《蘇州市市區住宅小區物業管理暫行辦法》在1995.08.31由蘇州市人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：蘇州市市區住宅小區物業管理暫行辦法
- 頒布單位：蘇州市人民政府
- 頒布時間：1995.08.31
- 實施時間：1995.08.31
第一條 為了加強城市住宅小區的管理，規範服務行為，維護國家、企業和住戶的合法權益，改善住戶生活質量和居住環境，促進物業管理健康、有序發展，根據國家《城市新建住宅小區管理辦法》、《蘇州市住宅小區管理暫行辦法》和《蘇州市市區深化住房制度改革的實施方案》，以及創建國家衛生城市和建設基本現代化地區的要求，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅小區，是指城市規劃區範圍內統一規劃建設的5萬平方米以上的城市居住小區。
住宅小區物業，是指住宅小區內已經建成，並經驗收合格投入使用的各類房屋及其附屬設施、市政設施、場地和環境。
第三條 住宅小區物業管理，是指接受住宅小區管理委員會（以下簡稱管委員）或物業所有人的委託，以簽訂契約的方式對住宅小區內的物業實施管理和服務的活動。
第四條 住宅小區實行“條塊結合、以塊為主”的綜合管理原則。各區人民政府負責本轄區內住宅小區的行政管理工作，並負責組織實施物業管理。
第五條 新建住宅小區綜合驗收之前，由建設單位負責管理。
第六條 新建住宅小區應當嚴格按規划進行建設，竣工之後由市建設委員會牽頭，所在區人民政府和有關主管部門參加，按部頒標準和規範，對各項工程（含隱蔽工程）進行綜合驗收。
第七條 新建住宅小區綜合驗收合格後，由市建設委員會牽頭，有關主管部門參加，辦理交接手續，由所在區人民政府接受管理，市公共環境委員會監督。
第八條 住宅小區應當建立健全管委會。管理會是在街道辦事處領導和區房管局指導下，由住宅小區所在街道辦事處成員、區房地產部門、房屋所有人、住戶、居委會等代表組成，代表和維護住宅小區房屋所有人和住戶的合法權益。
有條件的住宅小區可逐步建立業主委員會。
第九條 管委會的權利：
（一）制定管委會章程，代表住宅小區內的房屋所有人和住戶，維護其合法權利；
（二）決定選聘或續聘物業管理企業；
（三）審議物業管理企業制訂的年度管理計畫和小區管理服務的重大措施；
（四）監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。
第十條 管委會的義務：
（一）根據房屋所有人和住戶的意見和要求，對物業管理企業的管理工作進行檢查和監督；
（二）協助物業管理企業落實各項管理工作；
（三）接受住宅小區內房屋所有人和住戶的監督；
（四）接受有關行政主管部門的監督指導。
第十一條 市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行業主管部門。各區房地產管理局是轄區內住宅小區物業管理的行業主管部門，在區政府領導下，協助市房地產管理局負責物業管理的日常管理工作。
市房地產管理局主要職責：
（一）制定住宅小區物業管理的有關政策和規定；
（二）從巨觀上對住宅小區物業管理進行指導和檢查；
（三）負責物業管理企業的資質審查，物業管理許可證發放，物業管理契約鑑證和年檢工作；
（四）指導全市房屋管理實現社會化、專業化和企業化的體制改革；
（五）協調處理住宅小區物業管理運行中出現的重大問題。
區房地產管理局的主要職責：
（一）根據住宅小區物業管理有關政策規定，擬訂有關管理措施，並組織實施；
（二）負責對轄區內物業管理企業進行管理與監督；
（三）協調轄區內物業管理企業與物業委託人之間的關係與糾紛；
（四）考核和培訓物業管理專業人員。
第十二條 物業管理企業是指依法設立，專門從事物業管理業務，具有獨立法人資格，並承擔相應責任的經濟實體。
第十三條 物業管理企業必須具備下列資質條件：
（一）必須是實行獨立核算、自主經營、自負盈虧、具有法人資格的經濟實體；
（二）具備健全的管理機構、業務章程，有明確的經營負責人；
（三）具有一定數量的物業管理專業人員；
（四）註冊資本應達到法定最低限額；
（五）具備一定的房屋及其附屬設施的管理能力；
（六）有固定的辦公和經營場所。
第十四條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關政策法規，結合實際情況，制定小區物業管理具體措施；
（二）依照物業管理契約，對住宅小區實施物業管理；
（三）依照物業管理契約和有關規定收取管理、服務費用；
（四）制止違反規章制度的行為；
（五）要求管委會協助管理；
（六）選聘專營公司（如清潔、修繕、保全等公司）承擔專項管理業務；
（七）可以利用由住宅小區配套費建造的經營性用房，開展便民利民的多種經營，以其收益補充住宅小區管理經費。
第十五條 物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理契約，依法經營；
（二）接受管委會和住宅小區內居民的監督；
（三）重大管理措施應當提交管委會審議和認可；
（四）接受有關行政主管部門及住宅小區所在區人民政府的檢查指導和監督。
第十六條 物業管理的主要內容和要求：
（一）對住宅小區內的房屋共用部位、合用設備及附屬設施進行日常保養，保證房屋的整體結構完好，負責房屋的正常使用和設備的正常運行；
1．房屋公用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體和基礎等）、外牆面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內腳踏車存車庫等；
2．房屋合用設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、煙囪、供電幹線、共用照明、天線、暖氣幹線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。
（二）對住宅小區內的市政設施進行維護，協助主管部門做好住宅小區供水、排水、照明等設施齊全完備和正常運行；
（三）負責維護住宅小區內的公共環境衛生，達到環衛設施完備，公廁、化糞池有專人管理，垃圾日產日清，經常清掃保潔，房屋的共用樓梯和走道保持清潔，不亂放雜物；
（四）維護住宅小區內的公共綠化、公共綠地、庭園綠地和街道綠地的合理分布；
（五）對住宅小區的道路進行維護，保持路面平坦清潔；
（六）維護住宅小區內的公共秩序，配合管委會與當地公安派出所搞好小區治安工作，協助有關部門制止違章建設；
（七）根據住戶的需要開展國家法律、法規允許的專項有償服務；
（八）接受小區管委會委託的其他管理業務。
第十七條 物業管理經費的來源：
（一）房屋維修基金，用於房屋共用部位、合用設施的維修。其來源：
1．出售公用住房的售房款的10%，由各售房單位提取；
2．新建商品房，按售房款一定比例一次性收取，由售房單位支付；
3．直管公房、單位公房、私房按同結構基準價格的一定比例一次性收取，由房屋產權人支付。
（二）管理服務費，用於衛生保潔、環境維護、公共保全等。其來源：
1．公共服務費，由住戶按月交納，非居住用房的收費標準可適當高於居住用房；
2．有償服務費，按規定收取，由被服務人支付。
（三）由住宅小區配套費建造的經營性用房的收入，用於補充物業管理經費，由經營性用房的使用者按規定支付。
第十八條 物業管理經費的管理：
（一）房屋維修基金實行財政專戶管理、專款專用，由各區制定使用計畫，報市房地產管理局核准，市財政局、審計局監督使用。具體辦法由市房地產管理局、財政局、審計局制定。
（二）管理服務費由物業管理企業收支。公共服務費、有償服務費收費標準，由市統一規定，適時調整公布。
（三）由住宅小區配套費建造的經營性用房的收入用於補充物業管理經費的數額，由市房地產管理局、財政局會同各區政府核定並監督使用。
第十九條 物業管理收費項目的具體收費標準、使用辦法等事項，由市物價局會同市房地產管理局、市財政局等部門另行制定，並報市政府批准。
第二十條 成立物業管理企業，須先向區房地產管理局提出書面申請，通過初步資質審查，核定物業管理企業管理範圍，報市房地產管理局審核，並領取物業管理許可證後，按設立企業的程式，向工商行政管理部門申請註冊登記，領取營業執照後，方可開業。
市、區、街道以及其他部門不同所有制性質的經濟實體，都可申請設立物業管理企業。
第二十一條 物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策。
第二十二條 住宅小區管委會可通過招標或協商的形式確定和選擇物業管理企業。一個住宅小區原則上由一家物業管理企業承接管理。一個物業管理企業也可管理兩個以上住宅小區。
第二十三條 簽訂物業管理契約必須使用全市統一印製的物業委託管理契約文本。契約中應當載明：
（一）管理項目；
（二）管理內容；
（三）管理費用；
（四）雙方權利和義務；
（五）契約期限；
（六）違約責任；
（七）雙方約定的其他事項。
物業管理以物業輪修周期為契約期，一般為五年。物業管理契約須報市、區物業管理行業主管部門備案。
第二十四條 住宅小區內的房屋所有人和住戶違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失：
（一）擅自改變住宅區內公共場所或空地用途的；
（二）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀和毀壞設施、設備、危及房屋安全的；
（三）私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公用部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化，污染環境，影響住宅區景觀，噪音擾民的；
（四）不照章交納各種費用的。
第二十五條 物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，房屋所有人和住戶有權投訴；管委會有權制止，並要求其限期改正；市、區房地產管理局根據許可權分工，可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，並可處罰：
（一）對房屋及其共用部位、設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）亂搭亂建，改變房屋和公用設施用途的；
（五）不履行物業管理契約及本辦法規定義務的。
第二十六條 物業管理企業有下列行為之一的，住宅小區管委會或業主委員會徵得物業管理行業主管部門同意，可以提出解除物業管理契約：
（一）不履行物業管理契約，又不接受監督的；
（二）違法經營，經教育不改的；
（三）管理混亂，財務不清，房屋所有人和居民強烈要求終止契約的；
（四）服務質量低劣，經責令改正期滿後仍不見效的。
第二十七條 規劃、市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、供氣、公共環境等管理部門按職責分工，負責做好住宅小區物業管理中的有關工作，實施相應的監督與指導。
第二十八條 物業委託管理雙方發生糾紛，可提請所在地房地產管理局調解，經當事人協商也可以向仲裁機構申請仲裁或者直接向人民法院起訴。
第二十九條 規模在5萬平方米以下的住宅小區、成片開發建設的別墅區、度假區，與專業市場、商城相配套的商住樓群以及市（縣）住宅小區的物業管理，可以參照本辦法執行。
第三十條 本辦法由蘇州市房地產管理局負責解釋。
第三十一條 本辦法自發布之日起施行。
