1998年9月4日經省人民政府第12次常務會議審議通過，一九九八年九月二十一日發布施行。。
基本介紹
- 中文名：江蘇省城市住宅區物業管理辦法
- 頒布單位：江蘇省人民政府
- 頒布時間：1998.09.21
- 實施時間：1998.09.21
檔案細則
第一章 總 則
第一條 為了適應社會主義市場經濟和住房制度改革的要求，建立業主自治與物業管理企業專業化管理相結合的社會化、專業化、市場化物業管理新體制，規範物業管理行為，提高城市住宅區物業管理水平，為城市居民創造和保持整潔、文明、安全、方便的居住環境，依據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區域內從事城市住宅區物業管理活動，應當遵守本辦法。
本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的住宅區內各類房屋及公共設備、公用設施、附屬場地等。所稱物業管理是指物業管理企業按照委託契約的約定對物業所進行的養護、維修管理和為業主、房屋使用人提供的服務。
本辦法所稱業主，是指住宅區內各類房屋的所有權人。
第三條 城市新建住宅區和達到一定規模且公共設備、公用設施等配套比較齊全的城市原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的城市住宅區，由所在地政府組織整治，逐步創造條件，實施物業管理。
實行物業管理的住宅區的具體規模、範圍，由市、縣（市）人民政府劃定。
第四條 省人民政府建設行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其主要職責是：
（一）貫徹實施國家有關物業管理的法律、法規、規章和方針、政策，研究制定物業管理的有關措施；
（二）管理全省物業管理行業，逐步建立管理專業化、服務社會化、經營市場化的物業管理機制；
（三）監督物業管理企業資質管理工作；
（四）依法查處物業管理中的違法行為。
市、縣（市）建設（房產）行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，其具體職責由同級人民政府確定。
第五條 各級規劃、市政、綠化、環衛、公安、郵電、供電、供水、物價、工商等部門和單位，應當按照各自的職責分工，協同建設（房產）行政主管部門做好有關管理工作。
街道辦事處協助有關部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關係進行協調。
第六條 物業管理行業按照國家和省有關規定享受第三產業（居民服務業）優惠政策。各級人民政府應當扶持物業管理行業的發展。
第二章 業主會議與業主委員會
第七條 住宅區入住率或者房屋出售率達到60%以上時，所在地人民政府物業管理行政主管部門負責組織住宅區開發建設單位或者物業管理企業、業主和使用人代表召開首次業主會議，選舉產生業主委員會；以後的業主會議由住宅區業主委員會負責召集。
第八條 業主會議，可以由住宅區每幢房屋推舉若干名業主和使用人代表組成。
業主會議決定事項，以組成人員的過半數通過。
第九條 業主會議是住宅區物業管理的最高決策機構，行使下列職權：
（一）選舉、罷免業主委員會的組成人員；
（二）審議、修改、通過住宅區業主公約、業主委員會章程；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告並監督業主委員會的工作；
（四）審定住宅區內有關業主和使用人權益的重大事項；
（五）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定。
第十條 首次業主會議選舉產生的業主委員會，應當經所在地人民政府物業管理行政主管部門登記確認。登記確認日期為業主委員會成立日期。
第十一條 業主委員會由住宅區內的業主和使用人代表組成，組成人數為單數，可以依據住宅區規模，在9至15名的範圍內確定。必要時，經業主會議決定可以適當增減，但最低不得少於5名。
業主委員會可以設主任、副主任、委員，一般為兼職。
業主委員會主任、副主任、委員，應當推選熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔任。
業主委員會開會時，可以邀請住宅區所在地的居民委員會派員參加。
第十二條 業主委員會是業主會議的執行機構，向業主會議負責並報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。
第十三條 業主委員會應當按照批准的章程行使下列職權：
（一）召集和主持業主會議；
（二）按照規定選聘或者續聘物業管理企業，並簽訂本住宅區的物業管理委託契約；
（三）主持制定住宅區業主公約，並提交業主會議審議通過；
（四）審議物業管理企業年度管理計畫及物業管理重大措施；
（五）監督物業管理企業的管理工作。
業主委員會履行下列義務：
（一）根據住宅區業主、使用人的意見、要求，對物業管理企業的經營管理活動進行監督；
（二）接受住宅區內全體業主和使用人、業主會議、物業管理行政主管部門的監督；
（三）督促業主和使用人遵守本住宅區業主公約和有關規定；
（四）協助物業管理企業落實各項管理服務措施。
第十四條 業主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數通過。
第十五條 業主委員會可以採取公開招標或者其他方式，選聘物業管理企業在住宅區內實施物業管理。
第三章 物業管理企業
第十六條 物業管理企業，是依據《中華人民共和國公司法》設立，獨立核算、自主經營、自負盈虧並具有獨立法人地位，以物業管理、為居民服務為主的經濟實體。
第十七條 物業管理企業應當按照規定向物業管理行政主管部門申領物業管理企業資質證書；未領取物業管理企業資質證書的，不得從事物業管理經營服務活動。
第十八條 物業管理企業的權利：
（一）根據有關法律、法規和規章，並依據物業管理委託契約，結合住宅區實際，制定住宅區物業管理具體實施辦法；
（二）依據物業管理委託契約和物業管理收費規定收取物業管理費用；
（三）制止違反住宅區物業管理規定的行為；
（四）選聘專營公司（如清潔公司、保全公司等），承擔專項管理業務工作；
（五）按照企業經營範圍開展多種經營；
（六）敦請業主委員會協助管理。
第十九條 物業管理企業的義務：
（一）履行物業管理委託契約，依法從事物業管理經營活動；
（二）接受業主委員會、住宅區內的全體業主和使用人及有關部門的監督；
（三）向業主委員會報告工作；
（四）積極開展多種形式、健康向上的社區文化活動，豐富住宅區居民的精神生活。
第四章 物業管理委託
第二十條 住宅區開發建設單位在住宅區業主委員會成立前應當確定物業管理單位，負責住宅區住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理工作。
第二十一條 住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷（預）售契約中訂立有關售後物業管理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預）售契約的組成部分。
第二十二條 住宅區入住率或者銷售率達到60%以上時，開發建設單位或者接受委託的物業管理企業應當在1個月內向市、縣（市）物業管理行政主管部門報告，由物業管理行政主管部門組織開發建設單位或者物業管理企業召集首次業主會議，選舉產生業主委員會。業主委員會成立後應當及時續聘或者重新委託物業管理企業。
開發建設單位應當在物業管理行政主管部門監督下，及時向業主委員會移交物業管理所必需的工程建設技術資料。業主委員會應當將該資料複印件委託物業管理企業妥善保管，由物業管理企業使用。
第二十三條 接受委託的物業管理企業應當與開發建設單位或者業主委員會簽訂物業管理委託契約。
物業管理委託契約應當包括下列內容：
（一）雙方當事人名稱及地址；
（二）管理服務項目和內容；
（三）管理服務標準；
（四）管理服務許可權；
（五）管理服務費用及其支付辦法；
（六）契約期限；
（七）雙方當事人認為需要約定的其他事項。
物業管理企業應當在物業管理委託契約簽訂後15日內，將物業管理委託契約報住宅區所在地物業管理行政主管部門備案。
第二十四條 物業管理委託契約期滿，或者接受委託的物業管理企業未達到物業管理委託契約規定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業主委員會可以決定終止委託契約，但應當提前1個月通知物業管理企業。
物業管理委託契約終止時，原物業管理企業應當在接到終止通知之日起1個月內向業主委員會辦理有關房屋、工程建設技術資料、帳冊及其他物品的移交手續。
第五章 住宅區的使用與維護
第二十五條 住宅區建成後，必須按照國家建設行政主管部門規定進行工程竣工驗收和住宅區綜合驗收，住宅區所在地物業管理行政主管部門應當參加竣工綜合驗收，並就住宅區物業管理相關內容簽署驗收意見。
第二十六條 住宅區竣工綜合驗收後，開發建設單位應當在物業管理行政主管部門的監督下，向住宅區業主委員會或者物業管理企業移交下列工程建設技術資料：
（一）住宅區竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備安裝竣工圖；
（三）住宅區公建配套設施、地下管網工程竣工圖；
（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；
（五）住宅區物業管理所必需的其他資料。
第二十七條 業主和使用人使用房屋和住宅區公用配套設施應當遵守下列規定：
（一）房屋裝飾裝修不得危及房屋安全，未經有關部門批准不得改變房屋結構，不得私搭亂建，處理建築垃圾必須符合有關規定；
（二）改變房屋用途和外貌，應當符合有關規定；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，不得利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（四）房屋內公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平台、屋面等公共部位，不得占用、亂堆雜物；
（五）愛護住宅區內的公共設施、不得損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和休閒設施等；
（六）車輛按照規定有序停放；
（七）垃圾實行袋裝化，按照規定的時間、地點、方式投放；
（八）住宅區內不得亂貼、亂畫、亂掛。
第二十八條 房屋的維修責任，按照下列規定劃分：
（一）房屋室內部分，由業主和使用人自行維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施等房屋本體公用部位、設施、設備，由住宅區受聘的物業管理企業組織定期養護維修。
第二十九條 物業管理企業應當按照契約的約定，加強對住宅區內道路、路燈、噴泉池、園林綠化、娛樂場所、消火栓、停車場、腳踏車（機車）庫、公廁、衛生保潔設備設施等公用配套設施的養護維修。
屬於人為損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。
第三十條 住宅區內受聘的物業管理企業可以接受有關專業部門委託，對住宅區內的水、電、煤氣等管線、設施進行維修養護。
第三十一條 住宅區內的業主和使用人，應當增強自主意識，嚴格遵守住宅區業主公約和物業管理有關規定，積極參與住宅區的物業管理活動，延長住宅區的使用壽命，使住宅區成為文明、高尚的居所。
第六章 物業管理收費及管理用房
第三十二條 物業管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費。對物業管理收費，應當區別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
物業管理公共服務費具體收費項目、標準、管理辦法，由省人民政府價格、建設行政主管部門另行制定。
第三十三條 物業管理公共服務費的主要用途為：
（一）物業管理企業管理服務人員的工資，按照規定提取的福利費；
（二）綠化管理費；
（三）清潔衛生費；
（四）保全費；
（五）辦公費；
（六）物業管理企業固定資產折舊費；
（七）法定稅費。
第三十四條 物業管理公共服務費，應當實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法、開支方向應當定期定點公布，接受業主和使用人的監督。業主和使用人應當按照規定按期足額繳納物業管理公共服務費。
第三十五條 物業管理企業可以接受委託，代理供水、供電、供氣等有關專業部門收取水、電、氣費，並可以代其定期維修養護水、電、煤氣等管線、設施，按照有關規定收取代收代辦服務費，使用物業管理專用發票。
業主需求的特約服務費，由業主與物業管理企業協商確定，報價格行政主管部門備案。
第三十六條 房屋公用部位、設施、設備專項維修費，按照國家和省人民政府的有關規定執行。
前款所稱專項維修費，應當存入指定銀行，由業主自治管理，具體辦法由市、縣（市）人民政府制定。
第三十七條 各級人民政府財政、審計部門依法對住宅區物業管理專項維修費的收取、管理和使用情況進行監督和審計。
第三十八條 住宅區開發建設單位應當按照有關規定建設物業管理用房，在住宅區整體移交時，一併移交給住宅區業主委員會。物業管理用房的產權屬住宅區全體業主共有，依法發給房屋共有權證，不得轉讓。
第七章 法律責任
第三十九條 物業管理企業未按本辦法規定到物業管理行政主管部門申領物業管理資質證書的，由物業管理行政主管部門責令限期補辦資質審查手續；逾期不補辦的，由物業管理行政主管部門給予警告，並處30000元以下的罰款。
第四十條 物業管理企業違反本辦法，對住宅區房屋及公用設施、設備管理、維修、養護不善或者不履行物業管理委託契約規定義務的，業主和使用人有權投訴，物業管理行政主管部門可以責令其賠償損失，並視情節給予警告或者處5000元以下罰款。
第四十一條 物業管理企業違反本辦法，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務質價不符的，由價格行政主管部門按照國家有關法律、法規規定給予處罰。
第四十二條 業主和使用人不遵守住宅區業主公約和國家有關物業管理法律、法規，違反本辦法第二十七條規定的，物業管理企業有權制止，並要求限期改正；造成損失的，有權要求其賠償；違反有關法規的，由有關部門依法查處；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主和使用人未按照規定或物業管理委託契約約定繳納物業管理公共服務費的，物業管理企業可以按照約定加收滯納金。
第四十三條 物業管理企業不服物業管理、價格行政主管部門的行政處罰，可以依照法律、法規的規定，向作出行政處罰決定機關的上一級行政機關申請複議，或向人民法院起訴。
業主或使用人不服物業管理企業作出的物業管理決定的，可依法向物業管理行政主管部門投訴或向人民法院起訴；不服物業管理行政主管部門作出的裁決的，可向其上一級行政機關申請複議或向人民法院起訴。
第四十四條 住宅區開發建設單位違反本辦法第三十八條規定，不按照規定履行提供住宅區物業管理用房，由物業管理行政主管部門責令其限期履行。
第四十五條 物業管理企業與業主、業主委員會、房屋使用人因物業管理產生的契約糾紛，當事人應當協商解決或向物業管理行政主管部門申請調解。協商或調解不成的，應當按照雙方簽訂的仲裁協定向仲裁機構申請仲裁。無仲裁協定或仲裁協定無效的，可以依法向人民法院起訴。
第四十六條 物業管理行政主管部門在查處有關行政違法案件時，必須有2名以上執法人員，並出示省人民政府統一制發的行政執法證件；實施行政處罰時，必須使用財政部門統一制發的罰沒單據，罰沒收入必須全部上繳國庫。
第八章 附 則
第四十七條 高檔公寓、別墅區、商住區、寫字樓、綜合樓、工業區（廠房）的物業管理，參照本辦法執行。
第四十八條 市可以根據本辦法制定實施細則。
第四十九條 本辦法的具體套用問題，由省人民政府建設行政主管部門負責解釋。
第五十條 本辦法自公布之日起施行。
