基本介紹
- 中文名：福州市城市住宅小區物業管理辦法
- 頒布單位：福州市人大常委會
- 頒布時間：1996.11.29
- 實施時間：1997.01.01
第一章 總則,第二章 物業管理組織,第三章 物業管理移交,第四章 物業維護,第五章 法律責任,第六章 附則,
第一章 總則
第一條 為加強城市住宅小區物業管理，保障房屋和公用配套設施的正常使用，創造文明、安全、整潔、便利、優美的居住環境，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於福州市市區具備相應生活配套設施的住宅小區的物業管理。
本辦法所稱物業管理，是指對住宅小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。
第三條 住宅小區推行專業經營型的物業管理，實行業主（住戶）自主管理與專業有償服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。
第四條 市房地產管理局是本市住宅小區物業管理的行政主管部門，負責制定物業管理的有關規定，協調物業管理有關問題，對物業管理企業實行行業管理。
區房地產管理部門負責監督轄區內住宅小區物業管理，受理有關物業管理的投訴。
其他職能部門按照各自職責對住宅小區物業管理的相關工作進行指導和監督。
第五條 住戶享有參與物業管理和良好居住環境的權利；有遵守法律、法規和物業管理規定，維護物業公共利益的義務。
第六條 物業管理公司應當依法經營，其經營自主權、收益權以及授權、委託的管理權等受法律保護。
第二章 物業管理組織
第七條 新建住宅小區入住率超過50%時，當地街道辦事處應當會同區房地產管理部門和開發建設單位，及時組織召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。業主委員會對業主大會負責並報告工作。
業主大會由住宅小區的業主組成，由業主委員會召集，每年至少召開一次。
業主大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）批准和修改業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；
（三）決定關係業主利益的重大事項；
（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；
（五）審查批准物業管理基本金的開支方案；
（六）監督業主委員會的工作。
業主大會產生的檔案，應報區房地產管理部門備案，對每個住戶都具有約束力。
第八條 業主委員會是代表和維護住宅小區業主（住戶）合法權益的民眾性組織，負責物業的自主管理，接受街道辦事處的指導和監督。
業主委員會可邀請居民委員會等有關單位人員參加物業管理工作。
業主委員會的職責：
（一）擬訂業主委員會章程、物業管理制度和住戶公約；
（二）提出物業管理基本金和其他物業管理資金的開支方案；
（三）確定物業管理服務內容，簽訂和解除物業管理契約；
（四）監督物業管理公司的物業管理工作與服務收費；
（五）聽取並反映住戶的意見、建議，接受住戶監督；
（六）協調處理住戶與物業管理公司的糾紛；
（七）業主委員會章程、物業管理制度、住戶公約賦予的其他職責。
第九條 物業管理公司必須具備規定的資質條件，持有《物業管理資質證書》和《營業執照》，方可從事物業經營業務。
第十條 物業管理公司承擔住宅小區的物業管理事務，應與業主委員會簽訂書面契約。
物業管理契約應載明物業管理的項目、內容、費用，契約期限、雙方當事人的權利義務，以及違約責任等內容。
第十一條 物業管理公司在住宅小區範圍內，可進行下列物業管理：
（一）房屋及其附屬設施的維修、養護；
（二）環境衛生保潔、花木綠地管護以及噪聲管理；
（三）供電、通訊、燃氣、給排水、化糞池、消防和治安防範等設施的維修、管護；
（四）道路維護、車輛停放秩序管理；
（五）安全保衛和公共生活秩序管理；
（六）專項及特約服務；
（七）其他物業管理事項。
第十二條 物業管理公司的基本權利：
（一）按照契約約定提供物業管理，按規定收取費用；
（二）勸阻違反住宅小區物業管理規定、制度、住戶公約的行為；
（三）委託專營公司承擔專項物業管理業務；
（四）要求業主委員會協調其與住戶的糾紛。
物業管理公司的基本義務：
（一）依法經營，為住戶提供優質服務；
（二）執行物業管理標準，履行物業管理契約，接受業主委員會監督；
（三）每半年公布一次涉及住戶的物業管理代收代支費用情況。
第十三條 物業管理公司應當按照物價部門核定的項目、標準和要求收取物業管理服務費。
住戶應當按照規定和約定繳納物業管理服務費。物業管理公司可以要求業主委員會督促住戶按時繳納。
未售（租）出的空置房由開發建設單位繳納物業管理服務費。
第十四條 原有住宅小區的物業管理，經多數住戶同意，可以由街道辦事處組織當地居民委員會管理，也可以委託物業管理公司或其他專業單位維修、管護物業，所需費用由住戶按規定承擔。
單位自管住宅小區的物業管理，可以由產權單位自主管理，也可以委託物業管理公司管理。
上列住宅小區可以由所在地街道辦事處幫助成立業主委員會，並逐步向專業經營型物業管理過渡。
第三章 物業管理移交
第十五條 新建住宅小區應當嚴格按照審批的規劃設計方案和建築施工規範，實施綜合開發，配套建設。經竣工綜合驗收合格後，方可交付使用。但竣工驗收不視為物業管理移交。
第十六條 開發建設單位向業主委員會移交物業管理前，應向區房地產管理部門提交物業管理實施方案，並負責住宅小區的物業管理；售（租）房時應當與購房人或承租人書面約定雙方物業管理的權利義務。
第十七條 新建住宅小區應建立物業管理基本金制度。基本金由開發建設單位在移交物業管理前，按其建設總投資額2%撥付的資金和依法取得的其他資金組成。
物業管理基本金屬全體業主共同共有，由業主委員會設立專戶儲存；未設立業主委員會的，由區房地產管理局設立專戶代管。
基本金的使用受市房地產管理部門的監督，專項用於該住宅小區公用設施的維修更新，不得挪作他用。
第十八條 新建住宅小區開發建設單位應當留有物業管理用房，在移交物業時，一併移交給業主委員會；開發建設單位和業主委員會不得將物業管理用房轉讓、出租或改作他用。
未留有物業管理用房或者物業管理用房已經改作他用的，應當騰讓出物業管理用房。
第十九條 開發建設單位應當依照本辦法規定，向業主委員會移交物業管理，並向業主委員會或其指定的物業管理公司提供小區規劃、地下管網、單體建築及結構設備和其它有關的工程建設資料。
開發建設單位自業主委員會接管之日起，不再承擔住宅小區物業管理責任。但保修期內以及其它應當由開發建設單位承擔的建築質量責任，由開發建設單位承擔。
第四章 物業維護
第二十條 住戶使用房屋，應當遵守下列規定：
（一）不得擅自改變房屋結構、外觀和用途；
（二）不得對房屋的承重結構進行拆改；
（三）不得拆鑿樓板和共用牆壁；
（四）不得在過道、樓梯、屋面及其他共用場地搭蓋、堆放物品。
第二十一條 住宅小區範圍內的環境衛生、花木綠地，業主委員會可以委託物業管理公司或當地環境衛生、園林單位清掃、管護。
住宅小區的生活垃圾的轉運由環衛部門負責。
第二十二條 住宅小區的給排水、供電照明、燃氣、通訊、道路等市政公用設施的維修、管護，按下列規定辦理：
（一）由市政公用專業單位投資建設的，由產權單位負責；
（二）按規定以計量表、樓房外排分接點或有關設施劃定維修管護範圍的，分別由市政公用專業單位和業主委員會負責；
（三）開發建設單位投資建設的道路、排水、路燈、消防等屬於市政基礎設施的，或已由市政公用專業單位維修、管護的，分別由政府有關部門和市政公用專業單位負責。
第二十三條 市政公用專業單位對其負責維修、養護的住宅小區物業，應當實行服務責任制，保障各項設施完好。
由業主委員會維修、管護的部分，有安全和技術要求的，應當按照規定委託物業管理公司或市政公用專業單位實施維修、管護，並承擔有關費用。
第二十四條 挖掘住宅小區範圍內的道路，應當徵得業主委員會的同意，經市政管理部門批准，並負責修復或承擔修復費用。
第二十五條 住宅小區應當設定必要的安全設施，落實民眾性治安防範措施。
第二十六條 原有住宅小區物業管理在交接時，需要維修、補建配套設施的，維修和補建的費用由原開發建設單位、市政公用專業單位、市和區財政一次性撥款籌集；配套設施交接後，應建立專項維修資金，由產權單位、業主籌集。
第五章 法律責任
第二十七條 住宅小區開發建設單位違反本辦法第十六條規定的，由房地產管理部門責令限期履行；逾期不履行的，市房地產管理部門不得辦理商品房預售。
第二十八條 開發建設單位不按規定撥付物業管理基本金的，由房地產管理部門責令限期撥付，並按每日3‰追繳滯納金。
第二十九條 違反本辦法第十八條規定，不提供物業管理用房或將物業管理用房轉讓、出租、改作他用的，由房地產管理部門責令改正，並可處以10000元至30000元罰款。
第三十條 未取得資質證書從事物業管理經營的，由市房地產管理部門責令停業，沒收非法所得，並可處以10000元至20000元罰款。
第三十一條 物業管理公司違反本辦法，有下列行為之一的，業主委員會可以解除契約；情節嚴重的，市房地產管理部門可以降低其資質等級，直至吊銷物業管理資質證書：
（一）不履行契約的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）擅自改變房屋和公用設施用途的。
第三十二條 違反本辦法第二十條、第二十四條規定的，由區房地產管理部門責令停止違法行為，限期修復、恢復。
第三十三條 對無故不交納物業管理服務費的住戶，物業管理公司可以要求其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理公司可以向人民法院起訴。
第三十四條 當事人對行政處理決定不服的，可以依法申請複議或向人民法院起訴；逾期不申請複議或起訴，又不履行處理決定的，由作出行政處理決定的機關申請人民法院強制執行。
第六章 附則
第三十五條 綜合商住樓、高級公寓、別墅區等建築物，參照本辦法委託物業管理公司實施物業管理的，其物業管理標準可以高於住宅小區的標準。
市轄縣（市）的住宅小區物業管理，參照本辦法執行。
第三十六條 業主大會組織辦法、物業管理移交辦法和基本金使用管理制度，由市房地產管理局制定，報市人民政府批准後施行。
第三十七條 本辦法由福州市人民政府負責套用解釋。
第三十八條 本辦法自1997年1月1日起施行。
地方性法規(類別)
