南寧市住宅區物業管理辦法

【發布單位】82005 【發布文號】第18號 【發布日期】1997-10-04 【生效日期】1997-10-04 【失效日期】 【所屬類別】地方法規

檔案來源

南寧市人民政府令

（第18號）

《南寧市住宅區物業管理辦法》已經市人民政府辦公會議通過，現予發布施行。
1997年10月4日
南寧市住宅區物業管理辦法

第一章 總則

第一條為加強城市住宅區的管理，維護住宅區的公共秩序，創造整潔、文明、安全、方便的居住環境，根據國家有關規定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條本辦法適用於本市規劃區內住宅區的物業管理。

第三條本辦法所稱住宅區，是指以住宅房屋為主，並有相應配套的公共設施及非住宅房屋的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本辦法所稱住戶，是指住宅區內的房屋的產權人或使用人。

第四條南寧市房產管理局是南寧市物業管理的行政主管部門，負責全市的物業管理工作。
規劃、建設、公安、環境衛生、園林、市政、供水、供電等各有關部門應在各自職責範圍內，負責對住宅區物業管理工作的指導、監督檢查。

第五條本市城市住宅區管理實行社會化、專業化及服務經營型的物業管理模式和主管部門行業管理、住戶自主管理與物業企業專業服務相結合的管理體制。

第二章 住宅區物業管理機構

第六條住宅區交付使用且入住率達到50%以上時，開發建設單位應在物業管理主管部門指導下，及時組建住宅區物業管理委員會（以下簡稱管委會）。
管委會由住宅區首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協商推舉產生。
管委會應當自成立之日起15日內向物業管理行政主管部門辦理登記。

第七條管委會代表住戶的利益，維護住戶的合法權益。管委會在物業管理主管部門的指導下，負責制定管委會章程，選聘物業管理企業，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行物業管理工作。

第八條物業管理企業實行等級管理。物業管理企業經物業管理主管部門資質審查合格，併到工商行政管理部門辦理註冊登記後，方可接受管委會的委託，承擔住宅區的物業管理。

第九條物業管理企業根據與管委會簽訂的委託管理契約，對住宅區的物業實施統一管理。
委託管理契約應當明確委託管理的事項、管理標準、管理許可權、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式。
委託管理契約簽訂後，物業管理企業應在30日內將委託管理契約報物業管理主管部門和工商行政管理部門備案。

第十條物業管理企業的權利：
（一）根據委託管理契約和國家及自治區有關規定對住宅區實施物業管理；
（二）根據委託管理契約和自治區有關規定收取物業管理費用；
（三）勸阻、制止損害他人物業或妨礙物業管理的行為，並對造成的損害要求賠償；
（四）要求管委會協助管理；
（五）選聘專營公司或聘用專人承擔清潔、保全和綠化等專項業務；
（六）開展多種經營和有償服務。

第十一條物業管理企業的義務：
（一）履行委託管理契約，對受委託管理的房屋、設施及其公共部分進行維修管理，承擔住宅區內的保全、防火、綠化、維護、清潔及住戶日常必需的便民服務工作；
（二）接受管委會和住戶的監督，重大的管理措施提交管委會審議決定；
（三）接受物業管理主管部門、其他有關主管部門及所在街道辦事處的指導和監督；
（四）協助住宅區所在地居委會做好社區管理、社區服務和社區精神文明建設的有關工作；
（五）發現違反法律、法規和規章的行為，及時向有關主管部門報告。

第十二條住宅區物業管理從業人員實行崗位培訓持證上崗制度。

第十三條物業管理企業應當在委託管理契約終止或解除後的10日內，向管委會辦理下列事項，並報物業管理主管部門備案：
（一）對預收的物業管理服務費用實行結算，多收的部分予以返還；
（二）移交全部房屋和住戶檔案資料及有關財務帳冊；
（三）移交住戶共有的房屋、場地和其他財物。

第三章 住宅區物業的使用與維護

第十四條住宅區經綜合驗收合格後，開發建設單位應當向管委會辦理移交手續，並向管委會移交下列工程建設資料：
（一）住宅區的規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體的建築、結構和設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。

第十五條住戶使用房屋應當遵守下列規定：
（一）未經有關部門批准，不得改變房屋的結構、外貌和用途；
（二）不得隨意鑿、拆房屋的內外承重牆、梁、柱、板、陽台、屋面或隨意占用房屋的公用通道；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒和放射性物品等；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益的行為；
（五）不得侵害他人的正當權益。

第十六條住戶裝修住宅，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知住戶，並對裝修住宅活動進行指導和監督。

第十七條住戶不得擅自改變房屋使用性質。因特殊需要改變房屋使用性質的，應當符合城市規劃要求，其產權人應當徵得相鄰住戶和管委會的書面同意，並報有關部門審批。
住宅區內按照規劃建設的公共建築和公共設施，不得改變使用性質。

第十八條任何單位和個人不得占用住宅區內的道路、停車場等公共場地從事經營活動。因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與管委會簽訂協定，並在約定期限內恢復原狀。

第十九條住戶轉讓或出租房屋時，應當將轉讓或出租情況及時告知管委會和物業管理企業。

第二十條房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由房屋產權人負責維修，產權人與使用人另有協定的按其協定執行；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備和消防設施等房屋共用部位和設施，由物業管理企業負責定期養護和維修，其費用在房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費中支出。

第二十一條住宅區的通道、溝渠、池、井、綠地、公共活動場所、停車場、連廊、腳踏車房（棚）、公用天線、公廁以及垃圾處理等住宅區公用設施，由物業管理企業統一管理維修養護，其費用從管理服務費和住宅區公共設施維護費中支出。
造成公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。

第二十二條住宅區內的幹道、路燈和給排水、供電、供熱、供氣、通訊等管線，按規定應當由有關主管部門負責維修養護的，其費用由有關主管部門支付。
前款所列維修養護事項，有關主管部門可委託物業管理企業實施，並按規定向物業管理企業支付委託費用。

第二十三條凡房屋及附屬設施影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全，按規定應由住戶修繕的，住戶應當及時進行修繕。拒不進行修繕的，由管委會委託物業管理企業進行修繕，其費用由住戶承擔。

第二十四條住宅區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠地，攀折花木；
（二）占用樓梯間、通道、屋面、平台、道路、停車場、腳踏車房（棚）等公用設施而影響其正常使用功能；
（三）亂堆垃圾、雜物；
（四）亂搭、亂貼和亂掛等；
（五）損毀、塗劃園林藝術雕塑；
（六）聚眾喧鬧影響他人休息；
（七）隨意停放車輛和鳴高音喇叭；
（八）排放有毒和有害物質；
（九）飼養禽畜；
（十）未採取防止墜落傷人的保護措施而在陽台擺放物品；
（十一）從事法律、法規和規章禁止的經營活動。

第四章 住宅區物業管理經費和管理用房

第二十五條住宅區物業管理費用構成：
（一）開發建設單位繳納的住宅區公共設施維護費；
（二）房屋產權人繳納的房屋共用部位和設施維修費；
（三）住戶繳納的管理服務費。

第二十六條住宅區公共設施維護費由開發建設單位在住宅區竣工驗收時，按住宅區建設總投資的一定比例，一次性向物業管理行政主管部門繳交。
住宅區公共設施維護費用於住宅區公共設施的維修養護，不得挪作他用。
住宅區公共設施維護費由物業管理主管部門設立專帳管理，由住宅區管委會向物業管理主管部門申請使用。

第二十七條房屋共用部位和設施維修費由物業管理企業按房屋建築面積定額向產權人收取，統一繳入住宅區管委會的“房屋維修”專戶，由住宅區管委會審批後定向使用。
住宅區公共設施維護費、房屋共用部位和設施維修費的提取和管理辦法由物業管理行政主管部門商市財政、物價部門另行制定。

第二十八條物業管理企業應按物價部門核准的收費項目和標準收取住宅區物業管理服務收費。已按規定向住戶收取物業管理服務費用的，其他任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。未受管委會或住戶委託，物業管理企業自行提供額外服務並收費的，住戶可以不支付。

第二十九條開發建設單位在移交住宅區時，應當按不少於住宅區總建築面積1‰的比例無償向管委會提供住宅區物業管理專用房屋，產權屬住宅區全體產權人共有，限於管委會或委託管理的物業管理企業使用，不得轉讓或改變用途。

第三十條開發建設單位在移交住宅區時，應當以成本價向管委會提供一定面積的商業經營用房，購置費用可從住宅區公共設施維護費中墊支，並從該商業經營用房的經營收入中分期回收。產權屬住宅區全體產權人共有。
前款規定的商業經營用房和住宅區內其他有經濟收入的公共設施、設備及場地等，均由物業管理企業按照物業管理委託契約經營，其收入用於補充住宅區管理經費的不足。

第五章 住宅區前期物業管理

第三十一條新建住宅區自開發建設起至管委會成立前為止的物業管理（以下簡稱前期物業管理），應由開發建設單位負責，或由開發建設單位聘請物業管理企業負責。

第三十二條開發建設單位與房屋買受人簽訂商品房購銷契約時，應同時簽訂前期物業管理委託契約，並報物業管理主管部門備案。
前期物業管理委託契約至管委會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理委託契約生效時終止。

第三十三條新建住宅區房屋交付使用之日以前發生的前期物業管理服務收費，應由開發建設單位承擔；自房屋交付使用之日起至前期物業管理委託契約終止之日發生的前期物業管理服務費用，可由開發建設單位和買受人按照前期物業管理委託契約的約定承擔。

第三十四條開發建設單位及其聘請的物業管理企業在前期物業管理期間，不得使用住宅區公共設施維護費。

第三十五條開發建設單位不得單獨轉讓房屋共用部位、共用設備或公共設施的所有權、使用權。

第三十六條開發建設單位應當按照規定的保修期限和保修範圍，承擔保修責任；開發建設單位也可委託物業管理企業代為承擔保修責任，並向物業管理企業支付有關的費用。

第三十七條管委會選聘物業管理企業時，在同等條件下，負責前期物業管理服務的物業管理企業有優先受聘的權利。

第六章 罰則

第三十八條違反本辦法第八條、第九條第三款、第三十二條第一款規定，未經物業管理行政主管部門資質審查而擅自承擔住宅區物業管理業務或不及時辦理物業管理委託契約備案手續的，由物業管理行政主管部門責令限期補辦有關手續；逾期仍不辦理的，責令其停止對住宅區物業的管理，並處以二千元以上一萬元以下的罰款。

第三十九條住宅區住戶違反本辦法第十五條、第二十四條規定的，物業管理公司有權制止或責令恢復原狀；造成損失的，應當賠償損失。

第四十條物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，管委會有權予以制止並要求其限期改正；造成損失的，應當賠償損失；情節嚴重的，管委會有權解除物業管理契約，物業管理行政主管部門可對其作出降低資質等級的處理；工商行政管理部門依法註銷其物業管理的經營項目；有第（三）項行為的，由物價部門根據國家有關規定予以處罰：
（一）對房屋及其共用部位、設施、設備修繕不及時的；
（二）管理制度不健全、管理混亂的；
（三）擅自擴大收費範圍，提高收費標準的；
（四）亂搭亂建，改變房地產和公共設施用途的；
（五）不履行物業管理契約及住宅區管理細則規定義務的。

第四十一條開發建設單位違反本辦法第二十六條第一款、第二十九條、第三十條第一款規定的，由物業管理行政主管部門責令其限期履行。在規定時間內仍不履行的，物業管理行政主管部門可申請人民法院強制執行，並有權要求違反第二十六條第一款的開發建設單位按每日3‰交納滯納金。

第四十二條物業管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十三條當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起訴訟或申請複議。當事人逾期不申請複議，也不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的行政機關申請人民法院強制執行。

第七章 附則

第四十四條本辦法頒布實施前已交付使用的住宅區，應創造條件，逐步實行物業管理。
辦公樓、高層樓宇、綜合樓宇、別墅以及其他房產的物業管理，參照本辦法執行。

第四十五條本辦法具體運用問題由市房產管理局負責解釋。

第四十六條本辦法自公布之日起施行。市轄縣可參照執行。