為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，廣水市發布了《廣水市物業管理實施辦法（暫行）》。
基本介紹
- 中文名：廣水市物業管理實施辦法（暫行）
- 施行地區：廣水市
第一章 總則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、維護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
物業管理應當堅持以人為本，實行業主自治與專業服務、社區管理相結合的原則。
第三條 本辦法適用於本市行政區域內具有房地產開發資質的房產開發企業，在通過政府“招、拍、掛”取得的土地上開發建設面積在 1.5萬平方米以上的商品房住宅小區。各機關、企事業單位建設的職工住宅小區、城區其它居民區的物業管理，按照屬地管理原則，由機關、企事業單位或城區其它居民區所在鄉鎮辦事處及村（居）委會參照本辦法實施。市保障性住房小區物業管理參照本辦法實施。
第四條 市房產管理局負責全市住宅小區物業管理活動的指導、監督和管理工作。
國土資源、住建、規劃、民政、公安、城管、物價、工商、質監、供水、供電、通信等相關部門應當各司其職，共同做好物業管理區域內的相關工作。
鄉鎮辦事處應明確部門和工作人員負責本轄區住宅小區的業主大會成立和業主委員會換屆組織、指導工作，監督業主大會和業主委員會，依法履行責任，調解處理物業糾紛，協調物業管理與社區管理的關係。
第二章 新建物業與前期物業管理
第五條 物業管理區域的劃分，根據建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，考慮建築物規模、結合物業公用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域，但配套設施設備能夠分割並獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。
新建物業出售前，開發建設單位應當將劃定的物業管理區域向房產主管部門備案。一個物業區域成立一個業主大會，由一個物業企業提供物業管理服務。
第六條 小區物業管理用房，開發建設單位原則上按建設工程規劃許可證載明的房屋總建築面積的 5‰匹配，最低不低於 100平方米。
第七條 規劃部門在審批建設工程規劃許可證時，按上述第六條規定明確物業管理用房的位置、面積；同時應明確容積率、建築密度、綠化率、車庫、車位、垃圾集並點、商業網點、公廁、休閒健身場所等內容。其中：車庫、車位應不低於規劃總套數的 60%，規劃住宅在 500套以上的應配建幼稚園。開發建設單位應當在商品房預售時將上述內容列入預售方案報市房管局備案並對外公布。
第八條 國土資源部門在土地“招、拍、掛”前，應將項目規劃設計條件在招標檔案中明確，開發建設單位中標後應全面履行招標檔案規定的各項配建責任和義務。
第九條 房管部門在開發建設單位辦理房屋初始登記前，應現場查勘物業管理用房及其它配套設施建設的座落、位置、建築面積等，收集物業承接驗收單等相關資料予以備案。
辦理所有權初始登記時，應在房產登記簿中註明物業管理用房的面積、房號以及物業的其他公用共有部分，業主有權查詢。
第十條 開發建設單位應當按照小區規劃的要求配建物業管理基礎設施，無償提供具備水、電、採光、通風等基本使用功能的物業管理用房，並按規定承擔保修責任。
第十一條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當服務到物業管理區域內的最終用戶，計量表實行一戶一表，直抄到戶，並向最終用戶收取有關費用。對物業管理用房等共有公用設施設備部分安裝獨立計量表。
第十二條 物業管理區域內的專業經營設施設備的施工、安裝，開發建設單位應當協調配合，並承擔相關管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
第十三條 開發建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理，向前期物業服務企業移交物業管理用房和相關資料，並與其簽訂書面的前期物業服務契約。
第十四條 開發建設單位在銷售之前，應按規定製定臨時管理規約。臨時管理規約，不得侵害買受人的合法權益。與買受人簽訂的商品房買賣契約，應當含前期物業契約約定的內容，前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊。開發建設單位交付住宅物業，應當向業主提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等資料。
第十五條 新建住宅小區的配套建築及設施設備符合下列條件後，開發建設單位方可辦理物業交付手續：
( 一 )生活用水納入城市公共供水管網，並安裝分戶計量裝置；
( 二 )雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統；
( 三 )小區用電納入城市供電網路，並安裝分戶計量裝置；
( 四 )在城市管道燃氣主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣管道的鋪設且與相應管網連線，並安裝燃氣分戶計量表；
( 五 )電話通信線、有線電視線和寬頻數據傳輸信息連線埠鋪設到戶，安全監控裝置及其他安全防範設施設備，信箱、報箱等按專項設計要求配置到位；
( 六 )按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等公用消防設施建設；
( 七 )小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
( 八 )按照規劃要求完成環境衛生、商業網點、物業管理用房等配套建築及設施建設；
( 九 )按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；
( 十 )住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設定有效的隔離設施；
( 十一 )法律、法規規定的其他條件。
第十六條 承接新建物業前，物業服務企業和開發建設單位應按國家有關規定和前期物業服務契約的約定，共同對物業公用部分、公用設施設備進行檢查和驗收，驗收結果向小區業主公示，並報市房管局備案。
第十七條 在前期物業管理期間 ,房屋交付使用前（含當月）所發生的物業服務費用 ,由開發建設單位承擔 ;房屋交付使用後所發生的物業服務費用 ,應由物業買受人承擔；前期物業管理在交付使用房屋面積超過總面積的 70%，且業主大會選聘物業服務企業後方可終止。
第三章 業主及業主大會
第十八條 業主是指不動產登記簿或其它法定檔案確定的物業所有權人，在物業管理活動中享有法律法規規定的權利，並承擔相應的義務。
第十九條 業主大會由同一個物業管理區域內全體業主（或業主代表）組成，選舉業主委員會。符合成立業主大會條件的，應當向物業所在地村（居）委會提出申請，由村（居）委會報告鄉鎮辦事處，會同市房管局指導召開業主大會，選舉產生首屆業主委員會。開發建設單位和物業服務企業應協助做好首屆業主大會的籌備工作。
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按業主大會議事規則的規定召開，若 20%以上的業主提議，認為需要召開業主大會臨時會議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第二十條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
第二十一條 業主、業主大會、業主委員會應當配合社區、公安、消防、城管等部門，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計畫生育等相關工作。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當報告相關的村（居）委會，並認真聽取村（居）委會的建議，服從村（居）委會的指導。
第四章 物業管理服務
第二十二條 物業服務企業是指依法取得法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。業主大會應通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘物業服務企業提供物業服務。物業服務企業應當在其資質等級許可的範圍內從事物業管理活動。
第二十三條 物業服務企業不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業服務企業資質證書。
在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當到市房管局備案。
第二十四條 業主或者物業使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業服務企業辦理登記手續；並同物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協定，協定應包括裝飾裝修的禁止行為和注意事項等內容。
業主拒不辦理登記、審批手續的，物業服務企業有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。
第二十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務契約。物業服務契約應當對物業管理範圍、管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的使用、物業管理用房、契約期限、物業服務企業的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。
物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收及相關資料移交手續。
第二十六條 物業服務企業應當按照物業服務契約的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務契約的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十七條 物業服務契約終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和相關資料交還給業主委員會。業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
業主委員會在物業服務契約期限屆滿 60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決，若雙方續約，應當重新簽訂物業服務契約；若雙方不再續約，應當及時依法選聘新的物業服務企業。物業服務企業被解聘或服務期滿不再續聘，新的物業服務企業未進入前的“空檔期”由業主委員會代行物業管理服務職責。
第二十八條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。
第二十九條 物業服務企業應當明碼標價，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況在物業管理區域內顯著位置進行公示。市價格部門會同房產部門制定物業服務收費基準價和浮動幅度，並每年向社會公布。
物業服務企業可以根據業主的委託提供物業服務契約以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。
第三十條 業主應當根據物業服務契約的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主須承擔連帶交納責任。
第三十一條 業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業對於物業管理服務有爭議的，可以向市房管局、物業所在鄉鎮辦事處、村（居）委會申請協調處理；對有關物業服務收費有爭議的，可以向市物價部門申請協調處理。
第五章 物業的使用與維護
第三十二條 物業管理區域內，禁止下列行為：
( 一 )損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；
( 二 )違規搭建建築物和構築物、私開門窗；
( 三 )侵占、損壞樓道、損毀樹木、園林、綠地等 物業共用部位、共用設施設備；
( 四 )擅自改變房屋用途；
( 五 )亂丟亂倒垃圾、高空拋物；
( 六 )堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，產生超過國家規定標準的噪聲或影響鄰居採光、通風；
( 七 )占用消防通道；
( 八 )賭博、迷信活動、飼養動物干擾他人；
( 九 )法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
物業管理區域內發生上述行為時，業主、物業使用人有權舉報、投訴；物業服務企業、業主委員會發現有上述行為的，應予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的應及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理，相關業主和物業使用人應積極予以配合。
第三十三條 業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規約、管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。
第三十四條 業主轉讓或出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或承租人，應在轉讓或承租契約簽訂的 7日內告知業主委員會和物業服務企業。
第三十五條 物業區域內房屋專項維修資金的收交、存儲、使用、監督等事宜 按照市房產管理部門制定的相關規定實施。
第六章 監督管理
第三十六條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，鄉鎮辦事處或市房管局應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第三十七條 開發建設單位、物業服務企業違反物業管理相關規定，由相關主管部門依據《物業管理條例》等相關法律法規給予相應行政處罰。
第三十八條 業主違反物業服務契約約定，逾期不交納物業管理費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第三十九條 與物業管理有關的管理部門及其工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門實行問責或給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附則
第四十條 本辦法自頒布之日起實施，由市房管局負責解釋，並由市房管局依據相關法律、法規及本辦法制定實施細則。
