石家莊市城市住宅小區物業管理暫行辦法

《石家莊市城市住宅小區物業管理暫行辦法》是於1998年11月9日由石家莊市政府第十二次常務會議審議通過的一個檔案。

基本介紹

• 中文名：石家莊市城市住宅小區物業管理暫行辦法
• 編號：石家莊市人民政府令第100號
• 市長：張二辰
• 時間：一九九八年十一月九日

石家莊市人民政府令

第100號

《石家莊市城市住宅小區物業管理暫行辦法》已經一九九八年十一月六日市政府第十二次常務會議審議通過，現予發布。自一九九八年十二月一起施行。

市長張二辰

一九九八年十一月九日

石家莊市城市住宅小區物業管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為規範城市住宅小區物業管理，創造和保持整潔、舒適、安全的居住環境，維護業主、使用人、物業管理企業的合法權益，根據《河北省城市住宅區物業管理暫行規定》及有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用於本市市區（不含礦區）內的住宅小區的物業管理工作。

第三條 本辦法所稱住宅小區，是指在城市規劃區域內經統一規劃、綜合開發、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區。物業，是指住宅小區內的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業主，是指物業的產權人。物業管理，是指由住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）委託物業管理企業，按照物業管理服務契約對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統一的專業化管理和服務。

第四條 市房產管理部門是全市物業管理行政主管部門，負責本辦法的實施。
區城區建設市容管理部門依照本辦法對轄區內住宅小區物業管理實施管理和監督。
建設、規劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區物業管理實施監督、檢查。
市政公用、市容環衛、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發工，對住宅小區其產權範圍內的物業實施維修、管理。

第五條 新 建的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區必須實行物業管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區和機關、全事業單位生活區，應按照統一部署逐步實行物業管理，具體範圍和方案由市物業管理行政主管部門會同有關部門確定。
住宅小區物業管理實行業主、使用人自治管理，物業管理企業專化管理和行政主管部門監督、指導相結合的原則。住宅小區物業管理應遵循科學管理、財務公開、民主監督的原則。

第六條 業主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區公共秩序，遵守住宅小區物業管理規定的權利和義務。

第七條 物業管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業管理企業、業主和使用人的投訴，並自受理投訴之日起三十日內書面答覆投訴人。

第八條 投訴內容屬於其他行政管理部門管轄的，物業管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內，移送有關行政管理部門處理，並書面告知投訴人。

第二章 物業管理機構

第九條 轄區人民政府應自新建住宅小區入住率達到百分之三十之日起二個月內，組織街道辦事處、居委會、開發建設單位和全體業主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區，可組建業主委員會。

第十條 新建住宅小區管委會成立之前，開發建設單位應自行或委託物業管理企業對住宅小區進行 物業管理；

自管委會成立之日起一個月內，開發建設單位應向管委會移交物業管理工作以及住宅小區規劃圖，竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，地下管網竣工圖和其他必要的資料。

住宅小區內按照規劃建設的公用配套設施和商業及管理用房，經市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收後，移交轄區人民政府代管。轄區人民政府應按照市人民政府有關規定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。開發建設單位應按照住宅小區建築面積千分之一至一點五的比例配建物業管理用房。

第十一條 管委會由街道辦事處、居委會幹部和業主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。

管委會根據工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區為二至三名）負責管委會日常工作。

第十二條 管委會應自組成之日起十日內，持下列檔案向市物業管理行政主管部門辦理登記手續：

（一）登記申請書；

（二）組成人員名單；

（三）章程。

市物業管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內，對符合登記條件的，辦結登記手續；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，並提出改進意見，責令重新申請登記。管委會自登記之日起成立。本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施後二個月內辦理登記手續。

第十三條 管委會必須在物業管理行政主管部門指導下維護業主、使用人的合法權益，並履行下例職責：

（一）召集、主持業主、使用人會議，報告物為管理工作情況；

（二）制定管委會章程和業主公約；

（三）選聘或解聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理服務契約；

（四）監督、檢查物業管理企業執行經業主、合作使用人會議審議通過的物業管理年度計畫和財務預決算的情況；

（五）聽取業主、使用人的意見和建議，責成物業管理企業改進物業管理服務工作；

（六）監督、檢查住宅小區內物業使用及物業管理服務費用收支情況；

（七）審議和決定物業管理的其他事項。

第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少於一次；會議必須有過半數委員參加，作出決定應當經全體委員過頭號2數通過
管委會組成人員無正當理由連續三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區內從事與物業管理有關的經營活動。

第十五條 業主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內容不得與法律、法規、規章和國家政策相牴觸。
業主公約、管委會的決定，對住宅小區內全體業主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業管理企業責令改正並依照業主公約的規定給予經濟處罰。

第十六條 同一住宅小區應委託同一物業管理企業進行物業管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業管理企業。

物業管理企業必須經市物業管理行政主管部門資質審查合格，取得物業管理企業資質證收，併到工商行政管理部門辦理註冊登記手續後，方可從事物業管理服務業務。

第十七條 開發建設單位或管委會委託物業管理企業進行物業管理服務，應與之簽訂物業管理服務契約，載明下列主要內容：

（一） 雙方當事人的名稱、住所；

（二） 服務的範圍、項目；

（三） 服務的要求和標準；

（四） 費用；

（五） 期限；

（六） 違約責任及糾紛處理方式；

（七） 契約終止或者解除的約定；

（八） 當事人的權利與義務以及其他事項。

物業管理企業應自物業管理服務契約簽訂之日起十日內，持物業管理企業資質評書、物業管理服務契約到市物業管理行政主管部門辦理契約備案手續。

第十八條 物業管理服務契約終止或者解除十日內，物業管理企業應當向管委會移交下列財財物和資料：

（一） 結餘的物業管理收入；

（二） 全部物業要案次料和有關的財務帳冊；

（三） 因物業管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。
物業管理契約終止或解除前，管委會應委託審計機構對牧業管理企業管理期間的財務進行審計並書面報告市物業管理行政主管部門。

第十九條 物業管理企業對住宅小區進行物業管理服務時，行使下列職責：

（一） 對受委託管理的物業進行維護和管理，承擔住宅小區內的保潔、綠化、保全、車輛管理及便民服務工作；

（二） 按照規定項目、標準向業主收取物業管理服務費用；

（三） 勸阻和罅損害或妨礙物業正常使用、管理的行為，並按照業主公約的規定予以經濟處罰；

（四） 重大管理措施提交管委會審議決定，並按受管委會的業主、使用人的監督；

（五） 接受物業管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監督；

（六） 糾正和罅違反法律、法規和規章的行為，並及時移交有關行政主管部門處理；

（七） 配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。

第三章物業的使用

第二十條 業主、使用人應當按照有利於物業使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、採光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關係。

第二十一條 業主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內外牆、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。

第二十二條 業主、使用人維護住宅小區環境衛生，保持住宅小區容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：

（一） 亂倒、亂堆垃圾、雜物；

（二） 飼養家禽、家畜；

（三） 在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建築物、構築物；

（四） 在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫；

（五） 亂設攤點；

（六） 侵占綠地，毀壞綠化設施、花草樹木；

（七） 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者發出超過規定標準的噪聲。
對違反上述規定的，物業管理企業可按照業主公約的規定予以經濟處罰。

第二十三條管委會、物業管理企業不得改變住宅小區內按照規劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質或挪作他用。

第二十四條 有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業管理企業簽訂協定，並在約定的期限內恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。

第二十五條 進入住宅小區的車輛應停放在設有停車標誌的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區。在住宅小區出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業管理企業的管理。

第二十六條 業主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區的有關規定，並將業主公約作為房屋轉讓契約或者租賃契約的附屬檔案。房屋轉讓或出租後，應書面告知管委會和物業管理企業。

第二十七條 物業管理企業可以向業主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業維修、使用的專項、物約服務項目。

第四章 物業維修養護的責任

第二十八條 房屋自用部位、設備的維修、養護，由業主負責並承擔相關費用，業主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業主在物業管理服務契約中與物業管理企業統一約定房屋的自用部位、設備維修、養護責任及費用等事項。

第二十九條 房屋共同部位、設備由管委會委託物業管理企業統一維修、養護。

第三十條 住宅小區內由管委會負責管理的公用設施，由管委會委託物業管理企業統一維修，養護。

第三十一條 下列事項由物業管理企業負責組織實施：

（一） 公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；

（二） 道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛生保潔及垃圾清掏，清運；

（三） 車輛出入，存放及停車場（庫）管理；

（四） 保全工作。

第三十二條 物業管理企業應當按照市物業管理行政主管部門規定的標準實施物業管理，保持房屋和公用設施完好，環境整潔優美，公共秩序良好，保障物業使用方便，安全，並達到下列要求：

（一） 按照規定的技術標準和規範以及物業管理服務年度計畫實施管理服務；

（二） 按照物業管理服務契約，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業主，使用人；

（三） 經常對住宅小區進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養護；

（四） 發現房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即採取保護措施，並按照物業管理服務契約的約定進行維修；

（五） 接到物業損壞報修時，即時進行維修和處理；

（六） 做好物業維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業管理檔案資料和有關的財務帳冊；

（七） 每季度向管委會報送物業維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

（八） 定期聽取管委會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善物業管理服務工作；

（九） 對違反本辦法或業主公約的行為進行勸阻，制止，並向管委會和有關行政機關報告；

（十） 按照物業管理服務契約的約定，做好管理委會、業主、使用人委託的其他管理服務事項。
因管理、維修養護不善而造成業主、使用人損失的，物業管理企業必須予以賠償。

第三十三條 住宅小區內的公用配套設施，按下列規定實施管理維護：

（一） 供水設施，樓下地下水錶井（含地下水錶井）以外的部分由供水企業負責，以仙的部分由物業管理企業負責；

（二） 供電設施，以資產、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內的部分由物業管理企業負責；

（三） 道路、路燈、排水設施，由物業管理企業負責；

（四） 供氣、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業管理單位負責；

（五） 垃圾轉運由環衛部門負責。

第三十四條 房屋共用部位、設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。

第三十五條 物業出現嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業主或物業管理企業限期維修。

第五章 物業管理服務費用

第三十六條 住宅小區物業管理服務費用的來源包括：

（一） 公用設施專用基金；

（二） 住宅維修費；

（三） 物業管理服務費；

（四） 住宅小區商業用戶等服務設施經營收入；

（五） 其他合法收入。

第三十七 第三十七條 物業管理服務費用應主要用於下列支出：

（一） 公用設施的管理、維修和養護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費等）；

（二） 共用設施、設備維修、養護費用；

（三） 管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；

（四） 物業管理企業的管理服務費用；

（五） 法定稅費；

（六） 其它必要支出。

第三十八條 管委會應加強住宅小區商業用房等服務設施的經營管理，增加經營收入，彌補物業管理費用，減輕業主負擔。轄區人民政府、有關行政主管部門、街道辦事處應當給予扶持和鼓勵。

第三十九條 開發建設單位應當按照不低於住宅小區建設總投資百分之二的比例，向市物業管理行政主管部門繳納公用設施專用基金，由市房產管理部門在其辦理房屋產權交易手續時代收。
公用設施專用基金用於住宅小區內管委會管理的公用設施的維修養護；公用設施專用基金不足時，由業主按照各自擁有的房屋建築面積分擔。分用設施專用基金由市牧業管理行政主管部門設專帳統一管理，不得挪作他用。管委會可根據本住宅小區實際需要向市物業管理行政主管部門申請使用。

第四十條 住宅維修費提取和管理辦法，由市物業管理行政主管部門商市財政、物價部門依照省有關規定另行制定。

第四十一條 公共環境衛生清掃、綠化、保案、車輛存放等物業管理服務費，由業主按照市價格主管部門規定標準繳納。

第四十二條 物業管理企業根據業主、使用人要求提供特約服務，可收取特約服務費。收費標準由雙方協商確定。

第四十三條 物業管理服務費用（公用設施專用基金除外）由管委會委託物業管理企業按照規定的項目、標準，統一向業主收取；業主與使用人約定由使用人繳納的，從其約定。

第四十四條 業主、使用人應按規定繳納物業管理服務費用。對拒絕或拖延繳納的，由物業管理企業責令限期繳納，並可按日加收萬分之五的滯納金。對逾期仍不繳納的，可按照契約約定採取停止其設施使用的措施。

第四十五條 管委會、物業管理企業應在每季度末月和每年末月，在住宅小區的明顯部位公布物業管理服務費用收支、使用情況。

第四十六條 開發建設單位應當按照國家和本市規定的房屋保修期限和保修範圍，承擔房屋的保修責任。委託物業管理企業負責房屋 保修的，應按規定支付房屋保修費用。

第四十七條 有關單位需委託物業管理企業代收收取水、電、暖氣、煤氣、有線廣播電視等費用的，應支付委託代收的勞務費用，並提供合法的收費票據。委託代收的勞務費用標準，由市價格主管部門確定。

第六章 罰則

第四十八條 管委會作出的決定違反法律、法規、規章規定，損寶貴公民、法人或其他組織合法權益的，物業管理行政主管部門尖責令其限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主、使用人。

第四十九條 對未取得物業管理企業資質證書擅自從事物業管理服務的物業管理企業，市物業管理行政主管部門應責令其限期辦理資質審查手續。經審核符合條件的，核發資質證書，並處以一萬元罰；經審核不符合條件的，處以二萬元罰款，並責令其停止物業管理活動。拒不辦理資質審查手續的，處以三萬元罰款。

第五十條 物業管理企業有下列行為之一的，物業管理行政主管部門應予以警告，並處以五千元罰款：

（一） 不履行規定職責造成住宅小區髒、亂、差，管理混亂的；

（二） 擅自改變其管理的公用配套設施、商業用房和場地用途的；

（三） 經年度考核，物業管理企業所承擔的管理項目有三分之一達不到規定標準的。

第五十一條 開發建設單位違反本辦法第十條第一款、第三款規定的，市物業管理行政主管部門責令限期履行或改正，並處以二萬元罰款。
開發建設單位不按照規定繳納住宅小區公用設施專用基金的，由市物業管理行政主管部門責令限期繳納，並處以三萬元罰款。

第五十二條 物業管理企業擅自增加收費項目、提高收費標準的，由價格主管部門按照有關法律、法規的規定處罰。

第五十三條 對住宅小區內建反市容環境衛生、環境保護、城市規劃、市政設施、園林綠化等城市管理法律、法規的行為，有關行政主管部門尖當依照職責許可權依法予以處罰。

第五十四條 物業管理行政主管部門以及管委會組成人員、工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移送司法機關依法處理。

第七章 附則

第五十五條 本辦法中有關專業用語的含義：

（一） 自用部位，是指一套住宅內部，由住宅的業主、使用人自用的臥室、客廳、儲藏室、壁櫥、廚房、衛生間、陽台以及牆面等部位；

（二） 自用設備，是指一套住宅內部，由業主、使用人自用的門窗、衛生潔具以及通向總管的供水、排水管道、照明燈具、供電線路等設備；

（三） 共用部位，是指一幢（單元）住宅內部，由業主、使用人共同使用的樓梯、電梯機房、走廊通道、房屋承重結構、室外牆面等部位；

（四） 共用設備，是指一幢（單元）住宅內部，由業主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供電線路、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

（五） 公用設施，是指住宅小區內的道路、綠地、停車場庫、傳達室、窨井、化糞池、垃圾箱等設施；

（六） 房屋承重結構，是指房屋的基礎、承重牆體、樑柱、樓蓋、屋頂等。

第五十六條 業主公約、管委會章程、物業管理服務契約的示範文本，由市物業管理行政主管部門制定。

第五十七條 縣（市）、礦區住宅小區可參照本辦法實施物業管理。

第五十八條 本辦法自1998年12月1日起施行。