基本介紹
- 中文名：《蘇州市住宅區物業管理條例》
- 時間：2007年9月27日
- 批准會議：常務委員會第三十二次會議
- 地點：蘇州市
修訂的條例,條例的說明,審議意見的報告,
修訂的條例
（2007年8月23日蘇州市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議制定 2007年9月27日江蘇省第十屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議批准 根據2016年4月25日蘇州市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議通過，2016年5月26日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議批准的《蘇州市人民代表大會常務委員會關於修改〈蘇州市市政設施管理條例〉等9件地方性法規的決定》修正）
第一章 總 則
第一條 為了規範住宅區物業管理活動，維護當事人的合法權益，營造良好的生活環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內住宅區的物業管理活動適用本條例。
第三條 業主可以委託物業服務企業實施專業化、市場化的物業管理，也可以採取自助管理方式自行對物業進行管理。
第四條 市和縣級市、區房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的管理和監督工作。
街道辦事處（鎮人民政府）履行本條例規定的相關職責，協調物業管理與社區建設之間的關係，協助房產行政主管部門對物業管理進行指導和監督。
市和縣級市、區人民政府及其規劃、建設、城管、環保、工商、價格、園林綠化、財政、公安等有關行政管理部門按照各自職責，做好物業管理的監督管理工作。
第五條 物業管理協會是物業服務行業的自律組織，主要負責制訂物業服務行業行為規範，組織物業服務行業從業人員的業務培訓，調處行業內部的爭議，辦理房產行政主管部門委託的其他事項。
第二章 業主、業主（代表）大會和業主委員會
第六條 在物業管理活動中，業主享有下列權利：
（一）按照物業服務契約的約定接受物業服務企業提供的服務，依法使用物業共用部位、共用設施設備；
（二）享有業主代表、業主委員會委員的選舉權和被選舉權；
（三）參加業主大會會議，行使投票權和表決權；
（四）提議召開業主大會或者業主代表大會（以下簡稱業主〈代表〉大會），對物業管理的有關事項提出建議；
（五）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地、專項維修資金的使用情況享有知情權和監督權；
（六）監督業主委員會的工作和物業服務企業履行物業服務契約；
（七）要求其他業主、非業主使用人停止侵害公共利益的行為；
（八）法律、法規規定的其他權利。
在物業管理活動中，業主應當履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約和業主（代表）大會議事規則（以下簡稱大會議事規則），支持物業服務企業按照物業服務契約和物業管理制度實施物業管理活動；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主（代表）大會的決定和業主（代表）大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按時交納物業服務費用，不得拖欠、拒付；
（五）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（六）不得損害公共利益和他人合法權益；
（七）法律、法規規定的其他義務。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主（代表）大會，由一個物業服務企業實施物業管理，同一物業管理區域的地上、地下建築物、設施設備和相關場地不得分割管理。
第八條 物業管理實行業主（代表）大會制度。業主通過業主（代表）大會和業主委員會行使物業管理權。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。
業主較少的，經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會的職責。
業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
第九條 業主代表大會由業主按照比例推選的代表組成，業主代表一般不少於三十人，每幢至少有一名業主代表。
業主代表在參加業主代表大會前，就業主代表大會會議擬討論的事項書面徵求所代表的業主的意見；凡需全體業主投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的選票經本人簽字後，由業主代表提交業主代表大會會議。
第十條 物業管理區域符合下列情形之一的，應當召開首次業主（代表）大會：
（一）已交付使用物業的建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上的，或者達到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；
（二）同一物業管理區域內分期開發的住宅區，已交付使用物業的建築面積未達到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。
第十一條 業主（代表）大會由業主負責籌備。首次業主（代表）大會的籌備工作在房產行政主管部門的指導下，由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生籌備組。
物業管理區域符合第十條規定情形的，建設單位和前期物業服務企業應當及時書面告知街道辦事處（鎮人民政府）。街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到書面告知之日起三十日內，負責組織、指導、協調成立首次業主（代
表）大會籌備組。未及時書面告知的，街道辦事處（鎮人民政府）應當主動組織、指導、協調成立首次業主（代表）大會籌備組。
籌備組的人數為五至九人的單數，其中街道辦事處（鎮人民政府）和建設單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處（鎮人民政府）的工作人員擔任。籌備組組成人員名單確定後，應當在物業管理區域內公告。
建設單位和前期物業服務企業應當向籌備組提供業主名冊、物業建築面積以及物業出售和交付使用時間等檔案資料，並且提供必要的人力、場地支持。
首次業主（代表）大會籌備、成立的費用由建設單位承擔。
第十二條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主（代表）大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）確認業主身份；
（三）提出業主委員會委員候選人產生辦法以及建議名單，並徵求業主意見；
（四）擬訂大會議事規則和管理規約等草案，並徵求業主意見；
（五）做好召開會議的其他準備工作。
前款第（一）項至第（四）項的內容應當在會議召開十五日前在物業管理區域內公告。
第十三條 業主（代表）大會依法管理物業管理區域內全體業主物業共同事務，並對全體業主負責。
業主（代表）大會依法決定下列事項：
（一）制定和修改大會議事規則；
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主（代表）大會或者業主委員會的決定對全體業主和非業主使用人具有約束力。
第十四條 業主（代表）大會會議可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式，也可以採取集體討論與書面徵求意見相結合的形式召開。採用書面徵求意見形式時，應當將徵求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。
業主（代表）大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主或者過半數的業主代表參加。業主（代表）大會作出的決定，應當經過物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，並且在物業管理區域內公告。其中，籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建築物及其附屬設施的，應當經過物業管理區域內專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
首次業主（代表）大會通過大會議事規則和管理規約，可以由大會籌備組徵得物業管理區域內專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
逾期不參加投票業主的投票是否計入已表決的多數票數，由大會議事規則確定。
第十五條 業主（代表）大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會負責召集。定期會議應當按照大會議事規則的規定召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當在十五日內召集臨時會議:
（一）經百分之二十以上的業主聯名書面提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
提議召開業主（代表）大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯繫方式和物業權屬證明。業主委員會應當核實提議人的業主身份。不符合要求的，其提議無效。
業主委員會逾期不召集會議的，房產行政主管部門責令限期召集；經責令仍未召集的，業主可以申請街道辦事處（鎮人民政府）召集。
第十六條 業主委員會是業主（代表）大會的常設執行機構，履行下列職責：
（一）召集和主持業主（代表）大會；
（二）執行業主（代表）大會會議的決議、決定；
（三）簽訂並履行物業服務契約，督促物業服務企業履行物業服務契約，督促業主按時交納物業服務費；
（四）制定重大維修工程項目年度計畫，監督公共事務管理制度的執行，協調、處理涉及物業管理的公共事務；
（五）監督物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營情況；
（六）審核並公布物業服務企業經第三方審計的本物業管理區域的財務報告；
（七）聽取業主的意見和建議，監督管理規約的實施；
（八）接受業主、業主（代表）大會和有關部門的監督；
（九）法律、法規規定和業主（代表）大會賦予的其他職責。
業主委員會不得從事經營活動。
第十七條 業主委員會會議每季度至少召開一次。經業主委員會主任提議或者三分之一以上業主委員會委員提議，可以召開臨時會議。業主委員會會議由主任或者主任委託的副主任召集，會議應當有過半數委員出席方能召開，作出決定應當經業主委員會委員過半數通過方為有效。業主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字後存檔。
第十八條 業主委員會委員應當從本物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關法律、法規和大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；
（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；
（四）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業管理區域的物業服務企業工作。
第十九條 業主委員會委員的人數應當為五至十五名的單數。分期開發的住宅區達到成立業主（代表）大會條件時，一般選舉五名業主委員會委員，以後各期交付使用的，按照大會議事規則增選委員，直至本屆業主委員會任期屆滿重新選舉。
業主委員會的任期由業主（代表）大會決定，一般為三至五年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在委員中選舉產生主任一名和副主任若干名。業主委員會可以聘用專職或者兼職執行秘書。
業主委員會委員辭職，應當提前兩個月向業主（代表）大會會議提出書面辭呈。
業主委員會委員缺額時按照大會議事規則補選，但缺額人數超過業主委員會委員半數以上的，應當召開業主（代表）大會重新選舉。
業主委員會委員變動的，業主委員會應當在本物業管理區域內公告。
第二十條 有下列情形之一的，經業主委員會決定，業主委員會委員資格中止：
（一）不再是本物業管理區域業主的；
（二）喪失履行職責能力的；
（三）索取、收受物業服務企業或者相關單位、個人財物和報酬的；
（四）不遵守管理規約、拒不履行業主義務的；
（五）無正當理由連續缺席三次以上業主委員會會議的；
（六）提出書面辭呈的；
（七）其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。
委員資格中止的，業主委員會應當提請業主（代表）大會審議決定終止資格，並在物業管理區域內公告。
第二十一條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地房產行政主管部門備案：
（一）業主委員會備案申請書；
（二）業主委員會委員名單；
（三）大會議事規則和管理規約；
（四）首次業主（代表）大會會議記錄；
（五）其他應當提供的材料。
業主委員會應當對以上報送材料的真實性負責。
房產行政主管部門應當自受理備案申請之日起十五日內，完成備案並且抄送物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）。經備案的業主委員會，其選舉產生之日為成立日期。業主委員會憑備案證明申請刻制印章並且保管、使用。
備案的有關事項發生變更的，業主委員會應當及時書面報告所在地房產行政主管部門。
第二十二條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當召集業主（代表）大會選舉產生新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿後履行職責。
業主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業主（代表）大會產生新一屆業主委員會的，由物業所在地街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會繼續履行職責。
第二十三條 業主委員會委員集體提出書面辭呈的，應當協助街道辦事處（鎮人民政府）和業主建立籌備組召開業主（代表）大會，重新選舉產生新的業主委員會。
業主委員會違反法律、法規和管理規約，嚴重損害多數業主合法權益，或者影響社區安定和社會穩定的，應當停止活動。所在地的房產行政主管部門應當會同街道辦事處（鎮人民政府）組織召開業主（代表）大會會議，重新選舉業主委員會。
第二十四條 業主（代表）大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。
經費的籌集、管理和使用由大會議事規則具體規定。業主委員會應當定期在物業管理區域內公告籌集和使用情況，接受業主的監督。
第二十五條 業主（代表）大會、業主委員會應當配合公安、城管等行政管理部門，與社區居民委員會協作，共同做好物業管理區域的社會治安、環境衛生等相關工作。
業主（代表）大會、業主委員會應當配合社區居民委員會依法履行自治管理職責。召開業主（代表）大會，業主委員會應當告知社區居民委員會並聽取其建議，會議作出的決定應當書面告知社區居民委員會。
第二十六條 物業管理區域內，可以建立由街道辦事處（鎮人民政府）、社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等單位參加的聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處（鎮人民政府）負責召集和主持，協調處理物業管理重大事宜。
第三章 前期物業管理
第二十七條 新建住宅區應當實行前期物業管理。住宅物業的建設單位應當按照物業管理前期招投標管理辦法，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，並簽訂前期物業服務委託契約。前期物業服務委託契約應當報所在地房產行政主管部門備案。
前期物業管理招投標辦法由市人民政府制定。
第二十八條 物業管理區域由所在地房產行政主管部門按照下列規定劃分：
（一）新建住宅區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設，擁有共同配套設施的，應當按照住宅區整體規劃設計範圍確定為一個物業管理區域；
（二）新建住宅區由城市道路、圍牆或者其他明顯標識分割成多個自然小區，並且配套設施設備、物業服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域；
（三）新建住宅區內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個物業管理區域；
（四）已建成並相毗連的住宅區，經各自區域三分之二以上業主同意，可以歸併為一個物業管理區域。
物業管理區域劃定有爭議的，房產行政主管部門在聽取相關業主和所在地街道辦事處（鎮人民政府）的意見後，會同城市規划行政管理部門確定。
第二十九條 建設單位在預（銷）售物業之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
臨時管理規約的效力至業主（代表）大會審議通過的管理規約生效時終止。
第三十條 新建住宅區的規劃設計應當安排物業服務用房。建設單位應當按照不少於規劃許可證載明的地上建築物總建築面積的千分之七配置，並無償提供。地上建築物總面積不足一萬平方米的，物業服務用房面積不得少於七十平方米。
物業服務用房應當是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區中心區域或者住宅區出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高於三層。
物業服務用房應當進行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區內配置通訊、有線電視、網路寬頻、安保預警等設施的，物業服務用房應當預留連線埠，具備正常使用功能。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。
第三十一條 物業服務用房的所有權屬於全體業主。建設單位在向房產行政主管部門申領商品房預售許可證時，應當註明物業服務用房面積和房號；在申請房屋所有權初始登記時，應當先行辦理物業服務用房權屬登記。
物業服務用房面積不計入分攤公用建築面積。
物業服務用房不得買賣和抵押。
第四章 物業服務企業和物業服務
第三十二條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。
第三十三條 物業服務企業應當依照有關法律、法規和物業服務契約約定提供物業服務。
物業服務企業應當提供下列基本服務項目：
（一）做好物業管理區域內公共場所的清潔衛生、垃圾清運以及經常性的保潔服務工作；
（二）協助有關行政管理部門維持物業管理區域內公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；
（三）對物業管理區域內公共綠地進行日常養護；
（四）對物業共用部位、場地和共用設施設備進行日常維修養護。
物業服務的具體項目和服務程度，按照契約約定。當事人就人身、財產安全防範方面有特殊要求的，應當在契約中另行約定。
第三十四條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；
（三）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；
（四）物業服務契約終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（五）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務契約的行為；
（六）擅自停水停電；
（七）其他嚴重損害業主權益的情形。
第三十五條 前期物業服務契約由建設單位選聘的物業服務企業與業主簽訂；物業服務契約由業主委員會和物業服務企業簽訂。
第三十六條 前期物業服務契約期滿後業主委員會仍未成立的，由建設單位繼續委託物業服務企業管理。
前期物業服務契約期限未滿，業主（代表）大會召開並選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約生效之日起，前期物業服務契約終止。
第三十七條 業主委員會應當在物業服務契約到期的三個月前，根據業主（代表）大會的決定，將續聘或者新聘物業服務企業的情況，書面通知物業服務企業。
物業服務企業決定不再續簽物業服務契約的，應當在契約到期的三個月前書面通知業主委員會，同時報告物業所在地社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門。
物業服務契約期滿，業主（代表）大會沒有作出變更決定的，原契約延續至新的物業服務契約生效之日。
第三十八條 物業服務契約尚未到期，因物業服務企業不履行契約的，由業主委員會經業主（代表）大會同意，提前解除物業服務契約，該物業服務企業應當在契約解除之日起七日內退出物業管理區域。
因物業服務契約糾紛，物業服務企業要求退出物業管理區域的，應當提前三個月書面通知業主委員會、社區居民委員會、街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門，並在物業管理區域內公告。
第三十九條 物業服務收費應當遵循公開、合理和質價相符的原則。
前期物業服務收費按照招投標確定的標準收取。業主委員會成立後，物業服務收費標準根據業主（代表）大會決定，由業主委員會和物業服務企業協商確定。
物業服務收費實行明碼標價，服務內容、收費項目、標準以及收費辦法應當在物業管理區域內醒目位置公布。每半年或者一年向業主、非業主使用人公布物業小區經營性設施經營收支情況，接受業主、業主委員會、非業主使用人和價格行政管理部門的監督。
物業服務企業未經業主、非業主使用人同意，不得預收超過六個月期限的物業服務費，不得收取一年以上押金、保證金等費用。
第四十條 建設單位應當對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具。物業服務企業應當定期公布共用場地、設施設備消耗的水、電數量及其金額，按照實際支出和約定的收費方式向全體業主合理分攤。但物業服務契約另有約定的除外。
物業的電梯、水泵、中央空調等設施運行費及公共照明、公共用水等納入代收代交費用的，由物業服務企業單獨列帳，合理、公開分攤。具體分攤辦法在物業服務契約中約定。
電梯起始層的業主不承擔電梯運行費（電梯起始點設在地下層的除外），但應當承擔維修、更新改造費用。
第四十一條 物業管理區域內業主共有的汽車車位，其停放服務收費標準，在政府指導下，由業主委員會徵求二分之一以上的業主同意後確定。業主委員會未成立的，收費標準應當按照價格行政管理部門的規定執行。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行任務時在物業管理區域內停放的，不得收取停車費。
第四十二條 利用物業共用部位、公共場地和共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主（代表）大會的同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益歸全體業主所有，其中百分之三十用於補貼物業服務費，百分之七十納入專項維修資金。但物業服務契約另有約定的除外。
共用設施、設備報廢后的收益，應當用於補充專項維修資金或者抵充物業服務費，也可以按照業主（代表）大會的決定使用。
第四十三條 物業管理區域內供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受上述單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業已接受委託實施物業服務並收取相應服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和內容相同的費用。
第五章 物業的移交和接管
第四十四條 受建設單位委託的物業服務企業在承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位除移交物業服務用房外還應當向物業服務企業移交下列材料：
（一）規劃、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（四）業主名冊；
（五）物業服務所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務契約終止時，將上述材料和物業服務用房移交給業主委員會或者業主委員會選聘的物業服務企業。
第四十五條 業主委員會應當在新一屆業主委員會行使職權的同時，將其使用、保管的所有文書、財物、印章移交新一屆業主委員會，並做好其他交接工作。
對不按時移交的，街道辦事處（鎮人民政府）和所在地房產行政主管部門應當督促其移交；對拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求轄區內的公安機關協助移交。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其使用、保管的文書、印章以及其他屬於全體業主所有的財物移交業主委員會。
第四十六條 物業服務企業更替的，原物業服務企業應當向業主委員會完整移交有關物業、財物和檔案資料，配合新的物業服務企業做好交接工作。
第六章 物業的使用和維護
第四十七條 物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主、非業主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業主、非業主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人；承租人可以使用物業管理區域內的公共道路。
地下停車位尚有空餘的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經業主（代表）大會或者業主委員會決定，並依法辦理消防等相關手續。
物業管理區域內停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。
第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設施設備。確需臨時占用、挖掘的，應當採取措施保障安全，並及時恢復原狀，造成損失的，應當依法賠償。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘的，應當徵得業主委員會、物業服務企業和利害關係人的同意，並依法辦理相關手續；物業服務企業確需臨時占用、挖掘的，應當徵得利害關係人和業主委員會同意，事先在物業管理區域內公告，並依法辦理相關手續。
供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養護、改建、擴建等，需要臨時占用、挖掘的，應當事先告知業主委員會和物業服務企業，在物業管理區域內公告，並依法辦理相關手續。
第四十九條 物業管理區域內的道路、給排水設施和綠化的養護，以及路燈、公共衛生設施的管理和生活垃圾的清運責任範圍由各縣級市、區人民政府確定。
第五十條 業主、非業主使用人不得違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及臨時管理規約、管理規約外，應當首先經有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。
物業管理區域內禁止下列行為：
（一）將車庫用於居住、生產經營；
（二）人均承租建築面積低於十二平方米出租住宅；
（三）損壞房屋承重結構，私搭亂建；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質或者發出超標準的噪聲和振動；
（六）擅自擺攤設點，無序停放車輛；
（七）在建築物、構築物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；
（八）在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（九）違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約的規定飼養動物；
（十）法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，並督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。
第五十一條 業主或者非業主使用人進行物業裝飾裝修，應當遵守法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和物業服務契約的約定。
物業服務企業對違反法律、法規和臨時管理規約、管理規約規定的裝飾裝修行為，應當勸阻、制止，並及時報告有關行政管理部門依法處理。
第五十二條 業主轉讓物業時，應當按照契約約定交清物業服務費用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利和義務一併轉讓。
業主轉讓或者出租物業時，應當將臨時管理規約或者管理規約的內容告知受讓人或者承租人，並自物業轉讓契約或者租賃契約簽訂之日起十五日內，將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業服務企業。
承租人應當遵守臨時管理規約、管理規約。
第五十三條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
（一）業主專有部分，由業主自行維修；毗連部位，由相鄰業主共同維修。
（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業主按照擁有專有部分房屋建築面積比例承擔。
（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業主按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業主按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔。
（四）單幢房屋不上人屋頂的維修，由屋頂庇護範圍下的業主按擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔。
（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護），為各層共用的，由屋頂庇護範圍下各層業主，按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業主按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔。
（六）住宅區內共用設施設備的維修、更新、改造，由全體業主按照擁有專有部分房屋建築面積的比例承擔。
屬於人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償。
第五十四條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。
業主、業主（代表）大會、業主委員會對其負有維護責任的物業，應當按照有關規定和臨時管理規約、管理規約以及住宅養護標準，定期維修養護。
物業服務企業應當按照物業服務契約對物業定期維修養護。
物業出現安全隱患、危及公共利益以及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意或者按照臨時管理規約、管理規約，由物業服務企業維修養護或者採取應急防範措施，費用由責任人承擔。
業主、建設單位和物業服務企業進行維修養護時，有關業主和非業主使用人應當予以配合。
第五十五條 依照法律、法規、規章和有關技術標準規定應當緊急維修但相關業主不能及時統一意見的，街道辦事處（鎮人民政府）和房產行政主管部門應當督促業主和業主委員會或者相關責任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關費用經審核或者審計後，由相關業主分攤或者從專項維修資金賬戶中列支，並向業主公示。
第五十六條 物業管理實行專項維修資金制度。業主應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業主可以憑本人有效身份證件查詢專項維修資金繳存、使用以及賬面餘額情況。
專項維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。
第七章 法律責任
第五十七條 業主、非業主使用人違反臨時管理規約、管理規約、物業使用規定和物業使用管理維修規定造成損害的，應當承擔相應的法律責任。
業主、非業主使用人未按時交納物業服務費用的，業主委員會和物業服務企業可以催交；逾期仍不交納的，由物業服務企業加收滯納金；對於超過三個月不交納物業服務費用的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟。
第五十八條 業主（代表）大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，房產行政主管部門或者街道辦事處（鎮人民政府），應當責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主（代表）大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第五十九條 建設單位和物業服務企業違反本條例規定，有下列情形之一的，由房產行政主管部門予以處罰：
（一）建設單位或者物業服務企業不協助業主（代表）大會籌備工作的，責令其協助，並可處以三千元以上三萬元以下的罰款；
（二）建設單位不承擔首次業主（代表）大會籌備、成立費用的，責令其承擔有關費用，並可處以五千元以上五萬元以下的罰款；
（三）建設單位提供的物業服務用房不符合本條例規定的，責令其改正，並可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；
（四）建設單位未對共用場地、設施設備單獨配置水、電等計量器具的，責令其改正，並可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；
（五）建設單位拒絕將未售出的車位出租給業主、非業主使用人使用的，責令其改正，並可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；
（六）物業服務企業擅自退出物業管理區域的，責令其改正，並可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質證書。
第六十條 違反本條例規定，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。
第六十一條 房產行政主管部門及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第八章 附 則
第六十二條 本條例所稱業主，是指房屋所有權人。
本條例所稱物業，是指房屋及其附屬的設施設備和相關場地。
本條例所稱物業管理，是指業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱自助管理，是指業主不聘請專業物業服務企業，自發組織、自行實施管理物業的方式。
本條例所稱前期物業管理，是指業主（代表）大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。
本條例所稱共用部位，是指物業管理區域內屬於全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設備間、過道、公共停車位、房屋承重結構、戶外牆面、屋面和道路、場地、綠地等部位。
本條例所稱共用設施設備，是指物業管理區域內屬於全體業主或者單幢物業的業主、非業主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設施、小區道路照明設施、安全防範智慧型系統、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設施和區域圍護等設施設備。
第六十三條 市人民政府可以根據本條例制定實施細則。
市房產行政主管部門應當擬定大會議事規則、臨時管理規約、管理規約和物業服務契約等示範文本，提供給物業管理相關各方作為指導規範。
第六十四條 工業廠房、辦公樓、商場、醫院、學校等非住宅的物業管理，參照本條例執行。
第六十五條 本條例自2008年1月1日起施行。
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《蘇州市住宅區物業管理條例》（以下簡稱《條例》），已於2007年8月23日由蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議審議通過，現提請本次省人大常委會審議批准。我受蘇州市人大常委會的委託，現就《條例》主要內容中的有關問題作如下說明：
一、關於建立和完善業主代表大會制度
針對我市大型住宅區不斷增多的實際情況，為了更好地規範住宅區的自治管理，切實維護廣大業主的合法權益，根據上位法的有關規定，《條例》明確並完善了業主代表大會制度。第八條第一款規定：“物業管理實行業主（代表）大會制度。業主通過業主（代表）大會和業主委員會行使物業管理權。”第四款明確：“業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。”同時，《條例》對業主代表的產生、業主（代表）大會的召開及其職責等作了具體規定。
二、關於業主的權利義務以及業主（代表）大會、業主委員會的職責
業主、業主（代表）大會和業主委員會是小區自治管理的重要主體，對搞好小區物業管理具有至關重要的作用，因此對其權利和義務以及相關職責作明確具體規定，十分必要。這既有利於廣大業主遵守和執行，也便於業主（代表）大會和業主委員會依法開展工作。為此，根據《物權法》等上位法的有關規定，《條例》第六條、第十三條和第十六條分別對業主的權利和義務，業主（代表）大會和業主委員會的相關職責，作了詳細具體的規定。
《蘇州市住宅區物業管理條例》（以下簡稱《條例》），已於2007年8月23日由蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議審議通過，現提請本次省人大常委會審議批准。我受蘇州市人大常委會的委託，現就《條例》主要內容中的有關問題作如下說明：
一、關於建立和完善業主代表大會制度
針對我市大型住宅區不斷增多的實際情況，為了更好地規範住宅區的自治管理，切實維護廣大業主的合法權益，根據上位法的有關規定，《條例》明確並完善了業主代表大會制度。第八條第一款規定：“物業管理實行業主（代表）大會制度。業主通過業主（代表）大會和業主委員會行使物業管理權。”第四款明確：“業主戶數超過一百戶的，業主可以決定成立業主代表大會，履行業主大會的職責。”同時，《條例》對業主代表的產生、業主（代表）大會的召開及其職責等作了具體規定。
二、關於業主的權利義務以及業主（代表）大會、業主委員會的職責
業主、業主（代表）大會和業主委員會是小區自治管理的重要主體，對搞好小區物業管理具有至關重要的作用，因此對其權利和義務以及相關職責作明確具體規定，十分必要。這既有利於廣大業主遵守和執行，也便於業主（代表）大會和業主委員會依法開展工作。為此，根據《物權法》等上位法的有關規定，《條例》第六條、第十三條和第十六條分別對業主的權利和義務，業主（代表）大會和業主委員會的相關職責，作了詳細具體的規定。
三、關於物業服務用房
由於上位法對開發建設單位無償提供物業服務用房僅作了原則規定，為進一步增強可操作性，確保該項規定的落實到位，《條例》從我市實際出發，詳細規定了住宅區物業服務用房所處的位置、具備的條件、所在層數以及禁止作為住宅區物業服務用房的種類，這樣可以杜絕開發建設單位可能將位置偏僻、非獨立成套、層次偏高或者不適合辦公的，如公共門廳、地下室等作為物業服務用房的情形。同時，為了保護購房者的合法權益，《條例》強調物業服務用房獨立測量，其面積不計入分攤公用建築面積。特別是《條例》還明確了物業服務用房比例，規定開發建設單位應當按照不少於規劃許可證載明的地上建築物總建築面積的千分之七配置物業服務用房，並無償提供，以保證住宅區物業管理的正常有效運轉。
四、關於住宅區停車問題
針對目前小區車位、車庫歸屬和利用糾紛較多、矛盾比較尖銳的問題，為了妥善處理矛盾和糾紛，切實保障和維護小區廣大業主的合法權益，根據《物權法》等上位法的有關規定，《條例》第四十七條規定：“物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主、非業主使用人的需要。”為了防止開發建設單位對車位、車庫只售不租等現象，該條還規定：“尚未出售的停車位、車庫，業主、非業主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。”同時，為了保障小區道路暢通，確保居民通行安全，《條例》規定：“地下停車位尚有空餘的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經業主（代表）大會或者業主委員會決定，並依法辦理消防等相關手續。”《條例》還進一步要求“物業管理區域內停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。”
五、關於對物業管理區域的管理要求
鑒於目前很多小區少數業主擅自將住宅改變為經營性用房，群租現象十分突出，髒亂差和噪聲污染比較嚴重的情況，為了改善和提高小區的居住環境和生活質
量，構建一個和諧的住宅小區，根據《物權法》等上位法的相關規定，《條例》第五十條規定：“業主、非業主使用人不得違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及臨時管理規約、管理規約外，應當首先經有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。”同時，《條例》對物業管理區域內專門設定了10項禁止性規定，並明確要求：“物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，並督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。”
以上說明和《條例》，請予審議。
由於上位法對開發建設單位無償提供物業服務用房僅作了原則規定，為進一步增強可操作性，確保該項規定的落實到位，《條例》從我市實際出發，詳細規定了住宅區物業服務用房所處的位置、具備的條件、所在層數以及禁止作為住宅區物業服務用房的種類，這樣可以杜絕開發建設單位可能將位置偏僻、非獨立成套、層次偏高或者不適合辦公的，如公共門廳、地下室等作為物業服務用房的情形。同時，為了保護購房者的合法權益，《條例》強調物業服務用房獨立測量，其面積不計入分攤公用建築面積。特別是《條例》還明確了物業服務用房比例，規定開發建設單位應當按照不少於規劃許可證載明的地上建築物總建築面積的千分之七配置物業服務用房，並無償提供，以保證住宅區物業管理的正常有效運轉。
四、關於住宅區停車問題
針對目前小區車位、車庫歸屬和利用糾紛較多、矛盾比較尖銳的問題，為了妥善處理矛盾和糾紛，切實保障和維護小區廣大業主的合法權益，根據《物權法》等上位法的有關規定，《條例》第四十七條規定：“物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主、非業主使用人的需要。”為了防止開發建設單位對車位、車庫只售不租等現象，該條還規定：“尚未出售的停車位、車庫，業主、非業主使用人需要承租的，建設單位應當出租。仍有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。”同時，為了保障小區道路暢通，確保居民通行安全，《條例》規定：“地下停車位尚有空餘的，物業管理區域內不得新辟規劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應當經業主（代表）大會或者業主委員會決定，並依法辦理消防等相關手續。”《條例》還進一步要求“物業管理區域內停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執行任務或者損壞共用設施設備。”
五、關於對物業管理區域的管理要求
鑒於目前很多小區少數業主擅自將住宅改變為經營性用房，群租現象十分突出，髒亂差和噪聲污染比較嚴重的情況，為了改善和提高小區的居住環境和生活質
量，構建一個和諧的住宅小區，根據《物權法》等上位法的相關規定，《條例》第五十條規定：“業主、非業主使用人不得違反法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主、非業主使用人將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及臨時管理規約、管理規約外，應當首先經有利害關係的業主書面同意，並依法辦理相關手續。”同時，《條例》對物業管理區域內專門設定了10項禁止性規定，並明確要求：“物業服務企業發現違反前款規定的行為，應當勸阻、制止，並督促改正。拒不改正的，應當及時告知業主委員會和有關行政管理部門。”
以上說明和《條例》，請予審議。
審議意見的報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《蘇州市住宅區物業管理條例》已經蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，並徵求了省人大常委會環資城建委、省公安廳、省建設廳、省物價局等有關單位和部分省人大代表、立法專家的意見。2007年9月11日，省人大法制委員會召開全體會議對該條例進行了審議，現將審議意見報告如下：
近年來，蘇州市通過對住宅區實施物業管理，為提高居民生活質量和文明程度、構建和諧居住環境創造了條件，也對提高城市管理水平發揮了積極作用。隨著物業管理活動的發展，業主物權管理理念和消費理念的缺失、物業企業服務理念的缺乏、社會誠信體系的缺位以及小區物業服務用房、公共停車位的使用、經營的具體法律依據不足等問題日益暴露，導致了各方當事人之間的矛盾和衝突。為了解決這些問題，進一步規範物業管理，維護業主合法權益，蘇州市人大常委會根據物權法、國務院物業管理條例和省物業管理條例的規定，結合蘇州市物業管理活動實際制定本條例，是十分必要的。該條例進一步完善了業主（代表）大會制度，細化了物業管理區域的界定和管理要求，提高了物業服務用房的配建比例，明確了物業服務用房的具體範圍，規範了物業服務企業的經營行為，加強了對住宅區停車位的規範和管理，內容更加具體，操作性更強，符合蘇州市的實際情況，具有鮮明的地方特色，有利於推動蘇州市物業管理工作的進一步開展。
該條例同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次會議審議後予以批准。
以上報告，請予審議。
《蘇州市住宅區物業管理條例》已經蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，並徵求了省人大常委會環資城建委、省公安廳、省建設廳、省物價局等有關單位和部分省人大代表、立法專家的意見。2007年9月11日，省人大法制委員會召開全體會議對該條例進行了審議，現將審議意見報告如下：
近年來，蘇州市通過對住宅區實施物業管理，為提高居民生活質量和文明程度、構建和諧居住環境創造了條件，也對提高城市管理水平發揮了積極作用。隨著物業管理活動的發展，業主物權管理理念和消費理念的缺失、物業企業服務理念的缺乏、社會誠信體系的缺位以及小區物業服務用房、公共停車位的使用、經營的具體法律依據不足等問題日益暴露，導致了各方當事人之間的矛盾和衝突。為了解決這些問題，進一步規範物業管理，維護業主合法權益，蘇州市人大常委會根據物權法、國務院物業管理條例和省物業管理條例的規定，結合蘇州市物業管理活動實際制定本條例，是十分必要的。該條例進一步完善了業主（代表）大會制度，細化了物業管理區域的界定和管理要求，提高了物業服務用房的配建比例，明確了物業服務用房的具體範圍，規範了物業服務企業的經營行為，加強了對住宅區停車位的規範和管理，內容更加具體，操作性更強，符合蘇州市的實際情況，具有鮮明的地方特色，有利於推動蘇州市物業管理工作的進一步開展。
該條例同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次會議審議後予以批准。
以上報告，請予審議。
