為深入推進市區小區治理，切實解決物業服務糾紛多、物業費收繳難問題，進一步規範市區物業服務與管理，根據《物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》《湖北省物業服務收費管理辦法》和《中共黃岡市委關於加強城鄉居民小區黨組織建設提升基層社會治理效能的意見》（黃髮〔2020〕6號）有關規定和檔案精神，結合市區實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：黃岡市區居民小區物業服務管理辦法（試行）
- 發布單位：黃岡市人民政府辦公室
一、改進物業服務管理
（一）推動市區各類小區物業服務全覆蓋。積極探索老舊小區物業服務屬地管理或委託管理，支持規模小區或有條件的小區優先選聘黨組織健全、管理規範、信用評級高的物業服務企業。引進全國知名物業服務企業，針對不同小區片區特點，靈活採取單獨或連片接管等方式，推進小區物業服務企業有序進駐、有效管理和服務。
（二）規範物業服務契約。全面推行物業服務契約化管理，住建部門聯合市場監管部門制訂統一規範的物業服務契約範本，規範物業服務契約條款，遵照有關法律法規，明確物業服務範圍、物業服務等級標準和雙方權責義務。各類小區不得訂立物業服務陰陽契約，物業服務契約不得整體轉包。
（三）公開選聘物業服務企業。前期物業服務企業由小區開發建設單位通過公開招投標等方式進行選聘。前期物業終止前，由社區居委會牽頭，指導小區業主委員會組織公開招聘物業服務企業，由業主大會或業主代表大會決定。鼓勵通過招投標方式公開選聘小區物業服務企業，在行業主管部門指導下，事先制訂具體工作方案並報社區研究同意，確保物業服務選聘或解聘依法依規、公開有序。
（四）開展個性化物業服務。支持各小區根據物業服務契約內容，制訂個性化的小區物業服務清單。由社區居委會牽頭，小區業主委員會與物業服務企業約定對物業管理區域內的環境衛生、公共秩序、公共設施、公共場地等服務的細化清單，進一步明確物業服務具體範圍及項目、物業企業及業主的責任邊界，並可根據小區實際情況實行年度動態調整。
二、加強物業服務監管
（五）強化物業服務行業管理。鼓勵和支持物業服務企業兼併重組，培育一批有實力、有口碑、有信譽的物業服務企業。建立物業行業監管平台，採集並完善物業服務企業和物業從業人員及服務項目、信用等級等基礎信息數據，每年組織開展物業服務企業信用評級，定期向社會公布物業行業信用信息。對業主、業主委員會投訴較多、整改不到位的物業服務企業，要按照《黃岡市住建行業信用管理暫行辦法》《黃岡市住建行業信用“紅黑名單”管理辦法》，依法依規實行守信聯合激勵和失信聯合懲戒。住建部門、物業行業協會每年要組織開展市區物業服務專項培訓，引導物業服務企業提高物業服務水平。
（六）建立物業服務報告及質量評議制度。物業服務企業應按物業服務契約約定向業主委員會報告物業服務情況，未約定的每半年應向業主委員會報告物業服務情況，並接受業主委員會及小區黨組織、住建部門、物業行業協會等綜合評議，評議結果報社區居委會及行業主管部門，作為物業服務企業信用評級、行業評比及參選續聘的重要依據。
（七）全面推行物業服務信息公開。物業服務契約及服務清單應及時向全體業主公開，在物業服務區域內顯著位置固化，並向社區居委會報備。物業服務事項、人員情況、質量要求、收費項目標準及收繳情況、車庫車位租售情況、維修資金使用情況、公共經營及收益情況等物業服務基本信息及契約履行情況應每年向業主公開，並作為物業服務報告的重要內容。
三、健全物業服務糾紛多元調處機制
（八）釐清物業服務糾紛化解職責。物業服務企業要全面履行物業服務主體責任，建立健全快捷、便民的登記、受理、處理、反饋機制，確保業主投訴有人理、及時辦、有反饋。業主委員會要加強溝通協調，對業主投訴多次或涉及多個業主、多個樓棟單元的物業服務問題，及時組織物業服務企業與業主進行對話、協商和調解。小區黨組織加強思想引導和政策宣傳，著力推動矛盾糾紛化解。街道、社區要加強對小區業主反映突出的物業服務難點焦點問題的綜合協調，組織相關職能部門及小區各方進行綜合調處，積極回應民眾關切。住建部門要加強物業服務行業調研分析和統籌協調，及時研究行業共性問題，提高物業服務行業監管水平。
（九）完善糾紛處理辦法。住建部門要組建市區物業矛盾糾紛調解委員會，通過第三方機制推動業主、業主委員會與物業企業之間矛盾化解，提高物業服務矛盾糾紛調處公信力。充分發揮法律手段在物業服務糾紛處理中的積極作用，構建人民調解、行政調解、司法調解及仲裁、訴訟相互銜接的服務糾紛解決工作新模式。人民法院應當對物業服務訴訟請求“快審、快判、快結”。
四、規範物業費收繳
（十）建立物業費催收及懲戒機制。物業服務企業應建立健全公開、透明、人性化的宣傳、溝通、提醒、催收、催繳、通報等收費管理機制。對不按時交納的業主可採取適當方式及時告知，也可向業主委員會及小區黨組織、業主單位書面反饋。業主交納物業費情況，納入小區各類資格審查和評先評優推薦的重要條件。對經提示提醒且無正當理由、連續12個月仍未交費的業主，由社區居委會或小區黨組織、業主委員會按程式停止或終止其在小區的公共職務（業主代表、樓棟長或小區黨組織、業主委員會、業主監督委員會成員）。
（十一）健全物業費清收協同機制。小區物業費清收情況納入社區基層社會治理的重要內容，街道、社區要強化屬地責任、加強統籌協調，及時督促物業企業改進服務，指導小區各方加強配合，推動轄區居民積極主動交納物業費。業主委員會要把督促、引導業主交納物業費作為重要職責，對逾期不交納或拒付物業費的，應當督促其限期交納。支持人民法院對拒交物業費的典型案件進行公開審理。
（十二）做好宣傳教育引導。小區黨組織、業主委員會要加強組織動員和溝通協調，教育引導業主積極交納物業費。業主所在單位應大力支持、積極倡導本單位黨員幹部、公職人員或員工認真履行業主義務，按時交納物業費。新聞媒體要加大宣傳引導，推動全社會形成自覺交納物業費的良好風氣。
