為促進房地產市場健康發展，保障預售商品房交易雙方的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《黑龍江省城市房地產開發管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）和住建部《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）等有關法律法規、政策規定，結合本市實際，制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：佳木斯市商品房預售資金監管辦法
- 頒布時間：2017年4月28日
- 實施時間：2017年4月28日
- 發布單位：佳木斯市人民政府
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
第一條
第二條 凡在本市市區行政區域內經批准預售的商品房項目（以下簡稱預售項目），其商品房預售資金的收存、撥付、使用和監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）預售商品房時，由購房人按照商品房預售契約約定支付的定金、首付款以及後續付款（含商品房商業按揭貸款、公積金按揭貸款）等全部房價款。
第四條 市住房保障局是本市商品房預售資金管理的行政主管部門（以下簡稱監管機構），負責商品房預售資金監管工作。
第五條 商品房預售資金監督管理遵循政府監管、多方參與、專款專戶、專款專存、專款專用的原則，採用全程的監督管理方式。
第六條 開發企業申請辦理商品房預售許可證前，應當選擇一家商業銀行作為商品房預售資金監管銀行（以下簡稱監管銀行）,按照一個商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶），並與監管銀行、監管機構簽訂商品房預售資金監管協定。
開發企業有多個預售項目的，可以分別選擇監管銀行設立監管賬戶，應分別與監管銀行、監管機構簽訂監管協定，並嚴格按監管協定執行。
第七條 商品房預售資金監管協定示範文本由市住房保障局制定，監管協定的主要內容包括：預售項目基本情況，各方的權力、義務和違約責任。
第八條 監管機構應當建立統一的商品房預售資金監管系統（以下簡稱監管系統），對商品房預售資金實施網路化管理。
各監管銀行網路系統應當與監管系統進行數據對接，確保監管信息實時傳輸，並提供相應的金融服務。
第九條 開發企業申請辦理商品房預售許可時，應提供預售項目監管協定。
取得預售許可後，監管銀行名稱及賬號與商品房預售許可證一併在售樓場所公示。
第十條 開發企業預售商品房時，應當在商品房預售契約中註明商品房預售資金監管銀行名稱及賬號，明確購房款中定金、首付款、後續付款（包括商業和公積金按揭貸款）必須存入監管銀行監管賬戶。
第十一條 購房人在購買預售商品房時，應當將購房款直接存入監管銀行監管賬戶，購房人支付的定金由開發企業直接轉入。購房人辦理商業或者公積金按揭貸款的，貸款銀行應當將購房人的貸款資金直接轉入商品房預售資金監管銀行監管賬戶。
第十二條 商品房預售資金分重點監管資金和一般監管資金。
重點監管資金是指在預售項目辦理房屋初始登記前所需的建築施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用總和；重點監管資金設定標準為工程造價及相關配套費用總和的120%。工程造價費用由監管機構依據市建設工程造價管理部門發布的建設工程單位造價和預售許可的規劃面積計算後確定，相關配套費用由監管機構測算的相關單位配套費用和預售許可的規劃面積計算後確定。重點監管資金使用時，由開發企業申請，監管機構批准後，由監管銀行將資金直接撥付預售項目工程建設施工企業等相關單位。
一般監管資金是指超過重點監管資金額度以外的資金。一般監管資金由開發企業通過監管系統隨時申請使用，但應當優先用於預售項目建設。
第十三條 重點監管資金必須達到規定額度後，開發企業方可申請使用，並按照下列規定向監管機構申請撥付：
（一）單位工程形象進度達到規劃設計總層數30%，使用資金額度不超過重點監管資金的20%；
（二）單位工程形象進度達到規劃設計總層數50%，累計使用資金額度不超過重點監管資金的40%；
（三）單位工程主體結構封頂的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的60%；
（四）單位工程竣工驗收的，累計使用資金額度不超過重點監管資金的80%；
（五）預售項目可以辦理初始登記的，全額撥付預售項目的剩餘監管資金。
第十四條 開發企業申請使用重點監管資金時，應填寫《商品房預售重點監管資金撥付申請表》，同時出具施工企業和監理單位意見；申請使用工程形象進度達到規劃設計總層數30%、50%、主體結構封頂各節點的重點監管資金時，需監管機構現場踏查；申請使用竣工驗收節點重點監管資金時，需監管機構現場踏查，同時提供建設工程竣工驗收備案書和環境配套驗收證明；申請使用可以辦理初始登記節點重點監管資金時，應提供允許初始登記證明。
第十五條 監管機構應當自受理開發企業申請資料之日起3個工作日內完成審核。對符合條件的，出具《商品房預售重點監管資金申請使用核准通知書》。對不符合條件的，有下列情形之一，監管機構不予辦理監管資金撥付手續：
（一）未達到規定的各節點額度的；
（二）監管項目未達到本辦法規定的各撥付節點的；
（三）開發企業申請超出用款額度部分；
（四）提交資料不實不全的；
（五）其他不符合撥付條件的情形。
第十六條 監管銀行應當依據監管機構出具的《商品房預售重點監管資金申請使用核准通知書》和開發企業出具的轉賬支票金額、用途、收款人、賬號並確認無誤後，於當日撥付重點監管資金。
監管銀行不得擅自撥付或者挪用監管資金。
第十七條 入賬資金達到重點監管資金總額前，開發企業與購房人解除購房契約的，開發企業可持商品房預售契約網簽備案註銷證明向監管銀行申請退回相應購房款，監管銀行應在2個工作日內撥付。
入賬資金超出重點監管資金總額後，開發企業與購房人解除購房契約的，由開發企業自行結算退款。
第十八條 監管銀行應在每月5日前（節假日順延）將商品房預售資金的收支情況以書面形式提供給監管機構和開發企業。
第十九條 監管機構應當對商品房預售資金的收存和使用情況進行檢查，開發企業、監管銀行及相關單位應當予以配合。
第二十條 開發企業辦理完成預售項目初始登記，該預售項目的預售資金監管自動解除。
第二十一條 監管銀行開戶行未按商品房預售資金監管協定約定，擅自撥付或者挪用監管資金的，由監管銀行負責追回款項，並按監管協定承擔相應責任，商品房預售資金監管機構暫停與該違規銀行簽訂商品房預售資金監管協定。
第二十二條 商品房預售資金監管相關工作人員在監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十三條 市屬縣（市）可參照本辦法執行。
第二十四條 本辦法自發布之日起施行。
印發的通知
各縣（市）區人民政府，市政府各直屬單位：
《佳木斯市商品房預售資金監管辦法》已經2017年4月17日市政府第五次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
佳木斯市人民政府
2017年4月28日
政策解讀
為促進房地產市場平穩健康發展，保障預售商品房購房人的合法權益，規範商品房預售資金的監督管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律法規和政策規定，制定了《佳木斯市商品房預售資金監管辦法》。（以下簡稱《辦法》）
為使社會各界了解《辦法》的內容，現就一些問題解讀如下：
1、請問制定《辦法》有什麼意義
答：制定並出台該《辦法》，通過實施商品房預售資金監管，使規模大、集團化、經濟實力強、信譽度高的開發企業占領房地產開發市場，自然淘汰規模小、經濟實力弱、信譽度低的開發企業。其重要意義在於：一是保障購房人的權益，規定專款專用可以有效避免開發商挪用項目建設款項，從而保證項目質量，如期交房；二是促進開發商快建、快銷，避免開發商囤地、捂盤惜售等行為，開發商要想拍得新土地、建設新項目，就得加快老項目的開工建設、銷售回款；三是增加房源供給，平抑房價，加強預售資金監管使得開發商的資金鍊收的更緊，有可能促使開發商加大促銷力度，從而有利於市場上低價房源的增加，有利於平抑房價。
2、請問制定《辦法》的背景和依據是什麼
答：近幾年，一些規模小、經濟實力弱、信譽度低的開發企業進入房地產開發市場，挪用商品房預售資金，或因預售商品房滯銷，自有資金不足，資金鍊斷裂，造成商品房爛尾，截至目前我市共存在爛尾樓盤9處，配套設施不全樓盤18處，致使部分購房人不能入住，部分購房人入住後，因配套設施不完善，影響了正常生活，導致群體上訪事件經常發生，老百姓的合理訴求長期得不到解決。因此，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《黑龍江省城市房地產開發管理條例》、《城市商品房預售管理辦法》（建設部令第131號）、《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）制定本辦法。
3、《辦法》要解決的問題是什麼，都採取了哪些措施
答：擬解決的主要問題：一是預售商品房爛尾，購房人無法入住；二是預售商品房爛尾，購房人購房款無法返還；三是配套設施不完善，影響購房人入住後的正常生活。
採取的主要措施：一是要求開發企業預售商品房時，在商品房預售契約中，明確購房款必須存入監管銀行監管賬戶；二是商品房預售監管資金的使用採取後置付款的方式，防止監管資金被挪用；三是要求開發企業嚴格執行預售資金監管協定，開發企業未按監管協定約定存入、使用預售資金的，將暫停其預售項目的預售許可。
4、《辦法》的重點內容都有哪些
答：該《辦法》共24條，重點內容分為三部分：一是購房款中要求定金由開發企業轉入監管賬戶，首付款和後續付款由購房人直接存入監管賬戶，按揭貸款由貸款銀行轉入監管賬戶。二是商品房預售資金分重點監管資金和一般監管資金，重點監管資金是指在預售項目辦理房屋初始登記前所需的建築施工、設備安裝、材料購置、配套建設工程等費用總和，重點監管資金使用時，由開發企業申請，監管機構批准後，由監管銀行將資金直接撥付預售項目工程建設施工企業等相關單位；一般監管資金是指超過重點監管資金額度以外的資金。三是重點監管資金必須達到規定額度後，開發企業方可申請使用，並按照五個施工進度節點的規定向監管機構申請撥付。
5、請問《辦法》的適用範圍是什麼
答：凡在佳木斯市市區行政區域內經批准預售的商品房項目，其商品房預售資金的收存、撥付、使用和監督管理適用本《辦法》。
