。

第十九條物業管理企業的資質等級，由市房產行政管理部門實行年席審核制度。根據物業管理企業的貨幣註冊資金和專業技術人員的變動情況及管理服務業績，可以升級或降級。

第二十條物業管理企業應對本居住小區內的下列事項進行管理：（一）房屋的維修與養護；（二）消防`電梯`機電設備、路燈、存車房（棚）、綠地等公用設施、設備的使用、維修和養護；（三）清潔衛生；（四）公共秩序；（五）業主管理委員會委託管理的其他事項。

第二十一條物業管理企業可在根據業主及房屋使用人的要求提供其他專項服務或特約服務。

第二十二條物業管理企業接受委託後，享有下列權利：（一）依據有關規定製定本居住小區的物業管理制度；（二）依照規定的標準收取管理服務費；（三）制止違反本居住小區物業管理規定的行為；（四）自主選聘專營單位承擔專項經營業務。

第二十三條物業管理企業接受委託後應當履行下列義務：（一）根據城市管理標準和委託管理契約對居住小區實施管理；（二）接受業主和業主管理委員會的監督；（三）組織或協助有關單位開展社區生活服務和社區文化服務；（四）配合有關部門處理本居住小區內的違法行為。

第二十四條物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策。

第四章物業管理實施

第二十五條新建居住小區竣工後，開發建設企業應向市或區房產行政管理部門移交下列資料：（一）居住小區規劃圖、竣工平面圖；（二）單位工程的建築、結構、設備竣工圖；（三）地下管網竣工圖；（四）房屋產權明細表。

居住小區業主管理委員會成立後，市或區房產行政管理部門粒將前款規定的資料移交業主管理委員會。

第二十六條居住小區業主管理委員會成立前，由開發建設企業或售房單位自行或委託物業管理企業進行物業管理。

新建居住小區交付使用後，開發建設企業應當按規定承擔保修責任。

第二十七條業主管理委員會委託物業管理企業進行物業管理，應當簽訂書面契約，並使用統一式樣的契約文本。委託契約簽訂後報市房產行政管理部門備案。

第二十八條居住小區異產毗連房屋的共用部位、共用設施，由受委託的物業管理企業統一管理和維護。 居住小區內的綠地、遊園、樓道衛生、環境衛生、道路維護與保潔、垃圾的收集，由受委託的物業管理企業統一管理和維護，並接受有關管理部門的監督檢查。

第二十九條直管公房、自管公房按房改政策出售後，應按規定從售房款中提取維修費用，用於房屋共用部位、共用設施的維修。

第三十條居住小區內的供氣、供熱、供水、排水、供電、電信、有線電視等設施，由有關管理單位按其管理範圍實施專項管理，也可委託物業管理企業管理。

第三十一條居住小區保全服務事項，由業主管理委員會與物業管理企業在委託管理契約中約定。物業管理企業的保全人員在當地公安土派出所的指導下開展居住小區的保全工作，配合公安部門做好居住小區內的治安工作。

第三十二條居住小區的業主或房屋使用人應當按規定向物業管理企業交納物業管理服務費。管理服務費標準由市物價部門會同房產行政管理部門制定。

用於居住小區公用設施、設備維護的物業管理專用資金和物業管理用房，按國家、省有關規定執行。

第三十三條無資質證書的物業管理企業，不得接受委託從事物業管理活動；居住小區業主管理委員會或有關單位不得委託無資質證書的物業管理企業進行物業管理。

第三十四條物業管理企業實施物業管理未能達到委託契約要求的，委託方有權解除委託契約。

未按委託契約約定實施物業管理，給業主及房屋使用人造成損害的，物業管理企業應當貪污承擔賠償責任。

第五章罰則

第三十五條物業管理企業未辦理資質證書從事物業管理活動的，由市、區房產行政管理部門責令限期補辦，逾期仍不辦理的，責令停止物業管理活動，並可處以違法所得1倍以上3倍以下罰款。

物業管理企業歇業、分立、合併，未按規定申請辦理資質變更、註銷手續的由市房產行政管理部門責令人滿意限期補辦，逾期仍不辦理的，可處以500元以上1000元以下罰款。

物業管理企業未按規定辦理年度審驗手續的，物業管理資質證書自行失效。

第三十六條物業管理企業違反本辦法規定，管理服務長期達不到規定標準的，由市房產行政管理部門責令限期改正，逾期仍不改正的，責令停止物業管理活動，吊銷物業管理資質證書。

第三十七條居住小區業主`房屋使用人未按本辦法規定交納物業管理服務費的，業主管理委員會或物業管理企業可要求其限期交納，並按日加收應交費用總額百分之一的滯納金；逾期仍不交納的可依法向人民法院提起訴訟。

第三十八條當事人對房產行政管理部門所作的行政處罰不服的，可依照《中華人民共和國行政訴訟法》和《行政複議條例》的規定，申請行政複議或向人民法院起訴。

第六章附則

第三十九條城市居住小區以外的其他住宅萆辦公樓、公寓、商住樓、別墅區、廠區等，可參照本辦法實行物業管理。

各縣（市）和上街區居住小區的物業管理，可參照本辦法執行。

第四十條本辦法由市房產行政管理部門負責解釋。

第四十一條本辦法自發布之日起施行。