包頭市住宅區物業管理條例，1999年9月22日包頭市第十一屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過，1999年11月29日內蒙古自治區第九屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批准。包頭市住宅區物業管理條例包括業主管理權、物業管理企業、物業管理、物業維修基金及管理服務費、f法律責任等。
基本介紹
- 中文名：包頭市住宅區物業管理條例
- 外文名：Baotou city residential property management regulations
- 時間：1999年9月22日
- 內容：物業管理企業、物業管理
包頭市住宅區物業管理條例,條例的說明,修改說明,
包頭市住宅區物業管理條例
第一章 總則
第一條
為了規範住宅區物業管理，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造和保持清潔優美、舒適方便、文明安全的生活環境，根據國家有關規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條
本條例適用於本市市區、白雲鄂博礦區、石拐礦區、沙河鎮、金山鎮、薩拉齊鎮、百靈廟鎮。
本條例所稱住宅區是指以住宅房屋為主，兼有非住宅房屋，並有相應配套的共用設施、設備，建築面積在2萬平方米以上的居民生活區。
本條例所稱住宅區物業（以下簡稱物業），是指住宅區內的建築物及其附屬設施、設備和相關場地。
本條例所稱業主，是指物業的所有權人。
本條例所稱使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的人。
本條例所稱物業管理，是指物業管理企業受業主委員會委託按照物業管理委託契約對物業進行修繕、維護和與之相關的服務活動。
第三條
新建住宅區應當實行物業管理，已交付使用的住宅區應創造條件逐步實行物業管理。
第四條
物業管理實行行業主自治管理和委託物業管理企業專業管理相結合的原則。
第五條
市人民政府房產行政主管部門主管全市物業管理工作。
市區物業管理工作的管理職權範圍，由市人民政府確定。
旗、縣、郊區、礦區的物業管理工作，由當地人民政府房產行政主管部門管理，業務受市房產行政產管部門的指導和監督。
街道辦事處和公安、物價、建設、環保、供電、郵政、電信等有關部門依照各自職責，配合房產行政主管部門做好與物業管理相關的工作。
第二章 業主管理權
第六條
業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利，並承擔相應的義務。業主的主要權利：
（一）參加業主大會；
（二）享有業主委員會的選舉權和被選舉權；
（三）表決通過業主公約和業主委員會章程；
（四）監督業主委員會的管理工作；
（五）其他。
業主的主要義務：
（一）執行業主大會和業主委員會有關決議、決定；
（二）遵守業主公約；
（三）遵守物業管理的制度、規定；
（四）按時交納應付的物業管理、維修等費用；
（五）其他。
第七條
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當由業主大會醞釀，確定比例推選業主代表，組成業主代表大會。
召開業主大會或者業主代表大會，須有過半數業主或者業主代表出席。業主大會或者業主代表大會作出決定，應當經全體業主或全體業主代表過半數通過。
業主出席主大會，按照建築面積擁有投票權，每25平方米有一投票權，增加一投票權，居住直管公房單位自管公房的非業主使用人應當與業主各有百分之五十的投票權。
業主大會或者業主代表大會每年至少召開一次，經百分之二十以上業主或者業主代表提議，應當召開業主大會或者業主代表大會。
業主大會或者業主代表大會應當邀請管區公安部門、居民委員會等有關部門的代表列席。
第八條
業主大會或者業主代表大會行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會委員；
（二）審議通過業主委員會章程和業主公約；
（三）聽取和審議物業管理服務工作報告；
（四）決定維修基金使用計畫、批准《物業管理委託契約》等有關業主利益的重大事項；
（五）決定所有物業管理區域公共性服務項目及服務標準；
（六）其他。
第九條
住宅區共用設施、設備配套齊全，維修基金已到位，公有房屋出售建築面積達到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建築面積達到百分之五十以上的，房屋出售、出租單位應當在房產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織召開第一次業主大會或者業主代表大會，實行物業管理。
達到上述條例，房屋出售、出租已滿兩年的，必須實行物業管理。
第十條
業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生。業主委員會應當由業主擔任。可連選連任。業主委員會由5至15人組成。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。
第十一條
業主委員會應當自選舉之日起15日內，持下列檔案向房產行政主管部門申請登記：
（一）業主委員會登記申請表；
（二）業主委員會委員名單及身份證明；
（三）業主委員會章程。
對符合條件的，房產行政主管部門應當自受理之日起15日內予以登記。
第十二條
業主委員會職責：
（一）召集和主持業主大會或者業主代表大會，報告物業管理的實施情況；
（二）草擬業主公、業主委員會章程草案、修訂草案，並報業主大會通過；
（三）依據本條例第八條第（五）項的決定，公開招標選聘一個物業管理企業，簽訂《物業管理委託契約》；
（四）聽取業主、使用人的意見和建議，監督檢查物業管理委託契約的執行情況；
（五）督促業主和使用人履行業主公約；
（六）審核物業維修基金計畫，對維修基金的使用情況進行檢查和監督；
（七）接收和管理房屋子共用部位和共用設施、設備；
（八）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫；
（九）業主大會或者業主代表大會賦予的其他職責。
第十三條
業主大會或者業主代表大、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相牴觸。
第十四條
業主委員、物業管理企業應當協助居民委員會依照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》的規定，開展與物業管理有關的工作。
第十五條
物業管理區域由房產行政主管部門按照規劃要求 兼顧建築物與共用設施、設備的相關性情況，本著有利於物業管理規模化經營、專業化經營發展的原則劃定。
第十六條
物業管理用房，由開發建設單位、公用有住房出售單位按房屋建築面積這千分之無償提供，但不得低於40平方米。產權屬全體業主共有。
業主委員會與物業管理企業解除契約後10日內，物業管理用房應當交還業主委員會。
第三章 物業管理企業
第十七條
申請從事物業管理，應當通過市房產行政主管部門的資質認證，取得資格後，按照法律、法規的規定辦理有關手續。
第十八條
申請物業管理企業資質應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）物業管理企業章程；
（三）有固定的經營場所；
（四）有初級以上的工程、經濟會、會計、等專業技術人員務一名以上；
（五）法律、法規規定的其他條件。
（六）法律、法規規定的其他條件。
第十九條
物業管理企業從事管理，應當與業主委員會簽訂《物業管理委託契約》。契約自生效之日起15日內報房產行政管部門備案。
物業管理企業可以接受業主、使用人的委託從事特約服務。
第二十條
對從事物業管理的人員應當進行崗位培訓，持證上崗。
第二十一條
物業管理企業的權利：
（一）按照簽訂的《物業管理委託契約》，實施管理；
（二）制定物業管理的具體規則；
（三）收取物業管理服務費；
（四）制止違反物業管理規定和業主公約的行為；
（五）選聘專營公司承擔專項經營業務；
（六）按法律、法規和有關規定從事經營活動。
第二十二條
物業管理企業的義務：
（一）全面履行《物業管理委託契約》；
（二）接受房產行政主管部門的管理和有關行政部門的指導、監督；
（三）接受居民委員會、業主委員會或者業主的監督；
（四）重大物業管理措施提交業主委員會審議；
（五）按照委度向業主委員會報告物業維修基金及公共性服務使用情況；
（六）協助有關部門開展社區活動。
第二十三條
物業管理資質實行年檢和等級升降制度。
第四章 物業管理
第二十四條
房屋出售後至業主委員會成立前的物業管理，由房屋出售、出租單位負責，但不得使用物業維修基金。
第二十五條
房屋出售、出租單位除按照規定必須移交有關專業部門管理的共用設施、設備的所有權。不得出讓、轉讓房屋共用部位和其他共用設施、設備的所有權。業主委員會成立後，全部移交業主委員會。
第二十六條
業主轉讓或者出租房屋，應當將業主公共場約作為心情轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案。
房屋轉讓契約或者租賃契約簽訂之日起10日內，應當將轉達讓或者出租情況知業主委員會和物業管理企業。
第二十七條
實施物業管理的住宅區，由開發建設單位向業主委員會移交下列工程建設資料：
（一）物業管理區域的規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網圖；
（四）土地使用證書；
（五）其他有關資料。
以上工程建設資料應當由業主委員會委託房產行政主管部門代管。
體制
第二十八條
物業使用中不得有下列行為：
（一）改變、損壞房屋外貌、承重結構；
（二）占用共用部位，拆除、改裝、損壞共用設施、設備；
（三）毀壞花草樹木；
（四）亂倒垃圾、亂扔雜物；
（五）亂設攤點；
（六）不在指定地點存放車輛；
（七）在建築物、構築物上亂貼、亂塗、亂畫；
（八）違反有關規定存放易燃易爆物品、排放有毒有害氣體，發出超過規定標準的噪音；
（九）法律、法規禁止睥其他行為。
第二十九條
任何單位和個人不得改變按照規劃建設的住宅、公共建築和共用設施、設備的使用性質。
第三十條
任何單位和個人不得擅自占用物業管理區域內的道路、場地。因物業管理區域內的道路、場地。因物業維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘道路和場地時，應當與業主委員會或者物業管理企業簽訂協定，並在約定的期限內恢復原狀。遇有工程搶險，可先行施工，補簽協定。
第三十一條
供電、供水、供熱、燃氣、排水、郵政、電信、有線電視、綠化、環衛等專業部門對住宅小區共用設施、設備的管理與物業管理企業的職責公工，依照有關法律、法規、行政規章的規定執行，法律、法規、行政規章沒有規定的，按照下列規定執行：
（一）共用設施、設備無償移交或者協商移交專業管理部門的，由接收方負責；
（二）共用設施、設備未移交的部分，房屋出售、出租單位已按照規定繳交維修基金的，由業主委員會委託的物業管理企業負責；
（三）沒有明確界定的，由市人民政府規定。
第五章 物業維修基金及管理服務費
第三十二條
公有房屋和新建房屋出售後都應當建立房屋共用部位、共用設施、設備維修基金（以下簡稱維修基金）。
維修基金專項用於房屋共用部位、共用設施、設備保期滿後的大修、更新、改造。
第三十三條
維修基金提取方式如下：
（一）新建房屋出售時，房屋出售單位按照售房款百分之二的比例向購房者代收，不計入銷售收入；
（二）公有房屋內購房者按照購房款百分之二的比例向房屋出售單位繳交，不計入銷售收入；
（三）已售商品房未向購房者收取百分之二維修基金的，由開發建設單位按照住宅建設總收資額的百分之一點五提取；
（四）公有房屋出售單位按照售房款百分之二十的比例向房屋提取。
第三十四條
維修基金房產行政主管部門代管，專戶存儲，利息收益補充維修基金。
維修基金屬全體業主共有，按棟立賬，按戶核算。動用此項基金由物業管理企業做出計畫，經業主委員會審核，報業主大會或者業主代表批准，房產行政主管部門審定後使用。並接受財政、審計等有關部門的監督。
第三十五條
市人民政府每年應當從城市維護費中安排一不定數量經費，劃撥市房產行政主管部門，用於下列項目：
（一）與區級人民政府的城市維護費匹配使用，用於已交付使用的住宅區的治理改造；
（二）用於未售市直管公房的維修費補貼。
第三十六條
物業維修基金的具體管理辦法，由市人民政府規定。
第三十七條
房屋自用部位和自用設備的維修更新費用由業主承擔。
第三十八條
業主轉讓房屋所有權時，結餘的維修基金不予退還，隨所有權同時過戶。因拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，維修基金餘額按照個人繳交比例退還業主。
第三十九條
已交付使用的住宅區實行物業管理，需要治理改造、補建配套設施的，其費用由市人民政府組織原開發建設單位、原產權單位、市政公用專業單位籌集。
無法組織籌集的，由市、區人民政府負責。
第四十條
物業管理公共性服務費可由下列項目構成：
（一）管理服務人員的工資和按照規定提取的福利費；
（二）共用設施、設備運行及保養費用；
（三）清潔衛生費；
（四）綠化管理費；
（五）保全費；
（六）用於物業管理固定資產（無償提供的管理用房除外）折舊費。
本條（二）（三）（四）（六）項所稱費用支出是指除工資及福利費以外的物資消耗費用。
第四十一條
物業管理公共性服務費的收費標準應當遵循合理、質價目相符和與社會經濟發展水平相適應的原則。市房產行政主管部門在廣泛徵求意見的基礎上，經過科學論證，制定公共性服務標準和公共性服務項目勞務定額、物資消耗定額。市房產行政主管部門依據上述標準和定額及有關規定區別住宅房屋與非住宅房屋提出公共性服務項目指導價。物價行政主管部門應當經過聽證程式後，批准執行。特約服務費的收費標準由物業管理企業與業主、使用人協商定價。
第四十二條
物業管理公共性服務費由業主、使用人交納，按照房屋建築面積計收。對城鎮最低生活保障線以下的特困居民，市人民政府應制定具體減免政策。
空置、閒置房屋的公共性服務費按照所在物業管理區域同類 房屋收費標準的百分之五十計收。
第四十三條
物業管理企業應當公布經招標確定的公共性服務項目、服務標準、項目收費標準和按建築面積計算的收費標準。未實施服務項目不準收費。按照本條例已向業主、使用人收取物業管理公共性服務費的，任何單位和個人不得重複收取性相同的費用。
第六章 法律責任
第四十四條
房產行政主管理部門應當接受違反本條例的投訴，並自受理投訴之日起10日內答覆投訴人。
第四十五條
業主、使用人、物業管理企業、開發建設單位之間發生糾紛，當事人可以通過協商或者調解解決，協商、調解不成的，可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。
第四十六條
違反本條例第二十八條第（一）、第（二）項、第二十九條、第三十條規定的，由業主委員會或者授權的物業管理企業予以制止，責令其限期改正，恢復原狀；逾期不改正的，由物業管理企業恢復原狀，所需費用以及對他人造成的損失，由責任人承擔；情節嚴重的，由房產行政主管部門處以500元以上2000元以下罰款。
違反本條例第二十八第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）項規定的，由業主委員會或者授權的物業管理企業予以制止，責令其限期改正或賠償損失；逾期不改正的，由物業管理企業恢復原狀，所需要費用責任人承擔。
第四十七條
房屋出售、出租單位未按要求召開第一次業主大會或者業主代表大會，由房產行政主管部門責令其限期召開；在限期內拒不召開的，可以處以5000元以上10000元以下罰款。
第四十八條
房屋出售、出租單位違反本條例第二十五條規定的，由房產行政主管部門責令其限期收回，並處以10000元以上30000元以下罰款。
第四十九條
房屋出出租單位在移交物業時不按照規定提供物業管理用房的，由房產行政主管部門責令其限其限期提供，並處以10000元以上30000元以下罰款；逾期仍不提供的，應當申請人民法院強制執行。
第五十條
房屋出售、出租單位未按照規定交付物業維修基金的，由房產行政主管部門責令其限期交付，並處以1000元以上5000元以下罰款。
擅自動用物業維修基金的，除本金、收益限期歸還外，並和以違法金額百分之五的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十一條
物業管理企業違反本條例規定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令其限期改正，賠償損失；並可視情節輕重，處以1000元以上5000元以下罰款，直至降低其資質等級或者吊銷其物業管理資質證書。
（一）建築物及共用設、設備不按期修繕或者養護、維修不當，造成損失的；
（二）擅自改變物業管理區域共用部位、共用設施、設備用途的；
（三）不按照資質管理規定從事管理服務的；
（四）內部制度不健全，管理混亂，不按照規定提供服務的；
（五）不履行《物業管理委託契約》規定的其他義務的；
（六）物業管理委託契約終止或解除後，不按照規定辦理清退或者移交手續的。
第五十二條
不具有物業管理資質的企業從事物業管理活動的，由房行政主管部門責令其停止非法物業管理活動，沒收其非法收入，並處以10000元以上30000以下罰款。
取得物業管理資質，不辦理相關手續的，由有關行政主管部門按照規定予以處罰。
擅自擴大收費範圍，提高收費標準的，由物價行政主管理部門按照規定予以處罰。
第五十三條
業主大會或者業主代表大會、業主委員會違反本條例作出的決定，由房產行政主管理部門予以糾正。
第五十四條
業主、使用人違反本條例規定，不按照約定交納物業管理、維修等應付費用的，物業管理企業可以催繳，限期交付。
第五十五條
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請複議或者提起行政訴訟。逾期不申請行政複議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第七章 附則
第五十六條
本條例中有關專業用語的含義：
（一）自用部位，是指業主，使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽台、庭院等。
（二）自用設備，是指業主、使用人自用的門窗、衛生潔具、照明設施、採暖散熱
（三）共用部位，是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重牆體，柱、梁樓板、屋頂等），室外牆面、門廳、樓梯間、垃圾道等。
（四）共用設施、設備，是指戶外上下水管道、落水管、水箱、加壓泵站、電梯、供電設施、暖氣管線、燃氣管線、消防設施、綠地道路、路燈、場地管。
第五十七條
本條例中《物業管理委託契約》使用國家統一制定的示範文本。
第五十八條
本條例自二000年三月一日起實施。《包頭市住宅小區物業管理辦法（試行）同時廢止》。
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受包頭市人大常委會的委託，現就《包頭市住宅區物業管理條例》（以下簡稱條例）作如下說明：
一、制定條例的必要性
近年來，包頭市的住宅建設發展較快，尤其是地震之後的重建家園及東河區大規模舊城改造推動了這項工作，到1998年底，已建成2萬平方米以上的住宅區120多個。隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，公房和商品房出售率也較高，住房自有率也已達到50%以上，形成產權多元化的格局。包頭市因而獲得“全國住房制度改革先進市”的稱號。面對新格局，怎樣使居民區逐步創造和保持清潔優美、舒適方便、文明安全的生活環境，就成了政府和民眾共同關心的一個問題。
1997年，包頭市人民政府曾發布《包頭市住宅小區物業管理辦法（試行）》，對推動我市住宅區的物業管理起步工作起了積極作用。但由於缺乏經驗，存在諸多問題，如業主的主體地位得不到發揮和保障；物業管理企業管理不善、亟需通過立法的形式加以解決。另外，重建設輕管理，造成房屋失修失養；配套設施設備無人管理，一些住宅區髒、亂、差的狀況，也影響著居民的正常生活。因此，為了進一步規範我市住宅區物業管理，明確業主、使用人、開發建設單位和物業管理企業的相互關係及各自的權利與義務，保證物業合理使用，維護住宅區公共秩序，為居民創造良好的居住環境，制定一部規範物業管理的地方性法規是十分必要的。
二、條例中需要說明的幾個問題
1、關於條例的涵蓋範圍。目前，關於實施物業管理的範圍，綜合各地的情況，存在三種模式：一是只對新建住宅區實行物業管理；二是對新、舊住宅區均實行物業管理，但採取分步實施的辦法進行；三是新舊住宅區一律實施物業管理，同步實施的辦法。我市擬採取第二種辦法，即統一實行物業管理，分步實施的辦法。新建住宅區一律實行物業管理，對已交付使用的住宅區規定了較嚴格的“準入條件”，必須先行治理改造，補建必要的共用設施、設備，維修基金已到位，逐步實行物業管理。這樣規定，為條例的實施留下了一個大的時間和空間，全市新舊小區都有了一個奮鬥方向。同時，又不允許搞“一刀切”，一哄而上搞物業管理。從而，使物業管理能在平穩、紮實、具備條件的狀態下逐步實施。
2、關於業主自治管理。條例規定凡物業管理方面的重大問題均由業主決定，這是條例的核心。業主通過業主大會或業主代表大會、業主委員會的形式行使自己的權利。條例第八條明確了業主大會行使的6項職權，包括選舉、罷免業主委員會委員，審議通過業主委員會章程、業主公約，決定維修基金使用計畫，決定公共性服務項目和收費標準等有關業主利益的重大事項。條例第十二條規定了業主委員會應履行的9項職責，包括通過公開招標選聘物業管理企業，簽訂《物業管理委託契約》，監督、檢查《物業管理委託契約》的執行情況和維修基金的使用情況，接收和管理房屋共同部位和共用設施、設備，審定物業管理服務年度計畫等。這樣一些規定，突出了業主在物業管理中的主體地位，使業主能夠充分行使好自治管理權，真正體現當家做主。同時，條例規定業主大會或業主代表大會、業主委員會在行使職權，作出決議、決定時，要受到約束，應在法律、法規、規章的範圍內活動。
3、關於物業管理公共性服務費的價格確定問題。條例充分體現了物業管理是一種市場行為的本質，確定了市場定價的原則和方式。一是服務項目和服務標準由業主大會或業主代表大會決定；二是收價標準要遵循合理、質價相符以及與社會經濟發展水平，與居民的實際生活水平相適應的原則；三是房產行政主管部門要在廣泛徵求居民意見的基礎上，經科學論證，制定服務標準和服務項目的勞務定額、物資消耗定額，根據上述標準和定額區分住宅房屋與非住宅房屋提出服務項目指導價。物價行政主管部門經過聽證程式後，批准執行。定價原則和方式的確定，是本條例的一個重大原則問題，它使物業管理收費標準建立在客觀公正、符合實際，遵循程式規範的基礎上，從而更加科學合理，廣大居民也易於接受，並能夠逐步適應。
4、關於條例的現實性與前瞻性。條例從起草到多次審議、修改，充分考慮到包頭市的實際情況和住房管理的現狀。如居民收入水平低，經濟承受能力差，部分居民對物業管理這一新生事物的認識還不是很清楚等問題。也考慮到適應建立社會主義市場經濟體制的需要，要用市場經濟的行為方式來搞物業管理。物業管理作為一種新興的行業，隨著市場經濟的發展，實現專業化、社會化、科學化、規範化經營是其必然的發展方向。因此，在制定條例的過程中，我們堅持從實際出發，認真開展調查研究，多次深入到居民住宅區了解住房管理現狀，探討實施物業管理可能出現的問題，傾聽民眾呼聲。同時，通過座談會、聽證會等形式，廣泛聽取黨政機關、人民團體、企事業單位、政府職能部門的意見。採取在報紙上公布條例草案和問卷調查的形式，廣泛徵求社會各界、全體市民的意見和建議。在認真學習國家有關法律、法規和政策基礎上，借鑑外地開展物業管理的好經驗、好做法，努力把握物業管理工作的發展方向和脈搏。既考慮到目前現狀和民眾的接受程度，也考慮長遠科學發展的可能性，將現實性與前瞻性結合起來，力爭使條例為今後的物業管理髮展鋪開道路，更為現實執行增加可操作性。
5、關於“法律責任”問題。條例將“自然人”（業主、使用人）與“法人”（開發建設單位、產權單位、物業管理企業）區別開來。對“自然人”違反條例規定的處罰適當從輕，並要區分具體情節。對一般的違規行為，沒有給他人造成損害的，要本著說服教育的原則，重在糾正和教育；但對於給他人造成損害，情節嚴重的，也要給予必要的處罰。對“法人”違規，則適度從嚴，體現了切實維護廣大居民的利益，努力創造良好的人居環境的原則。
6、關於物業管理企業與相關部門職責分工問題。因物業管理是一個系統工程，涉及街道辦事處、居委會、公安、物價、供電、供熱、供水、供氣等許多部門。所以，條例對物業管理中各部門的職責分工、許可權及相互關係作了較為明確的界定，目的是最大限度地發揮各部門的作用，密切配合，共同把物業管理工作搞好。
三、條例的主要內容
本條例共七章五十八條。
第一章總則，明確了制定條例的目的和適用範圍以及實行物業管理的步驟和基本原則。
第二章業主管理權，規定了業主的基本權利與義務；業主大會或業主代表大會、業主委員會的產生和職權範圍；物業管理區域的劃定依據以及物業管理用房和商業服務用房的來源。
第三章物業管理企業，規定了物業管理企業應當具備的條件以及應享有的權利和應盡的義務。
第四章物業管理，明確了物業管理行為的基本內容和各有關部門在物業管理中的職責分工原則。
第五章物業維修基金及管理服務費，明確規定房屋售後要建立維修基金以及維修基金的提取方式和使用原則，並授權市人民政府制定維修基金的具體管理辦法。規範了物業管理公共性服務費的項目構成及收費標準、收費原則等。
第六章法律責任，對於違反本條例有關規定的單位和個人應根據不同情節，給予相應的處罰，構成犯罪的，要依法追究刑事責任。
第七章附則，明確了有關專業用語的含義和條例的施行日期。
以上說明，連同條例，請一併予以審議。
我受包頭市人大常委會的委託，現就《包頭市住宅區物業管理條例》（以下簡稱條例）作如下說明：
一、制定條例的必要性
近年來，包頭市的住宅建設發展較快，尤其是地震之後的重建家園及東河區大規模舊城改造推動了這項工作，到1998年底，已建成2萬平方米以上的住宅區120多個。隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，公房和商品房出售率也較高，住房自有率也已達到50%以上，形成產權多元化的格局。包頭市因而獲得“全國住房制度改革先進市”的稱號。面對新格局，怎樣使居民區逐步創造和保持清潔優美、舒適方便、文明安全的生活環境，就成了政府和民眾共同關心的一個問題。
1997年，包頭市人民政府曾發布《包頭市住宅小區物業管理辦法（試行）》，對推動我市住宅區的物業管理起步工作起了積極作用。但由於缺乏經驗，存在諸多問題，如業主的主體地位得不到發揮和保障；物業管理企業管理不善、亟需通過立法的形式加以解決。另外，重建設輕管理，造成房屋失修失養；配套設施設備無人管理，一些住宅區髒、亂、差的狀況，也影響著居民的正常生活。因此，為了進一步規範我市住宅區物業管理，明確業主、使用人、開發建設單位和物業管理企業的相互關係及各自的權利與義務，保證物業合理使用，維護住宅區公共秩序，為居民創造良好的居住環境，制定一部規範物業管理的地方性法規是十分必要的。
二、條例中需要說明的幾個問題
1、關於條例的涵蓋範圍。目前，關於實施物業管理的範圍，綜合各地的情況，存在三種模式：一是只對新建住宅區實行物業管理；二是對新、舊住宅區均實行物業管理，但採取分步實施的辦法進行；三是新舊住宅區一律實施物業管理，同步實施的辦法。我市擬採取第二種辦法，即統一實行物業管理，分步實施的辦法。新建住宅區一律實行物業管理，對已交付使用的住宅區規定了較嚴格的“準入條件”，必須先行治理改造，補建必要的共用設施、設備，維修基金已到位，逐步實行物業管理。這樣規定，為條例的實施留下了一個大的時間和空間，全市新舊小區都有了一個奮鬥方向。同時，又不允許搞“一刀切”，一哄而上搞物業管理。從而，使物業管理能在平穩、紮實、具備條件的狀態下逐步實施。
2、關於業主自治管理。條例規定凡物業管理方面的重大問題均由業主決定，這是條例的核心。業主通過業主大會或業主代表大會、業主委員會的形式行使自己的權利。條例第八條明確了業主大會行使的6項職權，包括選舉、罷免業主委員會委員，審議通過業主委員會章程、業主公約，決定維修基金使用計畫，決定公共性服務項目和收費標準等有關業主利益的重大事項。條例第十二條規定了業主委員會應履行的9項職責，包括通過公開招標選聘物業管理企業，簽訂《物業管理委託契約》，監督、檢查《物業管理委託契約》的執行情況和維修基金的使用情況，接收和管理房屋共同部位和共用設施、設備，審定物業管理服務年度計畫等。這樣一些規定，突出了業主在物業管理中的主體地位，使業主能夠充分行使好自治管理權，真正體現當家做主。同時，條例規定業主大會或業主代表大會、業主委員會在行使職權，作出決議、決定時，要受到約束，應在法律、法規、規章的範圍內活動。
3、關於物業管理公共性服務費的價格確定問題。條例充分體現了物業管理是一種市場行為的本質，確定了市場定價的原則和方式。一是服務項目和服務標準由業主大會或業主代表大會決定；二是收價標準要遵循合理、質價相符以及與社會經濟發展水平，與居民的實際生活水平相適應的原則；三是房產行政主管部門要在廣泛徵求居民意見的基礎上，經科學論證，制定服務標準和服務項目的勞務定額、物資消耗定額，根據上述標準和定額區分住宅房屋與非住宅房屋提出服務項目指導價。物價行政主管部門經過聽證程式後，批准執行。定價原則和方式的確定，是本條例的一個重大原則問題，它使物業管理收費標準建立在客觀公正、符合實際，遵循程式規範的基礎上，從而更加科學合理，廣大居民也易於接受，並能夠逐步適應。
4、關於條例的現實性與前瞻性。條例從起草到多次審議、修改，充分考慮到包頭市的實際情況和住房管理的現狀。如居民收入水平低，經濟承受能力差，部分居民對物業管理這一新生事物的認識還不是很清楚等問題。也考慮到適應建立社會主義市場經濟體制的需要，要用市場經濟的行為方式來搞物業管理。物業管理作為一種新興的行業，隨著市場經濟的發展，實現專業化、社會化、科學化、規範化經營是其必然的發展方向。因此，在制定條例的過程中，我們堅持從實際出發，認真開展調查研究，多次深入到居民住宅區了解住房管理現狀，探討實施物業管理可能出現的問題，傾聽民眾呼聲。同時，通過座談會、聽證會等形式，廣泛聽取黨政機關、人民團體、企事業單位、政府職能部門的意見。採取在報紙上公布條例草案和問卷調查的形式，廣泛徵求社會各界、全體市民的意見和建議。在認真學習國家有關法律、法規和政策基礎上，借鑑外地開展物業管理的好經驗、好做法，努力把握物業管理工作的發展方向和脈搏。既考慮到目前現狀和民眾的接受程度，也考慮長遠科學發展的可能性，將現實性與前瞻性結合起來，力爭使條例為今後的物業管理髮展鋪開道路，更為現實執行增加可操作性。
5、關於“法律責任”問題。條例將“自然人”（業主、使用人）與“法人”（開發建設單位、產權單位、物業管理企業）區別開來。對“自然人”違反條例規定的處罰適當從輕，並要區分具體情節。對一般的違規行為，沒有給他人造成損害的，要本著說服教育的原則，重在糾正和教育；但對於給他人造成損害，情節嚴重的，也要給予必要的處罰。對“法人”違規，則適度從嚴，體現了切實維護廣大居民的利益，努力創造良好的人居環境的原則。
6、關於物業管理企業與相關部門職責分工問題。因物業管理是一個系統工程，涉及街道辦事處、居委會、公安、物價、供電、供熱、供水、供氣等許多部門。所以，條例對物業管理中各部門的職責分工、許可權及相互關係作了較為明確的界定，目的是最大限度地發揮各部門的作用，密切配合，共同把物業管理工作搞好。
三、條例的主要內容
本條例共七章五十八條。
第一章總則，明確了制定條例的目的和適用範圍以及實行物業管理的步驟和基本原則。
第二章業主管理權，規定了業主的基本權利與義務；業主大會或業主代表大會、業主委員會的產生和職權範圍；物業管理區域的劃定依據以及物業管理用房和商業服務用房的來源。
第三章物業管理企業，規定了物業管理企業應當具備的條件以及應享有的權利和應盡的義務。
第四章物業管理，明確了物業管理行為的基本內容和各有關部門在物業管理中的職責分工原則。
第五章物業維修基金及管理服務費，明確規定房屋售後要建立維修基金以及維修基金的提取方式和使用原則，並授權市人民政府制定維修基金的具體管理辦法。規範了物業管理公共性服務費的項目構成及收費標準、收費原則等。
第六章法律責任，對於違反本條例有關規定的單位和個人應根據不同情節，給予相應的處罰，構成犯罪的，要依法追究刑事責任。
第七章附則，明確了有關專業用語的含義和條例的施行日期。
以上說明，連同條例，請一併予以審議。
修改說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
自治區九屆人大常委會第十二次會議審議了《包頭市住宅區物業管理條例》（以下簡稱條例）。常委會組成人員一致認為，本條例對進一步規範包頭市住宅區物業管理，明確業主、使用人、開發建設單位和物業管理企業的相互關係及各自的權利與義務，保證物業合理使用，是非常必要的。組成人員同時認為，條例結構合理，內容明確，具有針對性和可操作性，同意本次會議審議修改後批准施行。根據組成人員的意見和建議，環境與資源保護委員會對條例作了進一步修改，經主任會議研究，認為條例已經成熟，建議本次會議批准。我受主任會議委託，就條例的修改內容，作如下說明：
一、刪去條例第二條第一款中的“郊區”、“固陽縣”、“土默特右旗”、“達爾罕茂明安聯合旗”。
二、將條例第二條第五款的位置提前，作為本條第三款，以下各款次序依次順延。這樣修改前後對應，更符合規範。
三、將條例第六條第二款第五項和第三款第五項改為“其他”，這樣修改避免重複。
四、刪去條例第八條第六項中的“應由大會行使的職權”。這樣修改避免重複。
五、將條例第十四條、第三十條、第三十五條中的“應”改為“應當”，這樣修改更符合規範。
六、根據主任會議的審議意見，刪去條例第十六條第二款，其內容可由市場去調節。
七、條例第五十八條改為：“本條例自二○○○年三月一日起實施。《包頭市住宅小區物業管理辦法（試行）》同時廢止。
此外，對條例的文字表述、標點符號和條款次序又作了進一步修改和規範。
以上說明，連同條例修改稿，請一併予以審議。
