蓋州市物業管理實施細則

蓋州市物業管理實施細則

基本介紹

• 中文名：蓋州市物業管理實施細則
• 法律：《中華人民共和國物權法》
• 目的：進一步規範物業管理活動
• 字號：蓋政發[2003]27號

第一章 總 則

第一條 為了進一步規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民民眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》、《營口市物業管理實施細則》等有關法律、法規，結合本市

實際，制定本細則。

第二條 本細則適用於我市行政區域內業主通過選聘物業服務企業的方式進行物業管理的活動。

本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市公用事業與房產局負責全市物業管理活動的監督管理工作，市物業管理辦公室受其委託負責指導、協調全市物業管理工作，擬定全市物業管理規範性檔案，住宅專項維修資金的管理，物業服務企業三級資質的初審，前期物業招投標，物業退出、承接工作的監督、指導，物業糾紛調處。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，物業糾紛調處。

城建、財政、民政、公安、工商、物價、環保、城管綜合執法等行政管理部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時作出處理，並在物業管理區域內公布負責人姓名和聯繫方式。

第四條 市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規範行業經營行為，提高物業服務企業服務質量和服務水平，促進行業健康發展。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第五條 房屋的所有權人為業主。

業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

第六條物業管理區域劃分應遵循相對集中、便於管理的原則，充分考慮建築物規模、配套設施設備、小區建設等因素予以確定。

市物業管理辦公室在徵求街道辦事處（鄉鎮人民政府)、社區居民委員會、房地產開發主管部門等單位的意見後進行物業管理區域劃分登記，並告知開發建設單位，同時呈報市公用事業與房產局備案。開發建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第七條 一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會。

物業管理區域內，已交付專有部分面積達到總建築面積50%（含50%）以上時，建設單位應當在30日內書面報告市物業管理辦公室和街道辦事處（鄉鎮人民政府），同時報送下列資料：

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）建築物面積清冊、業主名冊；

（三）建築規劃總平面圖；

（四）交付使用共用設施設備證明；

（五）物業服務用房配備證明；

（六）籌備首次業主大會會議所需的其他資料。

第八條符合成立業主大會條件，並有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在30日內指導成立業主大會籌備組：

（一）開發建設單位申請；

（二）市物業管理辦公室指定；

（三）業主申請。

籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會、開發建設單位和業主代表組成，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定代表擔任。籌備組成員名單確定後，應當在物業管理區域內顯著位置公示，徵求業主意見。

第九條 業主大會籌備組應當在組成之日起30日內，召開業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。

開發建設單位承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十條業主大會決定以下有關共有和共同管理權利的重大事項：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業的服務；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建築物及附屬設施；

（七）申請分立或者合併物業管理區域；

（八）利用共用部分從事經營性活動；

（九）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合併後物業管理區域內專有部分占建築總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建築總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事項，事項範圍和決定程式由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十二條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向市物業管理辦公室和街道辦事處(鄉鎮人民政府)辦理備案手續：

（一）籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

第十三條 業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

業主委員會完成備案手續後，可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。

第十四條 業主委員會委員實行任期制，委員任期、議事方式、表決程式、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第十五條 未選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足委員總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地社區居民委員會代行業主委員會職責。

第十六條 實行物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由市物業管理辦公室、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表組成。
物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：
（一）業主委員會不依法履行職責；
（二）業主委員會換屆過程中出現的違規問題；
（三）履行物業服務契約中出現的重大問題；
（四）提前終止物業服務契約；
（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；
（六）需要協調解決的其他物業管理問題。

第三章 前期物業管理

第十七條 開發建設單位和選聘物業服務企業的單位應當以招標的方式選聘物業服務企業進行前期物業管理。市物業管理辦公室應組織成立物業招投標領導小組，負責規範物業管理招投標活動。

開發建設單位與業主簽訂的購房契約應當包含前期物業服務契約約定的內容，明示收費標準和服務標準。

第十八條 多層住宅總建築面積少於2萬平方米，單棟高層住宅總建築面積少於1萬平方米，多層高層混合住宅總建築面積少於2萬平方米或投標人少於3人的新建物業項目，經市物業管理辦公室批准，可以採用協定方式選聘物業服務企業。

經濟適用房、動遷安置房、廉租房的物業管理由市政府指定物業服務企業負責。

第十九條 房地產開發建設單位在辦理（預）銷售許可手續前，必須提供新建住宅小區配套建設及基礎設施物業管理方案等相關資料，報市物業管理辦公室備案。

房地產開發建設單位在辦理小區綜合驗收手續時，應按《蓋州市房地產開發小區竣工綜合驗收管理辦法》的規定提交相關檔案，並按檔案規定的程式，在蓋州市物業管理辦公室取得竣工綜合驗收備案證明。

開發建設單位在辦理物業交接驗收手續時，應當向前期物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（四）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；
（五）業主名冊；
（六）物業管理必需的其他資料。
資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，前期物業服務企業應當書面告知開發建設單位。開發建設單位接到書面報告後，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。開發建設單位應當在依法向前期物業服務企業移交物業管理資料後3日內，持移交協定和資料明細到市物業管理辦公室備案。

第二十條 物業管理區域內的各類配套建築與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關住宅小區規劃、設計規範和工程標準進行建設。規劃建設行政主管部門在核發規劃許可證時，應當對物業管理區域內公共服務配套設施規劃設計予以審查，確保公共服務配套設施符合設計標準。物業管理區域內的公共服務配套設施應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業管理區域內至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬頻數據傳輸等專業公共服務配套設施應依法委託具有設計、施工、監理資質的單位進行設計、建設、監理，與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收，並出具驗收報告。

第二十二條 物業管理用房應按照建築面積不少於建設工程項目總建築面積的3‰配置，且最低不得少於80平方米。開發建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起三十日內將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用，並接受所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑, 建築面積最低不得少於15平方米。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一併申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼稚園、停放汽車或腳踏車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)的產權歸屬，由開發建設單位與物業買受人在商品房買賣契約中約定。約定屬於開發建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明檔案，並可以附贈、出售或者出租給業主。

車庫、車位在優先滿足業主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位或個人。

占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，建設單位不得銷售。

第二十四條 前期物業管理期間，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險的，應當將相關情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受有關行政管理部門和業主監督。業主大會成立後，物業服務企業是否購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險，由業主大會決定。

第四章 物業管理服務

第二十五條 住宅類物業收費實行政府指導價，非住宅類物業收費實行市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，市價格主管部門應當會同市物業管理辦公室，根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，並向社會公布。

物業收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務契約中約定。

第二十六條 物業服務費可以採取包乾制或酬金制等形式。實行包乾制收費的物業服務企業不得以物業服務費收繳率低等理由減少服務內容或者降低物業服務標準。業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關服務等理由拒付物業服務費。

物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準、物業服務費收支情況進行公示。

第二十七條 物業服務費自業主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位交納。

前款所稱入住是指物業買受人收到書面入住通知並辦理完結相應手續。入住人收到入住通知（包括媒體）後在規定期限內未辦理相應手續的，視為入住。

第二十八條 物業服務企業應當依據物業管理服務契約提供服務，管理房屋共用部位、共用設施設備，達到使用方便、安全、環境整潔、綠化達標、公共秩序良好。

第二十九條 實行物業服務契約履約保證金制度。物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務契約時，應將1年物業服務費總額的10%（按契約約定的物業服務費標準計算）作為物業服務契約履約保證金，預存在業主委員會的帳戶或市物業管理辦公室的賬戶上（代管），或以價值不少於10萬元的房屋作為抵押，到市物業管理辦公室進行備案。物業服務企業不交納物業履約金的，業主委員會可不與其簽訂物業服務契約。

物業服務契約履約保證金的使用、管理辦法由市物業行政主管部門另行規定。

第三十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務契約，物業服務契約期限一般不少於2年。物業服務契約期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方提前解除契約。

第三十一條 物業服務契約對物業服務企業和全體業主均具有約束力。物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起15日內，將物業服務契約副本報市物業管理辦公室備案。

第三十二條 物業服務契約期滿不再續約或者提前解除契約的，應當在市物業管理辦公室的指導下，按照下列規定做好交接工作：
（一）在契約期滿3個月前提出不再續約或提前解除契約的一方應當將不再續約、解約原因、退出時間以書面形式告知另一方，就退出事宜進行協商，以書面形式在物業管理區域內公告15天，並書面告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會，同時報送所在市物業管理辦公室備案，填寫《物業服務企業退出項目管理情況登記表》；
（二）在新的物業服務企業進入之前，原物業服務企業應當繼續按照契約約定做好物業服務，業主應當按時交納物業服務費至契約終止日或經雙方確定的實際服務終止日；
（三）在解除契約1個月前，物業服務企業應當公布物業服務費的收支狀況，並將預收的費用退還給業主；
（四）物業服務企業應當在契約終止之日起10日內，按照規定，與業主委員會辦理移交事宜，未成立業主委員會的，在市物業管理辦公室的監督指導下，可暫時向社區居民委員會辦理移交事宜，新物業企業接管後，移交給新的物業服務企業；

（五）市物業管理辦公室應當積極協助業主委員會選聘新物業服務企業，並主動提供相關信息，協助其做好選聘企業工作，指導業主委員會與新的物業企業簽訂《物業管理服務契約》；

（六）發生物業服務企業非正常退出情況時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區或開發建設單位應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

第三十三條 車輛在物業管理區域內共用部位的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，由業主大會與物業服務企業協商確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管契約。

公安機關要指導業主大會和物業服務企業在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業管理區域內劃定停車泊位。物業管理區域內無法提供足夠停車泊位的，業主委員會或者物業企業可以向市城管綜合執法部門和公安機關申請，在物業管理區域周邊三、四級道路或者空地設立臨時、夜間機動車停車場。

第三十四條 物業服務企業在物業管理區域內對小區進行服務、用於辦公用水享受民用價格。

第三十五條 市物業管理辦公室應當建立物業投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，並將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬於其他行政管理部門職責的，應當及時移交有關行政管理部門處理，並告知投訴人。

第三十六條 建立物業服務企業信用信息管理制度。市物業管理辦公室負責對全市物業服務企業信用信息的管理。市物業管理辦公室負責本轄區內物業服務企業的誠信考核、監管工作。

外埠物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當向市物業管理辦公室辦理登記備案。

第五章 物業的使用與維護

第三十七條 業主、物業使用人自用部位、自用設施設備，物業管理範圍內房屋共用部位、共用設施設備，公用專業部門管理範圍內共用設施設備的界定：

（一）業主、物業使用人自用部位、自用設施設備

1、自用部位：戶門以內門窗、非承重牆、內牆面、地面、頂棚、陽台及業主獨立使用的露台等；

2、自用設施設備：戶門以內自用的除上水立槓之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛生潔具、暖氣管片、地熱管線器材、有線電視終端盒到室內線路部分等。

（二）物業管理範圍內房屋共用部位、共用設施設備

1、房屋共用部位：指一棟住宅樓中業主、物業使用人共有的房屋承重結構（基礎、內外承重牆體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外牆面、屋面防水等。

2、共用設施：住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建築小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閒廣場和健身器械等。

3、共用設備：住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業部門管理範圍內共用設施設備的維護與管理

1、住宅樓除業主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設施設備自住宅區綜合驗收合格之日起，由供水單位負責維修、更新、改造。

2、住宅樓內共用供暖管線、截門及外網供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負責維修、更新、改造。

3、氣嘴前煤氣線路（含氣嘴）、計量表具等由供氣單位負責維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區內禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）擅自改變物業規劃用途；

（三）在建築物、構築物上違章搭建、塗寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

（六）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

（七）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（八）違反規定飼養家禽、寵物；

（九）違反規定擺攤設點，占道經營；

（十）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設施；

（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構築物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規、業主管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時，業主有權投訴舉報，業主委員會、物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正，同時向市有關行政管理部門報告。有關行政管理部門接到業主委員會、物業服務企業的報告後，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，應當遵守管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。施工中相鄰關係人應當提供方便，給相鄰關係人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建築防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規劃設計，預留埋點、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業主，併到物業服務企業進行登記；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。物業服務企業應當與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協定，並將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業服務企業應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規劃設計要求給予指導，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

房屋裝修人在住宅室內裝飾裝修過程中違反有關規定的，開發建設單位、物業服務企業發現時應予以制止，對不聽勸阻的，應及時上報市綜合執法部門，任何開發建設單位、物業服務企業均無權對相關業主進行處罰。

第四十一條　開發建設單位交納的房地產開發項目資本金按開發項目建築面積每平方米10元的標準預留建築質量保證金。因開發建設單位責任造成的物業維修，如開發建設單位不履行維修責任，由物業服務企業、業主委員會聯合申請，經市物業管理辦公室審查同意後組織維修，維修費用從建築質量保證金中扣除。
物業保修期過後，經市物業管理辦公室查驗共用部位、共用設施設備無質量問題的，建築質量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，在辦理物業交付手續前，應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發建設單位、回遷安置部門在辦理小區業主入戶手續時，應告知業主及時交存住宅專項維修資金。未交納維修資金的，開發建設單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續。

第四十三條 專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用情況應當定期向業主公布。

第四十四條 未建立專項維修資金或專項維修資金不足的，發生維修費用時，由維修所涉及的業主按照各自建築面積比例承擔。

第四十五條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側外立面五分之一以上已經脫落或有脫落危險的；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；

（四）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

應急使用專項維修資金的具體辦法由市物業管理辦公室會同相關部門制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。人為造成的維修責任，由責任人承擔。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬頻數據傳輸等專業經營單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應事先通知業主委員會、物業服務企業，事後應當及時恢復原狀，業主委員會、物業企業應當積極支持配合。

第四十八條 物業服務企業經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用於廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當符合有關法律規定並徵得相關業主、業主大會的同意後，按照規定辦理有關手續，並向業主公布收益情況。扣除管理成本後的經營收益，歸業主所有，由業主大會決定其用途。
利用部分業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸該部分業主所有；利用全體業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸全體業主共有。

第六章 舊住宅小區管理

第四十九條 舊住宅小區是指1998年以前開發建設或房屋及附屬設施設備規劃、建設標準低，使用時間較長，不能達到應有的使用功能和滿足業主居住、日常生活需要的住宅區。

市物業管理辦公室負責制定全市舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃及年度計畫，對配套設施設備不全和設施設備嚴重損壞的住宅小區，有計畫地實施綜合改造，所需資金由市財政承擔。市公用事業行政管理部門負責組織實施。

第五十條 舊住宅小區實施綜合改造前，應由轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開業主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規約。

第五十一條 建立舊住宅小區管理長效機制。凡未實施專業化物業管理的舊住宅小區，按照屬地管理的原則，強化基層管理職能，構建以市政府為主導，街道辦事處組織實施，物業管理部門指導，專業化服務與社區自治相結合的管理模式。

基礎設施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區，應以確保小區的環境衛生和生活秩序為基本內容，實行以社區服務中心為管理主體，低收費的基本服務。

第五十二條 各級政府應指導、扶持社區居委會的物業管理工作。勞動保障部門應結合實施擴大再就業工程和完善社會保障體系工程，給予優惠政策；各相關專業設施管理部門要按照責任分工，做好舊小區內的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎設施的管理與服務。

第七章 法律責任

第五十三條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第五十四條 開發建設單位違反規定，有下列行為之一的，由市政府物業行政主管部門予以處罰；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）未按照規定配套建設物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬於業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十五條 物業服務企業違反規定，有下列行為之一的，由市政府物業行政主管部門予以處罰；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：
（一）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；
（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理一併委託給他人的，責令限期改正，處委託契約價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委託所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；
（三）擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用；
（四）超越資質等級承接物業服務業務的，沒收違法所得，並處以5萬元以上20萬元以下的罰款；
（五）未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款；
（六）以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，並處5萬元以上20萬元以下的罰款，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；

（七）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十六條 違反規定挪用住宅專項維修資金的，由市政府物業行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，並由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條　違反物業服務契約約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。

第八章 附 則

第五十八條　辦公樓、商場、醫院等非住宅物業的管理，參照本細則執行。

第五十九條本細則自發布之日起施行。蓋州市人民政府於2003年10月28日發布的《關於印發蓋州市城市住宅區物業管理辦法的通知》（蓋政發[2003]27號）同時廢止。