《綿陽城區商品房預售資金監督管理辦法》是綿陽市人民政府發布檔案。
基本介紹
- 中文名：綿陽城區商品房預售資金監督管理辦法
- 發布單位：綿陽市人民政府
綿陽城區商品房預售資金監督管理辦法
第一章 總則
第一條 目的和依據 為促進房地產市場平穩健康發展，保障商品房預售資金優先用於開發項目的建設、交付、辦證，督促房地產開發企業（簡稱開發企業）履約盡責，維護買受人合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等有關法律法規和規章，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 定義及範圍 本辦法所稱預售資金是指開發企業在綿陽城區開發的商品房辦理商品房預售許可（簡稱預售許可）後，由買受人按商品房買賣契約（預售）約定支付的全部購房款（包括首付款、分期付款、購房貸款和其他形式的購房款）。
第三條 預售資金監管性質 監督開發企業在商品房預售中獲得的預售資金，優先用於開發項目建設、商品房交付和辦理不動產轉移登記等。預售資金的監管，不改變預售資金權屬，不增減商品房買賣雙方的法定權益和法定義務。
第四條 監管原則 城區商品房預售資金監管遵循“政府主導、全程監管、分類實施、節點控制、專款專用”的原則。
第五條 監管部門職責 市住建部門是預售資金監管主管部門，負責本辦法的組織實施。區（園區）住建部門是轄區房地產開發項目預售資金監管機構（簡稱監管機構），具體負責預售資金的監管工作。
中國人民銀行綿陽市中心支行、綿陽銀保監分局負責指導、督促銀行業金融機構（簡稱監管銀行）執行預售資金監管規定。
第六條 開發企業義務 開發企業應選擇合適的預售資金監管銀行，負責指導配合買受人將預售資金全部存入預售資金監管專用賬戶（簡稱監管賬戶），及時為買受人辦理網簽，配合辦理預告登記。
第七條 監管銀行條件及職責 監管銀行須具備資金監管安全規範運行所需的金融管理業務能力及網路技術條件，且在綿陽城區設有營業網點；須嚴格執行預售資金監管相關規定，開展預售資金監管業務，提供預售資金監管金融服務。
第八條 監管系統 市住建部門負責統籌綿陽城區商品房預售資金監管系統（簡稱監管系統）建設，通過監管系統對預售資金實行信息化、數據化、格線化管理。
第九條 監管期限 預售資金監管期限，自核發商品房預售許可證之日起，至完成不動產轉移登記止。
第二章 預售資金監管協定
第十條 開立監管賬戶 開發企業申請預售許可前，須選擇監管銀行依照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則，按以下程式開立監管賬戶：
（一）開發企業登錄監管系統，填寫並上傳提交監管賬戶申請表、營業執照、資質證書、土地使用權屬證書、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、預測繪報告、項目土地抵押情況及其它必要資料。
（二）監管機構收到資料後2個工作日內，將辦理商品房預售許可對應的房源表導入監管系統，確定預售資金監管額度，提出預售資金監管賬戶開戶意見。
（三）監管銀行依據監管機構開戶意見開立監管賬戶。
第十一條 監管協定簽訂 開發企業開立監管賬戶後，登錄監管系統填寫列印預售資金監管協定，並由監管機構、開發企業及監管銀行簽訂三方監管協定（簡稱監管協定）。監管協定主要包括：當事人的名稱、地址、統一社會信用代碼；監管項目的名稱、坐落位置；監管賬戶名稱、賬號；監管項目範圍、面積、土地抵押情況；預售資金的收存、支出、使用方式；協定的解除和中止；當事人權利和義務；違約責任；爭議解決方式等內容。簽訂監管協定前，開發企業須通過監管系統向監管機構、監管銀行報備該項目建設及土地抵押借款等相關契約，作為預售資金申請使用審核、撥付的依據。
第十二條 信息公開 開發企業須建立信息公開制度，將預售資金的監管辦法、收取辦法、監管協定等信息，在售樓場所醒目位置進行公示，並在商品房買賣契約中載明預售資金監管賬戶名稱、開戶銀行、賬號等信息。
第十三條 監管賬戶變更 監管賬戶設立後，原則上不得變更。若開發企業因特殊原因確需變更監管賬戶的，應與監管機構、監管銀行重新簽訂監管協定，並將原監管賬戶的結餘資金轉入新的監管賬戶。監管賬戶變更期間暫停該項目網上籤約。
第三章 預售資金繳存
第十四條 資金繳存 買受人支付的購房款必須全部直接存入監管賬戶，嚴禁開發企業或委託的第三方機構將預售資金存入監管賬戶以外的其他任何賬戶；買受人申請按揭貸款的，發放貸款銀行應及時將貸款直接劃轉至監管賬戶。
第十五條 繳存流程 買受人應當按照商品房買賣契約約定的付款時間，憑開發企業出具的預售資金繳款通知書，通過商業銀行網點櫃檯或者預售資金監管專用POS機、網上銀行將購房款直接存入監管賬戶。監管銀行應向買受人出具預售資金繳存憑證。
第十六條 沖正及退款 因開發企業、監管銀行或買受人將預售資金錯誤劃入監管賬戶等原因，造成應納入監管的預售資金與實際繳入監管賬戶的資金不符的，或者買受人已將購房款交入監管賬戶，但因其他原因未與開發企業進行網簽，並符合退房條件需退回購房款的，開發企業或買受人應提交預售資金錯誤劃入監管賬戶的證明或者退房證明，由監管機構和監管銀行辦理沖正或退款手續。
第四章 預售資金使用監管
第十七條 預售資金使用要求 預售資金必須優先保障開發項目的建設、商品房的交付和辦證等開發企業履約盡責所需資金（簡稱履約盡責資金），履約盡責資金包括建設資金、應預繳的稅款、抵押土地贖回資金。開發企業在未完成商品房買賣契約約定應盡的上述義務前，不得將履約盡責資金挪作他用和作任何轉移。
第十八條 預售資金使用監管方式 預售資金使用實行分類監管。當預售資金小於或等於履約盡責資金額度時，預售資金的使用，實行審核監管方式；當預售資金大於履約盡責資金額度時，超出履約盡責資金額度部分預售資金的使用，實行備案監管方式。
第十九條 履約盡責資金額度確定 履約盡責資金額度＝建設資金額度+應預繳的稅款預估額度+抵押土地贖回資金額度。
建設資金是指開發企業保障開發項目建設並達到商品房買賣契約約定交付條件所需的資金。建設資金額度＝預售許可證載明的建築面積×綜合單價（包括但不限於項目前期、綠化、室外附屬、附表工程等達到交付條件的工程費，由市住建部門測算並適時公布）；屬於精裝修的，還包括精裝修成本費用。
應預繳的稅款是指開發企業開發的商品房項目銷售不動產依法應預繳的稅款。應預繳的稅款預估額度＝預售許可準予預售房源建築面積×商品房預售均價×4.5%。
抵押土地贖回資金是指開發企業贖回抵押土地所需的所有資金。抵押土地贖回資金額度＝預售許可建築面積÷建設工程規劃許可建築面積×土地贖回所需的全部還款額。
第二十條 建設資金的監管 建設資金使用實行先開發企業申請，後監管部門審核，再由銀行撥付的監管程式，資金監管實行節點控制。
第一節點，取得《商品房預售許可證》後，可申請使用對應賬戶內不超過40%的建設資金額度。
第二節點，建成層數達到設計層數一半，累計可申請使用對應賬戶內不超過50%的建設資金額度。
第三節點，主體封頂，累計可申請使用對應賬戶內不超過60%的建設資金額度。
第四節點，工程質量驗收合格，累計可申請使用對應賬戶內不超過80%的建設資金額度。
第五節點，完成竣工驗收備案，累計可申請使用對應賬戶內不超過95%的建設資金額度。
第六節點，完成不動產首次登記，可申請使用對應賬戶剩餘5％的建設資金。
第二十一條 建設資金申請條件 開發企業應按節點申請使用建設資金，累計申請使用建設資金不得超過節點累計使用額度。對應時間節點要求應分別提供以下資料：
（一）取得商品房預售許可後，無需提供資料；
（二）建成層數達到設計層數一半，應當提交開發企業、施工單位、監理單位出具的證明；
（三）主體封頂，應當提交主體結構驗收記錄；
（四）工程質量驗收合格，應當提交建設工程質量監督報告；
（五）完成竣工驗收備案，應當提交建築工程竣工驗收備案證書；
（六）完成不動產首次登記，應當提交不動產首次登記證。
一個預售許可證包含多棟房屋的，按該預售許可證下工程形象進度最低的房屋確定該監管賬戶建設資金申請節點。
建設資金申請每個節點不得超過兩次。
第二十二條 建設資金使用審核 監管機構應當自受理開發企業申請之日起2個工作日內出具審核意見。第二節點監管機構應勘察現場，並留存相關佐證資料。
開發企業信用在90分以上的，前4個資金申請節點可提高8%的資金使用額度；開發企業信用在80分以上、90分以下（不含90分）的，前4個資金申請節點可提高5%的資金使用額度；開發企業信用在60分以下的，前4個資金申請節點降低8%的資金使用額度。信用分以四川省房地產開發企業信用信息管理系統上記載的信息為準，實時對應審核資金使用額度。
開發企業獲得市政府頒發綠卡企業稱號一年內，前4個資金申請節點可提高8%的資金使用額度；開發企業獲得市住建部門頒發綠卡企業稱號一年內，前4個資金申請節點可提高5%的資金使用額度。
上述兩種提高建設資金使用額度的方式不疊加使用。
第二十三條 建設資金撥付 監管銀行應當依據監管機構出具的審核意見，工作日24小時內將建設資金撥付給與開發企業簽訂監管協定時報備的契約當事人或者相關單位。
第二十四條 應預繳稅款的監管 應預繳稅款的預估額度資金實行先審核後撥付的監管程式，由監管銀行負責審核撥付。開發企業依法繳納稅款時，可申請使用預售資金，監管銀行只能撥付給稅款徵收機關與開發企業約定的稅款繳納賬戶，記錄履約盡責資金中的應預繳稅款預估額度的使用情況。
第二十五條 抵押土地贖回資金監管 抵押土地贖回資金使用實行先審核後撥付的監管程式，由監管銀行負責審核撥付。開發企業依法贖回抵押的土地權屬時，可申請使用預售資金，監管銀行只能撥付給土地抵押銀行與開發企業約定的還款賬戶，記錄履約盡責資金中的抵押土地贖回資金額度的使用情況。
第二十六條 其他預售資金使用 累計使用的履約盡責資金和監管賬戶留存的預售資金之和達到履約盡責資金額度後，開發企業可使用超出履約盡責資金額度部分的預售資金，監管銀行確認後，可先行撥付，同時報監管部門備案。
第二十七條 預售資金安全 監管銀行應採取措施確保預售資金安全。
第五章 法律責任
第二十八條 開發企業有下列行為之一的，由監管部門責令限期改正，整改期間暫停受理其預售資金的使用申請和審核撥付；逾期不改的，由監管部門記入開發企業信用檔案，並按照有關規定予以處理：
（一）與買受人進行網上籤約，未將預售資金全部存入監管賬戶的；
（二）與買受人未進行網上籤約但簽訂書面契約，未將預售資金全部存入監管賬戶的；
（三）以其他款項為名變相收取預售資金逃避監管的;
（四）存在未取得預售許可收取相關費用、虛假宣傳、捂盤惜售或變相囤積房源、銷售現場未按規定公示相關信息、發布虛假房源信息和擾亂市場秩序等行為的;
（五）提供虛假契約或證明材料申請撥付預售資金的;
（六）存在代收應由買受人繳納的契稅和住房專項維修資金行為的；
（七）存在其它違法違規行為的。
第二十九條 按揭貸款銀行未按照規定及時將按揭貸款劃轉至監管賬戶、監管銀行未按規定撥付預售資金或擅自撥付預售資金、挪用預售資金的，由其主管部門責令整改、追回款項，並按規定予以處理；監管機構可按照監管協定的約定，取消其監管資格，並依法追究相關責任。
第三十條 監管部門及有關部門（單位）工作人員，在預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法依規予以處理。
第六章 附則
第三十一條 本辦法規定的預售資金監管工作有關格式文本，由市住房和城鄉建設委員會統一制定。
第三十二條 本辦法自2021年4月22日起施行，有效期5年。
第三十三條 本辦法施行後，辦理商品房預售許可的開發項目預售資金監管按本辦法執行；本辦法施行前已辦理商品房預售許可的開發項目預售資金監管，由市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行綿陽市中心支行、綿陽銀保監分局和各區（園區）住建部門按照開發項目進展情況，依據本辦法調整監管方式。
第三十四條 各縣（市）可參照本辦法執行。
第三十五條 本辦法由市住房和城鄉建設委員會會同有關部門負責解釋。
