第一條 為了加強新建商品房預售資金的監督管理，確保商品房預售資金用於商品房項目工程建設，保障購房人的合法權益，防範房地產交易風險，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》等有關法律法規的規定，結合我縣實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：英山縣商品房預售資金監管暫行辦法
- 發布單位：英山縣人民政府
第二條本縣行政區域內新建商品房預售資金的收存、使用和監督管理工作，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業將其開發建設的商品房在辦理預售許可證後至房屋所有權初始登記完成前進行銷售，由購房人按照商品房買賣契約約定支付的全部房價款，包括定金、保證金、首付款、預付款、預售商品房抵押（按揭）貸款等款項。
第四條 縣房管局是本縣新建商品房預售資金監管主管部門，負責本辦法的組織實施。
縣住建、規劃、工商、人行、銀監、住房公積金管理等有關部門和單位（以下簡稱相關監管部門）應當依照法定職責和本辦法規定，協同做好商品房預售資金的監管工作。
第五條 縣房管局應當建立商品房預售資金分級監管制度，對商品房預售資金的收取和使用實行全過程監管，分為一般監管和重點監管。重點監管資金是指本監管項目達到竣工交付條件所需的工程建設費用，用於購買必需的建築材料、設備及支付建設施工進度款。不得用於支付在辦理商品房預售許可證之前應支付而未支付的各項費用，一般監管資金是指超過重點監管資金以外的資金。
重點監管資金標準暫定為全部預售資金的25%，其餘預售資金作為一般監管範圍。對於開發房地產項目有風險的企業，縣房管局可評估其風險程度相應提高重點監管資金的比例。
重點監管資金標準的調整由縣房管局組織相關專業機構結合商品房項目所在區域、用途、工程造價、工程進度以及房地產開發企業資質、經營業績和誠信記錄等因素綜合測定，報縣人民政府批准後公布實施。
第二章 預售資金監管協定
第六條房地產開發企業在辦理商品房項目的預售許可證前，應當選擇該商品房項目所在地的商業銀行（以下簡稱合作銀行）開立該商品房項目預售資金專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）,並與縣房管局、合作銀行簽訂《英山縣商品房預售資金監管協定書》（以下簡稱三方協定）。
一個預售項目只能設立一個監管賬戶，原則上監管賬戶應設在該預售項目有開發貸款或項目抵押的商業銀行。一個預售項目是指對應的一個商品房預售許可證中指定預售的所有房屋。
合作銀行應當按照三方協定約定和本辦法規定做好商品房預售資金的監管工作，落實好責任分工，確保監管到位並定期將監管賬戶的收支情況等相關信息匯總後報縣房管局。
第七條 房地產開發企業簽訂三方協定時，應當向縣房管局提供以下資料：
（一）施工契約及建築材料、設備購銷契約等；
（二）工程進度、工程款支付情況表和資金使用計畫；
（三）商品房物價備案證明檔案。
（四）其他相關材料
上述資料、資金、數據發生變更的，房地產開發企業應及時向縣房管局提供變更後的有關資料。
房地產開發企業使用一般監管資金時，須向監管部門提交申請。
第八條 三方協定示範文本由縣房管局、縣工商局會同合作銀行擬定。
三方協定屬於行政契約範疇，應當遵守本辦法規定，應當載明商品房預售資金的收取範圍、使用範圍、使用程式、重點和一般監管範圍、解除監管條件，以及協定各方的權利義務和違約責任、爭議解決方式等內容。
第三章 預售資金繳存管理
第九條 在核發商品房預售許可證時，應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證、施工許可證；
(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
投入開發建設的資金和開發建設總投資，由縣房管局委託代理機構遴選的第三方評估機構進行投資認定。
在預售許可證相關資料上載明商品房預售資金監管範圍、監管賬戶等信息。
第十條 房地產開發企業在預售商品房時，應當在售樓部醒目位置公示預售資金監管賬戶等信息；在商品房買賣契約中註明監管賬戶等信息，約定並協助購房人將房價款直接存入該商品房項目監管賬戶，不得直接或另設賬戶收取任何性質的房價款。
第十一條 購房人應當按照商品房買賣契約約定的交款方式和時限，憑新建商品房預售資金繳款通知書，將房價款直接存入商品房買賣契約中載明的監管賬戶。
合作銀行核實繳款信息後，按照繳款通知書收取預售資金並向購房人出具繳款憑證。房地產開發企業應當根據合作銀行出具的繳款憑證為購房人換取相關票據。
購房人申請商品房（按揭）貸款的，按揭銀行或住房公積金管理中心應當按照借款契約約定的時間和額度將貸款金額直接劃轉至監管賬戶。
第四章 預售資金使用管理
第十二條 商品房預售資金必須用於該商品房項目的工程建設。具體使用範圍包括購置本商品房項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設施工進度款、農民工工資、法定稅費和其他相關費用。
第十三條 房地產開發企業使用一般監管範圍內的商品房預售資金，應當編制用款計畫，報縣房管局和合作銀行備案。合作銀行根據本辦法規定和三方協定辦理商品房預售資金撥付手續。
用款計畫應當附有工程監理等單位出具的施工進度證明，以及上次用款計畫執行情況的說明。
第十四條 房地產開發企業因本商品房項目建設確需使用重點監管範圍內的商品房預售資金時，應當按照三方協定設定的資金使用節點在限定額度範圍內，向縣房管局提供用款事項的相應證明材料。
重點監管範圍內的商品房預售資金按照結構封頂、竣工驗收、完成初始登記三個環節設定資金使用節點，各節點支取後重點監管範圍內的商品房預售資金餘額分別不得低於核定的全部預售資金總額的20%、15%、8%。
第十五條縣房管局受理用款申請後，應當按照三方協的約定和本辦法規定，在3個工作日內進行審核。符合條件的，及時出具同意撥付證明。合作銀行應當依據縣房管局出具的同意撥付證明，在3個工作日內辦理監管資金撥付手續。
第十六條 房地產開發企業有下列情形之一的，縣房管局應出具不予撥付通知書，並說明理由。
（一）申請資金超過用款額度或上次未按要求使用的；
（二）實際用途、用款單位與契約約定不符的；
（三）未按規定將預售資金全部存入監管賬戶的；
（四）不按規定使用預售資金的其他情形。
第十七條 房地產開發企業與購房人解除商品房買賣契約的，房地產開發企業可以向縣房管局提供解除退款部分的監管申請，縣房管局核實後以書面方式通知合作銀行解除該部分房價款的監管。
有關部門依法對監管賬戶實行凍結或者扣劃的，合作銀行有義務證明監管賬戶資金的性質，並及時書面告知縣房管局。
第十八條 解除商品房項目預售資金監管，按照下列程式辦理：
（一）房地產開發企業向縣房管局提交解除監管賬戶申請以及工程竣工驗收備案證明材料、房屋已辦理初始登記、開發項目已經完成物業承接驗收等相關手續；
（二）縣房管局應當在5個工作日內進行核實，經核實情況屬實的，出具書面解除監管通知；
（三）合作銀行憑解除監管通知按規定解除監管。
第五章 法律責任
第十九條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由縣房管局責任限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第二十條 房地產開發企業有下列行為之一的，由縣房管局責任限改正，並可按照三方協商的約定暫停期監管資金撥付，逾期不改的，按有關規定處理，同時記入開發企業信用檔案，向社會公示：
（一）未按照規定將房價款存入監管賬戶的；
（二）以收取其他款項為名變相逃避監管的；
第二十一條 合作銀行未按照規定或者三方協定約定及時入賬、撥付監管資金或者挪用監管資金的，由其上級主管部門責令改正、追回款項。縣房管局可按照三方協定約定與該合作銀行取消合作關係，並追究其法律責任。
第二十二條 相關監管部門出具虛假證明或不實材料，造成不良後果或損失的，依法承擔相應的責任。
第二十三條 縣房管局及相關監管部門的工作人員在商品房預售資金監管工作中有徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權、索賄受賄等行為的，依法追究相應的責任。
第六章 附 則
第二十四條 縣房管局根據本辦法的規定，可制定具體實施細則。
第二十五條 本辦法自印發之日起施行，施行之前已批准預售的商品房項目不適用本辦法。國家法律、法規和規章有明確規定的，從其規定。
