無錫市住宅區物業管理暫行辦法

《無錫市住宅區物業管理暫行辦法》意在為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人(使用人)創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

基本介紹

• 中文名：無錫市住宅區物業管理暫行辦法
• 發布單位：81020
• 發布日期：1996-06-25
• 生效日期：1996-06-25
• 所屬類別：地方法規

基本信息

【所屬類別】地方法規

【檔案來源】

無錫市住宅區物業管理暫行辦法

(1996年6月25日無錫市人民政府令第26號)

具體內容

第一條 為深化住房制度改革，逐步實現房屋管理專業化、服務社會化、經營市場化，為物業所有人(使用人)創造優美、整潔、文明、安全和生活方便的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業是指住宅區內已投入使用的各類房屋及相配套的共用設施、設備和相關聯的場地。

第三條 本辦法所稱房屋的自用部位和自用設備，是指戶門以內由本戶單獨使用的部位和設備，包括水、電、氣戶表以及自用陽台等。

第四條 本辦法適用於本市市區各類居住小區、住宅組團及其他物業(以下統稱住宅區)。

第五條 物業管理工作應當堅持逐步深化、穩步推進的方針和為住戶提供服務和方便的原則。本辦法所稱物業管理，是指物業管理公司受物業所有人(使用人)的委託，對住宅區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、治安和環境衛生等項目進行管理、維護、修繕與整治。本辦法所稱房屋的共用部位，是指承重結構部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外牆體、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱房屋的共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾通道、供電幹線、消防設施、電梯等。

第六條 無錫市房產管理局(以下簡稱市房管局)是本市住宅區物業管理的業務主管部門，其職責是：

(一)貫徹、執行國家、省、市有關物業管理的法規、規章，制定住宅區物業管理的有關實施規定;

(二)審批物業管理公司資質;

(三)負責維修基金的管理;

(四)對物業管理工作進行業務指導、監督、檢查和組織評比;

(五)培訓和考核物業管理專業人員。

第七條 各區人民政府和區房產管理部門、街道辦事處負責對轄區內的住宅區物業管理工作進行指導、協調和監督。市政、綠化、環衛、交通、公安、供水、供電、郵電、供氣等部門按職責分工，負責對住宅區物業管理中有關業務工作的指導、協調和監督。

第八條 住宅區應當成立業主管理委員會。業主管理委員會由物業所有人和使用人選舉的代表組成，代表和維護本住宅區物業所有人和使用人的合法權益。

第九條 同一住宅區只能委託一家物業管理公司管理。物業管理公司可按行政管轄區域或一定的輻射範圍，將零星住宅納入住宅區進行物業管理。

第十條 業主管理委員會的權利：

(一)依據有關法律、法規和本辦法規定，結合本住宅區的實際情況，制定各項管理規範;

(二)選聘物業管理公司，並與其簽訂物業管理契約;

(三)審議物業管理公司制訂的年度管理計畫和管理服務的主要措施;

(四)審查物業管理公司管理費的收支情況;

(五)檢查、督促本住宅區物業管理工作的實施及規章制度的執行。

第十一條 業主管理委員會的義務：

(一)定期召集、主持物業所有人(使用人)代表大會，報告本住宅區的管理工作;

(二)根據物業所有人(使用人)的意見和要求對物業管理公司的管理工作進行檢查、監督並協助落實各項措施;

(三)接受物業所有人(使用人)的監督;

(四)接受房管部門和各有關行政主管部門以及住宅區所在地人民政府、街道辦事處的指導與監督。

第十二條 物業管理公司是以房屋及其附屬設施、設備的管理、維修、服務為主要經營業務，經濟上獨立核算、自主經營、自負盈虧，並具有獨立法人地位的經濟實體。物業管理公司可按規定享受有關第三產業的優惠政策。

第十三條 物業管理公司必須持有《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。物業管理公司應當具備的資質條件：

(一)自管或受託管理房屋建築面積在2萬平方米以上;

(二)有自己的名稱、章程和組織機構;

(三)有固定的辦公地點及經營場所;

(四)有30萬元以上的註冊資金;

(五)具備同經營項目相對應的各類具有上崗證書的房地產專業管理人員和維修隊伍，其中初、中級專業技術人員應不少於三分之一。

第十四條 物業管理公司的權利：

(一)根據有關規定，結合實際情況，制定住宅區管理辦法;

(二)依照物業管理契約和管理辦法對住宅區實施管理;

(三)依照物業管理契約和有關規定收取管理費用;

(四)制止違反物業管理契約和管理辦法的行為;

(五)要求業主管理委員會協助管理;

(六)選聘專營公司承擔專項管理業務;

(七)在住宅內實行多種經營，以其收益補充住宅區管理經費;

(八)其他依法享有的權利。

第十五條 物業管理公司的義務：

(一)履行物業管理契約，依法經營;

(二)接受業主管理委員會和住宅區內居民的監督;

(三)重大的管理措施應提交業主管理委員會審議，並經業主管理委員會認可;

(四)遵守有關規定，保證管理質量，不亂收取費用;

(五)其他依法應盡的義務。

第十六條 住宅區物業管理的內容可包括：

(一)住宅區內的房屋、道路、水、電、煤氣等公共設施和設備的維修和養護;

(二)日常環境衛生的清掃;

(三)綠化、園林小區及其有關設施的養護;

(四)治安和交通秩序的維護;

(五)其他需要管理的方面。

管理應當達到的標準按各相關專業管理標準執行。

第十七條 物業管理公司接受物業所有人或業主管理委員會委託管理物業，應當與委託人訂立《物業管理契約》並報市房管局備案。

《物業管理契約》應當明確：

(一)管理項目;

(二)管理內容;

(三)管理費用;

(四)雙方權利和義務;

(五)契約期限;

(六)違約責任;

(七)其他。

第十八條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。為物業所有人(使用人)提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保全、綠化等具有公共性的服務或公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

實行政府定價或政府指導價的物業管理公共服務收費的具體價格，由市物價、財政、房管部門根據本市經濟發展水平和物業管理市場發育程度確定，並定期調整公布。凡屬為物業所有人(使用人)個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外，服務收費實行經營者定價或雙方協定。未經市物價、財政部門核定，物業管理公司不得設立其他收費項目。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應當在經營場所和收費地點公布。

第十九條 住宅區公共性服務收費的費用構成主要包括以下方面：

(一)住宅區共用設施、設備日常運行、維修及保養費;

(二)綠化管理費;

(三)清潔衛生費;

(四)保全費;

(五)管理費。

已收取公共服務費的住宅區，不得再重複收取上述各單項管理費用。

第二十條 設立物業管理共用部位、共用設施、設備維修基金，其來源是：

(一)新建的商品房，在房地產開發經營單位售房價中提取1.5%;

(二)公房出售時，按建築面積每平方米35元，在售房款中提取;

(三)過去商品房出售時，已提取的此項費用。

第二十一條 物業管理共用部位和共用設施、設備維修基金實行專戶儲存，其利息用於房屋共用部位、共用設施、設備的維修養護。基金利息的使用，由區房管部門審批，報經市房管部門核准後定向使用。基金及利息的管理和使用接受審計和財政部門的監督。

第二十二條 凡建設費用已進入商品房成本的住宅區配套用房，其房屋租金收入用於補貼所在地住宅區物業管理的費用。

第二十三條 開發建設單位在房屋出售前，應當選聘物業管理公司進行前期管理，管理費用由開發建設單位承擔，直至住宅區業主管理委員會成立。

第二十四條 開發建設單位將住宅區移交物業公司管理時，須一併移並下列資料：

(一)住宅區規劃圖;

(二)竣工平面圖;

(三)地下管網圖;

(四)設備安裝圖;

(五)其他技術資料。

第二十五條 住宅區內的物業所有人(使用人)應當遵守住宅區物業管理辦法，按規定交納公共服務費，不得妨礙管理人員履行職責。

第二十六條 住宅區住戶有下列情況之一的，由物業管理公司予以制止、批評和教育或責令限期改正和賠償：

(一)擅自改變住宅區內土地用途的;

(二)擅自改變房屋、配套設施的用途、外觀、結構，毀壞設施、設備、危及房屋安全的;

(三)亂搭、亂建、亂停放車輛，在房屋公共使用的地方亂堆、亂放，占用綠地、破壞綠化、污染環境影響住宅區景觀的;

(四)損壞區內公共設施、設備的;

(五)其他違反規定的行為。

上述行為需給予行政處罰的，物業管理公司應當提請有關行政主管部門處罰。

第二十七條 物業管理公司違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業管理公司主管部門責令其限期改正;逾期不改的，吊銷其資質證書;造成經濟損失的，責令賠償：

(一)不按期修繕房屋及公共設施、設備的;

(二)管理制度不健全，管理混亂，使區內公共設施遭受損失的;

(三)截留或挪用住宅小區維護管理費尚不構成犯罪的。

第二十八條 物業管理公司擅自擴大收費範圍或提高收費標準的，由物價部門依法處理。

第二十九條 本辦法公布施行後交付使用的新建住宅區，按本辦法規定實行物業管理。

本辦法公布前已經交付使用的住宅區，可以先從異產毗連房屋和公有住房售後社會化、專業化的管理和維修服務開始，逐步推行物業管理。

第三十條 江陰市、錫山市、宜興市可參照本辦法執行。

第三十一條 本辦法由無錫市房產管理局負責解釋。

第三十二條 本辦法自公布之日起施行。