基本介紹
- 中文名：武漢市住宅區物業管理條例
- 外文名：Wuhan city residential property management regulations
- 條例：第十二次會議通過
- 時間：1999年7月30日
檔案屬性,具體條文,
檔案屬性
武漢市住宅區物業管理條例
具體條文
第一章 總則
第一條 為了規範本市住宅區物業管理，明確業主、使用人和開發建設單位、物業管理企業的權利與義務，保障住宅區物業合理使用，創造文明、整潔、優美、安全、便利的居住環境，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市城市規劃區內住宅區物業管理適用本條例。
本條例所稱住宅區包括住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。
第三條 住宅區物業管理，實行業主自治管理與選聘物業管理企業專業管理服務相結合的原則。
第四條 住宅區業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會代表全體業主，依照本條例規定選聘物業管理企業，對住宅區物業和業主的共同事務進行管理和服務。
開發建設單位依照本條例規定委託物業管理企業進行前期物業管理。
第五條 市房地產行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，負責組織實施本條例。
區房地產行政管理部門是本轄區物業管理的行政管理部門，依照本條例規定對轄區內的物業管理進行管理監督。
本市各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責範圍內，負責做好物業管理有關的工作。
第六條 本市各級人民政府應當制定優惠政策，扶持和促進物業管理向社會化、專業化方向發展。
第二章 前期物業管理與移交
第七條 本條例所稱前期物業管理，是指在新建住宅區的業主委員會成立前，開發建設單位委託物業管理企業所進行的物業管理和服務。
第八條 新建住宅區在規劃、設計時，應當統籌安排、合理布局物業管 理服務的各項設施。
第九條 開發建設單位不得將住宅區共有部分的所有權、使用權單獨轉讓。
第十條 開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務契約，該契約至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務契約生效時終止。
第十一條 在前期物業管理期間，房屋交付使用前所發生的物業管理費用，由開發建設單位承擔；房屋交付使用後所發生的物業管理服務費用，由開發建設單位委託的物業管理企業與業主依照本條例規定的政府指導價格標準約定承擔。
第十二條 開發建設單位與買受人訂立售房契約時，對前期物業管理事項雙方應當有明確約定。
第十三條 開發建設單位必須依照國家和本市規定的保修期限和保修範圍承擔住宅的保修責任。
開發建設單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修專項資金。
第十四條 開發建設單位必須在住宅區業主委員會成立之日起30日內，向房地產行政管理部門提出申請，經審查批准後向業主委員會移交新建住宅區的物業管理用房、物業管理啟動資金和下列工程建設檔案資料：
（一）住宅區規劃圖和批准檔案；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）道路及地下管網竣工圖；
（四）各種設備的使用說明書、電路示意圖；
（五）建築工程、市政、環保、綠化等相關工程驗收資料；
（六）其他必要資料。
第三章 業主自治管理
第十五條 住宅區入住率達到50%以上或者住宅區房屋交付使用滿2年時，由所在地的區房地產行政管理部門會同開發建設單位、街道辦事處或者鎮（鄉）人民政府召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會。
第一次業主大會也可由業主自行組織召開，選舉產生業主委員會。
第十六條 出席業主大會的業主所代表的表決權必須超過入住業主的半數方可召開業主大會。每擁有一成套住宅的業主享有一票表決權。
公房出租人可以書面委託承租人出席，業主可以委託代理人出席。公房承租人和其他代理人根據委託的許可權享有表決權。
業主委員會由5至15人組成。業主委員會委員在業主中產生；業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中產生。
業主委員會每屆任期三年，業主委員會組成人員可以連選連任；不稱職的，業主大會可予以撤換。
第十七條 業主委員會每年至少組織召開一次業主大會；經20%以上業主提議，業主委員會應當就所提議題及時召開業主大會。業主大會作出的決定，必須經出 席大會的業主所代表的表決權過半數通過。
業主委員會會議由業主委員會主任根據物業管理需要組織召開。業主委員會作出的決定，必須經全體業主委員會組成人員過半數通過。
業主大會和業主委員會作出的決定以及業主大會通過的業主公約，對住宅區內全體業主、使用人具有約束力，不得與法律、法規相牴觸。
第十八條 業主大會行使下列職權：
（一）選舉、撤換業主委員會委員；
（二）審議並通過業主委員會章程、業主公約和物業管理服務契約；
（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；
（四）監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會的決定；
（五）決定物業管理的其他重大事項。
第十九條 業主委員會履行下列職責：
（一）選聘或者解聘物業管理企業，代表業主與物業管理企業訂立物業管理服務契約，物業管理服務契約經業主大會通過後生效；
（二）依照本條例的規定籌集、使用和管理物業維修專項資金，並向業主大會提交物業維修專項資金審計結果的報告；
（三）審定物業管理企業提出的物業管理服務年度計畫、物業共有部分的維修計畫、財務預算和決算；
（四）聽取業主、使用人的意見或者建議，監督和支持物業管理企業的管理服務活動；
（五）督促業主公約的實施；
（六）向業主大會報告物業管理的實施情況和物業維修專項資金的使用情況，接受業主監督；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第二十條 選聘物業管理企業通過招標等方式進行。參與前期物業管理 的企業在同等條件下有優先受聘資格。
第二十一條 業主大會選舉產生的業主委員會委員名單，審議通過的業主委員會章程、業主公約，由業主委員會報所在地的區房地產行政管理部門備案。
第四章 物業管理企業
第二十二條 市房地產行政管理部門按註冊資金、人員素質、專業管理年限、經營業績對物業管理企業劃分資質等級，實行資質管理制度。
物業管理企業在領取營業執照後60日內，經所在地的區房地產行政管理部門審查，市房地產行政管理部門批准，取得物業管理資質證書，並按照相應資質等級從事物業管理服務。法律、法規及國家另有規定的，從其規定。
國家規定必須持證上崗的物業管理人員須經市房地產行政管理部門組織的專業考核，取得崗位證書後方可上崗。
第二十三條 被選聘的物業管理企業應當與業主委員會訂立物業管理服務契約。
物業管理服務契約應當載明委託管理服務的事項、要求與標準，管理服務的期限與許可權，管理服務的費用，契約的權利義務終止條件，違約責任等內容。
物業管理企業自物業管理服務契約生效之日起15日內，將物業管理服務契約報住宅區所在地的區房地產行政管理部門備案。
第二十四條 物業管理企業從事下列物業管理服務事項：
（一）住宅區共有部分的使用管理、維修養護和更新；
（二）房屋共用設施中水泵、電梯等設備的運行服務；
（三）綠化養護；
（四）治安防範服務；
（五）清掃、保潔服務；
（六）車輛進出和停放的管理；
（七）按照業主、使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務；
（八）物業維修專項資金的帳務管理；
（九）住宅區工程建設和維修檔案資料的保管；
（十）其他物業管理服務事項。
第二十五條 物業管理企業從事物業管理服務必須遵守下列規定：
（一）按照國家、省和本市規定的管理、服務技術標準和規範以及物業管理服務契約的約定，實施物業管理服務；
（二）將物業使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
（三）定期對住宅區共有部分進行養護、維修；發現物業損壞或者接到物業報修，及時進行維修；
（四）定期向業主委員會報告物業管理實施情況和物業管理費用收支情況；
（五）聽取業主委員會和業主、使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業管理服務；
（六）設立投訴電話，全天24小時值守，經常對住宅區進行全面巡視、檢查，對違反物業管理規定的行為，予以勸阻、制止，並向業主委員會或者有關行政管理部門報告。
第二十六條 物業管理企業應當配合有關部門和組織做好與住宅區物業管理服務事項相關的工作。
第二十七條 物業管理企業應當自物業管理服務契約終止或者解除之日起30日內，向業主委員會結清財物，移交物業管理用房和有關資料，並報所在地的區房地 產行政管理部門備案。
第五章 物業使用與維護
第二十八條 物業使用與維護應當遵守城市規劃、房地產、環境保護、 市容環衛、園林綠化、市政、治安、消防等有關法律、法規的管理規定。
第二十九條 在住宅區物業使用中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構或者超負荷使用房屋；
（二）擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌；
（三）占用、損壞住宅區共有部分，擅自移裝房屋共用設施；
（四）亂拋亂倒垃圾，亂堆雜物；
（五）排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲；
（六）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動；
（七）不按照指定地點停放車輛；
（八）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
業主委員會和物業管理企業對住宅區內發生的前款所列行為，有權予以勸阻、制止；對物業造成損壞的，有權要求行為人恢復原狀或者依法賠償損失。
第三十條 業主、使用人裝修房屋，應當事先告知物業管理企業，遵守業主公約，並符合房屋使用規範的要求。
第三十一條 住宅區物業除屬人為損壞的由行為人承擔維修責任外，房屋自用部位和自用設備的維修責任由業主個人承擔；房屋共用部位、共用設施的維修責任由本棟房屋的全體業主共同承擔；住宅區公用設施的維修責任由住宅區的全體業主共同承擔。
前款規定的物業維修，由物業管理企業按照物業管理服務契約的約定實施。
第三十二條 房屋共用部位、共用設施維修時，相關業主應當予以配合。因相關業主阻撓維修造成其他業主財產損失的，行為人應當負責賠償。
因物業維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設施損壞或者造成相關業主的房屋自用部位、自用設備損壞及其他財產損失的，行為人應當承擔修復或者賠償責任。
第三十三條 業主、使用人設定、使用自用設施、設備可能危害房屋安全及公共安全的，物業管理企業應當責令其及時消除隱患；拒不消除的，由業主委員會委託物業管理企業代為消除，其費用由該業主、使用人承擔。
第三十四條 住宅區內由相關專業管理機構管理的設施，可以委託具備條件的物業管理企業統一管理和維修養護。管理和維修養護費用由相關專業管理機構按照規定支付。
第三十五條 任何單位和個人在住宅區內進行管線等施工，應當按照規定報有關部門審批，並與業主委員會或其委託的物業管理企業簽訂協定，施工後，按協定恢復原狀或者賠償損失。
第三十六條 利用物業設定廣告等經營性設施的，應當徵得相關業主、業主委員會和其委託的物業管理企業的書面同意，方可向有關行政管理部門辦理審批手續；經批准的，應當與業主委員會或其委託的物業管理企業簽訂協定，並支付設定費用。
第六章 物業管理用房與費用
第三十七條 開發建設單位在移交住宅區時，分別按照住宅區總建築面 積2‰、3‰的比例向業主委員會無償提供物業管理辦公用房和按綜合成本價提供物業管理經營用房。物業管理辦公用房和經營用房的產權屬住宅區全體業主共同所有，由業主委員會提供給物業管理企業有償使用，住宅區物業管理辦公用房、經營用房的租金和利用物業設定廣告等所得收益的使用由業主大會決定。
第三十八條 物業管理費用由物業管理服務費和物業維修專項資金構成。
第三十九條 物業管理服務費包括綜合管理服務費、車輛管理服務費和特約服務費。
綜合管理服務費和車輛管理服務費由市物價行政管理部門會同市房地產行政管理部門，依照《中華人民共和國價格法》的有關規定，按照普通建設標準和高標準對住宅小區、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定全市統一的指導價。指導價應當根據合理、質價相符、與社會經濟發展水平相適應的原則確定，並必須經過聽證程式。
綜合管理服務費和車輛管理服務費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照政府指導價格協商確定。
特約服務費由業主、使用人與物業管理企業協商確定。
第四十條 物業維修專項資金由下列資金構成：
（一）開發建設單位移交住宅區時，按照住宅區總規模建安造價的1.5%（配置有電梯的住宅樓，按照建安造價的2.5%）向業主委員會提供的物業管理啟動資金；
（二）住宅區內公有住房的出售單位和買受人按照規定交納的物業維修基金；
（三）按照國家有關規定籌集的其他物業維修資金。
物業維修專項資金必須以業主委員會為單位開設專戶，專項儲存，按棟立帳，其中由個人出資部分核算到業主，並由區級以上房地產行政管理部門負責監管，專項用於住宅區共有部分的維修。物業維修專項資金不足時，分別由住宅區內全體業主和整棟房屋全體業主按照各自擁有的房屋建築面積比例共同承擔。
第四十一條 物業管理企業應當向業主、使用人提供質價相符的服務，依照本條例規定和物業管理服務契約的約定據實收取物業管理服務費，其他任何單位和個人不得重複收取性質相同的費用。
業主應當按時、足額交納物業管理服務費；公房出租人或者業主將房屋出租的，應與承租人就物業管理服務費的交納簽訂書面協定。
第四十二條 房屋權屬發生轉移，原業主交納的有關物業管理費用不予清退，由原業主與受讓人協商清算。
第四十三條 物業管理服務收費應當明碼標價，掛牌公布服務內容、收費項目、標準和收支情況，接受物價等行政管理部門和業主、使用人的監督。
第七章 法律責任
第四十四條 有下列行為之一的，由房地產行政管理部門予以處罰：
（一）物業管理企業未取得資質證書從事物業管理服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，並處以5000元以上40000元以下罰款。
（二）物業管理企業違反資質等級規定承接物業管理服務項目，或者提供的管理服務達不到資質規定要求的，責令限期改正；逾期未改的，處以5000元以上20000元以下罰款；情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。
（三）物業管理企業聘用無崗位證書的管理人員，或者訂立、終止、解除物業管理服務契約未按規定結清財物，移交房屋和有關資料並報房地產行政管理部門備案的，責令限期改正；逾期未改的，處以1000元以上3000元以下罰款；情節嚴重的，降低資質等級或者吊銷資質證書。
（四）物業管理企業擅自改變物業維修專項資金、住宅區公用設施、物業管理用房用途的，責令改正，並處以2000元以上20000元以下罰款；情節嚴重的，吊銷資質證書。
（五）開發建設單位不按照規定移交工程建設檔案資料的，責令限期移交；逾期不移交的，處以5000元以上20000元下罰款。
（六）開發建設單位不按照規定提供物業管理啟動資金或者物業管理用房的，責令限期履行；拒不履行的，依法強制履行，並分別按照應當提供的資金或者物業管理用房銷售價格的2倍處以罰款。
（七）開發建設單位單獨轉讓住宅區共有部分、物業管理企業擅自占有住宅區共有部分用於經營的，沒收違法所得，責令限期改正，並處以違法所得1倍罰款。
（八）占用、損壞住宅區共有部分，擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌，損壞房屋承重結構或者超負荷使用房屋的，責令限期改正；情節嚴重的，處以1000元以上10000元以下罰款。
（九）單位和個人未按照規定簽訂協定，擅自在住宅區內進行管線等施工的，責令限期改正，並處以10000元以上30000元以下罰款。
第四十五條 違反本條例其他有關規定的，由有關行政管理部門依法處理。
第四十六條 開發建設單位、物業管理企業、業主和使用人違反契約的約定，應當承擔相應的違約責任；造成損失的，應當承擔賠償責任。
第四十七條 業主、使用人不依照本條例規定交納有關費用的，業主委員會應當協助物業管理企業催其交納；逾期仍不交納的，由物業管理企業按照物業管理服務契約的約定加收違約金。
第四十八條 發生物業服務和物業收費爭議，當事人可以協商解決，可以向房地產、物價等行政管理部門和消費者協會申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提出訴訟。
第四十九條 房地產行政管理部門和其他有關行政管理部門工作人員應當認真執行本條例；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分；給物業管理企業或者業主、使用人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附則
第五十條 本條例中有關用語的含義為：
（一）住宅區物業，是指住宅區內已建成並投入使用的各類房屋及其相關的設備、設施和場地；
（二）業主，是指物業的所有權人；
（三）使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；
（四）共有部分，是指住宅區公用設施、房屋共用部位、房屋共用設施；
住宅區公用設施，是指住宅區內業主共同使用的道路、供（排）水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、照明路燈、室外泵房、綠地、庭院景點等設施；
房屋共用部位，是指整棟房屋業主共同使用的樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電梯機房、走廊、門廳、傳達室、內天井和房屋承重結構以及屋面、外牆面、走廊牆面等部位；
房屋共用設施，是指整棟房屋業主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天線、電梯、避雷裝置和消防器具等設施設備。
（五）住宅小區，是指建築用地在2萬平方米以上規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活區；
（六）住宅組團，是指建築用地在1萬平方米以上規模，並有基本配套設施的居民生活區；
（七）中高層住宅樓，是指住宅層數在7至9層，並有電梯等基本配套設施的住宅樓；
（八）高層住宅樓，是指住宅層數在10層以上，並有電梯等基本配套設施的住宅樓。
第五十一條 開發建設單位與物業管理企業訂立的前期物業管理服務契約和業主委員會與物業管理企業訂立的物業管理服務契約文本，由市房地產行政管理部門統一印製。
第五十二條 其他物業的管理，可以參照本條例的規定執行。
第五十三條 本條例的具體套用問題由市人民政府負責解釋。
第五十四條 本條例自公布之日起施行。
