新疆維吾爾自治區城市住宅區物業管理辦法，新疆2000年10月1日起實行的物業管理辦法。
基本介紹
- 中文名：新疆維吾爾自治區城市住宅區物業管理辦法
- 外文名：Property management regulations
- 施行時間：2000年10月1日起
- 發布時間：二00二年七月六日
- 檔案號：自治區人民政府令94號
辦法全文
第一章總則
第一條為了規範自治區城市住宅區物業管理，保護業主、使用人、物業管理企業的合法權益，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，根據國家有關法律、法規，結合自治區實際，制定本辦法。
第二條在自治區行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，適用本辦法。
第三條本辦法所稱城市住宅區，是指在按行政建制設立的市、鎮規劃區範圍內，以住宅為主，建有配套的公共服務設施、綠地和公共活動場地及其他非住宅房屋的居住區及高層住宅。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受業主或者房屋使用人的委託，對住宅共用部位、共用設施設備以及居住環境進行維護、修繕、管理，並提供相關服務的行為。
本辦法所稱業主，是指住宅區內房屋的所有權人；使用人，是指房屋承租人或者實際使用房屋的其他人。
第四條城市新開發的住宅項目，應當實行物業管理。原由單位管理的住宅，應當逐步實行社會化、專業化的物業管理。
第五條自治區建設行政主管部門主管全區城市住宅區物業管理工作，組織實施本辦法。縣級以上城市房地產行政主管部門依照本辦法對本行政區域內城市住宅區物業管理工作進行監督與管理。
第二章業主大會、業主委員會
第六條業主通過業主大會行使其權利。業主大會由住宅區內全體業主組成，人數較多的，也可由其推選的代表組成。
第七條住宅區入住率達到50%以上或者房屋交付使用已滿2年的，住宅開發建設單位或者房產管理單位，應當組織召開第一次業主大會。因特殊情況推遲召開第一次業主大會的，必須取得半數以上業主同意。
第八條業主大會分為定期會議和臨時會議。定期會議按照業主公約規定的時間召開。臨時會議由四分之一以上的業主或者三分之一以上業主委員會委員提議召開。業主大會必須有半數以上的業主出席方可召開，大會組織者應當於會議召開前5日，將會議的主要內容書面通知應出席會議的全體人員。
第九條業主大會作出的決定，按表決權進行表決。表決權按業主擁有的房屋建築面積計算。
第十條業主大會行使下列權利：
（一）制定、修改業主公約；
（二）選舉產生業主委員會，調整業主委員會組成人員；
（三）審議批准業主委員會章程；
（四）審議業主委員會工作報告，監督業主委員會的工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）決定聘請、解聘物業管理企業；
（六）審議、決定與住宅區公共利益相關的其他重大事項。
第十一條業主通過業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會由主任、副主任和委員若干人組成，每屆任期3年，可連選連任。
業主委員會可以聘請公安派出所、居民委員會的人員擔任業主委員會委員。
第十二條業主委員會應當自選舉產生之日起15日內，持業主員會登記申請書、業主委員會章程、業主委員會名單等有關資料，向住宅區所在地縣級以上城市房地產行政主管部門登記。業主委員會自登記之日起成立。
第十三條業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會，並向業主大會報告工作；
（二）根據業主大會決定，與物業管理企業簽訂、變更或者解除物業管理服務契約；
（三）審議決定住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）的使用；
（四）審議住宅區物業管理服務費的執行標準；
（五）聽取業主、使用人的意見和建議，監督和配合物業管理企業的管理服務活動；
（六）業主大會賦予的其他職責。
第十四條業主委員會除與物業管理企業簽訂物業管理服務契約外，不得從事任何經營活動。
第十五條業主公約是由業主承諾的有關住宅區物業使用、維護及管理等方面權利義務的行為守則。
業主公約由第一次業主大會制定。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和使用人具有約束力。
第十六條城市房地產行政主管部門應當提供統一規範的業主公約示範文本。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，但必須符合法律、法規和規章的規定。業主公約應當報所在地縣級以上城市房地產行政主管部門備案。
第三章物業管理與服務
第十七條物業管理企業應當按照國家有關規定向房地產行政主管部門申請核定資質後，方可開展物業管理業務。
第十八條住宅區物業管理範圍由城市房地產行政主管部門會同有關部門，根據建設規劃、服務系統和社區管轄劃定。
第十九條城市新開發的住宅項目，應當保證公共服務和物業管理用房需要。工程建設過程中，開發建設單位應當邀請物業管理企業參與對工程的檢查。工程竣工後，業主委員會尚未成立的，開發建設單位應當及時委託物業管理企業進行物業管理。
第二十條提倡採用招標投標的方式選聘物業管理企業，物業管理招標投標事宜由業主委員會或其選擇的招標代理機構依法組織辦理，並向城市房地產行政主管部門備案。
原物業管理企業在同等條件下有優先中標權。城市房地產行政主管部門、其他有關部門以及開發建設單位，不得限制或者指定業主委員會選定物業管理企業。
第二十一條開發建設單位或者產權單位向業主委員會移交住宅區時，應當同時移交物業管理用房。物業管理用房面積按住宅區總建築面積的2‰確定，最低不少於30平方米，最高不超過300平方米。物業管理用房的產權屬該住宅區全體業主共有，由物業管理企業按照物業管理契約使用。
第二十二條開發建設單位或者產權單位向業主委員會移交住宅區時，應當同時移交下列資料：
（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）各種設備的使用說明書、電路示意圖；
（五）環保、綠化等相關工程竣工驗收資料；
（六）其他必要資料。
業主委員會應當將前款規定的資料交物業管理企業保管。物業管理服務契約終止或者解除後，物業管理企業應當在5日內將上述資料交還業主委員會。
第二十三條業主委員會與物業管理企業應當簽訂書面的物業管理服務契約，契約的主要內容包括：
（一）住宅區的基本情況；
（二）雙方的權利義務；
（三）物業管理服務事項和服務質量要求；
（四）物業管理服務費用的標準和收取辦法；
（五）維修基金的管理與使用；
（六）契約的期限、契約終止和解除的約定；
（七）違約責任及解決糾紛的途徑；
（八）雙方約定的其他事項。
第二十四條物業管理服務契約應當明確以下主要事項：
（一）住宅共用部位的使用管理、維修和更新；
（二）住宅區共用設施設備的使用管理、維修和更新；
（三）住宅區綠化、環境衛生管理與服務；
（四）住宅區房屋裝飾裝修管理；
（五）住宅區商業用房、停車場地的管理；
（六）住宅區公共秩序維護與治安保衛責任；
（七）物業檔案資料的保管和移交。
物業管理服務契約應當在簽訂後的15日內，報城市房地產行政主管部門備案。
第二十五條物業管理企業應當履行物業管理服務契約約定的義務。經業主委員會同意，物業管理企業可以將部分專項服務業務委託專營公司承擔，但不得將住宅區物業管理的整體責任轉讓給其他單位或者個人。
第二十六條物業管理企業對違反本辦法或者業主公約的行為，應當立即進行勸阻、制止，並向業主委員會和有關行政機關報告。
第二十七條禁止物業管理企業實施下列行為：
（一）未經業主委員會同意，擅自改變住宅共用部位、共用設施設備維修基金用途；
（二）擅自提高物業管理服務收費標準；
（三）擅自動用維修基金，隨意處置業主委託管理的權益和財產；
（四）損害業主權益的其他行為。
第四章物業的使用與維護
第二十八條住宅內的維護責任由業主承擔。
住宅共有部分的維護責任按照下列規定劃分：
（一）毗連部分，由毗連部分的業主承擔；
（二）共用部位、共用設施設備，由該住宅所有業主承擔。
物業管理區域內公用設施、公共活動場地、綠地和其它產權屬全體業主共同所有的非住宅房屋，維護責任由全體業主共同承擔。
第二十九條業主共同承擔維護責任的，物業管理企業應當依照物業管理服務契約定期進行養護與維修。
因非正常使用，造成住宅共有部分損壞的，由損壞者出資維修。給他人造成損失的，承擔相應賠償責任。
第三十條禁止業主和使用人實施下列行為：
（一）擅自改變房屋設計用途和改變房屋外貌，損壞房屋承重結構，損壞房屋共用部位、共用設施設備，移裝共用設備；
（二）占用住宅區內公共場所，隨意堆放雜物、停放車輛；
（三）影響住宅區觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（四）損壞樹木花草和住宅區建築小品、雕塑；
（五）飼養家禽家畜，亂倒垃圾，排放有毒、有害物質，或者發出超過規定標準的噪聲；
（六）法律、法規、規章及業主公約禁止的其他行為。
第三十一條業主、使用人裝修房屋，應當遵守住宅房屋裝修的有關法律、法規和國家強制性標準，並將裝修時間、電耗、裝修人員和主要裝修材料報告物業管理企業。對擅自改動主體或者承重結構、增加較大荷載、以及改動水、暖、電等設備的，物業管理企業有權予以制止。
第三十二條任何單位和個人不得占用物業管理區域內的道路、場地。因公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂協定，並在約定的期限內恢復原狀。
第三十三條業主、使用人和物業管理企業，應當維護房屋外觀的整潔、美觀和房屋、附屬設施的安全。影響住宅區景觀或者公眾安全的房屋建築及附屬設施設備，業主委員會應當按照縣級以上城市人民政府有關部門的規定及時進行粉刷、修繕。
第五章 物業管理費用
第三十四條物業管理服務收費實行政府定價或者政府指導價。具體標準由政府價格主管部門會同建設行政主管部門制定。
物業管理企業收費的項目和標準應當公布。已按照本辦法向業主 收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。
物業管理企業根據物業管理服務契約向業主收取物業管理服務費。尚未出售的空置房屋的物業管理服務費由開發建設單位承擔。
第三十五條商品住房、公有住房出售後，應當按照國家有關規定建立維修基金。維修基金專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。
第三十六條維修基金的收支帳目，物業管理企業應當每半年公布一次，接受業主的監督。
物業管理服務契約終止後，業主委員會和物業管理企業可以共同委託審計機構對維修基金的使用情況進行審計，所需費用在管理費中列支。審計報告應當向業主公布。
業主對維修基金的使用有異議的，可以要求業主委員會向物業管理企業諮詢並查閱收支總表，物業管理企業應當提供資料並詳細說明。
第三十七條物業管理企業應業主或者使用人要求提供的特約服務，價格主管部門有收費標準的，按規定執行；沒有規定收費標準的，由雙方當事人約定。
第三十八條住宅區供水、供電、供暖等費用，由供應單位直接到戶收取。經雙方協商，供應單位也可以委託物業管理企業代收。物業管理企業代收相關費用的，委託方應當與物業管理企業簽訂代收契約，明確代理許可權，並支付代理服務費用。禁止將代理服務費向用戶分攤。
第六章法律責任
第三十九條違反本辦法第十七條規定，未取得物業管理資質而從事物業管理業務的，由縣級以上城市房地產行政主管部門責令停止違法行為，並可處1萬元以上3萬元以下罰款。
第四十條物業管理企業有下列行為之一的，由縣級以上城市房地產行政主管部門責令改正，處以3000元以上1萬元以下罰款，情節嚴重的，可以降低資質等級：
（一）未經業主委員會同意，擅自改變住宅共用部位、共用設施設備維修基金用途的；
（二）未按規定公布物業管理收費項目和收費標準，以及維修基金收支帳目，或者拒不接受業主委員會檢查的；
（三）擅自動用維修基金，隨意處置業主委託管理的權益和財產的；
（四）違反物業管理服務契約，損害業主權益的其他行為。
第四十一條物業管理企業擅自提高物業管理服務收費標準，或者向業主違規分攤費用的，由縣級以上人民政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《中華人民共和國價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第四十二條業主、使用人違反本辦法第三十條規定的，物業管理企業有權予以制止，並有權要求其恢復原狀，賠償損失；對不聽勸阻、不服從物業管理企業管理的，由縣級以上城市房地產行政主管部門責令改正，處以100元以上2000元以下罰款。違反其他法律、法規規定的，由有關行政主管部門依法查處。
第四十三條業主、使用人違反業主公約的，應當承擔相應的民事責任；因違反業主公約致使他人安全或者利益受到侵害的，應當承擔相應的賠償責任。
業主、使用人不按規定交納物業管理服務費的，物業管理企業有權依照物業管理服務契約催繳，也可以向人民法院提起訴訟。
物業管理企業違反物業管理服務契約的，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第七章附則
第四十四條本辦法中有關專業用語的含義：
（一）共用部位，是指住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
（二）共用設施設備，是指住宅小區或者單幢住宅內建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管線、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四十五條本辦法自2000年10月1日起施行。
