《綿陽城區城市商品房預售管理實施細則》是綿陽市人民政府辦公室印發通知。
基本介紹
- 中文名：綿陽城區城市商品房預售管理實施細則
- 發布單位：綿陽市人民政府辦公室
綿陽城區城市商品房預售管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為加強城市商品房預售管理，維護商品房交易當事人的合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等有關法律法規和規章，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱商品房預售是指房地產開發企業（簡稱開發企業）在依法取得土地使用權的國有土地上，依照建設工程規劃要求實施開發建設，依法將正在建設中的房屋預先出售給買受人的行為。
第三條 本實施細則適用於綿陽城區（含安州區）範圍內城市商品房預售管理。
第四條 市住建部門負責綿陽城區城市商品房預售管理工作，組織實施本細則。自然資源和規劃、市場監管、發展改革、稅務、公安等部門按照各自職責，協同實施本細則，共同做好商品房預售管理有關工作並加強信息共享。區（園區）住建部門負責轄區內房地產市場的日常監管工作。
第二章 商品房預售許可
第五條 商品房預售實行許可制度。開發企業應當依法向住建部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》後方可進行商品房預售。
未取得《商品房預售許可證》的，開發企業和房地產中介服務機構（簡稱中介機構）不得進行預售，不得委託第三方平台、機構、渠道進行預售；不得以內部認購、預訂、排號、發放VIP卡、吸納會員、眾籌購房等任何形式向買受人收取定金、預約款等費用進行變相預售，也不得與買受人簽訂凍結買受人銀行資金協定方式變相預售。
第六條 商品房預售應當符合下列條件：
（一）已取得土地使用權屬證書，且土地使用權未被司法機關或者行政機關查封、扣押；
（二）已取得建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）已確定施工進度和竣工交付日期；按申請預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上。其中：規劃地上6層及以下的需完成主體封頂；規劃地上7層及以上的需完成地上規劃層數的1/3且不少於7層（地上層數1/3不為整數的一律向上收整）。
（四）已確定前期物業管理單位。
第七條 開發企業申請預售許可，應當提交下列資料並對其真實性負責：
（一）申請表。商品房預售許可申請表。
（二）身份證明。開發企業的營業執照和資質證書，企業法定代表人以及委託代理人身份證明、委託書。
（三）項目合法性證明。項目土地使用權屬證書、項目建設工程規劃許可證、項目建築工程施工許可證。
（四）投資證明。投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明。
（五）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，選擇代理銷售的還需提交代理銷售契約。
（六）其他。已確定前期物業管理單位的證明材料。
第八條 商品房預售許可依照下列程式辦理：
（一）受理。開發企業按本實施細則第七條規定提交有關材料，材料齊全的，住建部門應噹噹場受理；材料不齊的，應噹噹場一次性告知需要補充的材料。
（二）審核。住建部門對開發企業提供的有關材料是否符合預售條件要求進行審核，對工程進度要求條件應到現場進行核實。
（三）決定與許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，住建部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發《商品房預售許可證》。
經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，住建部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明不予許可的理由，並告知開發企業享有依法申請行政複議或者提起行政訴訟的權利。
商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋住建部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋住建部門的印章。決定書和《商品房預售許可證》應採取有效方式及時送達。
（四）公示。住建部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。
第九條 商品房項目申請預售許可的最小單位為棟，不得分層、分單元申請預售許可。
第十條 取得《商品房預售許可證》的商品房項目，開發企業不得擅自變更規劃、設計。經城市規劃部門批准的規劃和設計變更與已取得的預售許可相關內容發生變化時，開發企業應當在10個工作日內到住建部門辦理預售許可變更手續。
第十一條 商品房項目完成不動產首次登記後，商品房預售自動轉為現售，簽訂商品房買賣契約（現售）；未納入預售的商品房銷售的，應按照相關規定辦理商品房現售備案。
第三章 商品房的預售
第十二條 開發企業應當在取得《商品房預售許可證》之日起10日內，嚴格按照《商品房預售許可證》載明的用途、範圍，將全部準售房源一次性對外公開銷售，不得以任何理由分批、分次銷售。
第十三條 開發企業可以自行銷售商品房，也可以委託中介機構代理銷售商品房。採取代理銷售方式預售商品房的，開發企業應當委託已在住建部門備案的中介機構代理銷售，並將代理銷售契約向住建部門報備。
第十四條 商品房由開發企業自主定價，並遵守市場監管部門會同相關部門制定的房地產開發價格行為規則；開發企業和中介機構預售商品房時應當在銷售現場進行明碼標價，實行一房一價、一套一標，對已銷售的房源，開發企業和中介機構應當予以明確標示。如果同時標示價格的，應當標示所有已銷售房源的實際成交價格。開發企業和中介機構在廣告宣傳中涉及的價格信息，必須真實、準確。
第十五條 開發企業進行商品房預售，應當在銷售現場公示以下內容：
（一）政策檔案。包括《綿陽城區城市商品房預售管理實施細則》以及綿陽城區商品房預售資金監管有關規定等。
（二）證件證書。包括企業法人營業執照、開發企業資質證書、土地使用權屬證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證、建築工程設計方案的總平面圖等。選擇中介機構代理銷售的，還應當公示商品房銷售委託書、中介機構法人營業執照及備案證書等。
（三）銷售信息。包括商品房預售資金監管賬號及協定、房屋和土地抵押及在建工程抵押信息、房屋及周邊不利因素提示，商品房預售方案、商品房買賣契約示範文本、前期物業服務情況說明、開發企業和中介機構銷售人員，樓盤銷控表、商品房銷售明碼標價表等。
上述公示內容須經買受人書面簽字確認知曉。
法律法規規定開發企業和中介機構銷售商品房時應向買受人明示的其他信息，應按相關規定執行。
開發企業應當在銷售場所設定多媒體終端接入預售商品房銷售公示系統，實現商品房項目信息實時更新，為買受人提供房屋銷售及相關信息的查詢。
第十六條 取得《商品房預售許可證》後，開發企業和中介機構採取排號方式銷售，對排號數量超過預售許可房源數量要收取定金、排號費的，須向買受人說明預售房源總數和排號名次，並經買受人簽字確認知曉。
第十七條 開發企業和中介機構在商品房銷售中不得有以下行為：
（一）銷售被限制權利商品房，將已查封或者以其他形式限制房地產權利的商品房再行銷售給他人，或銷售土地使用權證書被司法機關或者行政機關查封、扣押的商品房。
（二）“一房二賣”，將已網簽或作為契約標的物的商品房再行銷售給他人。
（三）加價銷售，在商品房買賣契約之外加價銷售商品房，或者向買受人收取明碼標價之外的費用（如“中介費”“團購費”“會員費”“信息諮詢費”等）。
（四）虛假宣傳和銷售，故意隱瞞開發樓盤或房源事實銷售商品房，或將規劃許可為商業、辦公、工業研發等用途的商品房按照住宅用房進行虛假宣傳、銷售。
（五）哄抬房價，通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作。
（六）誤導銷售價格，使用虛假或者不規範的價格標示誤導買受人，或者利用使人誤解的標價方式進行價格誤導銷售。
（七）捂盤銷售，捂盤惜售或者變相囤積房源。
（八）捆綁銷售，以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使買受人接受商品或者服務價格。
（九）返本銷售，或者變相返本銷售商品房。
（十）包租銷售，以售後包租或變相售後包租方式銷售未竣工商品房。
（十一）非法融資銷售，為買受人墊付首付款、以分期等形式變相墊付首付款或者通過任何形式誘導買受人通過其他機構融資支付首付款。
（十二）擅自變更銷售，取得商品房預售許可後，銷售擅自調整變更規劃、設計的商品房。
（十三）侵權銷售，違規銷售人防車位以及影響消防安全和影響使用功能的地下空間、社區服務用房、物業用房、功能性用房等。
（十四）法律、法規禁止的其他銷售行為。
第十八條 商品住房應當按套銷售，不得分割拆零銷售。商業用房、寫字樓等其他商品房應當按幢、層、套、間進行銷售；需以虛擬、劃線等方式分割劃小銷售的，應滿足設定實體牆隔離後符合國家工程建設消防技術標準的條件。
第十九條 加強商品房銷售人員管理，實行商品房銷售人員持證上崗掛牌服務制度。開發企業和中介機構應當為商品房銷售人員製作統一編號的工作胸牌，銷售人員在銷售服務時必須佩戴工作胸牌，實行亮牌服務，接受社會監督。
第二十條 開發企業、中介機構和廣告經營單位製作或發布的商品房預售廣告必須符合《房地產廣告發布規定》相關要求，不得欺騙、誤導消費者。
第二十一條 商品房預售資金按照《綿陽城區商品房預售資金監督管理辦法》執行。
第二十二條 開發企業和中介機構不得代收或者變相代收應由買受人繳納的契稅和住房專項維修資金，應當為買受人繳納契稅和住房專項維修資金提供相應的服務。
第二十三條 買受人支付全部購房款或者首付款，並繳清住房專項維修資金後，開發企業應當及時與買受人網上籤訂商品房買賣契約，並通過網路信息技術平台同步完成契約備案。
第二十四條 對預售商品房全面開展預告登記。不動產登記機構應當主動將預告登記推送銀行業金融機構和稅務部門，銀行業金融機構應當依據預告登記結果審批貸款，預售商品房未辦理預告登記和抵押預告登記的，銀行業金融機構不得審批發放貸款。
第四章 法律責任
第二十五條 對開發企業、中介機構違規預售商品房行為，由住建部門依法予以處理，並將其記入企業信用檔案，依法將處 罰情況通過公示向社會通報曝光；對銷售擅自調整變更規劃、設計商品房的開發企業，由自然資源和規劃、住房和城鄉建設部門分別依法予以處理。
第二十六條 對開發企業、中介機構和廣告經營單位製作或發布虛假商品房預售廣告行為，以及對開發企業、中介機構商品房預售價格違法行為，由市場監管部門依法依規予以處理。
第二十七條 對開發企業、中介機構商品房預售中存在詐欺違法犯罪行為，由公安機關依法查處。
第二十八條 對開發企業、中介機構商品房預售中存在嚴重違法違規行為，由發改部門依法依規將企業及其法定代表人、股東納入失信黑名單管理，並向社會公示。
第二十九條 對商品房預售負有行政管理法定職責的主管部門及工作人員存在履職不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或者失職瀆職等違紀違法行為的，由有關部門依紀依法追究責任，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五章 附則
第三十條 本實施細則自2021年4月22日起施行，有效期5年。
第三十一條 各縣（市）可參照本實施細則執行。
第三十二條 本實施細則由市住房和城鄉建設委員會會同有關部門負責解釋。
