青島市住宅小區物業管理實施細則
基本介紹
- 中文名：青島市住宅小區物業管理實施細則
- 發布單位：81508
- 發布日期：1995-07-07
- 生效日期：1995-07-07
說明,內容,
說明
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】
內容
(1995年7月7日青島市人民政府
辦公廳經市政府批准發布)
第一章 總 則
第一條 根據《青島市住宅小區物業管理試行辦法》(以下簡稱《辦法》)，制定本細則。
第二條 《辦法》所稱物業管理，是指物業管理單位對住宅小區實行的專業化統一管理和綜合性服務。包括對房屋建築及其設備、市政公用設施、綠地等維護與修繕和環境衛生、交通、治安保衛、環境容貌等管理和服務活動。
第三條 本市行政區域內的建築面積在5萬平方米以上的新建城市住宅小區、建築面積在2萬平方米以上的舊城改造區(片)住宅小區(以下簡稱小區)，應實行物業管理。
《辦法》發布前，已入住居民、暫不具備條件的住宅小區，應搞好規劃，創造條件，並在市政府規定的期限內逐步實行物業管理。
公寓、商住樓、寫字樓、辦公樓、別墅區及建築面積在2萬平方米以下的居住組團等，亦應創造條件，實行物業管理。
第四條 物業管理納入住宅小區建設規劃。住宅小區建設可行性研究報告應載明實行物業管理的意向。
第五條 青島市城鄉建設行政主管部門是本市住宅小區物業管理的行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)，下設市物業管理辦公室(以下簡稱市物業管理部門)，按規定的許可權分工，負責物業管理的具體行政管理工作。
物業管理部門的職責
市和各縣級市(含黃島區、嶗山區、城陽區，下同)物業管理部門的職責：
(一)貫徹執行有關住宅小區物業管理的法律、法規、規章，制定住宅小區物業管理髮展規劃;
(二)負責本轄區物業管理單位的資質審核管理工作;
(三)對住宅小區物業管理招標、招聘工作進行監督和管理;
(四)負責組織轄區內住宅小區綜合驗收和交接工作。
(五)按許可權分工負責住宅小區管理基金的管理和使用。
市南區、市北區、四方區、李滄區(以下簡稱四區)物業管理部門的職責：
(一)負責本轄區物業管理單位的資質初審管理工作;
(二)參與本轄區內住宅小區的竣工驗收和交接工作;
(三)參與本轄區內住宅小區物業管理的招標、招聘工作的監督和管理;
(四)負責本轄區內住宅小區物業管理承包契約、委託管理契約的登記備案工作;
(五)協調本轄區內有關管理部門與住宅小區管委會、物業管理單位的工作關係。
第六條 房管、市政、園林、環衛、公用事業、公安、交通、工商、物價等行政主管部門，按照職責許可權分工，負責對住宅小區委託物業管理單位管理事項進行監督與指導。
第二章 管 委 會
第七條 住宅小區交付使用且入住率達到50%以上時，縣級市、區物業管理部門應會同開發建設單位和縣級市、區人民政府指定的街道辦事處，召集首次房屋所有人和使用人(以下稱業主)代表大會，選舉產生住宅小區管理委員會(以下簡稱管委會)。
管委會委員數額，根據住宅小區規模大小確定，一般為11至15人，設主任1人(由當地人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任)，副主任2人(由業主代表中產生)。
管委會每屆任期為3年，管委會委員可連選連任。管委會委員在任職期間如有變動，應召開業主代表大會及時補選。
管委會下設辦公室，聘請工作人員1至3人，負責處理日常工作，其費用由物業管理單位負擔。
第八條 管委會為社團法人組織，依法登記備案，取得社團法人資格。
第九條 管委會全體會議應每季度召開一次。經管委會主任提議或有三分之一以上委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅小區物業管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人員實行無記名投票表決制度。決定事項，必須達到三分之二以上多數通過。
住宅小區業主代表大會應每年召開一次，由管委會組織並報告工作。
第十條 管委會通過招標、招聘等形式確定本住宅小區的物業管理單位並與其簽定《住宅小區管理承包契約》。《住宅小區管理承包契約》應報市和縣級市、區物業管理部門備案。
《住宅小區管理承包契約》應包括管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、管理與服務質量、契約期限、違約責任等內容。
《住宅小區管理承包契約》期限一般不過3年，到期可續簽或重新簽訂。
第三章 物業管理單位
第十一條 實行物業管理的住宅小區，由物業管理單位實行專業化統一管理和綜合性服務。
物業管理單位是具備相應資質條件的企業法人。
第十二條 物業管理單位成立應當具備下列條件：
(一)有明確的章程和固定的辦公地點;
(二)有獨立健全的組織管理機構，以及與其管理相適應的專業、技術和管理人員5人以上;
(三)有自有流動資金10萬元以上，註冊資金不低於10萬元。
第十三條 申請物業管理單位資質應當提交下列證明檔案：
(一)資質申報表;
(二)主管部門的批准成立檔案;
(三)企業法定代表人和專業、技術、管理人員的職稱證件;
(四)資信證明;
(五)當地物業管理部門的初審意見。
第十四條 物業管理單位必須持有市物業主管部門頒發的《物業管理資質證書》，並向工商行政管理部門領取《營業執照》後，方可從事住宅小區物業管理業務。
外地和境外物業管理單位進入本市從事物業管理業務的，須經市物業主管部門審查登記。
未按規定辦理手續從事住宅小區物業管理業務的，應在本細則發布後一個月內申請補辦手續。
第十五條 住宅小區開發建設單位應在業主入住前6個月，向市或縣級市物業管理部門申請自行或委託物業管理單位對住宅小區實行前期管理。管理費用由開發建設單位自行承擔，也可向市或縣級市物業管理部門申請借用部分住宅小區管理基金。
在同等條件下，住宅小區原開發建設單位，具有物業管理的優先承包權。
第十六條 開發建設單位自行或委託物業管理單位對住宅小區實行前期管理期間，應接受業主及有關部門的監督。
第十七條 住宅小區經竣工綜合驗收合格交付使用後，開發建設單位應按《辦法》第十條的規定向負責接收的管委會提供完整的檔案資料。
第十八條 分期驗收的住宅小區，開發建設單位應在居民入住前6個月，按規定向物業管理部門申請自行或委託物業管理單位實行前期管理的同時提出分期驗收的申請。分期驗收合格，其房屋及配套設施具備基本使用功能和符合實行物業管理規定條件的，可入住業主。
分期驗收中，對按規劃要求應配套建設的設施未全部建成的，應明確期限，逐步完善。
第十九條 邊建設邊交的住宅小區委託物業管理時，開發建設單位應先將住宅小區內已配套建成的管理用房或商業網點用房交由物業管理單位使用，待管委會成立後再正式辦理有關移交手續。
第二十條 住宅小區內經工程質量驗收合格的房屋自入住之日起，其開發建設單位應向物業管理單位一次性支付該房屋建築總面積每平方米3元的保修金，1年內由物業管理單位負責養護修繕，並由雙方簽定《住宅小區房屋回修與保修契約》。
業 主
第四章 業 主
第二十一條 入住住宅小區的業主須遵守以下規定：
(一)不得擅自改變房屋的使用性質、結構、外形及色調;不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設施;裝修房屋應符合有關規定。
(二)保持房屋及其他建築物的完好、整潔和安全;禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內堆放雜物、砌煤池、建違法建築;禁止在陽台上砌牆和存放超重的物品。
(三)禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設施;不得擅自在住宅小區內占用和挖掘道路;禁止向下水管道中亂扔雜物。
(四)愛護住宅小區內的綠地和花草樹木及綠化設施;嚴禁損壞、占用綠地。
(五)按規定的時間、地點存放垃圾，逐步實行袋裝化;禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核和紙屑;禁止在建築物和構築物上塗寫、刻劃、張貼;禁止違法飼養家禽、家畜;二樓以上陽台圍欄上擺設花盆，必須採取固定保護措施，防止墜落傷人。
(六)嚴禁打架鬥毆、酗酒滋事、賭博、傳播淫穢物品;禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關係;禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
(七)不得在住宅小區內隨意停放腳踏車和機動車輛，非經批准、禁止載重車進入住宅小區(通過住宅小區內的城市道路除外)。
(八)居民應按規定辦理房屋、戶口登記、變更、遷移手續;暫住人員，應按規定及時辦理暫住戶口登記手續。
(九)不得開辦污染住宅小區環境的生產、加工型企業。
(十)居民利用家庭住所從事經營服務活動和業主在住宅小區內的公共場地設點從事經營服務活動，須徵得物業管理單位的同意，併到有關管理部門辦理審批手續。禁止在住宅小區內的公共場所和道路兩側亂設攤點。
(十一)其他有關事項。
第二十二條 業主入住住宅小區前，須與物業管理單位簽訂住宅小區入住契約;已入住住宅小區未簽訂住宅小區入住契約的，應在本住宅小區實行物業管理後一個月內補簽入住契約。
第二十三條 入住契約應包括下列內容：
(一)住宅小區名稱，戶主及居住地點、面積;
(二)物業管理單位名稱及其應提供的服務內容;
(三)業主使用住宅小區物業的權益;
(四)業主參與住宅小區物業管理的權利;
(五)業主對管委會和物業管理單位的監督權;
(六)住宅小區物業維修、養護和管理費用以及預備金的繳納;
(七)業主的義務;
(八)違反入住契約的責任;
(九)其他有關事項。
第五章 委託管理與有償服務
第二十四條 物業管理單位應根據住宅小區管理服務的實際內容，建立健全住宅小區管理的規章制度，制定住宅小區住戶手冊，住宅小區管理項目和標準等，方便業主，提高管理服務水平。
第二十五條 按《辦法》第七條、第八條規定，凡納入住宅小區物業管理的委託管理事項，有關管理部門、產權單位應在接到物業管理部門的通知後一個月內與所在小區物業管理單位簽訂託管契約，明確雙方的管理許可權和責任。託管契約期限應與《住宅小區管理承包契約》期限一致。對託管事項，應支付委託管理費用，具體數額，國家、省或市有規定的按規定執行;未規定的，由雙方商定。
第二十六條 對委託物業管理單位的房產及其附屬設施(包括各種管線)，除由委託人支付相應託管費用外，其託管房屋的管理費和修繕費，由產權人支付。四區內支付房產管理費，修繕費的具體標準是：
(一)屬國有直管房產的，由市房產管理部門按市有關規定扣除應上繳部分後，剩餘部分撥給區房產管理部門，其中10%留作管理費，90%定期劃撥給物業管理單位;
(二)屬單位自管房產的，由市房租匯繳中心每月將管理費的15%返還給產權單位，剩餘部分全部劃撥給物業管理單位;
(三)屬私有房屋的，由物業管理單位按規定收取委託管理費和公用部位的管理費和修繕費。具體標準，由市房產管理部門另行制定。對未託管的房屋，只收取公用部位的管理費和修繕費。
各縣級市內支付房產管理費、修繕費的具體標準，由各縣級市根據實際情況制定。
第二十七條 凡已收取託管費用的房產及附屬設施(包括各種管線)，屬自然損壞的由物業管理單位負責維修，並保證正常使用和安全;屬人為損壞的由損壞責任人自行維修或承擔維修費用，由物業管理單位負責維修。
第二十八條 房屋租金專款專用，不得挪作他用。住宅小區物業管理單位契約終止或被解聘時，應將結轉的房屋租金全部上繳所在區管委會代管，由住宅小區新聘用的物業管理單位接收使用。
第二十九條 凡實行物業管理的住宅小區，水、電、供氣、供熱等費用，由物業管理單位負責統一代收。有關管理部門、單位可向其支付所收費用10%至3%的勞務費。具體標準由雙方商定。
第三十條 住宅小區社會治安綜合治理工作仍實行屬地化管理。
按照統一管理的原則，住宅小區日常安全巡邏納入物業管理單位的公共服務範圍。物業管理單位應在當地公安派出所的業務指導下，負責住宅小區內的日常治安保衛工作。物業管理單位應從住宅小區停車場、腳踏車柵看車費中提取淨收入的30%交當地公安派出所，用於住宅小區社會治安管理。
第三十一條 物業管理單位按規定向住宅小區的業主收取綜合服務費，用於住宅小區內的公共服務項目支出。公共服務項目包括下列內容：
(一)負責住宅小區內的道路、樓道、甬道、庭院、公廁及公共場所的衛生保潔;
(二)按時登門為業主代收生活垃圾和營業性垃圾;
(三)負責住宅小區內花、草、樹木和綠籬的修剪、補植、澆水、滅蟲等;
(四)負責為業主代收水、電、供氣、供熱等費用;
(五)負責住宅小區日常治安保衛工作，落實防範措施。
綜合服務費的收取標準根據住宅小區實際需要和服務內容由所在區管委會提出意見，經市和縣級市、區物業管理部門同意後報物價部門批准。管委會應到物價部門申領《行政性事業性收費許可證》，並使用財政部門統一印製的收費票據。
綜合服務費的收取標準需要調整時，仍按上款規定辦理。
第三十二條 物業管理單位為住宅小區內的業主提供專項和特約等服務項目，應公開收費的基本價格，也由雙方議定。
專項和特約服務項目一般包括：代管房屋、代購(送)物品、代送(接)兒童、代送(護)病人、代雇(兼)保姆、代送報刊郵件等;修理車輛、水電設備、家用電器等;以及預約上門洗滌衣物、清掃室內衛生、粉刷、裝修等。
第三十三條 物業管理單位可享受國家對第三產業的優惠政策。
第三十四條 住宅小區管理服務經費的收支情況，由物業管理單位每半年向管委會報告一次，每年向業主公布一次，並隨時接受市或縣級市、區物業管理部門，以級物價、稅務、審計等部門和管委會的監督檢查。
由管委會代收、代管的房屋租金，應專戶儲存，按規定用途使用或移交，不得擅自挪作他用。
第六章 管理基金與管理用房
第三十五條 住宅小區開發建設單位應按上年度全市住宅建設平均建築面積每平方米實際造價的3.6%的比例，向市或縣級市物業管理部門繳納住宅小區管理基金，用於住宅小區的公共設施更新、大型設施的增改以及為其他已建成住宅小區實行物業管理提供補助資金。其中管理基金的30%，委託金融機構一次性貼息貸款給物業管理單位作為流動資金使用。該項貸款由物業管理單位分期償還或在解除物業管理承包契約時，一次性退還。
管理基金在住宅小區建設工程報批時應繳納50%，由市或縣級市建設工程收費部門統一代收，開發建設單位憑繳費證明辦理開工報告。其餘部分待住宅小區竣工綜合驗收時繳納;邊建設邊遷入的住宅小區應在業主入住時繳納。
凡符合第三條規定條件的在建住宅小區，其管理基金應在竣工綜合驗收時一次性補繳。
第三十六條 住宅小區按規劃建設的專業管理用房，以及停車場、腳踏車棚等設施，屬國有資產，經房管部門驗收後，委託管委會負責接收，並按民用住宅房屋租金標準提供給物業管理單位使用和經營。房屋、場地租金由管委會負責代收，並按有關規定返還和使用。
住宅小區住宅總建築面積0.5%的商業網點房，委託管委會按民用住宅租金標準出租給物業管理單位使用和經營。收取的房屋或場地租金納入住宅小區管理基金。
依照《辦法》規定，《住宅小區管理承包契約》終止時，原物業管理單位應同時辦理退租手續並騰空房屋及設施，委託管委會出租給新聘用的物業管理單位使用和經營。
第三十七條 住宅小區專業管理用房和配套商業網點用房以及停車場、腳踏車棚，任何單位和個人不得擅自改變其用途。已經占用或挪作他用的，必須限期移交給管委會。確有困難的，經市或縣級市物業管理部門批准，由占用單位提供相應的補償金，另行調整安排。
第七章 獎 懲
第三十八條 住宅小區物業管理納入城市管理目標考核責任制。對物業管理成績突出的住宅小區，由市物業主管部門提請市人民政府予以表彰獎勵。並每年進行一次優秀管理住宅小區評選活動。具體評定標準，由市物業主管部門參照《全國優秀管理住宅小區標準》制定。
第三十九條 開發建設單位違反本細則第十五條規定，不自行或委託物業管理單位對住宅小區實行前期管理的，工程質量監督部門，不予進行工程質量驗收。
第四十條 開發建設單位違反本細則第十八條規定，不符合實行物業管理規定條件而擅自辦理居民入住的，房產管理部門和當地公安派出所，不予辦理居民入住手續。
第四十一條 開發建設單位違反本細則第三十五條規則，不按期繳納住宅小區管理基金的，建設工程竣工驗收部門，不予進行竣工綜合驗收;在住宅小區管理基金未繳齊之前，不得承擔新的建設項目。
第四十二條 新建住宅小區，凡未簽訂入住契約的，不得入住。已經入住，未按規定期限補簽入住契約的，物業管理單位可提請管委會予以處理。
第四十三條 物業管理單位違反入住契約規定，未給住宅小區業主提供相應服務和造成損失的，業主可向管委會投訴。管委會有權責令其改正，履行契約，予以補償或賠償。
業主違反入住契約或有其他違法行為，除由物業管理單位按契約的規定追究違約責任外，還可提請相應的行政管理部門依法予以處理。
第四十四條 對住宅小區業主無故不繳應繳費用的，物業管理單位可責令其限期繳納，期滿仍不繳納的，可依法追償。
第四十五條 管委會和物業管理單位任何一方違反《住宅小區管理承包契約》的，雙方均可申請市或縣級市、區物業管理部門予以調解，調解不成的，雙方均有權依照契約規定，追究對方違約責任直至解除契約;造成經濟損失的，責任方應依法予以賠償。
契約生效期間，管委會發現物業管理單位違反契約有關規定的，有權要求其改正。對拒不改正的，管委會可申請物業管理部門予以處理。
第四十六條 管委會和物業管理單位有違反行政管理法律、法規、規章行為的，由有關行政管理部門依法予以處罰。
有關管理部門、產權單位違反託管契約，給物業管理單位造成經濟損失的，應承擔相應的賠償責任。
第八章 附 則
第四十七條 本細則具體執行中的問題由青島市城鄉建設委員會負責解釋。
第四十八條 本細則自發布之日起施行。
