潮州市人民政府於2023年10月19日印發潮州市城區商品房預售款監管實施細則，本實施細則自2023年11月20日起施行。
基本介紹
- 中文名：潮州市城區商品房預售款監管實施細則
- 頒布時間：2023年10月19日
- 實施時間：2023年11月20日
- 發布單位：潮州市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為加強對我市商品房預售款的監督管理，維護商品房交易雙方的合法權益，促進房地產市場健康有序發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《廣東省商品房預售管理條例》《城市商品房預售管理辦法》等有關法律、法規規定，結合我市實際情況，制定本實施細則。
第二條 本市城區範圍內（湘橋區、楓溪區、鳳泉湖高新區，下同）取得預售許可的商品房，其預售款的收存、使用和監督管理，適用本實施細則。
第三條 本實施細則所稱商品房預售款，是指房地產開發企業在取得商品房預售許可證後將其開發的商品房出售給預購人，預購人按預售契約約定支付的全部購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款）。
本實施細則所稱監管銀行，是指與預售人簽訂監管協定並就預售商品房項目開設商品房預售款監管賬戶的項目所在地商業銀行。監管銀行應當由屬地住房城鄉建設部門會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素確定。
本實施細則所稱商品房預售款監管賬戶，是指預售人在監管銀行設立的專門用於存取商品房預售款的賬戶。
本實施細則所稱的預售商品房備案價是指導預售人在申請商品房預售許可時，將每套房的價格（一房一價）提交住房城鄉建設部門或價格主管部門備案時所申報的價格。
第四條 住房城鄉建設部門是商品房預售款的監管部門（下稱監管部門）。市住房和城鄉建設局負責全市商品房預售款監管工作的指導監督；各區住房和城鄉建設局負責其轄區內商品房預售款的收存、使用等監管工作的具體實施。
第二章 設立商品房預售款監管賬戶
第五條 預售人申請商品房預售許可前，應當在商品房項目所在地監管銀行設立商品房預售款監管賬戶，並與監管銀行及項目所在地監管部門簽訂統一格式的《商品房預售款監管協定書》，明確預售款的收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容，協定主要內容同時在預售方案中予以明確，並通過附屬檔案方式在《商品房買賣契約》中予以體現。
一次預售許可申請對應一個預售款監管賬戶。監管賬戶性質為專用賬戶，實行專款專戶、專款專存、專款專用，全程全額監管。
中標商業銀行在商品房預售款監管協定簽訂前一年內在預售商品房項目所在地監管部門有二次以上違反商品房預售款監管協定記錄的，在最後一次違規行為之日起一年內，預售人、監管單位暫停與該商業銀行簽訂新的商品房預售款監管協定。
第六條 監管賬戶應當在《商品房預售許可證》《商品房買賣契約》上載明，並在商品房銷售現場顯著位置，以及監管部門入口網站進行公示。
第七條 項目預售過程中，商品房預售款監管銀行及監管賬戶原則上不得變更。
因預售商品房項目轉讓，確需變更商品房預售款監管銀行及監管賬戶的，受讓人憑項目所在地監管部門同意轉讓的批覆，與新的監管銀行及項目所在地監管部門簽訂《商品房預售款監管協定書》，辦理《商品房預售許可證》變更手續及賬戶資金劃轉手續。
商品房預售款監管銀行及監管賬戶變更後，預售人應當在5個工作日內將原監管賬戶的結餘資金全部劃轉到新賬戶，相關監管銀行應當配合做好有關交接工作。
第三章 商品房預售款收存和使用
第八條 商品房預售款實行專戶專存。預售人與預購人簽訂《商品房買賣契約》後，預購人應當按照契約約定的付款時間，將預購房款直接存入商品房預售款監管賬戶，憑銀行出具的相關憑證，向預售人換領交款收據。
預售人不得以任何形式或理由向預購人收取現金（含裝修款項），或在監管賬戶之外指定任何賬戶向預購人收取預購房款，變相逃避監管。
第九條 預售人應在《商品房買賣契約》簽訂之日起30日內為預購人辦理商品房買賣契約網簽備案手續。預售人在辦理網簽備案手續前，應當對預購人按契約約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款進行進賬審核。
商品房預售款的首期款占總房款的比例應不低於上級對辦理商品房銀行按揭進賬比例的規定。
第十條 預購人申請貸款購買商品房的，在商品房買賣契約完成網簽備案手續後，發放貸款的商業銀行應將貸款直接劃入《商品房買賣契約》中載明的商品房預售款監管賬戶。
第十一條 商品房預售款實行監管額度管理。監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由監管部門根據商品房項目建設工程造價、施工契約金額以及項目交付使用條件等因素確定，且不得低於第十三條規定的對應節點的最低限額。
監管額度內的資金應專款專用，只能以受託支付的形式通過銀行轉賬支取，必須用於有關的工程建設，包括項目建設必須的建築材料、設備和施工進度款等相關支出。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產開發企業、集團公司不得抽調（預售人的上級公司不得抽調）。
允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。保函僅可用於置換依法合規設立的預售款監管賬戶的監管額度內資金。置換額度按上級有關規定執行。
監管賬戶內的資金達到監管額度後，超過監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。
第十二條 預售人首次申請使用商品房預售款，應當明確預售商品房項目的工程建設費用和法定稅費，並根據項目建設方案及施工進度按取得預售許可、結構封頂、竣工驗收備案、完成首次登記四個節點三個階段編制《商品房預售項目用款計畫書》。
《商品房預售項目用款計畫書》由監理單位確認後，作為申請提取商品房預售款的依據。
第十三條 預售人可在下列節點時段申請支取用款額度。原則上每月只能支取一次。
預售商品房項目取得預售許可後至結構封頂前，預售款監管賬戶結餘金額不得少於預售商品房備案價總金額的5%。
預售商品房項目結構封頂後至竣工驗收備案前，預售款監管賬戶結餘金額不得少於預售商品房備案價總金額的3%。
預售商品房項目竣工驗收備案後至辦理商品房首次登記前，預售款監管賬戶結餘金額不得少於預售商品房備案價總金額的1%。
第十四條 預售人使用監管賬戶內資金，應向商品房項目所在地監管部門提出使用商品房預售款申請，並遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預售款使用申請表》；
（二）《商品房預售項目用款計畫書》（首次申請時提供）；
（三）《潮州市預售項目施工現場查勘表》（結構封頂前需監理單位確認，並提供現場圖片）；
（四）企業委託辦事人員的委託書及受託人身份證明原件及複印件；
（五）用於支付施工單位工程進度款的，應當提供施工契約（首次提供）、施工進度等相關佐證材料以及施工單位、監理單位確認的監管項目施工進度款使用佐證材料（含施工進度變化期間應付農民工工資撥付比例，具體比例按國家、省、市相關規定執行，金額劃入農民工工資專用賬戶）；
（六）用於支付購買建築材料、設備的，提供材料、設備費使用佐證材料、設備的購銷契約、每一筆採購單證等相關佐證材料；
（七）用於繳納稅費的，須提供相關佐證材料。
第十五條 監管部門受理預售人用款申請後，應對申請材料進行審查和施工現場進度情況進行查勘，並於受理後五個工作日內作出答覆，同意使用商品房預售資金的，出具預售款使用（核准）證明書，監管銀行按證明書意見將預售款以受託支付的形式轉入相應收款單位；不同意使用預售款的，以書面形式說明理由。
第十六條 有下列情形之一的，監管部門不予同意預售人用款申請：
（一）收款單位不是受託支付單位，或收款單位營業範圍與申請用款用途不符的；
（二）預售人未將預售款全部轉入監管賬戶的；
（三）監管賬戶扣除申請用款後賬戶餘額小於應當留存比例的；
（四）預售人提供虛假材料或不符合審批標準材料的；
（五）預售人被投訴拖欠工程款、材料購置款或施工單位工人工資的；
（六）監管部門認定應當暫停撥付的其他情形。
第十七條 有下列情形之一的，監管部門應書面通知監管銀行，暫停該項目預售款的核撥工作；預售款使用申請已核准未撥付的，應書面通知監管銀行暫停撥付：
（一）因預售人存在違法違規行為，導致項目停工尚未復工復產的，或項目未停工但存在拖欠工程款、材料購置款或施工單位工人工資未結清的；
（二）預售項目存在工程嚴重質量問題，未完成處理工作的；
（三）前期批准使用的預售款存在挪用並被查實的。
上述情形解除後，監管部門應書面通知監管銀行恢復預售項目預售款的核撥工作。
第十八條 監管銀行必須嚴格按照監管部門審批的內容、金額撥付監管賬戶內的資金，嚴格執行受託支付的原則，不得轉入預售人基本賬戶，不得支付現金。監管銀行未經監管部門審核同意，不得擅自劃扣監管賬戶內的資金。
監管銀行應當按照監管部門的要求建立監管賬戶收支台賬和報表，並定期報送監管部門。
第十九條 商品房按揭款未進入監管賬戶的，監管銀行應協助監管部門進行追繳。
人民法院等對監管賬戶的保全、執行商品房預售資金的，監管銀行應將有關情況在2個工作日內書面告知屬地監管部門，並嚴格執行《廣東省高級人民法院 廣東省住房和城鄉建設廳中國人民銀行廣州分行關於貫徹<最高人民法院住房和城鄉建設部中國人民銀行關於規範人民法院保全執行措施 確保商品房預售資金用於項目建設的通知>實施意見》（粵高法〔2022〕17號）。
第二十條 監管部門有權開展例行檢查或組織開展對商品房預售款的專項檢查，有權查看預售人、監管銀行涉及預售款管理的賬戶情況、賬簿明細等資料。
第四章 商品房預售款監管解除
第二十一條 《商品房預售許可證》範圍內的商品房項目完成房屋所有權首次登記後，按照預售資金三方監管協定，預售人可向監管部門申請解除監管賬戶的監管。
對發生預購人信訪或工程款結算等糾紛，經監管部門核查確認，可暫不解除商品房預售款監管，待信訪或糾紛處理完結後，再按規定程式解除監管。
第二十二條 預售人申請解除商品房預售款監管，應向監管部門提出解除商品房預售款監管申請，並遞交以下材料：
（一）《潮州市商品房預售款賬戶解除監管申請表》；
（二）《潮州市不動產首次登記權屬證明書》；
（三）監管賬戶的銀行對賬單；
（四）委託書；
（五）委託人與受託人身份證複印件；
（六）監管部門根據實際情況要求補充的其它佐證材料。
第二十三條 對符合解除監管條件的，監管部門應在3個工作日內出具同意解除預售款監管的審批意見，監管銀行按監管部門的核准意見與預售人辦理結算手續。
第五章 責任追究
第二十四條 預售人有下列行為之一的，由監管部門將其違法違規行為予以公開通報，記入房地產開發企業信用信息檔案，並依據《廣東省商品房預售管理條例》責令限期整改；整改期間暫停辦理預售款的使用申請；對拒不整改的，依法從嚴查處，並將有關信息通報發改、自然資源、市場監管、稅務等相關部門：
（一）未按規定收存、使用商品房預售款的；
（二）在商品房預售款收存、使用過程中提供虛假資料的；
（三）未按規定辦理商品房買賣契約網簽備案的；
（四）以收取其他款項為名逃避或變相逃避預售款監管的；
（五）因預售人的原因造成拖欠工程款或材料款，導致農民工或供應商信訪並經查證屬實的；
（六）預售人存在違法違規行為導致工程停工的；
（七）預售項目存在嚴重質量問題的。
上述有關行為整改完成後，監管部門恢複審批監管賬戶內的預售款使用申請。
第二十五條 監管銀行有下列情形之一的，監管部門將相關情況告知銀行業監管部門，由銀行業監管部門及有關行政管理部門依法進行查處。查處期間，預售人、監管部門暫停與涉事銀行簽訂新的商品房預售款監管協定：
（一）未經監管部門同意，擅自撥付或劃扣商品房預售款、超前超額或不足額支付預售款的；
（二）不配合監管部門開展預售款監管工作的；
（三）不按時報送監管賬戶台賬或不按規定向預售款監管系統推送監管賬戶數據信息的；
（四）不遵守預售款監管協定，不執行本實施細則相關規定的。
第二十六條 監管銀行有本實施細則第二十五條第（一）項行為的，由銀行業監管部門責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，涉事銀行依法承擔連帶責任。
第二十七條 監理單位出具虛假審核意見，配合預售人套取預售款的，記入行業信用信息檔案，由監管部門責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。
第二十八條 監管部門和其他有關行政管理部門及監管銀行工作人員在商品房預售款監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法追究責任；涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。
第六章 附則
第二十九條 房地產開發項目出現逾期交樓或因資金問題出現停工風險，經住房城鄉建設主管部門研判後列入問題樓盤風險化解問題台賬的，經項目所在地的區人民政府（管委會）同意，預售款可以按照“一樓一策”方式，實行專門管理。實行專門管理的具體措施由住房城鄉建設主管部門依據法律法規及上級相關規定另行制訂。
第三十條 本實施細則實施前市城區有關預售款監管規定與本實施細則不一致的，以本實施細則為準；已簽訂預售款監管協定的商品房項目，按原協定執行。本實施細則未明確規定或上級政策發生變化的，依照上級相關規定執行。潮安區、饒平縣可參照本實施細則執行。
第三十一條 本實施細則自2023年11月20日起施行，有效期5年。
政策解讀
一、制定背景
為進一步規範我市商品房預售資金監管，保障房地產項目竣工交付，切實維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進我市房地產市場健康發展，根據上級有關政策規範，結合我市實際，制定本實施細則。
二、主要內容說明
（一）主要內容概述
《實施細則》共六章三十一條，主要包括以下內容：
1.第一章“總則”（第一條至第四條）。規定了《實施細則》的適用範圍和對象，潮州市湘橋區、楓溪區和鳳泉湖高新區區域內經批准預售的商品房預售款的收存、使用和監督管理，適用本細則。定義了商品房預售款、監管銀行、商品房預售款監管賬戶、預售商品房備案價、監管部門，並闡明各有關主體的職責和權利義務。
2.第二章“設立商品房預售款監管賬戶”（第五條至第七條）。規定了商品房預售款監管賬戶的設立和變更。明確監管賬戶的性質為專用賬戶，商品房預售款監管銀行及監管賬戶的名稱、帳號等信息在商品房買賣契約中註明，並在售樓場所公示。
3.第三章“商品房預售款收存和使用”（第八條至第二十條）。規定了預售款收存、使用、監管等有關問題，明確各方主體在商品房預售款監管工作中應當承擔的職責和義務，明確預售款監管額度、撥付節點和留存額度等標準。
4.第四章“商品房預售款監管解除”（第二十一條至第二十三條）。規定了預售款監管的解除。預售項目辦理商品房所有權首次登記後，預售人可預售資金三方監管協定，向監管部門申請解除預售款監管。如發生預購人信訪或工程款結算等糾紛，可暫不解除商品房預售款監管。
5.第五章“責任追究”（第二十四條至第二十八條）。規定了對預售人、監管銀行、監理單位、監管部門和其他有關行政管理部門等違規行為的處理。
6.第六章“附則”（第二十九條至第三十一條）。規定了列入問題樓盤風險化解台賬的房地產開發項目，經項目所在地的區人民政府同意，預售款可以按照“一樓一策”方式，實行專門管理。規定了《實施細則》未明確情形的處置規定，明確《實施細則》實施前市城區有關預售款監管規定與《實施細則》不一致的，以本《實施細則》為準，潮安區和饒平縣可參照執行該《實施細則》。
（二）《實施細則》確立的主要制度和措施
1.實行監管額度管理。一是監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度，由監管部門根據商品房項目建設工程造價、施工契約金額以及項目交付使用條件等因素確定；監管額度內的資金應專款專用，必須用於有關的工程建設，包括項目建設必須的建築材料、設備和施工進度款等相關支出。二是監管賬戶內的資金達到監管額度後，超過監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。三是允許商業銀行按市場化、法治化原則，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務；保函僅可用於置換依法合規設立的預售款監管賬戶的監管額度內資金。
2.規範監管賬戶管理。一是一次預售許可申請對應一個預售款監管賬戶，並與監管銀行及項目所在地監管部門共同簽訂監管協定，明確三方的權利和義務。二是商品房預售項目辦理商品房首次登記後，方可向監管部門申請解除監管賬戶的監管；對發生預購人信訪或工程款結算等糾紛，經監管部門核查確認，可暫不解除商品房預售款監管，待信訪或糾紛處理完結後，再按規定程式解除監管。
3.招標確定監管銀行。一是監管銀行應當由住房和城鄉建設部門會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業銀行資信狀況、監管能力、服務水平等因素確定。二是中標商業銀行在監管賬戶開設前一年內在預售商品房項目所在地監管部門有二次(含）以上違反商品房預售款監管協定記錄的，在最後一次違規行為之日起一年內,預售人、監管單位暫停與該商業銀行簽訂新的商品房預售款監管協定。
4.規範預售款的管理。一是預售款的收存按照《實施細則》第八條至第十條規定辦理，預售人不得以任何形式或理由向預購人收取現金（含裝修款），或在監管賬戶之外指定任何賬戶向預購人收取預購房款。二是預售人申請使用預售款，按照《實施細則》第十一條至第十四條規定辦理，預售款監管賬戶分三個階段的對應結餘金額分別不得少於預售商品房備案價總金額的5%、3%、1%。三是對存在工程進度異常、逾期交付等問題的樓盤，預售款監管按照“一樓一策”原則，實行專門管理。
三、解讀方式和途徑
本解讀材料與《實施細則》同步在潮州市人民政府網站公開發布。
